常州商業(yè)地產(chǎn)兩重天

    大眾化與高端化并存

“有人沒(méi)鞋穿并不是不需要鞋，恰恰相反，這正是鞋商的巨大市場(chǎng)�！边@個(gè)久遠(yuǎn)的商業(yè)邏輯，正適合于今天的常州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)。

近年來(lái)，隨著常州商業(yè)地產(chǎn)布局逐步定型，市中心的城市型綜合體項(xiàng)目，新興區(qū)域的區(qū)域型綜合體項(xiàng)目，市郊的社區(qū)型綜合體項(xiàng)目都逐漸浮出水面。常州的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)就逐漸由過(guò)去的“商業(yè)睡城”，向綜合性大城區(qū)發(fā)展。

>時(shí)尚化的區(qū)域型商圈

一直以來(lái)，常州的商業(yè)地產(chǎn)都存在商業(yè)布局集中在市中心和業(yè)態(tài)種類稀少的問(wèn)題，但是隨著想鐘樓新城這樣的新興住區(qū)常駐人口直線上升，此類區(qū)域?qū)ι虡I(yè)地產(chǎn)的承載能力也大大加強(qiáng)。過(guò)去因?yàn)橄�費(fèi)量不足，而擔(dān)心商業(yè)地產(chǎn)過(guò)于超前的發(fā)展困境，在如今早已不是問(wèn)題。

“鐘樓新城的住宅開(kāi)發(fā)體量很大，有人居住就會(huì)有商業(yè)機(jī)會(huì)，商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不可能看不到。但由于住宅市場(chǎng)從開(kāi)工到基本入住，之間有大段的時(shí)間差�！睂汖埑鞘袕V場(chǎng)策劃師焦陽(yáng)說(shuō)，“當(dāng)人流量具備了之后，寶龍綜合體產(chǎn)品的體驗(yàn)?zāi)Ｊ骄蜁?huì)大展拳腳。寶龍模式除了顛覆傳統(tǒng)商業(yè)模式，打造集購(gòu)物、美食、旅游、文化、居住、商務(wù)為一體的一站式消費(fèi)模式，在眾多業(yè)態(tài)中更重視娛樂(lè)業(yè)態(tài)，過(guò)山車、蹦極、水上運(yùn)動(dòng)等這些元素都曾出現(xiàn)在寶龍城市廣場(chǎng)中�！�

自去年開(kāi)始，寶龍?jiān)跇I(yè)務(wù)戰(zhàn)略上進(jìn)行了微調(diào)，產(chǎn)品線也相應(yīng)作出調(diào)整，在二三線城市，不再只延續(xù)過(guò)往的標(biāo)準(zhǔn)店模式，而加入了大量的旗艦店元素�！罢f(shuō)不定將來(lái)常州的寶龍城市廣場(chǎng)會(huì)在配置上超越上海浦東的曹路綜合體�！苯龟�(yáng)補(bǔ)充道。

在新北區(qū)東部，主要為河海、府成、府田社區(qū)服務(wù)的有金逸院線作為合作伙伴的常發(fā)廣場(chǎng)，已經(jīng)完全沒(méi)有了昔日荒涼的景象。相隔不遠(yuǎn)的豐臣國(guó)際、太陽(yáng)城商業(yè)項(xiàng)目在短時(shí)間內(nèi)的重裝出現(xiàn)，讓這里又上演了如同幾年前住宅市場(chǎng)一樣的競(jìng)爭(zhēng)局面。而這幾個(gè)綜合商業(yè)項(xiàng)目也各具特色，常發(fā)廣場(chǎng)以院線和餐飲為主，太陽(yáng)城以皮革和眼鏡專業(yè)市場(chǎng)為主，豐臣國(guó)際則以社區(qū)零售業(yè)定位與新北萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)展開(kāi)差異化競(jìng)爭(zhēng)。

>鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體方興未艾

另一方面，由于周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅開(kāi)發(fā)總量和常住人口的不斷增加，鄉(xiāng)鎮(zhèn)的商業(yè)地產(chǎn)“短板”，也被越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)視為發(fā)展良機(jī)。

在全國(guó)范圍內(nèi)，珠三角的鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體建設(shè)一直是領(lǐng)先的。在佛山、東莞、江門(mén)一帶的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，只要是帶專業(yè)市場(chǎng)的，都會(huì)有一定數(shù)量的shoppingmall和五星級(jí)賓館。

現(xiàn)在，我市也邁開(kāi)了鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體開(kāi)放建設(shè)的步伐。位于常州西郊的鄒區(qū)、譚墅、里河、厚余一帶，常駐居民超過(guò)50萬(wàn)，還擁有成千上萬(wàn)的專業(yè)經(jīng)營(yíng)戶和全國(guó)各地?cái)?shù)以萬(wàn)計(jì)的客商，擁有大量的潛在消費(fèi)力。

但是對(duì)以傳統(tǒng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口和在鄉(xiāng)鎮(zhèn)專業(yè)市場(chǎng)工作的新市民為主要消費(fèi)群體的象征商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，如何根據(jù)自身特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)區(qū)域商業(yè)項(xiàng)目容量與產(chǎn)品配比的合理發(fā)展，仍是該區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展需要面臨的最大挑戰(zhàn)。

目前一期在建的緊鄰鐘樓開(kāi)發(fā)區(qū)，位于鄒區(qū)東方大道的“泰富時(shí)代廣場(chǎng)”擁有34萬(wàn)方建筑面積，其中商業(yè)部分有12萬(wàn)平米，住宅區(qū)22萬(wàn)平米。商業(yè)設(shè)置為若干家如泰富百貨、蘇寧電器、蘇果超市等主力店帶動(dòng)多個(gè)次主力店和大批配套店鋪。

西郊區(qū)域的中心是有著15萬(wàn)常住人口的鄒區(qū)，這里擁有四個(gè)國(guó)家級(jí)大型市場(chǎng)，“物流、人流以及生活在此的居民對(duì)現(xiàn)代生活的需求并不比中心城區(qū)少一分。除了購(gòu)物之外，他們還需要一個(gè)可以提供給他們多樣選擇的娛樂(lè)性平臺(tái)。”

因此，泰富時(shí)代廣場(chǎng)在規(guī)劃之初就被設(shè)定成了一個(gè)內(nèi)含中心公園的社區(qū)。規(guī)劃中，公園內(nèi)將包含休閑廣場(chǎng)、古燈展覽館、兒童樂(lè)園、會(huì)所等公共設(shè)施，是集休閑健身、文化展示為一體的城市開(kāi)放性休閑公園。

>城市型綜合體顯差異化

和激烈競(jìng)爭(zhēng)的區(qū)域型商業(yè)地產(chǎn)和方興未艾的鄉(xiāng)鎮(zhèn)綜合體相比，常州市中心的商業(yè)地產(chǎn)則是另一番景象。雖然同是基于高端的市場(chǎng)定位，但老社區(qū)內(nèi)的大部分商業(yè)項(xiàng)目，都是面向于本區(qū)域的常住人口；而延陵路上的商業(yè)項(xiàng)目，除服務(wù)于市中心的商業(yè)需求之外，還要盡可能地?cái)U(kuò)大自己的商業(yè)輻射范圍，吸引外來(lái)投資客和消費(fèi)者。

九月底開(kāi)始試營(yíng)業(yè)的清潭院街是參考了成都錦里、蘇州李公堤、無(wú)錫崇安寺等國(guó)內(nèi)眾多著名的文化商業(yè)模式的基礎(chǔ)上，以常州的雙桂坊為精神原形，設(shè)計(jì)建設(shè)的一座江南風(fēng)情主題商業(yè)街。

可能是因?yàn)榭拷�龐大的清潭老社區(qū)的關(guān)系，試營(yíng)業(yè)期間，這里的餐飲和日用消費(fèi)品生意火爆。另外，商業(yè)街專為大學(xué)生創(chuàng)業(yè)準(zhǔn)備的文化創(chuàng)意區(qū)也很叫好。但也有過(guò)往的游客表示，此地要想成為市中心內(nèi)的一個(gè)體驗(yàn)式消費(fèi)目的地還尚需時(shí)日。

市中心老社區(qū)旁的商業(yè)項(xiàng)目大多是以小賣場(chǎng)、餐飲和日用消費(fèi)品為主，而延陵路上的吾悅國(guó)際商業(yè)項(xiàng)目則在主打辦公與奢侈品牌。據(jù)了解，該項(xiàng)目目前的業(yè)態(tài)包括辦公中心、城市會(huì)客廳、奢侈品店等。

“只要我們做的東西別的地方?jīng)]有，而且足夠有意思，寫(xiě)字樓的入駐率就不會(huì)有什么問(wèn)題。私屬的停機(jī)坪就是我們的一個(gè)大膽嘗試�！弊鳛樵擁�(xiàng)目的開(kāi)發(fā)的參與者，新城控股主任策劃師徐晨峰說(shuō)。

他還補(bǔ)充道：“品牌知名度、規(guī)模決定商業(yè)項(xiàng)目輻射半徑的大小。同時(shí)，引入的品牌規(guī)模必須足夠大，不可能靠一、兩個(gè)品牌吸引到足夠多的客源。所以我們引入了包括LV在內(nèi)的多個(gè)奢侈品品牌，希望與品牌相互配合，產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)，成為常州高端客群消費(fèi)的目的地�！�。