安寧商業(yè)地產(chǎn)四足鼎立 安寧商業(yè)變革戰(zhàn)已打響

    隨著新昆明建設(shè)的發(fā)展，安寧一躍成為昆明的“衛(wèi)星城”。依托良好的生態(tài)環(huán)境，豐富的人文、旅游資源，安寧成為人們節(jié)假日休閑娛樂的歸屬之地，不僅住宅市場紅火，社區(qū)商業(yè)熱賣，還出現(xiàn)了集居家、休閑、購物為一體的大型旗艦商業(yè)廣場。一場商業(yè)變革戰(zhàn)開始在安寧打響了。
　　過去：商業(yè)發(fā)展空白 主城商鋪檔次低
　　安寧位于滇中高原東部邊緣，距昆明32公里，方圓400公里，是昆明通往滇西的交通要道，規(guī)劃人口45·50萬。同時也是環(huán)滇經(jīng)濟圈綠色工業(yè)城市、以溫泉為主的休閑、療養(yǎng)、旅游度假區(qū)。然而，在2002年以前，安寧的房地產(chǎn)發(fā)展一直較為緩慢，受此局限，安寧的商業(yè)發(fā)展也處于空白狀態(tài)，僅有市中心連然路、金方路地段有一些分散的小型商鋪。以安寧市連然路目前的商鋪價格來看，其片區(qū)底商整體價格并不高。舉個例子，連然路以東片區(qū)，由于沿街商鋪基本為近年內(nèi)開發(fā)，因此租金較高，底層商鋪平均租金為80元/平方米/月。連然路以西片區(qū)沿街商鋪外觀陳舊，1、2兩層商鋪租金約為50元/平方米/月。由于連然路的存在，金方路區(qū)域的商業(yè)與連然路區(qū)域的商業(yè)有了天壤之別，無論是商鋪經(jīng)營品種以及消費檔次都有了很鮮明的落差。底層商鋪租金約為40元/平方米/月。
　　現(xiàn)狀：大量底商出現(xiàn)在大屯、溫泉、太平
　　在現(xiàn)代新昆明的總體規(guī)劃中，安寧被納入昆明都市圈“一湖四片及二城”的總體戰(zhàn)略規(guī)劃中，加之去年以來，安寧片區(qū)進駐了多家知名房地產(chǎn)開發(fā)商，住宅開發(fā)帶動了社區(qū)商業(yè)步入一個新的發(fā)展方向。安寧傳統(tǒng)的商業(yè)格局漸漸有所轉(zhuǎn)變，最顯著的特點是商業(yè)發(fā)展開始由安寧主城區(qū)開始向太平新區(qū)、大屯新區(qū)及溫泉鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，形成四足鼎立之勢。
　　離安寧市最近的大屯新區(qū)，已進駐了保利·寧湖峰境及金色半島、欣和雅苑等地產(chǎn)項目。而保利·寧湖峰境的社區(qū)商業(yè)街目前正在對中高檔餐飲、社區(qū)超市、便利店、藥店、銀行等品質(zhì)生活需求商業(yè)進行招商工作，肯德基、廣州御元堂SPA的進駐意向均比較強烈。一旦今年8月其商業(yè)街呈現(xiàn)，也會帶動片區(qū)商業(yè)繁榮。而溫泉鎮(zhèn)憑借“天下第一湯”美名，已經(jīng)成為全國知名的休閑旅游度假之地，每年都有大量人士前來此享受閑暇時光。目前正在建設(shè)中的溫泉山谷項目，占地 9600畝，規(guī)劃了國際會議中心、五星級度假酒店、風(fēng)情商業(yè)街、餐飲娛樂中心、民俗文化展示館、民族工藝品制作中心等配套設(shè)施，可以說幾乎考慮了休閑度假生活的全部要求。可以想象，兩年后的溫泉鎮(zhèn)將會是安寧市內(nèi)旅游、休閑商業(yè)最熱鬧的片區(qū)。
　　未來15年，太平新區(qū)將吸資500億元打造中國奧林匹克小鎮(zhèn)，總開發(fā)面積達62平方公里，而其距離昆明主城區(qū)20公里、新昆安、高海和安晉三大干線匯交于此的地理優(yōu)勢，頗具商業(yè)發(fā)展?jié)摿ΑＷ?005年開始，一撥又一撥的開發(fā)商奔赴太平新區(qū)考察，尋找新的商機。據(jù)了解，目前這一片區(qū)的商業(yè)支撐來自于在建的地產(chǎn)項目萬輝·星城及恒大·金碧天下社區(qū)商業(yè)。其中萬輝·星城三期“時光九篇”擁有 3000平方米的社區(qū)商業(yè)配比、恒大·金碧天下則擁有90000㎡國際航母配套打造的綜合生活服務(wù)區(qū)。包括了鉑金超五星級酒店，會議、飲食、娛樂、健康、運動和商業(yè)等六大中心及一所國際雙語幼兒園。其中飲食中心建筑面積約9000㎡，設(shè)有高檔次宴會中西餐廳、中檔風(fēng)味特色餐廳、無國界食府三個功能分區(qū)，可供享用中外各地域名品佳肴。娛樂中心建筑面積約8000㎡，內(nèi)設(shè)電影城、各種檔次的影視廳、歌舞中心、兒童歡樂中心等。商業(yè)中心建筑面積約4300㎡，將結(jié)合旅游度假中心，設(shè)置公交車站，配備大型超市、精品店、金融、生活配套等多種職能，便利購物需求�？梢韵胂�，隨著二個項目交房日期的臨近及入住人群的增多，原來處于商業(yè)空白點的太平新區(qū)也將迎來騰飛，而這一片區(qū)的商業(yè)也將陸續(xù)繁榮起來。
　　未來：首個旗艦商業(yè)廣場瞄準(zhǔn)滇西
　　然而，社區(qū)商業(yè)以滿足社區(qū)業(yè)主的生活所需為目的，它的大量出現(xiàn)只能帶動片區(qū)商業(yè)繁榮，并不代表安寧市的商業(yè)已經(jīng)真正火了起來，把區(qū)域戰(zhàn)略放大到昆明戰(zhàn)略的高度來考慮，安寧的商業(yè)是大有文章可做的。這幾年安寧大力開展招商引資，吸引了不少有實力的地產(chǎn)企業(yè)來開發(fā)。今年春季房交會上，一個大型商業(yè)項目開始現(xiàn)身安寧。這就是財興盛地產(chǎn)在安寧打造的金商都項目。
　　財興盛·金商都項目地處安寧鋼昆大道與珍泉路交會口，是安寧現(xiàn)代城市建設(shè)景觀最具代表性的區(qū)域之一，無論是現(xiàn)狀，還是遠景規(guī)劃，都是安寧當(dāng)之無愧的 “城市名片”；更為重要的是，項目1.3萬平方米大體量，涵蓋餐飲、休閑、娛樂、購物等多種業(yè)態(tài)的財興盛·金商都，刷新了安寧無大型商業(yè)項目的空白。其定位為滇西中心商業(yè)圈，將打造滇西最具影響力的旗艦商業(yè)廣場，在滿足當(dāng)?shù)厝司蛹倚蓍e購物需求之外，項目還將逐漸拓展商品批發(fā)領(lǐng)域，瞄準(zhǔn)大理、麗江、德宏、臨滄、怒江、迪慶等滇西6個州、市入昆進貨的各種零售商，成為金商都項目最重要的“殺手锏”。目前其招商尚未啟動，不少投資業(yè)者已經(jīng)聞風(fēng)而動，表示出認(rèn)籌購買的強烈意愿。
      ■專家點穴
　　安寧商業(yè)地產(chǎn)開始穩(wěn)步抬頭
　　周曼（深圳至祥置業(yè)昆明有限公司總經(jīng)理）
　　深圳至祥置業(yè)昆明有限公司總經(jīng)理周曼表示，對于商業(yè)項目來說，只有把“巢”筑好了，才能長遠地吸引前來投資的人群。近幾年，昆明商業(yè)地產(chǎn)在房地產(chǎn)市場上的地位已從邊緣走向中心，新建的大型購物中心、商貿(mào)城、大賣場、專業(yè)市場數(shù)目不斷增加，不過，值得一提的是，隨著昆明與周邊區(qū)域高速交通路網(wǎng)的打通、提速，安寧等昆明周邊區(qū)域的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展開始穩(wěn)步抬頭，這些潛在的商業(yè)增值區(qū)域或?qū)⒊蔀槲磥硪欢螘r間內(nèi)投資特區(qū)。
　　所有投資者都明白在商業(yè)地產(chǎn)投資中，對地段的要求是近乎苛刻的，掌握一個商業(yè)項目的發(fā)展命脈，首先應(yīng)掌握區(qū)域發(fā)展的命脈。從昆明周邊區(qū)域發(fā)展形勢看，安寧，正在一步一步成為繼昆明之后的又一塊財富投資盆地。其中太平新區(qū)成為了安寧房產(chǎn)開發(fā)的重點，太平新區(qū)定位是休閑康體為主題的旅游小鎮(zhèn)，不但受到開發(fā)商熱捧，也有利于其商業(yè)的繁榮。
　　但同時，安寧本地資源特征型消費主要依賴于外地消費者的拉動（溫泉度假區(qū)商業(yè)依賴于昆明及周邊地區(qū)；太平新區(qū)社區(qū)商業(yè)則依賴于在昆消費者），但存在較大季節(jié)性波動，是安寧的總體消費特征。所以，安寧要發(fā)展商業(yè)，首先得主推休閑度假、自然生態(tài)、現(xiàn)代工業(yè)、文化體驗、康體運動五大旅游產(chǎn)品，充分發(fā)揮安寧的旅游文化優(yōu)勢的同時，帶動配套商業(yè)，成為安寧提高城市競爭力的新出路。
　　投資門檻也較低 適合普通投資者入場 
　　陸韜（瑞豐和（中國）地產(chǎn)顧問云南有限公司副總經(jīng)理）
　　“從春節(jié)后到現(xiàn)在，投資型產(chǎn)品熱銷是昆明樓市的一個顯著特點。”瑞豐和（中國）地產(chǎn)顧問云南有限公司副總經(jīng)理陸韜表示，商鋪投資和住宅購買的區(qū)別在于，商鋪投資看重的是未來價值，包括地段、區(qū)位和稀缺性等價值構(gòu)成要素，對價格的敏感度低。而住房購買往往看重的是價格，對價格的變化高度敏感。對于普通商鋪投資者來說，和大體量商業(yè)相比，社區(qū)商業(yè)的投資機會更大。目前安寧片區(qū)各社區(qū)商業(yè)客戶群廣泛，投資門檻也較低，更適合普通投資者入場。一旦片區(qū)入住人群增多，社區(qū)商業(yè)繁榮，投資成本也會成倍增加。
   　■記者手記
　　安寧商業(yè)真正繁榮
　　亟待住宅入住率提升
　　一年前，大多數(shù)昆明人根本不會想到去安寧去購鋪。然而僅僅短短的一年時間，安寧——這座“后花園”，突然被很多投資者關(guān)注并競相進駐。其社區(qū)商業(yè)的發(fā)展也呈現(xiàn)飛速發(fā)展之態(tài)，但對于一些新建小區(qū)來說，社區(qū)商業(yè)雖然成交量好，但由于入住率不高，進駐品牌商家偏少，商鋪的價值得不到最大的利益化體現(xiàn)。由此看來，商業(yè)的真正繁榮還得亟待住宅的及時交付和入住率提升的現(xiàn)實。在此，我們深深地感受到了開發(fā)商作為城市先行者的巨大作用，期待著安寧的商業(yè)項目能在住宅地產(chǎn)的帶動下，發(fā)展繁榮。
　　■商鋪大搜索
　　金色交響家園 2期商鋪將發(fā)售
　　位于東三環(huán)虹橋立交與寺瓦立交中段的金色交響家園小區(qū)，是由金沙地產(chǎn)公司開發(fā)的，目前隨著業(yè)主的入住和1期商業(yè)街的運營，即將開始銷售2期商鋪。據(jù)悉，金色交響家園是60萬平米的大社區(qū)，社區(qū)共有1.6萬平米的商鋪，分兩期銷售，其中1期已經(jīng)賣完，并開始運營，租金為45元/平米；2期商鋪約有 100多套，正在銷售購買資格卡，2000元/張。
　　百富琪開賣VIP卡
　　位于春城路與環(huán)城南路交叉口的百富琪項目，在上周有了最新進展，“百富琪VIP卡”正在銷售中，2000元/張，可到現(xiàn)場售樓部辦理，開盤時間預(yù)計在7月份。 該項目有1萬平米的商業(yè)街，分臨街商鋪和內(nèi)街商場兩部分，建筑負一層至四層全是店鋪。
　　上東大街 現(xiàn)鋪認(rèn)籌中
　　位于延安醫(yī)院旁的上東大街，建設(shè)進展順利，目前已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)鋪，鋪面面積從20－1000平米不等，預(yù)計在6月份開盤。認(rèn)籌卡正在銷售中，5000元/張，持卡選鋪，一次性付款可享受3%優(yōu)惠，按揭付款可享受1%優(yōu)惠。
　　官城嘉年華 6月底開始推廣
　　日前，官城地產(chǎn)相關(guān)負責(zé)人表示，位于北京路延長線、江東小康城旁的官城嘉年華，已計劃于6月底正式推廣。據(jù)了解，樓層結(jié)構(gòu)1－5層為商鋪，集休閑、購物、娛樂、美食、服務(wù)等多元化消費功能于一體；7層以上為住宅。