專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的管理與運(yùn)營(yíng)探討（25）張北縣專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)管理情況

    隨著我縣城市化建設(shè)逐步加快，目前，全縣商貿(mào)流通市場(chǎng)呈現(xiàn)出規(guī)模化拓展、產(chǎn)業(yè)化聚集、多地區(qū)輻射、區(qū)域性覆蓋的發(fā)展勢(shì)頭�，F(xiàn)將我縣商貿(mào)流通市場(chǎng)情況匯報(bào)如下：
一、市場(chǎng)基本情況
目前，縣城城區(qū)內(nèi)共有7個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：華北牲畜交易中心、錦源建材城、蔬菜城、融達(dá)農(nóng)貿(mào)城、永春農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、順達(dá)汽貿(mào)汽配城、合力農(nóng)資有限公司。露天臨時(shí)市場(chǎng)有5個(gè)：永泰綜合市場(chǎng)、私立醫(yī)院對(duì)面楊家營(yíng)市場(chǎng)、舊馬橋東門(mén)口市場(chǎng)、宏昊酒店北東環(huán)路市場(chǎng)、大廟底市場(chǎng)。
（一）專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)基本情況
1.華北牲畜交易中心位于張北鎮(zhèn)廟灘村，總投資1.2億元，占地206畝，是華北地區(qū)牛、馬等牲畜交易的重要集散地；該市場(chǎng)按照統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)新建二層交易樓116戶，每戶占地面積0.7畝、建筑面積175平方米，另外配套33戶服務(wù)樓。該市場(chǎng)于2009年7月20日正式運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)由張北鎮(zhèn)政府管理，管理人員25名，主要提供交易場(chǎng)地、衛(wèi)生清潔、維持秩序等服務(wù)，并按照每頭4元的標(biāo)準(zhǔn)收取管理服務(wù)費(fèi)。目前該市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)良好，2011年成交量為21萬(wàn)頭，年交易額達(dá)8.8億元。
2.錦源建材城南鄰興和西路、東鄰張庫(kù)大道，總投資1.6億元，占地100畝，是以經(jīng)營(yíng)磚瓦、水泥、木材、門(mén)窗、玻璃、燈飾、涂料、壁紙等建筑和裝飾材料為主體的大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；總建筑面積約77000平方米，擁有商鋪460戶，出售率達(dá)97%。該市場(chǎng)于2010年9月正式運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)由張家口市福源物業(yè)有限公司統(tǒng)一管理，有管理人員11名，提供衛(wèi)生、保安等物業(yè)相關(guān)服務(wù)，每年每平方米收取商鋪物業(yè)管理費(fèi)0.6元。目前，該市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)狀況良好，預(yù)計(jì)年交易額達(dá)1.5億元。
3.蔬菜城位于北辰路北，總投資1.2億元，占地面積300畝，是一個(gè)蔬果批發(fā)、物流配送、倉(cāng)儲(chǔ)保鮮、進(jìn)出口貿(mào)易等有機(jī)融合的綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。擁有商鋪234間，分為肉類(lèi)、蔬菜、水果、調(diào)料四個(gè)區(qū)，可容納商戶140多戶，每戶租金差別不大，大約每年5000多元；有恒溫庫(kù)32間，租金每間每年7萬(wàn)元。該市場(chǎng)于2009年開(kāi)始正式運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)由張北縣壩上蔬菜產(chǎn)業(yè)有限公司管理，有管理人員10名，負(fù)責(zé)向恒溫庫(kù)和商鋪?zhàn)赓U者收取租金、向零散商戶收取管理費(fèi)。同時(shí)，市場(chǎng)對(duì)進(jìn)行交易的每輛車(chē)收取10元的管理費(fèi)。目前，該市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)良好，商鋪出租率達(dá)96%以上，年交易量達(dá)40多萬(wàn)噸，年交易額約7億元。
4.融達(dá)農(nóng)貿(mào)城位于張庫(kù)大道與興華西路交匯處，由張北晟禾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資建設(shè)，總投資1億元，占地面積40畝，是一個(gè)經(jīng)營(yíng)生熟肉、禽、蛋、水產(chǎn)品、蔬菜、水果、豆制品、干貨等農(nóng)副產(chǎn)品零售業(yè)的綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，擁有攤位數(shù)370個(gè)，目前營(yíng)業(yè)的有120個(gè)，商戶入住率33%。該市場(chǎng)于2011年9月正式運(yùn)營(yíng)，有管理人員6名，提供水、公共照明、衛(wèi)生、取暖、維修等服務(wù)，每月每平米收取管理費(fèi)13.5元。目前已經(jīng)運(yùn)營(yíng)半年，預(yù)計(jì)年交易額達(dá)5000萬(wàn)元。
5.永春農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)位于永義南街、廣電局南支路南側(cè)，由張北乾安房開(kāi)公司投資興建，總投資2500萬(wàn)元，建設(shè)面積2800平方米，共有鋪位71個(gè)，攤位146個(gè)；主要零售生熟肉、禽、蛋、水產(chǎn)品、蔬菜、水果、豆制品、干貨等農(nóng)副、土特產(chǎn)品。該市場(chǎng)由開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)管理，有管理人員3名，提供水、照明、衛(wèi)生、取暖等服務(wù)，收取市場(chǎng)管理費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為：鋪位每年每平米80元，攤位每年每個(gè)600元；市場(chǎng)鋪位和攤位已全部出售給個(gè)人，租金由攤主與經(jīng)營(yíng)戶商定；正在經(jīng)營(yíng)的鋪位有8家、攤位38家，雖然開(kāi)發(fā)商為入駐市場(chǎng)商戶提供了一次性現(xiàn)金獎(jiǎng)勵(lì)500元和免費(fèi)使用食品袋的優(yōu)惠辦法，但仍舊無(wú)法改變商戶入住率低的現(xiàn)狀，目前，市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)不足一年，生意冷淡，預(yù)計(jì)年?duì)I業(yè)額達(dá)2000萬(wàn)元。
6.順達(dá)汽貿(mào)汽配城南鄰興和西路，北接建安路，是由張北金鼎房開(kāi)公司投資興建的以汽車(chē)貿(mào)易及配件、車(chē)輛美容為主的大型綜合專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。該市場(chǎng)總投資3億元，占地160畝，總建筑面積約14萬(wàn)平方米。共建有九座樓，分為大車(chē)修理區(qū)、小車(chē)修理區(qū)、4S店、整車(chē)銷(xiāo)售、汽車(chē)美容、汽車(chē)配件大廳及賓館、餐飲、商業(yè)物流功能服務(wù)區(qū)。該市場(chǎng)已出售商鋪約3萬(wàn)平方米，已出租30600平方米，入駐商戶約80家。由金鼎房開(kāi)公司管理，有管理人員10名，提供水、電、暖、衛(wèi)生、保安等服務(wù)，每日向商戶收取物業(yè)費(fèi)0.5元；該市場(chǎng)投入運(yùn)營(yíng)不足一年，預(yù)計(jì)年交易額達(dá)2000萬(wàn)元。
7.合力農(nóng)資有限公司位于酵母廠對(duì)面，系張北縣供銷(xiāo)社下屬的股份制企業(yè)，是河北省農(nóng)資公司下設(shè)的配送中心。該公司總投資2400萬(wàn)元，占地面積11500平方米，建筑面積4200平方米，是我縣最大的化肥倉(cāng)儲(chǔ)、批零企業(yè)。公司有管理人員10名，租用供銷(xiāo)社庫(kù)房70余間，商鋪一間，年租金5萬(wàn)元。所批發(fā)化肥大部分從省農(nóng)資公司直接購(gòu)進(jìn)，貨物發(fā)往全縣各鄉(xiāng)鎮(zhèn)所設(shè)立的配送點(diǎn)。目前，該公司運(yùn)營(yíng)狀況良好，具有6000多噸儲(chǔ)備能力，年銷(xiāo)售化肥1.3萬(wàn)噸，實(shí)現(xiàn)年交易額2000多萬(wàn)元。
（二）臨時(shí)市場(chǎng)基本情況
我縣目前共有臨時(shí)市場(chǎng)5個(gè)，均由流動(dòng)小商販自發(fā)形成。這些攤販由已經(jīng)取締的西關(guān)步行街露天市場(chǎng)、永春露天市場(chǎng)的攤販和專(zhuān)業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)里流失的商販組成，流動(dòng)性較強(qiáng)。臨時(shí)市場(chǎng)的存在不僅對(duì)我縣城市面貌產(chǎn)生消極影響，而且嚴(yán)重影響到我縣專(zhuān)業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)。
1.永泰綜合市場(chǎng)位于永泰小區(qū)院內(nèi)，由張北麗淵房開(kāi)公司投資興建，占地6031平方米。該市場(chǎng)現(xiàn)由房開(kāi)公司管理，鋪位處于出售出租狀態(tài)，市場(chǎng)內(nèi)部中間兩排共有商鋪50戶，已出售10余戶，營(yíng)業(yè)5戶，主要經(jīng)營(yíng)水果、蔬菜和綜合小超市；市場(chǎng)內(nèi)部四周共有鋪位33戶，未入駐，準(zhǔn)備經(jīng)營(yíng)水果、蔬菜、干活等農(nóng)產(chǎn)品；市場(chǎng)外部西面有商鋪18戶，已出售8戶，目前營(yíng)業(yè)11戶。該市場(chǎng)已對(duì)外招租，提供了免費(fèi)占用三個(gè)月，從第四個(gè)月每月每平米收取18元租金，第一年免收物業(yè)管理費(fèi)的優(yōu)惠方法，物業(yè)管理費(fèi)每年約500元。
2.楊家營(yíng)露天市場(chǎng)位于私立醫(yī)院對(duì)面，有臨時(shí)攤點(diǎn)47個(gè)，主要經(jīng)營(yíng)蔬菜、水果、肉類(lèi)、糕點(diǎn)、鞋襪等商品。
3.東門(mén)口市場(chǎng)位于縣城東門(mén)口舊馬橋南頭，有臨時(shí)攤點(diǎn)21個(gè)，主要經(jīng)營(yíng)蔬菜、水果、小菜、鞋襪等商品。
4.東環(huán)路市場(chǎng)位于中都大街北，宏昊酒店西，距離東門(mén)口臨時(shí)市場(chǎng)不足百米，有臨時(shí)攤點(diǎn)12個(gè)，主要經(jīng)營(yíng)水果、蔬菜及被罩、床單、香皂等日用百貨。
5.大廟底市場(chǎng)位于北大市場(chǎng)旁，有臨時(shí)攤點(diǎn)27個(gè)，主要經(jīng)營(yíng)蔬菜、水果、饅頭、鞋襪、五金小件等商品。
二、存在的問(wèn)題
1.華北牲畜交易中心：該市場(chǎng)33戶服務(wù)樓均為兩層臨街商鋪，并已出售給個(gè)人，均未辦理房產(chǎn)證，目前需要協(xié)調(diào)辦理這些商鋪的房屋確權(quán)手續(xù)。
2.蔬菜城：一是市場(chǎng)內(nèi)商鋪沒(méi)有集中供暖，商戶取暖困難。二是隨著氣溫變暖，該市場(chǎng)對(duì)水、電的需求逐步增大，即將面臨電力容量不足、自備井水源供不應(yīng)求的問(wèn)題。三是管理機(jī)制不健全，出現(xiàn)了部分商戶弄虛作假、欺行霸市的行為，使市場(chǎng)誠(chéng)信缺失、顧客外流。
3.融達(dá)農(nóng)貿(mào)城、永春農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)：隨著氣溫逐漸變暖，走街串巷的小攤販逐日增加，流動(dòng)性強(qiáng)，難以監(jiān)管取締。由于臨時(shí)市場(chǎng)的存在及專(zhuān)業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)租金高的原因，導(dǎo)致融達(dá)農(nóng)貿(mào)城和永春農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)均出現(xiàn)了商戶入駐率低、市場(chǎng)客流量少、部分登記商戶流失的現(xiàn)象。另外，這兩個(gè)市場(chǎng)中很多商鋪均已出售給個(gè)人，部分?jǐn)傊髯约翰唤?jīng)營(yíng)，又無(wú)人租賃，鋪位只能閑置，使得原本門(mén)庭冷落的市場(chǎng)更加雪上加霜，但是商鋪已歸個(gè)人所有，市場(chǎng)管理方也無(wú)法運(yùn)作。其中永春農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)管理方為維持市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)預(yù)計(jì)一年損失將近90萬(wàn)元。
4.順達(dá)汽貿(mào)汽配城：該市場(chǎng)建筑面積總計(jì)14萬(wàn)平方米，只售出3萬(wàn)平方米，出售困難，招租收效甚微，開(kāi)發(fā)商資金難以回?cái)n。究其原因，一方面由于規(guī)劃設(shè)計(jì)不合理，商鋪3樓4樓的汽車(chē)超市和一樓配件大廳的設(shè)計(jì)不符合我縣實(shí)際，無(wú)法營(yíng)業(yè)；另一方面由于汽貿(mào)汽配行業(yè)劃行歸市力度不夠，兩方面的原因?qū)е率袌?chǎng)商鋪的3樓和4樓3萬(wàn)平方米、大廳2萬(wàn)多平方米閑置。
6.合力農(nóng)資公司：化肥的大量?jī)?chǔ)備對(duì)我縣化肥供應(yīng)、穩(wěn)定化肥價(jià)格、促進(jìn)農(nóng)業(yè)發(fā)展具有積極的作用，該公司的庫(kù)房、商鋪和辦公場(chǎng)所都是租用張北縣供銷(xiāo)社的，但公司即將面臨拆遷，目前無(wú)固定庫(kù)房和辦公場(chǎng)所，需協(xié)調(diào)解決冬儲(chǔ)化肥的庫(kù)房。
三、對(duì)市場(chǎng)管理的建議
1.增建簡(jiǎn)易專(zhuān)業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)。目前全縣有3個(gè)專(zhuān)業(yè)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)集中在永春大街西側(cè)，而永春大街東側(cè)只有在楊家營(yíng)新建了即將投入運(yùn)營(yíng)的永泰綜合市場(chǎng)，東北方向居民購(gòu)買(mǎi)蔬菜仍舊不方便，這也是露天臨時(shí)市場(chǎng)久清不滅的原因之一。建議在東環(huán)路（宏昊酒店）、樹(shù)兒灣等區(qū)域搭建簡(jiǎn)易大棚作為農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)，用簡(jiǎn)易大棚作農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)一方面成本低，不會(huì)產(chǎn)生高昂的租金，普通商販愿意入駐；另一方面可以滿足周邊居民購(gòu)物需求。
2.成立專(zhuān)業(yè)農(nóng)資市場(chǎng)。鑒于目前我縣無(wú)專(zhuān)業(yè)農(nóng)資市場(chǎng)，只有一家大型的化肥批零公司（合力農(nóng)資有限公司）和數(shù)家小型農(nóng)藥、化肥、籽種商鋪，建議合理規(guī)劃一個(gè)簡(jiǎn)易農(nóng)資專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)農(nóng)藥、化肥、籽種、地膜等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料，配套建設(shè)農(nóng)資倉(cāng)庫(kù)，以保證貨物儲(chǔ)備滿足全縣農(nóng)業(yè)供給。
3.加大劃行歸市力度。制定各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)優(yōu)惠政策和管理機(jī)制，組織相關(guān)單位對(duì)相關(guān)行業(yè)散戶進(jìn)行地毯式清理整頓，將全縣的汽貿(mào)汽配、農(nóng)貿(mào)、建材等零散經(jīng)營(yíng)戶納入專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，尤其是將楊家營(yíng)露天臨時(shí)市場(chǎng)的攤販納入新建的永泰綜合市場(chǎng)，將全縣汽貿(mào)汽配經(jīng)營(yíng)戶納入汽貿(mào)汽配城，以促進(jìn)各類(lèi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)繁榮運(yùn)營(yíng)。
4.制定各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的優(yōu)惠政策。針對(duì)全縣部分專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)均存在租金高，入駐率低的問(wèn)題，降低入駐商戶的運(yùn)營(yíng)成本比較重要。要制定各專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)行之有效的優(yōu)惠政策，以吸引商戶長(zhǎng)期入駐。
3.建立科學(xué)的管理運(yùn)營(yíng)機(jī)制。蔬菜城出現(xiàn)的誠(chéng)信問(wèn)題和順達(dá)汽貿(mào)汽配城慘淡經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)象，都暴露出我縣專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在運(yùn)營(yíng)管理上存在短板。針對(duì)這些問(wèn)題，要借鑒其他地方成功經(jīng)驗(yàn)，引入或建立科學(xué)的管理機(jī)制，再現(xiàn)市場(chǎng)繁榮景象。

二〇一二年四月十日