李嘉誠(chéng)30億加注上海商業(yè)地產(chǎn) 鼓舞市場(chǎng)做多

　  李嘉誠(chéng)在上海的一進(jìn)一退，都牽扯著市場(chǎng)人士敏感的神經(jīng)。
　　去年以來(lái)，和記黃埔大規(guī)模拋售上海商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，一度引發(fā)市場(chǎng)人士對(duì)上海商業(yè)地產(chǎn)的投資價(jià)值產(chǎn)生了懷疑。
　　而今年，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)啟動(dòng)真如副中心項(xiàng)目，又再次鼓舞了市場(chǎng)做多上海商業(yè)地產(chǎn)的熱情。
　　上海曹楊路與銅川路交叉口，李嘉誠(chéng)真如副中心項(xiàng)目所在地，打樁機(jī)的轟鳴聲貫耳，4臺(tái)吊機(jī)的身影在工地上忙碌著。與之一條馬路之隔的銅川水產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)邊沿，上海11號(hào)地鐵線正在修建中。兩個(gè)工程的同時(shí)進(jìn)行讓曹楊路上塵土飛揚(yáng)。
　真如項(xiàng)目的開工，是對(duì)“該項(xiàng)目已經(jīng)停工”傳言的最好反駁。在真如項(xiàng)目動(dòng)工之前，市場(chǎng)上就有李嘉誠(chéng)全線拋售世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)、御翠豪庭等上海高端物業(yè)，甚至轉(zhuǎn)讓地塊的傳言。因?yàn)槔罴握\(chéng)的樓市風(fēng)向標(biāo)效應(yīng)，他的一舉一動(dòng)，讓市場(chǎng)一再揣度上海商業(yè)地產(chǎn)是否還有投資價(jià)值。
　　“長(zhǎng)江實(shí)業(yè)對(duì)上海商業(yè)地產(chǎn)的走勢(shì)非常樂(lè)觀�！遍L(zhǎng)江實(shí)業(yè)(0001.HK)企業(yè)事業(yè)部黃麗婷在接受時(shí)代周報(bào)記者采訪時(shí)如此表示。
　　真如項(xiàng)目終動(dòng)工
　　位于普陀區(qū)重點(diǎn)建設(shè)的真如城市副中心的A3-A6地塊，自打亮相后，就受到業(yè)內(nèi)普遍關(guān)注。該地塊地理位置為曹楊路以東、銅川路以北、規(guī)劃真華路以西、規(guī)劃固川路以南，土地面積近18萬(wàn)平方米。按照上海城市總體發(fā)展規(guī)劃，未來(lái)的真如城市副中心將依托上海西站交通樞紐，積極發(fā)展產(chǎn)業(yè)、技術(shù)和現(xiàn)代物流服務(wù)中心，建設(shè)企業(yè)總部基地，形成面向長(zhǎng)三角的開放性生產(chǎn)力服務(wù)中心。
　　2007年1月30日，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔聯(lián)合發(fā)布公告，正式宣布拿下真如城市副中心地塊。從當(dāng)年的公告中，我們可以看到，“長(zhǎng)和系”旗下的3家附屬公司雅富投資有限公司（以下簡(jiǎn)稱雅富投資）、上海長(zhǎng)潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)潤(rùn)）和上海江和地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱江和）以22億元人民幣的價(jià)格購(gòu)得該地塊。這3家附屬公司還投資36億元人民幣成立一家新的合資公司，以發(fā)展該項(xiàng)目。其中，雅富投資是長(zhǎng)江實(shí)業(yè)與和記黃埔分別持股51%和49%的附屬公司，長(zhǎng)潤(rùn)與江和則都是“長(zhǎng)和系”間接控股99%的附屬公司。
　　這是李嘉誠(chéng)在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)最大的一單投資。但此后的2年時(shí)間里，真如副中心地塊一直都在“規(guī)劃設(shè)計(jì)”之中，未有動(dòng)工跡象。在此期間，市場(chǎng)一度傳出李嘉誠(chéng)因?yàn)榻鹑谖�機(jī)，欲轉(zhuǎn)讓該地塊的消息。
　　今年2月中旬，上海真如城市副中心開發(fā)建設(shè)投資有限公司總經(jīng)理何智奇突然對(duì)媒體表示，收到長(zhǎng)實(shí)副主席李澤鉅的親筆信，希望政府協(xié)助確保開工，“目前長(zhǎng)實(shí)已經(jīng)做好所有準(zhǔn)備，具體開工日期有望定在3月或者4月�！�
　　“其實(shí)我們一直在按照內(nèi)部規(guī)劃進(jìn)行項(xiàng)目的建設(shè)，從來(lái)沒(méi)有所謂的停工�！秉S麗婷說(shuō)道。
　　時(shí)代周報(bào)記者在上海規(guī)劃和國(guó)土資源處查詢得知，由上海長(zhǎng)潤(rùn)江和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱長(zhǎng)潤(rùn)江和）開發(fā)的普陀真如副中心A5項(xiàng)目已于去年12月30日獲準(zhǔn)開工。
　　長(zhǎng)潤(rùn)江和正是當(dāng)年長(zhǎng)江實(shí)業(yè)為真如項(xiàng)目組建的公司。在長(zhǎng)潤(rùn)江和公司注冊(cè)辦公處—位于曹楊路的中友大廈，門口貼著“普陀曹楊路發(fā)展項(xiàng)目公司”，但其門已緊鎖，屋內(nèi)一片狼藉。大廈物業(yè)處工作人員告訴時(shí)代周報(bào)記者，該公司去年就已搬離此處。
　　事實(shí)上，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)真如項(xiàng)目工地上早已打樁動(dòng)工�，F(xiàn)場(chǎng)工地施工人員告訴記者，去年11月地塊附近居民的動(dòng)遷工作結(jié)束后，施工隊(duì)在春節(jié)后就開始施工了。
　　真如項(xiàng)目為何在閑置2年后才動(dòng)工？市場(chǎng)有消息傳，如果長(zhǎng)實(shí)不在此時(shí)啟動(dòng)真如地塊，就將面臨“土地閑置兩年”將被收回的處罰。對(duì)此，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)方面給予了否認(rèn)，“因?yàn)檎嫒绺敝行捻?xiàng)目過(guò)大，一切都得按規(guī)劃進(jìn)程進(jìn)行。”
　　不過(guò)佑威房地產(chǎn)陸騎麟認(rèn)為，長(zhǎng)實(shí)拿下真如項(xiàng)目后遲遲不開發(fā)，“正是看中真如區(qū)域日后的發(fā)展前景，假如等區(qū)域發(fā)展起來(lái)，利潤(rùn)更大，太早開工的話，后期銷售回款壓力會(huì)很大”。陸騎麟認(rèn)為，李嘉誠(chéng)可能會(huì)慢慢開發(fā)，待上海樓市攀回高峰后再伺機(jī)投放市場(chǎng)。
　　李嘉誠(chéng)進(jìn)退之間
　　和記黃埔(0013.HK)與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)歷來(lái)各自分工不同。雖然同為李嘉誠(chéng)旗下的產(chǎn)業(yè)航母，李嘉誠(chéng)在上海的大部分項(xiàng)目主要是由和記黃埔運(yùn)作，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)更多只是進(jìn)行股份投資和基礎(chǔ)建設(shè)。從上海真如項(xiàng)目開始，情況則有所變化，變成由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)主導(dǎo)操作。而就在和黃上海高端物業(yè)拋盤的同時(shí)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)卻在上海商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域積極布局。
　　在真如項(xiàng)目之前，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)僅重點(diǎn)開發(fā)香港以及海外的地產(chǎn)項(xiàng)目，或是作為投資方參與到眾多和黃開發(fā)的地產(chǎn)項(xiàng)目之中。
　　和記黃埔則早在1992年就進(jìn)入內(nèi)地，目前在深圳、上海、北京等地成立了多個(gè)區(qū)域分公司。無(wú)論拿地還是開發(fā)，此前都是由和記黃埔主導(dǎo)。與其他香港地產(chǎn)商一樣，和黃內(nèi)地項(xiàng)目主攻高端物業(yè)市場(chǎng)，住宅開發(fā)以豪宅為主。1993年，和黃最早在上海開發(fā)了商務(wù)樓“華爾登”廣場(chǎng)，此后又開發(fā)了大型商廈梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)和供出租的別墅“四季雅苑”。
　　綜觀李嘉誠(chéng)在上海地產(chǎn)的投資，都是長(zhǎng)實(shí)與和黃雙方股權(quán)相互滲透，而操作主體則按照需要而定。無(wú)論是哪家公司進(jìn)行操作，雙方的股權(quán)比例一般都是各持50%。
　　和黃與長(zhǎng)江實(shí)業(yè)對(duì)各自主導(dǎo)的項(xiàng)目分工非常清晰。
　　長(zhǎng)江實(shí)業(yè)網(wǎng)站資料顯示，從1992年至今，“長(zhǎng)和系”在上海擁有的項(xiàng)目已經(jīng)達(dá)到13個(gè)，其中包括最初的梅隴鎮(zhèn)廣場(chǎng)以及2005年競(jìng)得的浦東竹園商貿(mào)區(qū)地塊。如果加上公司在普陀的布局，長(zhǎng)和系在上海的投資已近百億元。
　　在這些項(xiàng)目中，目前由長(zhǎng)江實(shí)業(yè)主導(dǎo)的項(xiàng)目，除了真如副中心項(xiàng)目外，還包括以11.6億元購(gòu)得的上海嘉定區(qū)一地塊，以及投資總額約17.4億元的陸家嘴(600663)項(xiàng)目。和黃與長(zhǎng)實(shí)雙方各持一半股份成立的上海和聯(lián)房產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)責(zé)嘉定區(qū)項(xiàng)目。
　　而在具體操作策略上，眼光奇準(zhǔn)的李嘉誠(chéng)屢次采取“高拋低吸”戰(zhàn)略。這種戰(zhàn)略早在本世紀(jì)初上海樓市低迷之時(shí)就屢見(jiàn)功效。和黃當(dāng)時(shí)拋出上海的“樓王”匯賢居，同時(shí)將御翠豪庭地塊低價(jià)納入囊中。該地塊購(gòu)入時(shí)樓面地價(jià)僅2468元/平方米，現(xiàn)在平均售價(jià)已超過(guò)4萬(wàn)元/平方米。
　　市場(chǎng)迸發(fā)做多熱情
　　從去年開始，“長(zhǎng)和系”就加快了上海的拋盤步伐。
　　去年5月，李嘉誠(chéng)旗下的和記黃埔稱，以44.38億元出售其位于上海長(zhǎng)樂(lè)路的世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)寫字樓物業(yè)。一個(gè)月后，和記黃埔位于古北的高檔公寓御翠豪庭36個(gè)商鋪降價(jià)銷售，價(jià)格跌幅最高達(dá)24％。
　　今年年初，和黃再次以“改租為售”的方式拋售黃金城道商鋪，回籠資金超過(guò)10億元。與此同時(shí)，“長(zhǎng)和系”持有并收租長(zhǎng)達(dá)10余年的別墅物業(yè)御翠園一期“四季雅苑”也被傳出計(jì)劃出售，預(yù)計(jì)回籠資金最多超過(guò)40億元。此外，和記黃埔還加推30個(gè)共3000多平方米的沿花木路商鋪以及8000平方米的會(huì)所。
　　李嘉誠(chéng)拋售多宗商業(yè)物業(yè)之際，2月，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)在陸家嘴X3－2地塊也陷入了賣地傳言中。
　　李嘉誠(chéng)是否缺錢、是否看空上海商業(yè)地產(chǎn)的猜疑一時(shí)四起。
　　對(duì)此，黃麗婷表示，“集團(tuán)從來(lái)沒(méi)有賣地的打算，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)非�？春蒙虾５氖袌�(chǎng)�！�
　　隨著真如項(xiàng)目的開工，傳言不攻自破。上海易居房地產(chǎn)研究院回建強(qiáng)認(rèn)為，李嘉誠(chéng)拋售旗下物業(yè)，很可能是由于公司認(rèn)為一些物業(yè)盈利水平已經(jīng)達(dá)到預(yù)期，以回收資金。
　　和黃拋售套現(xiàn)，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)主導(dǎo)項(xiàng)目的開工，實(shí)際上顯示的是“長(zhǎng)和系”在內(nèi)地投資策略的一種轉(zhuǎn)變。
　　此前，長(zhǎng)江實(shí)業(yè)旗下長(zhǎng)實(shí)地產(chǎn)投資董事郭子威就曾透露，長(zhǎng)實(shí)將重點(diǎn)在北京、上海、廣州三地開發(fā)項(xiàng)目，而在二三線城市，依舊是和記黃埔獨(dú)立開發(fā)，項(xiàng)目定位亦偏向于中高檔。
　　“因?yàn)榇罅勘Ｕ戏康慕ㄔO(shè)，未來(lái)上海市商品房的價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲，但是隨著上海2個(gè)中心的建設(shè)發(fā)展，下一個(gè)周期，商業(yè)地產(chǎn)將長(zhǎng)期看好�！被亟◤�(qiáng)說(shuō)道。
　　真如項(xiàng)目的動(dòng)工，正好暗合長(zhǎng)江實(shí)業(yè)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變的需要。根據(jù)真如地塊出讓時(shí)22億元的成交價(jià)格來(lái)計(jì)算，該項(xiàng)目的平均樓面地價(jià)僅在3055元／平方米左右。而當(dāng)前，真如板塊的房?jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了這一水平。真如副中心開發(fā)建設(shè)投資有限公司何智奇曾表示，可以預(yù)判，李嘉誠(chéng)對(duì)真如項(xiàng)目胸有成竹。
　　長(zhǎng)江實(shí)業(yè)啟動(dòng)真如項(xiàng)目，無(wú)疑鼓舞了市場(chǎng)上更多的資金投向上海商業(yè)地產(chǎn)。SOHO中國(guó)主席潘石屹近期高調(diào)宣布，未來(lái)數(shù)月將大舉收購(gòu)位于北京及上海市中心的商業(yè)地產(chǎn)建成項(xiàng)目。近兩年押寶內(nèi)地的新鴻基地產(chǎn)(00016.HK)，在上海也啟動(dòng)了濱江凱旋門有關(guān)項(xiàng)目。（陳曉雙）