打造健康持續(xù)發(fā)展的優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)項目

中國城市商業(yè)網(wǎng)點建設管理聯(lián)合會副會長 韓健徽：
　　我國的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展主要興起于上個世紀90年代初。其發(fā)展的主要原因答題有以下六個方面。第一個方面就是我國的城市化進程的加快。伴隨著中國城市化進程和舊城改造力度的加大，原有的商業(yè)網(wǎng)點被大量的拆除，造成了城市商業(yè)網(wǎng)點的階段性的短缺。第二個原因是傳統(tǒng)商業(yè)設施的升級。隨著社會經(jīng)濟發(fā)展和人民消費水平的變化。傳統(tǒng)落后的商業(yè)設施已經(jīng)不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的需要。對現(xiàn)代意義上的商業(yè)網(wǎng)點產(chǎn)生了巨大的需求。第三個原因就是外資零售企業(yè)的進入，伴隨著中國對外開放政策，大量的外資零售企業(yè)紛紛進入中國。對符合要求的商業(yè)網(wǎng)點也產(chǎn)生了巨大的需求。第四個原因就是國內(nèi)新型業(yè)態(tài)的發(fā)展，超市、大賣場、便利店等等，他們的連鎖發(fā)展，以及為抵御外資零售企業(yè)的進入，而采取的攻城略地的開店方式，也使得對商業(yè)網(wǎng)點的需求迅速的增加。第五個原因就是投資主體多元化進入。很多的開發(fā)商，境外的投資者看到了我國商業(yè)地產(chǎn)投資高回報率的特點和市場的強勁需求。紛紛進入商業(yè)地產(chǎn)領域，助推了我國商業(yè)地產(chǎn)迅速發(fā)展。第六，商業(yè)地產(chǎn)成為了一種投資產(chǎn)品，大家知道在我國除了存款、炒股等形勢外，開發(fā)商需要資金的回收。投資者需要新的投資方式和投資的渠道。金鋪銀鋪不如商鋪，越來越多的地產(chǎn)商和投資者涌入了商業(yè)地產(chǎn)的領域，形成了城市無處不商業(yè)之勢。
　　在1992-2002年這十年的發(fā)展基礎上，特別是從2003-2008年這五年的時間內(nèi)，可以這樣說，我國的商業(yè)地產(chǎn)進入了一個前所未有的快速發(fā)展時期。商業(yè)地產(chǎn)正在從商業(yè)和地產(chǎn)兩個產(chǎn)業(yè)的邊緣產(chǎn)業(yè)逐漸發(fā)展成為一個獨立的產(chǎn)業(yè)。開發(fā)商、運營者、消費者已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)鏈條當中最為重要的要素。社區(qū)商業(yè)、商業(yè)網(wǎng)點、購物中心、交通商業(yè)、地下商業(yè)、復合商業(yè)等等已經(jīng)成為我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展最為基本的重要形態(tài)。特色經(jīng)濟、商街經(jīng)濟、總部經(jīng)濟、樓宇經(jīng)濟、創(chuàng)意經(jīng)濟正在強烈助推經(jīng)濟的發(fā)展。從2008年下半年開始，全球性的金融危機不可避免的對中國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)生了一定的影響。拉動內(nèi)需、擴大消費被提升到了一個前所未有的高度。2008年的歲末，為貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議精神，國務院辦公廳下發(fā)了關于搞活流通擴大消費的意見，有就是國辦2008（134）號文件，特別提出要發(fā)展新型消費模式。促進消費升級，要積極培育和發(fā)展新的消費熱點。要引導個性化、時尚化、品牌化消費。推動特色商業(yè)街建設，扶植老字號的創(chuàng)新發(fā)展。要配合安居工程的建設，擴大和帶動家具、家電、家紡、家飾的消費，要加強社區(qū)服務的功能，進一步完善城市便民服務設施，擴大城市消費。這些應該說為我國商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展帶來了一些政策性的指導方向。
　　目前在我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展當中出現(xiàn)一些問題，我個人認為既有全球性金融危機的影響，如外資投資機構、國際零售巨頭、高端品牌商家在中國投資商業(yè)地產(chǎn)的步伐放緩，也有不過商業(yè)地產(chǎn)自身快速發(fā)展過程當中出現(xiàn)的如總量迅速增長，招商壓力加大，空置率提高，惡性競爭加劇等成長當中的煩惱。我們知道商業(yè)地產(chǎn)具有高投入、高回報、高風險、高難度的四高特征。其開發(fā)模式主要是先商業(yè)后地產(chǎn)，其融資模式主要是以非銀行貸款為主。其運營模式主要是以出租為主。商業(yè)地產(chǎn)的核心是商業(yè)，而商業(yè)是微利行業(yè)，超過商業(yè)利潤率的地產(chǎn)開發(fā)和租金回報則必然存在著泡沫的成分。不符合市場經(jīng)濟規(guī)律，一定會存在著投資和經(jīng)營的風險。
　　從近年來我們商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的情況來看，重規(guī)模、輕效益，重開發(fā)、輕經(jīng)營，重策劃、輕規(guī)劃，重形象、輕使用等現(xiàn)象比較突出。部分城市的商業(yè)地產(chǎn)，特別是大型商業(yè)地產(chǎn)項目重復建設盲目發(fā)展，資源浪費和無序競爭的現(xiàn)象日趨嚴重。很多開發(fā)商面臨著資金、招商、運營、人才等一系列的難題，把商業(yè)辦成了一項傷心的事業(yè)。一個成功的商業(yè)地產(chǎn)項目應該符合區(qū)位好、定位好、規(guī)劃好、招商好、運營好的五好條件。應該實現(xiàn)高客流量，高經(jīng)營額，高知名度，高回報率的四高標準，也應該正確處理好短期和長期，規(guī)模和效益，交通和流通，市容和繁榮，日光和月光，開發(fā)和經(jīng)營的關系。天下大勢分久必合，合久必分，分中有合，合中有分，從某種程度上講，沒有新的商業(yè)形態(tài)，只有新的商業(yè)組合。我們今天看到的既有分立的專門店、專業(yè)街、專業(yè)市場也有復合的購物中心，商業(yè)綜合體等等。從全國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展情況來看，正在呈現(xiàn)出規(guī)模合理化，定位科學化，招商訂單化，品牌急劇化，功能復合好，運營暢銷化，管理規(guī)范化等八大趨勢。在新形勢下，在因地制宜，遵循客觀規(guī)律的基礎上大膽創(chuàng)新，開發(fā)優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項目將成為2009年我國商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的必然。從經(jīng)濟的角度來看，商業(yè)地產(chǎn)連接生產(chǎn)和銷售，從社會角度來看，商業(yè)地產(chǎn)連接百姓日常生活。商業(yè)資源是社會的公共資源，借今天年會的寶貴機會，我對中國商業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展提出四點建議。
　　國際水準、中國國情、區(qū)域特色、運營為重。我們要按照國際水準去規(guī)劃，要適合中國國情去發(fā)展，要突出區(qū)域特色去建設，要重視持續(xù)健康去經(jīng)營。中國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，要做好計劃生育，優(yōu)生優(yōu)育，要實現(xiàn)商業(yè)、商務、旅游、文化、生態(tài)、效益的平衡和完美結合。要避免片面、求大求洋的傾向，要避免出現(xiàn)大型化、盲目化、形象化和重置化的四化傾向。要避免之求規(guī)模不求效率的傾向，要避免只求曾經(jīng)擁有不求天長地久的傾向，要尊重實現(xiàn)商氣濃厚，商魂凝聚，商業(yè)創(chuàng)新，商機無限的目標，要努力打造健康持續(xù)發(fā)展的優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)項目。
　　我相信，2009年中國的商業(yè)地產(chǎn)必將從自發(fā)自覺發(fā)展走向規(guī)范科學發(fā)展。