南京商品房買賣合同糾紛案件猛升

南京商品房買賣合同糾紛案件猛升
    南京晨報(bào)　　2015年，南京拍出了好幾個(gè)高價(jià)地塊，面對(duì)火熱的樓市，買房人卻沒(méi)有減少，隨之而來(lái)的商品房買賣合同糾紛案件，與往年相比，呈上升趨勢(shì)，且上升幅度較快。30日，記者從南京市中級(jí)人民法院獲悉，2015年，全市法院共受理商品房買賣合同糾紛案件1684件，與去年同期928件相比增加544件，同比上升58.62%。其中，江寧區(qū)此類案件達(dá)到735件之多，相比之下，在市中心區(qū)域，如鼓樓區(qū)、玄武區(qū)、秦淮區(qū)等，因土地供應(yīng)和房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的大幅減少，商品房買賣合同糾紛數(shù)量也相對(duì)較少。

　　數(shù)據(jù)分析

　　案件速增　房地產(chǎn)市場(chǎng)誠(chéng)信缺失

　　據(jù)南京中院民四庭法官介紹，此類案件之所以迅速增加，有多方面原因。比如房地產(chǎn)市場(chǎng)誠(chéng)信缺失。一方面，某些開(kāi)發(fā)商通過(guò)虛假宣傳、概念炒作，夸大其經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)優(yōu)勢(shì)及配套條件，引誘業(yè)主購(gòu)房；或利用其強(qiáng)勢(shì)地位，通過(guò)簽訂格式合同，免除其責(zé)任，加重業(yè)主義務(wù)，或要求業(yè)主承擔(dān)其他隱性的消費(fèi)項(xiàng)目。另一方面，某些以投資或投機(jī)為目的的購(gòu)房人，在市場(chǎng)行情變化、商品房?jī)r(jià)格下降的時(shí)期，尋求各種理由解除與開(kāi)發(fā)商訂立的商品房預(yù)售(買賣)合同。

　　之外，有些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)因資金鏈緊張引發(fā)逾期交房、逾期辦理產(chǎn)權(quán)證、房屋面積短少以及合同約定的配套設(shè)施未能兌現(xiàn)等諸多糾紛。購(gòu)房者的維權(quán)意識(shí)增強(qiáng)、商品房買賣合同約定不明，也是引發(fā)此類糾紛的一大原因。

　　典型案例

　　精裝變毛坯　市民告開(kāi)發(fā)商卻輸了

　　2013年3月，市民胡先生與某房產(chǎn)公司簽訂了一份商品房預(yù)售合同，約定購(gòu)買該公司開(kāi)發(fā)的位于江寧的一處房產(chǎn)，總價(jià)227萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)商在宣傳中承諾該小區(qū)15幢住宅全部為精裝修。合同簽訂后，胡先生按照約定支付了全部購(gòu)房款。可讓他做夢(mèng)也沒(méi)想到的是，開(kāi)發(fā)商最后卻因自身原因，將部分樓棟變更為毛坯銷售，即將全精裝小區(qū)變更為半精裝半毛坯小區(qū)。胡先生將開(kāi)發(fā)商告上法庭。

　　庭審中，開(kāi)發(fā)商辯稱，公司在廣告宣傳中提到的精裝修，并不表示該樓盤所有商品房均為室內(nèi)精裝修，系胡先生理解有誤。且雙方在合同補(bǔ)充協(xié)議中明確約定，廣告宣傳僅供購(gòu)物時(shí)參考，不視為要約內(nèi)容。

　　一審法院審理認(rèn)為，原被告之間簽訂的房屋預(yù)售合同有效，雙方均應(yīng)按照約定履行各自的義務(wù)。因合同補(bǔ)充協(xié)議中已明確約定廣告宣傳資料等不構(gòu)成要約，在該過(guò)程中雙方可以通過(guò)合意來(lái)變更此前的意思表示，故該條款合法有效。據(jù)此，法院判決駁回胡先生的訴訟請(qǐng)求。

　　熱點(diǎn)解答

　　簽認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂協(xié)議需謹(jǐn)慎！
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　　記者：認(rèn)購(gòu)書、預(yù)訂書等協(xié)議的效力如何？簽訂認(rèn)購(gòu)書后，是否必須簽訂商品房買賣合同？

　　南京中院：認(rèn)購(gòu)書的性質(zhì)一般是預(yù)約合同，購(gòu)房者和開(kāi)發(fā)商負(fù)有簽訂正式的商品房買賣合同的義務(wù)，同時(shí)定金作為該合同的履約擔(dān)保，若一方不履行預(yù)訂合同，則定金無(wú)法要求對(duì)方返還或者必須雙倍返還對(duì)方定金。

　　違約金過(guò)低，可否調(diào)高？

　　記者：如果業(yè)主認(rèn)為該違約金過(guò)低，可否要求法院調(diào)整違約金？調(diào)整的標(biāo)準(zhǔn)是什么？

　　南京中院：依據(jù)合同法的相關(guān)規(guī)定，約定的違約金低于造成的損失的，購(gòu)房者可以請(qǐng)求人民法院予以增加。法院一般參照所購(gòu)房屋同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整違約金。

　　如何避免合同中的陷阱？

　　記者：目前商品房銷售中，開(kāi)發(fā)商往往提供的是格式合同，作為購(gòu)房者，如何避免合同陷阱？

　　南京中院：購(gòu)房者有權(quán)在簽約時(shí)閱看商品房買賣合同，并對(duì)合同中有疑問(wèn)的部分要求銷售人員加以解釋，對(duì)于合同的重要條款可以和開(kāi)發(fā)商協(xié)商。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，格式條款的制定應(yīng)遵循公平原則，并采取合理的方式，提醒對(duì)方注意免除或者限制其責(zé)任的條款。