從商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)價(jià)格倒置看房地產(chǎn)問(wèn)題

         今年4月以來(lái)，全國(guó)各地住宅樓市又出現(xiàn)一片欣欣向榮的勢(shì)頭，高房?jī)r(jià)死灰復(fù)燃。各個(gè)大小住宅樓開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始琢磨著捂盤惜售，賣還是不賣，對(duì)其而言，這是一個(gè)艱難的選擇。但是，這個(gè)問(wèn)題卻不會(huì)出現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)商的面前，賣，堅(jiān)決要賣，但是商業(yè)地產(chǎn)卻異常不景氣。

  根據(jù)筆者最近了解的北京一些商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格，也就是所謂的樓盤底商，底商的價(jià)格甚至比住宅還便宜。南三環(huán)的一個(gè)小區(qū)，住宅價(jià)格是15000元/平米，而底商的價(jià)格才是10000元/平米，而且售樓處的銷售人員表示這個(gè)價(jià)格還可以再商量，還有打折的余地。今年4月底，中關(guān)村西區(qū)開(kāi)發(fā)的一棟寫字樓封頂后尋求整售，單價(jià)僅為1萬(wàn)元/平方米左右但銷售依然艱難，而同區(qū)域的住宅均價(jià)卻在2萬(wàn)元/平方米左右。北京這種寫字樓與住宅價(jià)格倒掛的現(xiàn)象極為現(xiàn)實(shí)地反映出北京商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的尷尬現(xiàn)狀。

    遭遇寫字樓租售難的不僅僅是一般的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商,地產(chǎn)大鱷們開(kāi)發(fā)的品牌寫字樓也同樣遭到市場(chǎng)的冷遇。作為潘石屹新近改造開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品，中關(guān)村SOHO開(kāi)盤之后，老客戶的占比僅有4%，這還是在潘石屹費(fèi)盡力氣調(diào)動(dòng)各路資源并爭(zhēng)取到了海淀區(qū)政府的支持，答應(yīng)對(duì)入駐中關(guān)村SOHO項(xiàng)目的企業(yè)給予租金補(bǔ)貼以及其他政策優(yōu)惠后的結(jié)果。

    事實(shí)上，不僅僅是北京，全國(guó)的商業(yè)地產(chǎn)形勢(shì)也不樂(lè)觀，今年一季度三大一線城市商業(yè)營(yíng)業(yè)用房供應(yīng)量均環(huán)比下跌50%以上，與上季度大力推案的市場(chǎng)形勢(shì)形成鮮明反差。上海商鋪供過(guò)于求的情況堪稱“獨(dú)步全球”，其售價(jià)與住宅價(jià)格也是“倒掛”。目前上海官方“網(wǎng)上房地產(chǎn)”顯示的商鋪可售面積超過(guò)590萬(wàn)平方米，已經(jīng)超過(guò)住宅約580萬(wàn)平方米的可售存量；而相比月銷量超過(guò)150萬(wàn)平方米的住宅市場(chǎng)，上海商鋪市場(chǎng)月銷量不足15萬(wàn)平方米。由此可見(jiàn)商業(yè)地產(chǎn)的供大于求情況。

    按照國(guó)際慣例，一般非住宅物業(yè)的價(jià)格要比同地區(qū)住宅物業(yè)高兩三倍以上。而現(xiàn)在，這個(gè)規(guī)律被中國(guó)的房地產(chǎn)商們逆轉(zhuǎn)了，為什么會(huì)出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)價(jià)格倒置的現(xiàn)象，同時(shí)，這個(gè)現(xiàn)象說(shuō)明了什么？我們來(lái)仔細(xì)分析分析其中的原因。

    一是商業(yè)地產(chǎn)的高價(jià)格得不到實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐。

    商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格反應(yīng)的地區(qū)商業(yè)利潤(rùn)的高低，如果該地區(qū)商業(yè)活動(dòng)活躍，商業(yè)利潤(rùn)高，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格當(dāng)然高，反之亦然。而現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格說(shuō)明了中國(guó)目前的實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)際狀況，既發(fā)展艱難，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，可能都處于下行區(qū)間。這時(shí)，由于對(duì)未來(lái)前景的不樂(lè)觀，商業(yè)投資就會(huì)收縮，商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格自然得不到支撐。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)的二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)手的交易成本比住宅高，許多人買鋪后都用于自用或出租經(jīng)營(yíng)，不像住宅那樣，轉(zhuǎn)向二級(jí)市場(chǎng)短期內(nèi)獲取較高差價(jià)。而自用或者經(jīng)營(yíng)，就必須考慮未來(lái)商業(yè)回報(bào)的問(wèn)題。

    二是住宅地產(chǎn)的高價(jià)格是保障性住房供給不足和開(kāi)發(fā)商追逐利益最大化的資本家本性造成的。

    通過(guò)前文可知，商業(yè)地產(chǎn)空置，其根本原因在于得不到我國(guó)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支撐。那么，為什么住宅價(jià)格會(huì)居高不下。這是因?yàn)椋�住房�?wèn)題是一個(gè)人最基本的生存問(wèn)題，是人人都必然會(huì)有的住房需求，這種需求對(duì)于個(gè)人來(lái)講，是一種絕對(duì)的剛性需求。目前我國(guó)的住房政策將全社會(huì)90%的人都趕到了商品房市場(chǎng)，包括大量的中等收入和中低收入人群，而這些人群的住房剛性需求原本應(yīng)該是通過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房或者其他形式的保障性住房市場(chǎng)來(lái)解決住房問(wèn)題的，而現(xiàn)在只能通過(guò)商品房市場(chǎng)解決。正是各級(jí)地方政府對(duì)保障性住房供給不到位和開(kāi)發(fā)商追逐利益最大化的資本家本性的推動(dòng)下，中國(guó)的住房?jī)r(jià)格才能這樣一直居高不下。試想，如果所有中低收入以下的家庭都能通過(guò)保障性住房解決住房剛性需求問(wèn)題，中國(guó)的商品房市場(chǎng)何以瘋狂如此。

    前一階段，不少開(kāi)發(fā)商和一些無(wú)良文人叫嚷，剛性需求導(dǎo)致房?jī)r(jià)重新走高，筆者認(rèn)為當(dāng)一個(gè)國(guó)家，一個(gè)社會(huì)，用人人都必須的剛性需求來(lái)要挾人們進(jìn)行消費(fèi)，維持經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，那么這個(gè)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)必存在巨大的風(fēng)險(xiǎn)和隱患。此外，當(dāng)前存在的商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)價(jià)格倒置現(xiàn)象也同時(shí)戳穿了兩個(gè)謊言。

    一是住宅價(jià)格不存在暴利的謊言。如果商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格比住宅價(jià)格還低的話，那么住宅價(jià)格肯定存在暴利，因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)的土地成本、建安成本都要高于住宅地產(chǎn)的成本，而現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)賣的價(jià)格比住宅價(jià)格還低，顯然，在這種情況下，商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)還是至少保證了行業(yè)平均利潤(rùn)。由此進(jìn)行對(duì)比可知，住宅地產(chǎn)怎會(huì)不存在暴利？

    二是通貨膨脹預(yù)期推高了住宅高房?jī)r(jià)的謊言。目前，對(duì)高房?jī)r(jià)的死灰復(fù)燃很多專家學(xué)者的觀點(diǎn)是由于社會(huì)各界對(duì)通貨膨脹的預(yù)期造成了大量資金進(jìn)入樓市，其實(shí)，這都是煙幕彈。如果是對(duì)通貨膨脹的預(yù)期，資金為什么不進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)格比住宅地產(chǎn)還低，應(yīng)該更是價(jià)值洼地，更有保值增值功能，未來(lái)的收益應(yīng)該會(huì)更大。但是，這些資金都是一窩蜂的奔向了住宅地產(chǎn)，而沒(méi)有奔向商業(yè)地產(chǎn)。這個(gè)現(xiàn)象說(shuō)明了什么？說(shuō)明了根本不是什么對(duì)通貨膨脹的預(yù)期，而是中國(guó)住房市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)的長(zhǎng)期失衡，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商和各種投機(jī)者預(yù)期大部分人還必須去商品房市場(chǎng)去解決住房問(wèn)題，當(dāng)然，這種預(yù)期需要多方面的配合�？傊�，人的最基本的剛性需求，應(yīng)該是公共產(chǎn)品或者準(zhǔn)公共產(chǎn)品，是一個(gè)政府應(yīng)該提供的最基本的服務(wù)之一。如果，所有人都去市場(chǎng)上解決最基本的剛性需求問(wèn)題，那么這個(gè)社會(huì)將是一個(gè)物欲橫流的社會(huì)，所有人都會(huì)不堪重負(fù)，包括中高收入人群。

    綜上，商業(yè)地產(chǎn)和住房地產(chǎn)的價(jià)格倒置，反映出中國(guó)住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡，市場(chǎng)投機(jī)氛圍嚴(yán)重。希望政府相關(guān)部門盡快采取調(diào)控措施，否則隨著房?jī)r(jià)泡沫的不斷吹大，泡沫總有破滅的一天，到時(shí)將會(huì)重蹈日本、香港等地樓市崩盤的覆轍。