對于有“亞洲第一站”之稱的新北京南站而言,當(dāng)初在建造之時便以其大規(guī)模和高檔次吸引了人們的眼球。隨著這座集高鐵、地鐵、市郊鐵路、公交、出租等各種交通方式于一體的城市綜合交通樞紐正式開通運(yùn)營后,新南站將帶來哪些變化一直是業(yè)內(nèi)討論的熱點(diǎn)話題。
據(jù)悉,北京新南站占地面積約49.92萬平方米,其中主站房建筑面積達(dá)到約31萬平方米,是目前北京市單體最大的火車站!懊刻10多萬的客流,高峰時期甚至達(dá)到50萬的客流量將為北京南站商圈開啟財富之門!辈簧贅I(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為這是新南站開通運(yùn)營后帶給區(qū)域最大的變化。
然而,在正式開通運(yùn)營近半年時,當(dāng)初關(guān)于南站的種種設(shè)想是否已成為現(xiàn)實?南站是否已具備形成商圈的基礎(chǔ)?為此,《樓市》記者實地調(diào)查了南站內(nèi)部商業(yè)配套情況和區(qū)域呈現(xiàn)出的商業(yè)特征,同時采訪了相關(guān)業(yè)內(nèi)人士,力求為讀者呈現(xiàn)出南站所在區(qū)域現(xiàn)在及未來的商業(yè)潛質(zhì)。
新南站能否蘊(yùn)育新商圈
隨著北京南站的通車,在自身規(guī)模和輸送客流的能力上均大大超過了北京站和北京西站,已成為南城最為重要的交通樞紐之一。誠然,北京南站的改擴(kuò)建為豐臺南城建設(shè)創(chuàng)造了機(jī)遇。一個以南站為中心而蘊(yùn)育的新商圈在很多業(yè)內(nèi)人士看來將會一步步變成現(xiàn)實。
然而,目前南站的商業(yè)分布和周邊商業(yè)地產(chǎn)的格局是否已具備形成一個新商圈的基礎(chǔ)。為此,記者日前走訪了南站和周邊區(qū)域,直觀的感受了當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)氛圍。從地圖上看,北京南站正好坐落在南二環(huán)、開陽路和馬家堡東路之間,與正在建設(shè)中的地鐵4號線和地鐵14號線相交。
當(dāng)初為了配合南站經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè),南站周邊的站前街路、永定門車站路、馬家堡路北段、涼水河南側(cè)路、萬芳亭公園東側(cè)路、京山鐵路南側(cè)路和四路通中路等7條道路都已在奧運(yùn)前完成建設(shè)。然而,南站所處位置還是讓不少人在尋找它的時候花費(fèi)了些時間。“南站可以說是藏在了一個老式住宅樓群后面,很難在遠(yuǎn)處發(fā)現(xiàn)它。公交線路目前也還欠發(fā)達(dá),找到直達(dá)的公交車較難。我第一次找南站,花費(fèi)了很多功夫!痹谀险竞蜍囀覂(nèi),準(zhǔn)備乘車去天津的李先生說道。
除了對現(xiàn)有交通線路的調(diào)查以外,南站周邊的商業(yè)布局呈現(xiàn)怎樣的狀況成為了此次記者調(diào)查的重點(diǎn)。緊挨著南站北側(cè)的馬路兩邊是一些簡陋的平房。記者發(fā)現(xiàn),在沿街的小門臉中有為數(shù)不多的幾家小餐館、理發(fā)店等。與南站北側(cè)破舊的情況相比,南站西側(cè)可以說是較成熟的社區(qū)商業(yè)。與南站只有一路之隔的開陽里社區(qū)位置得天獨(dú)厚,大社區(qū)中包括開陽里三街等區(qū)域朝東的底商,由于正對著北京南站,受車站人流的影響比較明顯,沿街底商大多是中小型的餐廳和與社區(qū)息息相關(guān)的生活配套商業(yè)。
然而,環(huán)顧南站四周,記者并沒有看到有其他大型商業(yè)設(shè)施,除了京明酒店、僑園飯店、大康國際鞋城這幾家大型商業(yè)以外!氨本┠险局苓叴蠖嗍抢暇用駞^(qū),周邊已沒有大規(guī)模的商業(yè)用地,在短期內(nèi)沒有大型商業(yè)開設(shè)的空間!北本╀J而威商業(yè)管理有限公司總裁胡駿認(rèn)為。在他看來,北京南站的修建能使城市重要交通樞紐南移,進(jìn)一步拉動京、津兩地之間的互動,實現(xiàn)京津冀經(jīng)濟(jì)圈的快速發(fā)展。顯然,南站更多的是充當(dāng)交通樞紐的角色來對周邊的商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)生影響。
“商圈的形成必須具備一定規(guī)模和檔次的商業(yè)物業(yè),而從目前南站周邊情況來看,還沒有具備形成商圈的基礎(chǔ)。南站相對圍合式的設(shè)計一定程度上也限制了人流與周邊商業(yè)設(shè)施的交流。未來,只有想辦法來吸引南站龐大的客流量到周邊進(jìn)行消費(fèi)才會刺激周邊商業(yè)的繁榮。”北京偉業(yè)商業(yè)公司副總經(jīng)理姜黎明如是說道。
商業(yè)、寫字樓成開發(fā)重點(diǎn)
盡管目前在南站周圍并未明顯感受到濃厚的商業(yè)氛圍,但周邊的商業(yè)地產(chǎn)格局仍在悄然進(jìn)行著變化。商鋪需求增加、商務(wù)酒店、寫字樓相繼落成等現(xiàn)象均反映出整個南站的商業(yè)氛圍正呈現(xiàn)出自身的特色。
記者在南站周邊看到,雖然商鋪大多屬于社區(qū)底商的性質(zhì),但商鋪均實現(xiàn)出租,并沒有出現(xiàn)空置的現(xiàn)象。而在一年前,南站周邊很多商鋪均是空置的狀態(tài),無人問津。隨著南站的開通運(yùn)營,原本空置幾年的商鋪均實現(xiàn)出租,尤其是在緊鄰開陽路的社區(qū)底商。據(jù)區(qū)域內(nèi)鏈家地產(chǎn)、中大恒基等中介信息顯示,包括西羅園 (論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞)等緊鄰北京南站四周的商鋪近期相當(dāng)搶手,目前已經(jīng)基本沒有空置,并且新出租的商鋪租金也有一定程度的上漲。
事實上,在南城房地產(chǎn)開發(fā)結(jié)構(gòu)中存在著一個明顯的問題,那便是普通住宅比重較大,商務(wù)辦公樓和商業(yè)設(shè)施比較少。正因如此,南城商務(wù)地產(chǎn)市場存在著相當(dāng)大發(fā)展空間!耙越煌屑~來看,南站不需要大規(guī)模的繁華商業(yè),而是需要能夠提供快速、便捷的服務(wù)性商業(yè)。因為來此乘車的客群大多是商務(wù)辦公人士,未來,寫字樓、商務(wù)酒店將是區(qū)域發(fā)展的重點(diǎn)!焙E說道。
從商務(wù)酒店的分布狀況來看,在南站周邊1公里左右范圍內(nèi),多個小型商業(yè)項目在業(yè)態(tài)定位不約而同地選擇了酒店。例如在開陽路西一個新近完成開發(fā)的酒店已掛出了醒目的酒店標(biāo)志。據(jù)中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù),南站周邊目前已有包括京明酒店、僑園飯店等多個酒店,距離南站2公里的范圍內(nèi)僅去年開業(yè)的經(jīng)濟(jì)型酒店就有4家。
雖然南站已經(jīng)被東莊、開陽里、西羅園等多個大型住宅社區(qū)包圍,暫不具備大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的條件,但在距離南站一公里左右區(qū)域卻仍有不少商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展空間。南站周邊將會形成以中檔寫字樓、酒店為主的商業(yè)地產(chǎn)的聚集區(qū),而這一趨勢在其周邊商務(wù)寫字樓開發(fā)上已經(jīng)表現(xiàn)較明顯。據(jù)資料顯示,目前在南站周邊區(qū)域已聚集了包括搜寶商務(wù)中心、立業(yè)大廈、正旗大廈、未來假日大廈、璽萌中心、富力摩根中心 (論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞)等一批商務(wù)寫字樓,區(qū)域商務(wù)寫字樓項目總量已經(jīng)超過了70萬平方米。
“酒店、寫字樓等商務(wù)設(shè)施的進(jìn)駐,在提升南站周邊整體商務(wù)氛圍的同時還將會增加更多的就業(yè)機(jī)會。大量從業(yè)人員的到來反過來也會帶動周邊零售業(yè)和商業(yè)的崛起。這樣一來,商業(yè)、酒店服務(wù)、寫字樓整體的發(fā)展態(tài)勢就會形成,從而就會有大量的從業(yè)人員選擇在離南站較近的南城居住、購房。如此良性循環(huán)下去,南城整體房地產(chǎn)的發(fā)展將得到迅速提升!睂τ谖磥砟铣堑陌l(fā)展,很多業(yè)內(nèi)人士寄希望于依托南站所帶來的附帶效應(yīng)。
“站臺商業(yè)”如何成功
在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展多元化的今天,依靠交通樞紐而發(fā)展的商業(yè)經(jīng)濟(jì)被稱為站臺商業(yè)。相對于北京西站等交通樞紐而言,剛開始運(yùn)營的南站在自身商業(yè)定位和規(guī)劃上有著明顯的特征。為此,我們采訪了曾參與南站前期商業(yè)策劃與定位的胡駿,請他以南站為具體實例,來闡述站臺商業(yè)究竟應(yīng)以什么樣的形式來打造才能獲得成功。
作為中國鐵路客站建設(shè)突出功能性的標(biāo)桿,南站集鐵路、地鐵、公交、出租車等市政交通為一體,形成了一個大型的綜合交通樞紐。在這個大型建筑里面總共分為了五層,且按照運(yùn)營的要求劃分了每層應(yīng)有的功能,包括有能容納一萬多人的候車區(qū)域、鐵路公共綜合區(qū)域、地下?lián)Q乘大廳、地下汽車庫、兩條地鐵換乘車站等設(shè)施。(具體如圖示)。
因此,商業(yè)業(yè)態(tài)的分布必須要滿足車站所劃分的功能。相應(yīng)的功能設(shè)計便決定了商業(yè)業(yè)態(tài)分布的樓層。例如南站的高架層在設(shè)計時確定了具備購票、候車的功能,因此便分布著像麥當(dāng)勞、肯德基、上島咖啡、多樂之日等諸多商家,從而滿足旅客在候車時的消費(fèi)需求。
在胡駿看來,正確的商業(yè)定位、清晰的招商對象和科學(xué)的經(jīng)營模式是站臺商業(yè)成功的關(guān)鍵所在。站臺商業(yè)從根本上來說是定位于車站的配套商業(yè),是滿足旅客在候車過程中的商業(yè)需求。因此,打造各種業(yè)態(tài)齊全、商品品種豐富的商業(yè)中心對于站臺商業(yè)或許并不適合。
據(jù)悉,南站的商業(yè)配套采用的是類似首都機(jī)場內(nèi)部商業(yè)配套的經(jīng)營模式。在具體招商過程中,首先吸引中高檔品牌入駐,而站內(nèi)商業(yè)配套的規(guī)劃早已在設(shè)計時就完成。因為火車站的性質(zhì)決定了在商業(yè)打造過程的特殊要求。由于車站的人群都是屬于快速人流,不太有可能長時間停留在車站進(jìn)行大宗的購物。因此,那些能夠提供快速、便捷的服務(wù)性商業(yè),例如餐飲、便利店、綜合服務(wù)店等業(yè)態(tài)成為南站招商的重點(diǎn)對象。
此外,專業(yè)公司的提前介入到商業(yè)規(guī)劃中來也是保障站臺商業(yè)后期運(yùn)營成功的重要因素。在南站開始動工之前,胡駿便帶領(lǐng)他的團(tuán)隊具體調(diào)查了南站周邊的商業(yè)情況、包括購買力、業(yè)態(tài)分布、人流量等細(xì)節(jié)層面的數(shù)據(jù),從而在前期為南站提供相關(guān)的商業(yè)策劃和方案設(shè)計!皩I(yè)商業(yè)運(yùn)營管理公司是站臺經(jīng)濟(jì)取得成功必不可少的一環(huán),因為例如招商、管理很多方面的問題,作為物業(yè)方?jīng)]有太多實操的經(jīng)驗。專業(yè)運(yùn)營公司能保證商業(yè)在定位、招商、管理上的科學(xué)性,從而能實現(xiàn)項目價值的最大化!焙E說道。(陳建波)