外資錯失本輪地產(chǎn)盛宴?

　　據(jù)國家統(tǒng)計局的月度形勢報告稱,2009年1-6月份我國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資14505億元人民幣,同比增長9.9%,但比去年同期回落23.6個百分點。在開發(fā)資金來源方面,國內(nèi)貸款5381億元,增長32.6%;利用外資243億元,下降29.7%;企業(yè)自籌資金8241億元,增長10.4%�？梢娎�用外資是唯一下降的,而該數(shù)據(jù)去年同期為345億元。在商業(yè)地產(chǎn)并購領(lǐng)域,據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的2008年報告稱,由于中央政府限制海外熱錢及全球范圍內(nèi)的信貸市場資金流動不暢,2008年一線城市商業(yè)地產(chǎn)市場外資收購交易額明顯萎縮。北京市場全年外資并購總額同比下降74%,上海下降26%。進入2009年之后,雖然國務(wù)院取消了對外資征收的房地產(chǎn)契稅,但外資收購成熟物業(yè)的步伐更是減緩了。據(jù)中國金融地產(chǎn)網(wǎng)對該數(shù)據(jù)的監(jiān)測,2009年上半年北京、上海等地的外資收購案不足去年同期的二分之一,并且拋售套現(xiàn)商業(yè)物業(yè)的數(shù)量高于往年同期。我們知道在商業(yè)地產(chǎn)收購方面,一直是以歐美基金、投行等較為活躍。他們在金融危機中受到較大的影響,是減少投資金額、拋售物業(yè)的一個重要原因。但在房地產(chǎn)開發(fā)投資方面,一直以來香港等地的開發(fā)商比較積極,他們在金融危機中受到的影響較小,資金緊張不會是他們收縮戰(zhàn)線的原因。

　　香港的很多老牌地產(chǎn)商都經(jīng)歷了多輪房地產(chǎn)周期,特別是1976-1985年以來的因“居者有其屋計劃”政策而形成的一個漲跌周期;和1986年開始新一輪瘋狂上漲,至1997年之后長達6年的房地產(chǎn)泡沫破裂,以及之后的慢慢復(fù)蘇。因此造就了港資開發(fā)商對處于波動時期的房地產(chǎn)投資是非常謹慎的。而且由于香港的開發(fā)商一直以來非常重視土地儲備,負擔過重的土地儲備也使其在危機中需要承受更大的壓力和經(jīng)受更長時間的衰退。這也是他們在2007年的房地產(chǎn)火爆時期成為多處地王,但在2008年開始不景氣后,基本不再拿一塊地的原因。因此,預(yù)測因金融危機會對中國房地產(chǎn)市場造成更長時間的影響,是香港地產(chǎn)商不屑于在當前情況下貿(mào)然進場的原因之一。

　　但我們認為,在這場由政府發(fā)起的,各大銀行極力支持,并力圖將整個經(jīng)濟拉出泥潭的救市行動,外資和民營企業(yè)一樣成了“旁觀者”,是最為主要的原因。一是他們根本無法得到政府振興計劃帶來的各種利益幫助;二是目前的經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)業(yè)的迅速變化,讓他們無從下手,不敢貿(mào)然進場。而那些手拿巨額銀行信貸或者從股民手中拿到增發(fā)資金的大企業(yè)則可以堂而皇之地去創(chuàng)造一個又一個的“地王”,去配合國家的救市行動,表明經(jīng)濟已經(jīng)回暖,地產(chǎn)商安然度過危機,整個房地產(chǎn)市場又重新走向繁榮。在這種情況下,謹慎的外資是不敢去碰這些“泡沫”的。

　　雖然筆者對于房地產(chǎn)應(yīng)該限外還是吸引外資是不持有任何觀點的,也從來不認為外資是中國房地產(chǎn)市場的主角。畢竟從歷年來的利用外資占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的比例來看,才區(qū)區(qū)2%左右;在成熟物業(yè)投資方面,占比也僅15%左右。中國的房地產(chǎn)市場要走出本輪經(jīng)濟危機,雖不能說需要依靠外資的幫助,但作為有著敏銳的投資眼光的外資,都不愿意也不敢來參與本次的反彈,那么我們還是需要懷疑一下這次反彈的基礎(chǔ),是否已經(jīng)調(diào)整到位了,還是繼續(xù)在制造泡沫的道路上前進。

　　如果對我所說的外資有著敏銳的投資眼光表示懷疑的話,大家可以查閱一下2008年房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的單月數(shù)據(jù),在危機最為嚴重、各方資金都非常謹慎的時候,是外資流入最多的月份。