北京：地鐵十號(hào)線串八大商圈 底商租金大調(diào)查

　  地鐵10號(hào)線1期今年會(huì)通車，2期將于今年開工建設(shè)。那么，這個(gè)被稱為“地鐵線路第二環(huán)”的10號(hào)線，沿線有哪些商機(jī)呢？記者隨北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究中心的專業(yè)人士，提前到沿線的社區(qū)進(jìn)行了一番打探。
　　第1站
　　燕莎商圈燕莎北邊租金低得多
　　燕莎商圈是北京較早形成的涉外商圈之一，以燕莎商城為核心，購物娛樂休閑場(chǎng)所一應(yīng)俱全，形成了以中高檔為主流的商業(yè)氛圍。該商圈緊臨使館區(qū)，周邊聚集了許多北京最早的涉外高檔酒店，如長城飯店、昆侖飯店、希爾頓飯店、凱賓斯基、麗都飯店等，是北京知名的國際化商圈之一，也成為北京外籍人士的重要聚集區(qū)和居住地。
　　而且，該區(qū)域的地理位置得天獨(dú)厚，臨近三元橋機(jī)場(chǎng)高速入口，為其成為國際化的商務(wù)辦公區(qū)奠定了最佳的基礎(chǔ)，再加上周邊辦公、寫字樓林立，如亮馬河大廈、南銀大廈、中旅大廈、幸福大廈等，最終決定了燕莎商圈涉外商務(wù)區(qū)的地位。
　　燕莎商圈周邊的商品房項(xiàng)目主要分布在其北部，且根據(jù)項(xiàng)目的品質(zhì)和地理位置不同，其租金的差異也較大。如燕莎商城的底商能租到15-20元/平方米/天，而其北部的各大商品房樓盤底商價(jià)格都要低得多，且相互間的差異在5-7元/平方米/天不等。
　　第2站
　　CBD商圈租金高回報(bào)率也高
　　CBD商圈是北京商務(wù)氛圍最濃的商圈之一。它地處CBD核心地段，該區(qū)域聚集了北京市70%以上的涉外機(jī)構(gòu)和半數(shù)以上的酒店和國際交往活動(dòng)場(chǎng)所，是北京市最具商務(wù)辦公條件、最能體現(xiàn)入住公司良好形象的甲級(jí)寫字樓聚集地，歷來是外企、大型企業(yè)云集之地。目前進(jìn)駐北京的世界500強(qiáng)企業(yè)有惠普、摩托羅拉、三星等近百家。
　　該地區(qū)交通十分便捷，其標(biāo)志性建筑國際貿(mào)易中心大廈坐落于東三環(huán)中段和建國路交叉口，且區(qū)域內(nèi)道路交通網(wǎng)涉及地上的東二、三環(huán)以及地鐵1、2號(hào)線等多條線路。近日，CBD管委會(huì)在區(qū)域內(nèi)又推出了商務(wù)班車，解決小范圍內(nèi)商務(wù)人士的特殊交通需求。預(yù)計(jì)今年開通的地鐵10號(hào)線1期，為該區(qū)域的進(jìn)出又添了一條快速通道。
　　也正是因?yàn)橐陨显�因，該區(qū)域可以算是10號(hào)線上租金屬一屬二高的地段。不過，商鋪的租金高，同時(shí)商鋪?zhàn)饨鸬幕貓?bào)率也比較可觀，一般能達(dá)到20%以上。記者發(fā)現(xiàn)，位置地段較好的商鋪空置的很少，多數(shù)保持出租狀態(tài)。
　　第3站
　　潘家園商圈東三環(huán)沿線的租金洼地
　　潘家園商圈的特點(diǎn)是具有濃郁古典文化的新興商圈。它以舊貨市場(chǎng)、古玩城、古典家具城等的聚集而聞名，吸引了許多古董字畫的收藏愛好者，一些專家、學(xué)者和海外賓客也都慕名而來，這進(jìn)一步提升了其區(qū)域影響力和特色知名度，并打造出了京城淘換古玩的一大專業(yè)品牌。
　　東三環(huán)沿線的位置優(yōu)勢(shì)，使得區(qū)域內(nèi)的商業(yè)氛圍也比較濃厚，如北京另一個(gè)著名的商城“潘家園眼鏡城”也坐落于此。而又基于它位于東偏南的位置，屬于中低端群體的消費(fèi)水平，因此吸引了大量居住在東南部城區(qū)的居民前往購物。
　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)部研究中心的專業(yè)人士告訴記者，該區(qū)域在東三環(huán)算是一個(gè)租金洼地，租金相對(duì)其他地段便宜較多。一些有租賃商鋪需求，又沒有太多資金的情況下，可以考慮選擇這一地段。
　　第4站
　　大紅門商圈選擇多租金相差不大
　　北京大紅門服裝批發(fā)商圈作為公認(rèn)的北方最大、實(shí)力最強(qiáng)的服裝批發(fā)集散地，其整個(gè)商業(yè)區(qū)域內(nèi)共有服飾、紡織品、鞋帽等綜合市場(chǎng)24家，各類商戶7000多個(gè)，總營業(yè)面積24萬平方米。該區(qū)域內(nèi)聚集了大量的外地商戶，他們?cè)谶@里工作、居住、生活，并形成了商圈的獨(dú)有特色。
　　記者在調(diào)查中看到，大紅門地區(qū)有底商的樓盤選擇余地較大，項(xiàng)目較多，且各個(gè)項(xiàng)目租金水平相差不大。因此，可以依據(jù)樓盤特點(diǎn)和商業(yè)經(jīng)營針對(duì)的客戶群體，自由選擇心儀的商鋪。
　　第5站
　　公主墳商圈商品房少難找社區(qū)底商
　　公主墳商圈是京城西部最悠久也最具規(guī)模的商圈。它的標(biāo)志性建筑是城鄉(xiāng)貿(mào)易中心和翠微大廈，在區(qū)域周邊分布著各類臨街商鋪，服飾、鞋帽專賣、手機(jī)專賣、餐飲小吃等一應(yīng)俱全，形成了北京著名的綜合商業(yè)區(qū)，并主要服務(wù)于北京西部和西南的消費(fèi)人群。
　　由于位于西三環(huán)中路和長安街西延長線，再加上早期建成通車的地鐵1號(hào)線，公主墳商圈也算是西部最早形成的一大交通樞紐。每日經(jīng)過的流動(dòng)人口較多，人氣較高，使得區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍更加濃厚。
　　公主墳地區(qū)周邊多為央產(chǎn)房，商品房小區(qū)較少，且為數(shù)不多的商品房項(xiàng)目也沒有底商。從這一區(qū)域整體的臨街商鋪的租金水平來看，大致在3元/平方米/天，并主要分布在翠微路和萬壽路沿線。
　　第6站
　　世紀(jì)城商圈租金便宜且相差不大
　　世紀(jì)城商圈依托世紀(jì)金源購物中心而崛起，是新興商圈的代表。世紀(jì)金源時(shí)代購物中心規(guī)劃建筑面積為68萬平方米，是北京首家集購物、休閑、餐飲、娛樂、文化于一體的ShoppingMall。由于它的帶動(dòng)，使得世紀(jì)城地區(qū)從一個(gè)名不見經(jīng)傳的城鄉(xiāng)接合部,搖身一變成為京城西北的商業(yè)據(jù)點(diǎn)。從此可窺見其規(guī)模的不同凡響。
　　由于它位于城鄉(xiāng)接合地帶，因此交通與其他商圈相比較寬松，并可經(jīng)由四環(huán)路和三環(huán)路通達(dá)商城，而且配置近10000個(gè)免費(fèi)停車位。預(yù)計(jì)地鐵10號(hào)線開通后，將會(huì)在交通上大大方便市民來此購物。目前世紀(jì)城商圈的社區(qū)底商租金較為便宜，并且各個(gè)項(xiàng)目租金水平相差不大，便于潛在需求者選擇。
　　第7站
　　中關(guān)村商圈租金水平相對(duì)較高
　　中關(guān)村商圈是全國最大的電子產(chǎn)品集散地，著名的海龍、鼎好、太平洋大廈等都是北京購買IT產(chǎn)品常去的地方。新中關(guān)的開業(yè)，給這個(gè)曾經(jīng)經(jīng)營單一電子產(chǎn)品的商圈帶來了新生活力，形成了京城西部地區(qū)流行時(shí)尚、現(xiàn)代前衛(wèi)和新鮮活潑的商業(yè)氛圍。
　　由于人口密度較大，中關(guān)村地區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)交通擁擠的狀況，并成為制約其價(jià)值提升的一個(gè)瓶頸。地鐵十號(hào)線開通后，將有效緩解該地區(qū)的地面交通堵塞問題，并將進(jìn)一步提升區(qū)域的宜居指數(shù)和區(qū)域價(jià)值。這一區(qū)域的租金水平相對(duì)較高，平均在4元/平方米/天-5元/平方米/天，也體現(xiàn)出了區(qū)域的物業(yè)價(jià)值確實(shí)比臨近的世紀(jì)城商圈略勝一籌。
　　第8站
　　亞奧商圈租金在北部地區(qū)最貴
　　亞奧商圈將是2008年的熱點(diǎn)區(qū)域，它具有商業(yè)氛圍和體育運(yùn)動(dòng)氣息相結(jié)合的特點(diǎn)，也是它區(qū)別于其他商圈的最大優(yōu)勢(shì)。尤其是隨著奧運(yùn)的臨近，近幾年亞奧板塊發(fā)展迅速，大型購物場(chǎng)所、餐飲、娛樂休閑場(chǎng)所一應(yīng)俱全，有第五大道(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)、北辰購物中心、陽光廣場(chǎng)(商鋪寫字樓詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)、飄亮廣場(chǎng)等，亦集中了有“美食長城”之美譽(yù)的亞奧美食圈。
　　除了這些商圈必備的大型廣場(chǎng)商廈之外，亞奧商圈的獨(dú)特之處就在于它運(yùn)動(dòng)體育的氛圍，其周邊運(yùn)動(dòng)場(chǎng)館林立，如奧林匹克體育中心、英東游泳館、國家體育館、國家體育場(chǎng)、國家游泳中心、奧林匹克網(wǎng)球場(chǎng)等各大奧運(yùn)場(chǎng)館。預(yù)計(jì)在今后數(shù)年，該區(qū)域都將受到強(qiáng)大體育經(jīng)濟(jì)的支撐。該區(qū)域現(xiàn)存的交通網(wǎng)絡(luò)已比較發(fā)達(dá)，等到地鐵10號(hào)線和奧運(yùn)支線開通后，亞奧商圈的交通將如虎添翼。
　　這一地區(qū)的租金在北部區(qū)域數(shù)最貴。而奧運(yùn)的臨近必將吸引更多的游客和市民前往該地，因此區(qū)域價(jià)值仍有不小的提升潛力。
　　投資提醒
　　社區(qū)底商與住宅比例不宜超1∶20
　　中國步行商業(yè)街工作委員會(huì)秘書長董利認(rèn)為，社區(qū)底商體量以不超過住宅體量的1/20為好。由于項(xiàng)目不同，如普通住宅、公寓、別墅等，這個(gè)比例并不是絕對(duì)的。因此將社區(qū)居住人口作為參考更科學(xué)，由于社區(qū)居住人群的高檔消費(fèi)大都會(huì)在區(qū)域商業(yè)中心，所以一般而言人均不超過1平方米社區(qū)商業(yè)面積為宜。
　　萬年長興置業(yè)董事總經(jīng)理黃璽慶指出，現(xiàn)在社區(qū)商業(yè)發(fā)展的一個(gè)瓶頸是封閉管理。通常社區(qū)內(nèi)部有效的商業(yè)消費(fèi)能力不足以維持社區(qū)商業(yè)，更談不上盈利和發(fā)展了。因此，黃璽慶提出社區(qū)商業(yè)必須實(shí)現(xiàn)街區(qū)化。所謂街區(qū)商業(yè)，簡(jiǎn)單地說，就是商業(yè)必須臨路臨街，而不是封閉在社區(qū)里。特別是大盤，一定要把社區(qū)做成開放式的，讓所有商業(yè)都臨路。這樣一來，社區(qū)商業(yè)不僅為本社區(qū)的居民服務(wù)，還可以為過往的客流服務(wù)。
　　慎買大型商業(yè)項(xiàng)目分割的小商鋪
　　如果開發(fā)商不是經(jīng)營者，那么所謂的商業(yè)定位完全是開發(fā)商美好愿望，不可能最終解決小業(yè)主隨意出租與開發(fā)商主觀商業(yè)定位之間的矛盾，開發(fā)商也就無法控制出售后的商業(yè)業(yè)態(tài)�，F(xiàn)在小業(yè)主和開發(fā)商發(fā)生矛盾主要集中在大型商業(yè)項(xiàng)目上。因?yàn)�，大型商業(yè)項(xiàng)目出售的商業(yè)面積，都不可能脫離這個(gè)整體而單獨(dú)存在，每個(gè)個(gè)體其實(shí)是彼此影響和牽連的，可謂“一榮俱榮，一損俱損”。
　　相比而言，街區(qū)化的社區(qū)商業(yè)就顯得更安全。每個(gè)經(jīng)營者都能控制自己的經(jīng)營時(shí)間和服務(wù)水平，能創(chuàng)出自己的品牌，能擁有自己的固定客戶。所以，黃璽慶給商鋪的投資客們的建議是：慎重購買大型商業(yè)項(xiàng)目分割的小商鋪！
　　先看地段、人氣
　　買商鋪看的是未來。要保證地產(chǎn)的升值，北京中原市場(chǎng)研究部指出，商鋪的地理位置就是一個(gè)相當(dāng)重要的因素。在選擇商鋪的同時(shí)，還要注意的是判斷當(dāng)?shù)氐纳啼伿欠褚呀?jīng)達(dá)到飽和狀態(tài)。開盤很久但空置率仍然很大的商鋪即便價(jià)格再低，也要謹(jǐn)慎考慮投資性，不能盲目投資。此外周邊的交通情況也很重要，對(duì)于臨街的商鋪來說，路面是否平整，車流量、人流量以及車速，都直接影響商鋪的經(jīng)營狀況。
　　再算投資回報(bào)率
　　選擇了好的地段，下一步就是深入了解當(dāng)?shù)氐某鲎馇闆r，估算一下當(dāng)?shù)仄渌�商鋪的租金，減去物業(yè)管理費(fèi)用、自己的月供以及其他相關(guān)稅費(fèi)，保守的計(jì)算出凈收入，以判斷該商鋪是否值得投資。此外，有些商家在頭幾年保證投資回報(bào)率，但是幾年后就不再保證了，這就需要投資人謹(jǐn)慎研究該商鋪幾年以后的投資價(jià)值。
　　投資不同地區(qū)的商鋪所付出的款額是不同的，即便在同一區(qū)位，各種商鋪的檔次不同，款額也大不相同。然而自己的經(jīng)濟(jì)承受能力是固定的，因此一定要把資金風(fēng)險(xiǎn)降到最低，并在風(fēng)險(xiǎn)和回收的矛盾中找到平衡點(diǎn)。
　　小心“只售不租”
　　因?yàn)橹皇鄄蛔猓�造成開業(yè)后很難統(tǒng)一管理，從而引發(fā)后期經(jīng)營上問題不斷，甚至一開業(yè)就停業(yè)。究其原因是開發(fā)商將商場(chǎng)的大產(chǎn)權(quán)全部分割后發(fā)售，因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)的主體已經(jīng)發(fā)生了變化，小業(yè)主如何租、租給誰、租金多少錢這些都不是開發(fā)商說了算，即使想統(tǒng)一經(jīng)營，要面對(duì)幾十上百個(gè)小業(yè)主和商戶很難成功，而且開發(fā)商也沒有調(diào)整租戶的權(quán)利。
　　所以，投資時(shí)要盡量挑選那些“只租不售”或“租售搭配”的商鋪。當(dāng)然，“租售搭配”中“租”的比例要大于“售”。至于其中“租售搭配”的黃金比例是多少，要根據(jù)不同的業(yè)態(tài)來分析，有專家認(rèn)為，出售的比例最多不能超過30%。