美國房地產(chǎn)仍是“重頭戲”

幾周前，我去了趟美國西弗吉尼亞，我的一些朋友在那里開了一家小房地產(chǎn)公司。在一個芬芳的夏夜，當我們坐在他們的庭院里，我聽說了房地產(chǎn)市場崩盤對這個美麗小鎮(zhèn)上房地產(chǎn)經(jīng)紀人所造成的破壞。

迄今為止，由于謹慎的財務策略，我的朋友避開了最糟糕的情況。并且，他們愉快地堅稱，只要房價企穩(wěn)或上漲，這個小鎮(zhèn)就能避開更大范圍的破壞�！暗�如果價格進一步下跌，情況將會變得很糟，”一位房地產(chǎn)經(jīng)紀人表示——隨后，他又堅稱：“我們的確認為不可能出現(xiàn)這種情況。沒有什么東西會持續(xù)下跌那么長時間。”

這個推斷合理嗎？這是6萬億美元的問題，不僅僅對于西弗吉尼亞如此，對于更廣泛的金融體系亦是如此。畢竟，是美國房地產(chǎn)市場的轉(zhuǎn)變引發(fā)了金融危機。而且，盡管此后相繼發(fā)生了許多其它金融災難，但對于整個銀行業(yè)而言，美國房地產(chǎn)市場的狀況仍至關(guān)重要。

因為不僅僅是美國消費的健康狀況——進而是經(jīng)濟的健康狀況——與房地產(chǎn)密切相關(guān)，西方銀行的資產(chǎn)負債狀況也與地產(chǎn)緊密相聯(lián)。最明顯的是，除了之前被重新打包成債券出售的那些貸款之外，美國一些規(guī)模最大的銀行——美國銀行(Bank of America)、摩根大通(JPMorgan)、花旗(Citi)等——仍持有大量住宅及商業(yè)地產(chǎn)貸款。許多小銀行也是如此。

同時，盡管與抵押貸款掛鉤的債券價格已大幅下跌，以反映房價的下降，但許多實際貸款的價值卻沒有被充分減記，因為它們被放在了持有至到期賬戶上——且銀行不相信價格會繼續(xù)下跌。實際上，在我走訪的那個西弗吉尼亞小鎮(zhèn)上，當?shù)氐囊恍┿y行家就拒絕出售喪失贖回權(quán)的房子，因為他們認為房價很快就會上漲。因此，如果價格反而跌了，就這只能意味著一件事：帶給銀行更多的痛苦。

那么，美國的房地產(chǎn)價格會企穩(wěn)嗎？如果你相信我本周從一家大型全球金融集團那里看到的一份令人吃驚的陳述，答案是否定的。過去4年內(nèi)，這批特定的分析師在預測信貸危機上表現(xiàn)出色表現(xiàn)，現(xiàn)在他們正警告客戶稱，預計美國房價在本輪周期中從峰頂至谷底的跌幅將高達40%以上。

好消息是，在美國一些地區(qū)，房價的跌幅已經(jīng)很大——通常在30%以上——以至于以收入水平和歷史價格衡量，房價已經(jīng)讓人承擔得起了。

但壞消息是，房價尚未便宜到能夠阻止價格進一步下跌的地步。相反，這群特定的分析師認為，當房屋存貨過多和失業(yè)率不斷攀升的因素被納入模型之中后，在未來幾年內(nèi)，美國平均房價將會在迄今我們所看到的跌幅基礎(chǔ)上再下跌14%。

這一總體數(shù)字掩蓋了一些令人瞠目的地區(qū)性差異�？屏_拉多州被認為已度過了最糟糕的階段。而在紐約，痛苦才剛剛開始。預計這里的房價還將下跌30%左右。整體而言，這些預測意味著，美國約有2500萬個家庭將以負資產(chǎn)收場。

這一預測比美國政府和許多美國大型銀行所作的預測更令人沮喪。但2500萬這個數(shù)字，目前已經(jīng)得到了太平洋投資管理公司(Pimco)等其它投資集團的附和。如果這個預測最終被證明是正確的，那么，它會引發(fā)兩個關(guān)鍵問題。首先是西方銀行業(yè)體系將蒙受何種程度的第二輪房地產(chǎn)損失（尤其是與住宅地產(chǎn)相比，這些分析師對商業(yè)地產(chǎn)的前景更為憂慮。）