資本回潮帶動成交上升 深圳商業(yè)地產(chǎn)有望止跌

    戴德梁行7月22日發(fā)布報告稱，受益于由于當前較為寬松的金融政策和市場環(huán)境，內資企業(yè)普遍加快了在深圳的擴張步伐。受此影響，2009年第2季度深圳寫字樓物業(yè)的空置率從第1季度的11.4%下降到10.4%，全市吸納量達到14,311平方米。而據(jù)業(yè)內人士透露，由于大量國內民間資本涌入等，深圳高端住宅物業(yè)配套的商鋪也于近期迎來了一波租售高潮。
　　租賃市場內資活躍
　　由于外圍經(jīng)濟仍未回暖，因此在深圳的大部分外企對經(jīng)濟的展望和企業(yè)的規(guī)劃相對保守，這也影響其對物業(yè)的需求。另一方面，由于“保八”等因素的影響，當前內資企業(yè)獲得了較為寬松的金融政策和市場環(huán)境，因此不少內資企業(yè)利用近距離管理成本較低以及未受到外部機構拖累的優(yōu)勢積極進行布點，意圖在相關業(yè)務方面與外資企業(yè)分庭抗禮。其中，又以本土金融類企業(yè)如銀行、證券公司等企業(yè)最為活躍。
　　“據(jù)我們統(tǒng)計，目前福田CBD榮超中心入駐率已經(jīng)超過70%，而嘉里建設廣場的入駐率也超過了80%。”戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)部相關人士表示，目前深圳各主要商務區(qū)入駐率較高不僅得益于內資企業(yè)的活躍，租金降至合理水平也是另外一個重要因素。
　　據(jù)悉，深圳甲級寫字樓市場租金在2009年第2季度繼續(xù)下跌，其中羅湖區(qū)下跌9.45%位居第一，而目前羅湖、福田、南山三個商務集中區(qū)域甲級寫字樓月均租價均維持在120-125元每平方米之內，較去年同期有了較大幅度下降。
　　銷售市場需求釋放
　　與租賃市場空置率、租金雙降的情況不同，深圳商業(yè)地產(chǎn)尤其是寫字樓物業(yè)的銷售市場則在2009年第二季度呈現(xiàn)出了銷售量、價格雙雙上升的趨勢。有業(yè)內人士分析，這主要是因為自2007年后，深圳主要中心區(qū)一直缺少高品質的辦公物業(yè)發(fā)售，加上開發(fā)商抓住房地產(chǎn)市場回溫的時機，以相對保守和務實的定價入市，因此取得較好的銷售成績。
　　據(jù)搜狐焦點房地產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計，2009年中期以來入市的銷售類寫字樓物業(yè)均取得了不錯的銷售業(yè)績。其中，位于福田CBD的卓越世紀中心在5月3日和6月5日兩次開盤，開盤當日均取得了80%以上的銷售業(yè)績，成交均價則高達32000元/平方米，而購買者中不乏包括香港在內的國內投資客。
　　戴德梁行表示，隨著東海商務中心、大中華國際金融中心等近十個高端項目在2009年下半年入市，之前被積壓的需求可能再一次得到釋放，而銷售價格則很可能依然堅持保守和務實的策略，進而通過提高物業(yè)的升值預期來吸引資本入駐。“按照國際慣例，寫字樓是住宅價格的1．5到4倍，而深圳的寫字樓價格基本和高端住宅價格持平甚至更低，但寫字樓的租金卻是住宅的2～4倍，所以深圳寫字樓目前對投資客的吸引力越來越強�！必敻坏禺a(chǎn)副總經(jīng)理徐建蘭對記者表示。
　　商鋪即將出現(xiàn)“鋪王”？
　　讓國內資本感興趣的不僅是寫字樓，在商鋪方面深圳最近的銷售形勢也較為樂觀。據(jù)記者了解，目前已有多批次的投資客在深圳南山區(qū)的多個豪宅項目周邊大肆收購商鋪，以期獲得高額回報。
　　“一次性出手上億的人都大有人在，他們買到商鋪后并不轉賣，而是通過開超市、餐飲娛樂等方式來獲取回報，他們看中的就是高端住宅區(qū)的消費能力�！敝性�地產(chǎn)南山區(qū)經(jīng)理黃昔飛告訴記者。
　　另一方面，基于對高端住宅周邊配套商業(yè)利潤點的看好，不少深圳開發(fā)商在開發(fā)住宅的同時也越來越看重住宅周邊的商鋪建設。據(jù)了解，萬科為其在09年推出的金域華府項目的商業(yè)配套專門取名“金域道”，通過專業(yè)的包裝方式來對其進行促銷。而與萬科金域華府毗鄰而居的上河坊則推出了1.5萬平米的加勒比風格商業(yè)街，以吸引投資者購入。
　　“預計09年下半年深圳地產(chǎn)會出現(xiàn)兩個趨勢，一是向豪宅集中；二是優(yōu)質商業(yè)物業(yè)受到追捧”。深圳資深地產(chǎn)人瑞橋(瑞橋博客,瑞橋新聞,瑞橋說吧)告訴記者，在6月份深圳住宅租售比達到驚人的438：1之后，住宅投資風險已經(jīng)顯現(xiàn)，“棄‘宅’從‘商’自然就成了不少投資者的選擇。不排除一些地段好、有地鐵等設施配套的商鋪成為‘鋪王’的可能性�！�