京滬穗深鋪市表現(xiàn)各異 投資升溫跡象初現(xiàn)

　　文前提要：隨著近期樓市整體走高，大部分一線城市的商鋪市場也隨之迎來一個“小陽春”。不過并非所有一線城市都在“唱同一首歌”，北京則因為價格的走高，而導(dǎo)致成交量出現(xiàn)了下滑跡象。

　　有些地方商鋪投資重新出現(xiàn)升溫，但有些城市卻顯得不溫不火。記者從北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的商鋪市場了解到，商鋪的市場交易活躍程度表現(xiàn)不一致，上海、廣州、深圳出現(xiàn)5月交易量環(huán)比增加，而北京則出現(xiàn)了回落。與此同時，雖然上海、深圳等地商鋪成交均價不同程度地上漲，但廣州的商鋪價格卻出現(xiàn)了回落。各地商鋪市場為何各不相同呢？本刊對此進(jìn)行詳細(xì)解析。

　　投資升溫跡象初現(xiàn)

　　雖然四大一線城市在5月份表現(xiàn)有所差別，但不可否認(rèn)的是，各地商鋪市場出現(xiàn)了投資升溫跡象。根據(jù)易居中國CRIC系統(tǒng)顯示，北京、上海、廣州、深圳5月份商鋪成交了分別達(dá)到10.5萬、19.6萬、4.4萬和1.5萬平方米，除了北京之外，環(huán)比增幅超過3成，如廣州增幅甚至達(dá)到42.1%(具體見表)。對此，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，商鋪成交量的上漲，可以看作是投資者信心恢復(fù)的表現(xiàn)。廣州中原地產(chǎn)工商鋪高級營業(yè)總監(jiān)羅思源分析認(rèn)為，近期商鋪成交量的攀升，意味著有更多的投資者重新入市。

　　商鋪市場價格變化總體向上。除了廣州因為郊區(qū)外圍區(qū)域如來自白云、番禺等新興居住小區(qū)低價社區(qū)商鋪大量入市，而致使均價出現(xiàn)回落跡象外，其余三個城市商鋪成交均價都有不同程度回升(如下圖所示)。

　　業(yè)內(nèi)人士表示，目前市場種種跡象表明，各地商鋪市場出現(xiàn)投資重新升溫跡象。易居中國分析師薛建雄接受記者采訪時表示，如果說最近一段時間內(nèi)樓市升溫是受到剛性需求推動的話，那么商鋪市場的啟動，也完全是因為投資需求重新釋放所致。

　　各地具體成交情況來看，目前各城市的二線商鋪受到投資者的關(guān)注，如在上海、廣州等地，一些面積適中、總價適中的商鋪交易情況非常理想，如位于上海松江區(qū)泗涇鎮(zhèn)的社區(qū)型購物中心項目——三湘商業(yè)廣場，就曾出現(xiàn)過一天售出百余套商鋪的情形。而在廣州來自白云、番禺等新建社區(qū)的商鋪也頗受投資者青睞。

　　市場冷熱并不均衡

　　各地商鋪市場并沒有“唱同一首歌”。具體表現(xiàn)為，北京、廣州、深圳等三個城市商鋪市場升溫跡象明顯，但北京的商鋪均價雖然出現(xiàn)了上漲，但是成交量卻在5月份出現(xiàn)了下滑情形。為什么各地表現(xiàn)會有所不同呢？

　　上海：溫州投資者入市

　　上海商鋪市場又出現(xiàn)了溫州投資者的身影，在專業(yè)人士看來，這種現(xiàn)象意味著上海的商鋪投資將會出現(xiàn)一輪小高潮。

　　上海商鋪市場無疑是四個城市中最為火熱的，根據(jù)易居中國CRIC系統(tǒng)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入3月份以來，月成交量均超過14萬平方米，5月份19.6萬平方米的成交量成為今年的新高。自2008年以來，也僅僅只有2008年的1月和12月兩個月超過該水平。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀告訴，從近期物業(yè)類型看，打破了近日以住宅項目商業(yè)配套為主的結(jié)構(gòu)。如祥騰假日風(fēng)情商業(yè)廣場、三湘商業(yè)廣場等集中型物業(yè)入市啟售。成交榜上三甲以明顯優(yōu)勢領(lǐng)先的上海國際建材家居品牌中心、上海玫瑰園商貿(mào)城、曹安國際商城，同樣屬于大型集中型專業(yè)市場。分別成交了2.77萬平方米、1.04萬平方米、0.92萬平方米。另外，當(dāng)月上市的三湘商業(yè)廣場幾乎去化殆盡。而此幾例項目的共同特點為套均面積小，位于30～75平方米之間，套均總價區(qū)間為16～76萬元，投資門檻相對較低，同時項目招商工作進(jìn)展順利，業(yè)內(nèi)口碑較好。

　　上海商鋪市場的回暖，另外一個很重要的原因就是溫州投資者的參與。薛建雄分析認(rèn)為，銀行利率水平降低，使得投資門檻降低，同時目前面臨通脹壓力，致使溫州投資者入市購置不動產(chǎn)，商鋪自然也受到追捧。

　　廣州：低價鋪受寵拉低均價

　　記者了解到，廣州商鋪市場也在慢慢升溫過程中。

　　根據(jù)易居中國CRIC系統(tǒng)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月份廣州商鋪成交量為4.4萬平方米，環(huán)比上月增加42.1%。商鋪成交均價為11401元/平方米，環(huán)比上月下降45%。

　　廣州商鋪市場緣何出現(xiàn)量增價跌情形？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為主要是因為二線商鋪的交易量上升所致。廣州合富地產(chǎn)有關(guān)人士表示，近期一線鋪位大部分房源均掌握在以長線放租以待鋪位升值的業(yè)主手上，放盤不多，這使得目前商鋪投資者轉(zhuǎn)而將關(guān)注焦點放在社區(qū)鋪或二線鋪位。在此市場狀況帶動下，白云、番禺以及老城區(qū)二線路段的二手商鋪買賣交投均現(xiàn)升溫的跡象，白云區(qū)的新市、景泰，番禺市橋的西麗路以及部分華南板塊大盤社區(qū)鋪，投資者主要青睞交易單價在4萬元/平方米以下、面積在60平方米以下的小面積鋪位。老城區(qū)繁華商圈內(nèi)的一線鋪位盤源緊俏、入市門檻也比較高，使得投資者轉(zhuǎn)向小北路、人民中路、荔灣路等商圈周邊商業(yè)氛圍也不錯的路段。

　　隨著廣州商鋪市場逐漸趨熱，開發(fā)商方面也表現(xiàn)出積極放盤跡象，5月份廣州一手商鋪供應(yīng)量大增。據(jù)了解，5月份新增供應(yīng)量達(dá)6.4萬平方米，環(huán)比上月供應(yīng)量增加18.7。與此同時，5月份的供應(yīng)量也是近四個月來的新高。

　　此外二手市場上也出現(xiàn)了大宗交易情形。廣州中原地產(chǎn)工商鋪高級營業(yè)總監(jiān)羅思源表示，近期廣州二手商鋪市場上大宗交易出現(xiàn)，如此前很長一段時間內(nèi)總價超過千萬元的二手商鋪基本無人問津，而在5月份，總價達(dá)1000萬～3000萬元的二手商鋪也有人接盤。這從側(cè)面也反映了廣州商鋪市場走勢開始變得強(qiáng)勁起來。

　　深圳：“特區(qū)擴(kuò)版”帶來新商機(jī)

　　有提案提出要將特區(qū)范圍擴(kuò)大，這使得不少投資者看到了新的投資機(jī)會，因而開始提前布局關(guān)外，這使得深圳關(guān)外商鋪市場成為近期的熱點所在。

　　根據(jù)易居中國CRIC系統(tǒng)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，5月份深圳商鋪成交量達(dá)到1.5萬平方米，環(huán)比4月增加37.1%。成交均價達(dá)到22939元/平方米，環(huán)比上月上漲9.3%。觀察深圳商鋪成交行情發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入4月份以來，商鋪成交量突然發(fā)力，如2月、3月兩個月成交量總和也不過1.2萬平方米，不及5月單月成交量。此外還有一個值得關(guān)注的現(xiàn)象就是關(guān)外的龍崗和寶安兩個區(qū)也在5月份突然發(fā)力，如龍崗一手商鋪所占市場份額達(dá)35%，寶安也以近三成的份額緊隨其后，關(guān)外正成為深圳商鋪市場的熱點區(qū)域。

　　緣何會出現(xiàn)這種情形呢？深圳美聯(lián)物業(yè)成交部有關(guān)人士分析認(rèn)為，目前深圳一手商鋪關(guān)外供應(yīng)量較大，絕大部分一手商鋪都是住宅底商，經(jīng)營成本相對較低。關(guān)外商鋪的消費市場主要集中于社區(qū)消費，消費層次相對較低，關(guān)外一手商鋪市場短期內(nèi)價格波動不會太大。而近期獲批的《深圳市綜合配套改革總體方案》中，明確提出“特區(qū)擴(kuò)版”方案，即將現(xiàn)在的“特區(qū)范圍”擴(kuò)展至關(guān)外，將寶安、龍崗兩區(qū)納入特區(qū)體系之內(nèi)。一旦該提案獲批，則意味著長期以來制約關(guān)外樓市發(fā)展的障礙將會被消除，也給投資者低價吸納關(guān)外兩區(qū)商鋪提供了良機(jī)。

　　北京：高價“逼退”成交量

　　與上述三個城市商鋪市場行情略有不同的是，北京商鋪市場雖然近期價格出現(xiàn)了較大幅度的攀升，這導(dǎo)致交易量出現(xiàn)了下跌跡象。

　　易居中國CRIC系統(tǒng)公布的數(shù)據(jù)顯示，北京5月份的成交量為10.5萬平方米，環(huán)比4月下滑11.1%。其實北京商鋪市場已連續(xù)兩個月來持續(xù)走低，4月份的成交量已經(jīng)出現(xiàn)了下滑情形。不過與成交量下滑有所不同的是，成交均價卻走高，5月份均價為27666元/平方米，環(huán)比4月漲幅達(dá)36.6%。

　　對此，北京“鏈家地產(chǎn)”市場研究部有關(guān)人士分析認(rèn)為，北京最近幾個月以來樓市整體水平出現(xiàn)上漲，商鋪市場的價格變化情形與樓市整體水平同步發(fā)展，因此價格也出現(xiàn)攀升，這導(dǎo)致不少投資者變得較為謹(jǐn)慎，因此致使交易活躍程度降低。

　　監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，北京前5個月仍處于消化存量階段。前5個月商鋪供應(yīng)量為37.9萬平方米，而市場成交量達(dá)到51.2萬平方米，供應(yīng)明顯小于實際需求。據(jù)搜房網(wǎng)公布的信息顯示，北京在6月份迎來了一個入市的小高潮，不僅有位于東直門的來福士商場等商業(yè)購物中心開業(yè)，還有五個商業(yè)地產(chǎn)項目開盤。其中包括商業(yè)街商鋪兩個，社區(qū)商業(yè)一個和購物中心兩個，屆時，面臨價位走高的現(xiàn)狀，北京商鋪市場將面臨一定的壓力。

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