李嘉誠在內(nèi)地最大一筆地產(chǎn)投資逆市開工

    4月，李嘉誠在內(nèi)地最大的一筆投資——上海真如項目逆市開工。此前，李嘉誠連續(xù)四次拋售上海核心地段高端物業(yè)，真如項目一度被退地傳言所籠罩。
　　近一年來，這位“超人”在上海的急速進退，仍然難免令人感到眩暈。
　　100億巧合
　　4月22日，傳聞纏身的上海真如項目正式開工建設，李嘉誠還派出了平時很少露面的長子李澤鉅親自到現(xiàn)場督導開工。
　　在開工典禮上，身為長江實業(yè)副主席的李澤鉅隆重介紹了真如項目的具體規(guī)劃和建設進程，其中還包括浦西地標性建筑的300米超高層辦公樓�！绊椖恳�(guī)劃已經(jīng)全部通過審批，預計到2018年前完工�！崩顫赦爩ι虾Ｍ顿Y充滿了信心。
　　有消息人士透露，除了土地款外，真如項目投資額將達到100億元左右。此外，真如項目也是李嘉誠在內(nèi)地房地產(chǎn)業(yè)最大的一筆投資。
　　在真如項目啟動的支點處，李嘉誠早已一步步埋下了“資本砝碼”。
　　首先，2006年12月以22億元拿下真如項目地塊。2007年初，長和系三家附屬公司成立了合資公司，投資36億元專門負責運作該項目。2008年到2009年初，李嘉誠對上海物業(yè)前后進行了四次“清倉”行動。第一次，出售世紀商貿(mào)廣場寫字樓物業(yè)，獲得44.38億元資金；第二次，轉(zhuǎn)讓御翠豪庭36個商鋪，預計收益超過10億元；第三次，黃金城道商鋪轉(zhuǎn)租為售，回籠資金超過10億元；第四次，拋售御翠園8棟別墅，預計套現(xiàn)44億元。
　　四次“清倉”下來，李嘉誠在上海正好可以獲得超過100億元的現(xiàn)金，這與真如項目100億元的投資額正好一致。
　　業(yè)內(nèi)人士強調(diào)，現(xiàn)在看來即便是真如項目投資資金不用貸款，李嘉誠也能夠輕松拿出現(xiàn)金確保開工建設。
　　對于李嘉誠在上海的幾次拋盤，曾有人指出是由于其在資金方面存在壓力，而長和系年報卻最終證明了李嘉誠“不差錢”。去年年報顯示，長江實業(yè)2008年物業(yè)銷售額達到138.89億港元，較2007年增加4.83億港元。
　　與其說李嘉誠存在資金壓力，還不如說是其更靈活的資本騰移術。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長丁祖昱指出，真如項目的如期開工證明長和系在上海運作正常，之前在其他項目的逢高套現(xiàn)，將為真如項目后續(xù)的資金供應提供保障。
　　超人邏輯
　　在開發(fā)商心目中，李嘉誠是房地產(chǎn)行業(yè)的風向標。但李嘉誠一年時間中在上海的一系列颶風行動，無論是數(shù)次拋盤還是逆市開工，都讓人們難以迅速理解和消化。
　　2008年以來，李嘉誠全線拋售上海成熟物業(yè)，引人注意的是，項目原本都是李嘉誠自己堅持“只租不售”的，這不禁給業(yè)內(nèi)以看空樓市之感。
　　“地段、地段還是地段”，是李嘉誠在地產(chǎn)投資的至理名言，也被業(yè)內(nèi)人士視為商業(yè)地產(chǎn)投資的金科玉律。近期李嘉誠幾次拋售的項目在區(qū)位上無不符合其“地段”真理，李嘉誠這次為何大方地舍得放棄了？
　　萊坊國際物業(yè)咨詢公司研究部助理董事楊悅晨認為，開發(fā)商建設樓盤的最終目的還是賣出去。李嘉誠在上海這些物業(yè)正是由于地段突出，所以潛在買家一直存在，只不過之前李嘉誠不想賣�，F(xiàn)在幾個項目正好有合適的買家出現(xiàn)，李嘉誠就趁機銷售出去了。
　　“超人”舉動自是常人難以理解和企及�；�于李嘉誠連續(xù)數(shù)次拋盤的簡單邏輯，人們一廂情愿地斷言：真如項目退地同樣在所難免。結(jié)果項目最終逆市動工，業(yè)內(nèi)一片嘩然。
　　近一段時間市場的種種跡象，或讓李嘉誠看到樓市回暖天機，最終采取了與在上海不斷拋盤的截然相反的舉動。值得注意的是，在市場風向十分不明朗的2月份，李嘉誠便已經(jīng)嗅到新氣息。
　　今年2月中旬，李澤鉅便給上海真如城市副中心建設投資有限公司總經(jīng)理何智奇發(fā)出了親筆信：目前長實已經(jīng)做好所有準備，具體開工日期有望在3月或者4月。
　　現(xiàn)在回頭看來，樓市回暖爭辯緣于3月份市場井噴的成交量，而在2月份這個跡象并不明顯。
　　佑威房地產(chǎn)研究中心副主任陸騎麟回憶道，2月份上海樓市成交量雖然出現(xiàn)增長，但對于后市發(fā)展，眾多開發(fā)商心中依然沒有定數(shù)。3月份市場行情才開始呈現(xiàn)出另一番面貌。
　　進退有度
　　危機雖然打亂了快速擴張的步伐，但同樣給了長和系放緩腳步、深層調(diào)整的時機和空間。一年間，李嘉誠在上海急速進退，同時完成了戰(zhàn)略調(diào)整。
　　李嘉誠旗下兩大產(chǎn)業(yè)航母和記黃埔、長江實業(yè)的地產(chǎn)業(yè)務借機重新布局。據(jù)了解，李嘉誠在上海項目主要是由和記黃埔運作，長江實業(yè)更多的是股份投資和基礎建設。李嘉誠四次拋售的項目中，世紀商貿(mào)廣場、御翠豪庭、黃金城道商鋪都屬于和記黃埔旗下，僅有御翠園屬于長江實業(yè)。
　　此次真如項目啟動改變了這一局面，項目變成了由長江實業(yè)主導操作。有業(yè)內(nèi)人士指出，兩大產(chǎn)業(yè)航母一進一退。這一邊和記黃埔在上海拋售高端物業(yè)，而在另一邊長江實業(yè)在上海商業(yè)地產(chǎn)領域積極布局。
　　在上海已建成熟物業(yè)和土地之間，李嘉誠同樣完成未來重心再布局。從所拋售項目來看，均為已建成熟物業(yè)，有的項目甚至李嘉誠持有已久。而在土地方面，李嘉誠依然緊緊握在手中不放。盡管曾有傳言第五次拋售是陸家嘴黃金地塊，但目前依然沒有結(jié)果，并且長實已公開就此辟謠。
　　資料顯示，長實在內(nèi)地和香港兩地的土地儲備，足夠未來五六年發(fā)展。在年報發(fā)布會上，李嘉誠表示，集團將把握機會“以合理價格購入有潛力之優(yōu)質(zhì)土地”，對未來兩三年的地產(chǎn)價格持樂觀態(tài)度。在內(nèi)地的土地也會長期持有，不會買了就賣。
　　而2008年長和系年報數(shù)據(jù)支撐也給了李嘉誠信心。地產(chǎn)業(yè)務在李嘉誠眾多投資領域中可謂大放異彩。雖然長江實業(yè)、和記黃埔去年凈利潤均下降超過四成，但物業(yè)銷售、物業(yè)租賃、酒店服務等業(yè)務均獲得了大幅增長。
　　“考慮購買股票和房地產(chǎn)的時機到了�！崩罴握\在年報發(fā)布會上強調(diào)，“歷史告訴我們，如果你在市場低迷時買入，你在中期將會得到很好的回報�！�