商業(yè)地產(chǎn)是萬(wàn)達(dá)核心競(jìng)爭(zhēng)力

    一、什么是核心競(jìng)爭(zhēng)力？
    核心競(jìng)爭(zhēng)力這個(gè)詞是從國(guó)外傳來(lái)的，最近一、二十年開(kāi)始流行，比較火，大家都在討論，學(xué)者、專(zhuān)家各抒己見(jiàn)，有很多人在討論中國(guó)的企業(yè)應(yīng)該具備什么樣的核心競(jìng)爭(zhēng)力。關(guān)于核心競(jìng)爭(zhēng)力我有不同的理解，內(nèi)容有兩個(gè)方面，也算一家之言。
    什么叫核心競(jìng)爭(zhēng)力？我想它是指企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中創(chuàng)造和產(chǎn)生的獨(dú)特的、他人難以模仿的能力。有兩個(gè)方面的特點(diǎn)。
    1、不同企業(yè)有不同的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
    小企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力和大企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，或說(shuō)剛剛創(chuàng)立的企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力與發(fā)展幾十年的企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力肯定不同，規(guī)模、產(chǎn)業(yè)、文化、人才的結(jié)構(gòu)不同，不同的企業(yè)就有不同的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
    大連有個(gè)飯店，他的核心競(jìng)爭(zhēng)力是老湯，我看過(guò)一個(gè)報(bào)道，戰(zhàn)亂的時(shí)候這個(gè)店還關(guān)門(mén)了十幾年，其中一個(gè)傳人把老湯傳了下來(lái)，后來(lái)有機(jī)會(huì)再拿出來(lái)開(kāi)店。這個(gè)老湯，從理化分析很難看出是什么物質(zhì)，但就是幾十年上百年熬出來(lái)的東西，就有這個(gè)味道，吃起來(lái)就這么好吃，就這么一點(diǎn)的技術(shù)就可以成為它的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
    但是，中石油和中石化，資產(chǎn)上千億和我們?nèi)f達(dá)集團(tuán)幾百億的規(guī)模就不一樣。有的靠技術(shù)，"一招鮮吃遍天"，稍微規(guī)模大一點(diǎn)就不同，就要靠人才，靠制度，再往上做就靠規(guī)模，規(guī)模就是競(jìng)爭(zhēng)力。賣(mài)電器，利潤(rùn)率是很低的，百分之一點(diǎn)幾、二點(diǎn)幾，但是這種低利潤(rùn)的行業(yè)連鎖起來(lái)像國(guó)美和蘇寧就創(chuàng)造了核心競(jìng)爭(zhēng)力。還有的企業(yè)發(fā)展到一定的程度，進(jìn)入了中壽或長(zhǎng)壽企業(yè)之后，企業(yè)文化就是核心競(jìng)爭(zhēng)力。所以我認(rèn)為不同企業(yè)有不同的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
    2、企業(yè)發(fā)展階段不同，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力有所不同。
    同一企業(yè)，在不同的發(fā)展階段，企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力也不同。比如萬(wàn)達(dá)集團(tuán)，我們?cè)谧畛跗诘臅r(shí)候核心競(jìng)爭(zhēng)力是什么？那個(gè)年代不像現(xiàn)在，那個(gè)年代的競(jìng)爭(zhēng)是比較混亂的，而且是賣(mài)方市場(chǎng)。因?yàn)槟莻�(gè)年代生產(chǎn)是受計(jì)劃指導(dǎo)，每一年國(guó)家給大連市下達(dá)幾十萬(wàn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模，把這個(gè)計(jì)劃指標(biāo)給各個(gè)公司來(lái)分切，給你一萬(wàn)你只能開(kāi)發(fā)一萬(wàn)，給你兩萬(wàn)你只能開(kāi)發(fā)兩萬(wàn)。因此住房成為緊俏產(chǎn)品。雖然當(dāng)時(shí)也叫商品房但那時(shí)還不是嚴(yán)格意義上的商品房。我當(dāng)時(shí)就對(duì)人說(shuō)這個(gè)局面長(zhǎng)不了，最終可能會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，可能會(huì)放開(kāi)，所以我說(shuō)不管別人怎么做我們要狠抓工程質(zhì)量。那個(gè)時(shí)候大家都不太注重施工質(zhì)量，大家都用預(yù)制板，營(yíng)口地震好多預(yù)制板掉下來(lái)。我從營(yíng)口地震受到啟發(fā)，能不能搞框架？可是搞框架的成本每平米要增加一百塊錢(qián)，而當(dāng)時(shí)的房?jī)r(jià)才一千多塊錢(qián)。經(jīng)過(guò)商量，我們反復(fù)研究，把樓板搞成混凝土現(xiàn)場(chǎng)澆鑄工藝，穩(wěn)定性好而且還防滲，這個(gè)工程我們一推出來(lái)，讓人覺(jué)得萬(wàn)達(dá)的房子注重質(zhì)量，靠得住。當(dāng)時(shí)大連老百姓口耳相傳一個(gè)口號(hào)，"住好房找萬(wàn)達(dá)"。
    進(jìn)入到93年"治理整頓"，很多房地產(chǎn)企業(yè)都垮掉了，93、94、95連續(xù)三年，全國(guó)房地產(chǎn)整體行業(yè)利潤(rùn)率為負(fù)，但萬(wàn)達(dá)卻做得很好，利潤(rùn)連年增長(zhǎng)，靠的就是工程質(zhì)量。我們92年就跨區(qū)域發(fā)展，當(dāng)時(shí)我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是跨區(qū)域經(jīng)營(yíng)的規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)。從01、02年開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)轉(zhuǎn)型，進(jìn)入到持有型物業(yè)的開(kāi)發(fā)，有巨額利潤(rùn)的支撐，有良好的資金貸款，解決了長(zhǎng)期融資通道，這個(gè)時(shí)候我們的核心競(jìng)爭(zhēng)力就是長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。到2010年企業(yè)會(huì)發(fā)展達(dá)到一個(gè)更大的規(guī)模，那個(gè)時(shí)候更多的是靠企業(yè)文化，靠文化的力量來(lái)統(tǒng)領(lǐng)人。如果靠人管人，一個(gè)人最多可以直接管10個(gè)人；靠制度管人，最多管幾百人，管幾千人也會(huì)受到限制。因?yàn)槿耸亲兓�的，制度是靠人�?lái)實(shí)現(xiàn)的，而企業(yè)選人很難選到特別忠誠(chéng)的，因此只有靠?jī)?yōu)秀的企業(yè)文化來(lái)管，才能管好幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)、幾百萬(wàn)人。
    二、商業(yè)地產(chǎn)是萬(wàn)達(dá)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
    1、百年企業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)。
    國(guó)際上一般來(lái)講，10年以下算短壽企業(yè)，10-30年是中壽企業(yè)，30年以上就成為長(zhǎng)壽企業(yè)，一個(gè)長(zhǎng)壽企業(yè)就叫百年企業(yè)。沒(méi)有人提倡做千年企業(yè)，企業(yè)是活不到那么長(zhǎng)時(shí)間，這才符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。30年以前的世界500強(qiáng)，現(xiàn)在剩下不到50家，變化很大，每一年500強(qiáng)都有百分之幾的淘汰率，十年之后有百分之二、三十的變化，企業(yè)要變化、要發(fā)展要壯大，也要消亡，這是一個(gè)客觀規(guī)律。
    萬(wàn)達(dá)也只有自己的目標(biāo)那就是要做百年企業(yè)。什么是百年企業(yè)？至少活幾十年，活一百年。做百年企業(yè)有什么標(biāo)準(zhǔn)？第一是要有強(qiáng)大的物質(zhì)基礎(chǔ)，開(kāi)一個(gè)店一年賺100萬(wàn)就稱(chēng)自己為百年企業(yè)，這是不行的，這只是百年老字號(hào)的一個(gè)小店鋪，我們應(yīng)該有一個(gè)強(qiáng)大的基礎(chǔ)。第二是要用現(xiàn)代企業(yè)制度做保障。一個(gè)企業(yè)如果沒(méi)有優(yōu)秀的文化，起碼要做到靠制度管人，要把制度建立得很規(guī)范。第三是要有優(yōu)秀的企業(yè)文化。
    這三個(gè)方面就是構(gòu)成百年企業(yè)的物質(zhì)基礎(chǔ)。
    什么是萬(wàn)達(dá)百年企業(yè)物質(zhì)基礎(chǔ)呢？一句話來(lái)概括，就是長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)特點(diǎn)來(lái)說(shuō)的。房地產(chǎn)企業(yè)的特點(diǎn)就是現(xiàn)金流不穩(wěn)定，而且房產(chǎn)企業(yè)也很少有干100多年的規(guī)模。一個(gè)城市的城市化進(jìn)程改變，企業(yè)生存的空間也會(huì)改變，只要城市化達(dá)到一定的程度，人均住房達(dá)到一定面積，這個(gè)行業(yè)就會(huì)萎縮。而且房地產(chǎn)企業(yè)有一個(gè)特點(diǎn)，今年買(mǎi)地，那么今年幾乎就沒(méi)有現(xiàn)金流，沒(méi)有銷(xiāo)售收入。明年開(kāi)發(fā)的時(shí)候就一下冒上去，風(fēng)險(xiǎn)非常大，因此，我們要追求長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。
    做什么才能達(dá)到這個(gè)目標(biāo)呢？經(jīng)過(guò)分析研究，萬(wàn)達(dá)決定進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)，而且從一開(kāi)始就決定規(guī)模要大，要建上萬(wàn)平米的物業(yè)。如果建幾百或幾千平的物業(yè)，那么面向的就是中小企業(yè)，現(xiàn)金流也不穩(wěn)定，也談不上穩(wěn)定現(xiàn)金流，我們要建就建規(guī)模大的，所以決定建大型的購(gòu)物中心。租戶(hù)盡量選擇大企業(yè)，世界級(jí)企業(yè)，所以我們提出一種口號(hào)：要向500強(qiáng)企業(yè)收租子。我們進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn)一開(kāi)始定位就比較高。
    2、確立萬(wàn)達(dá)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
    （1）要做到人無(wú)我有。大家都知道這句話，人無(wú)我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我廉。說(shuō)是說(shuō)，可是做起來(lái)很難，尤其是做到人有我優(yōu)。在中國(guó)市場(chǎng)上，百分之九十九的產(chǎn)品是供大于求，少有非競(jìng)爭(zhēng)行業(yè)。即使是壟斷的行業(yè)，銀行、鐵路和航空，也存在激烈的內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中。
    怎么樣做到人無(wú)我有。房地產(chǎn)行業(yè)竟?fàn)幏浅＜ち遥�尤其土地制度逐漸進(jìn)行改革，一塊地拍賣(mài)要經(jīng)過(guò)幾十輪。我們覺(jué)得還是搞商業(yè)地產(chǎn)，進(jìn)入這個(gè)行業(yè)的好處在哪呢？剛剛進(jìn)入這個(gè)行業(yè)之時(shí)，全國(guó)只有幾家公司在做，而且很多企業(yè)都只是在本區(qū)域里做，廣州的企業(yè)就在廣州，北京的就在北京，號(hào)稱(chēng)跨區(qū)域開(kāi)發(fā)持有型商業(yè)物業(yè)的寥寥無(wú)幾。正因?yàn)槠髽I(yè)比較少，競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)也就比較少。人無(wú)我有，人家不做我們?nèi)プ�，為什么別人不做，是因?yàn)樯虡I(yè)地產(chǎn)比較復(fù)雜。
     （2）享受雙重利潤(rùn)。現(xiàn)在全球經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)了一個(gè)共同趨勢(shì)，就是全球的資產(chǎn)價(jià)格都處在不斷上升當(dāng)中，這是過(guò)去很少有的。隨著全球財(cái)富增加，財(cái)富要找消化渠道。隨著全球人口的增加和資源的減少，資產(chǎn)價(jià)格可能在今后會(huì)長(zhǎng)期處于一種上升的趨勢(shì)。當(dāng)然并不是說(shuō)一個(gè)時(shí)期漲這么多，可能漲幾年歇一歇，也可能稍微跌一跌，但資產(chǎn)肯定是上漲的趨勢(shì)。
    總結(jié)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)20年來(lái)的經(jīng)驗(yàn)，我們下決心要搞商業(yè)地產(chǎn)。第一我們每年可以收到穩(wěn)定的租金。第二我們能夠享受資產(chǎn)價(jià)格升值和土地升值的雙重利潤(rùn)。二手市場(chǎng)房?jī)r(jià)升了，這個(gè)價(jià)值是在我手上，土地價(jià)格升了也在我手上，若干年之后，想把資產(chǎn)變現(xiàn)，除了原有收到的租金，還可能大賺一筆。這也是我們爭(zhēng)取的。
    （3）容易拿到項(xiàng)目。現(xiàn)在的住宅開(kāi)發(fā)，做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目相對(duì)來(lái)說(shuō)容易拿到土地。尤其是做城市綜合體開(kāi)發(fā)，不但可以為政府帶來(lái)穩(wěn)定的稅收，還可以拉動(dòng)城市的就業(yè)。做一個(gè)大的購(gòu)物中心，最起碼可以解決萬(wàn)人以上就業(yè)難題，因此受到當(dāng)?shù)卣�府普遍歡迎。因?yàn)楝F(xiàn)在中國(guó)就業(yè)是一個(gè)很困難的問(wèn)題。
    格林斯潘先生曾經(jīng)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的風(fēng)險(xiǎn)做了預(yù)測(cè)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的重大風(fēng)險(xiǎn)是就業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，如果真的是幾千萬(wàn)人找不到工作，社會(huì)就要不穩(wěn)定，不要看大家都在賺錢(qián)，不要看經(jīng)濟(jì)都好，一旦什么事件或者一個(gè)導(dǎo)火索，對(duì)社會(huì)穩(wěn)定都有影響。然而，萬(wàn)達(dá)萬(wàn)達(dá)在上海的一個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，這是上海最大的一個(gè)項(xiàng)目，估計(jì)能解決1.8萬(wàn)人的就業(yè)。
    萬(wàn)達(dá)的項(xiàng)目還能提供穩(wěn)定的稅收，而且這項(xiàng)稅收每年都會(huì)有，不像住宅開(kāi)發(fā)是一次性的。商業(yè)廣場(chǎng)的稅收隨著銷(xiāo)售的增長(zhǎng)而增加，又很穩(wěn)定。城市綜合體的建設(shè)，也為當(dāng)?shù)爻鞘性黾恿艘粋�(gè)新地標(biāo)，公共建筑成本很高，立面、結(jié)構(gòu)都很考究，能提升當(dāng)?shù)匦蜗蟆?
    總之，萬(wàn)達(dá)在從事別人沒(méi)有或很有少人做的商業(yè)項(xiàng)目，受到了各地政府的歡迎。萬(wàn)達(dá)每年新開(kāi)發(fā)的七、八個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，絕大多數(shù)來(lái)自地方政府或是企業(yè)的主動(dòng)邀請(qǐng)。
    三、萬(wàn)達(dá)核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要內(nèi)容
    1、訂單地產(chǎn)
    目前中國(guó)做商業(yè)地產(chǎn)的，絕大多數(shù)都是原來(lái)的住宅開(kāi)發(fā)商，這些人有一個(gè)共同點(diǎn)，就是思維定式，思維簡(jiǎn)單化。因?yàn)橐郧白鲎≌�，不可能一一�?duì)客戶(hù)進(jìn)行調(diào)研，搞預(yù)登記，按照每個(gè)客戶(hù)的需求蓋房子，只能是根據(jù)經(jīng)驗(yàn)和市場(chǎng)調(diào)研的結(jié)果，大概推算做多大面積做什么樣的戶(hù)型。所以，很多住宅開(kāi)發(fā)商做商業(yè)地產(chǎn)，思路也是這樣，先建好了商業(yè)廣場(chǎng)再招商，卻發(fā)現(xiàn)招商招不上來(lái)。而我們?cè)谝婚_(kāi)始就力推一個(gè)概念，叫"訂單商業(yè)地產(chǎn)"，這是我們自己獨(dú)創(chuàng)的名詞。
    什么叫訂單商業(yè)地產(chǎn)？
    第一，與合作伙伴簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議。開(kāi)始，我們花了一年半時(shí)間與沃爾瑪洽談合作，與沃爾瑪簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，大家共同約定信息共享，我拿到信息馬上告訴他，他有什么發(fā)展信息告訴我，協(xié)議里還對(duì)租金等其他內(nèi)容作了規(guī)定。到現(xiàn)在，萬(wàn)達(dá)已陸續(xù)與30多家企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，有12家是世界500強(qiáng)企業(yè)，剩下都是國(guó)內(nèi)行業(yè)的前兩名。 
    第二，訂單地產(chǎn)需要技術(shù)對(duì)接。雙方的高層有固定的技術(shù)對(duì)接模式。首先對(duì)方提出需求，多大的面積，待我們做出方案來(lái)認(rèn)證，是否合適，提出意見(jiàn)，等設(shè)計(jì)圖紙確定之后，對(duì)方要給我們一個(gè)正式具有法律效力的確認(rèn)，然后馬上打一筆保證金，如果對(duì)方以后反悔要賠償我們一年的租金，這樣就確保了訂單下來(lái)不會(huì)跑單。我們現(xiàn)在開(kāi)發(fā)的25個(gè)大型購(gòu)物中心，開(kāi)業(yè)快二十個(gè)了，每一個(gè)大概有十家八家主力店、十幾家次主力店，幾乎沒(méi)有跑單的。
    第三，先租后建。就是一定要先交保證金，或者開(kāi)具保單。
    商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)90天或是對(duì)方進(jìn)場(chǎng)90天就開(kāi)始計(jì)租。所以我們的購(gòu)物中心只要開(kāi)業(yè)，一兩個(gè)月就能收到租金。而且我們的租賃面積完全被租金所覆蓋，沒(méi)有無(wú)效面積。因?yàn)榻o哪個(gè)客戶(hù)建多少平方米，一個(gè)店有多少公共區(qū)域，人流是怎么走，交通是如何組織的，都十分的明確，沒(méi)有無(wú)效面積。而且租金穩(wěn)定，不管開(kāi)不開(kāi)業(yè)，進(jìn)不進(jìn)場(chǎng)都給租金，我們從一開(kāi)始就把風(fēng)險(xiǎn)排除，低風(fēng)險(xiǎn)或零風(fēng)險(xiǎn)。
    2、城市綜合體開(kāi)發(fā)
    城市綜合體開(kāi)發(fā)是萬(wàn)達(dá)在中國(guó)獨(dú)創(chuàng)的，英文叫做HOPSCA（Hotel、 Office、Parking、Shopping mall、Convention、Apartment綜合體的縮寫(xiě)）。城市綜合體開(kāi)發(fā)是萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的第三代產(chǎn)品。第一代產(chǎn)品是01-03年開(kāi)發(fā)的單店模式；第二代，叫做組合店式。從05年下半年，06年開(kāi)業(yè)的十來(lái)個(gè)項(xiàng)目，都叫做城市綜合體。什么叫城市綜合體？我們一般會(huì)建一個(gè)酒店，一般是五星級(jí)，有的還會(huì)配一個(gè)商務(wù)連鎖酒店，為什么要配商務(wù)連鎖酒店？這種經(jīng)濟(jì)型酒店，入住的感覺(jué)都是一樣的，三星或者四星級(jí)，也挺漂亮，電視、電話、熱水都有，但是這個(gè)酒店里配套設(shè)施少，服務(wù)人員少，一個(gè)酒店5個(gè)員工就可以，減少了配套設(shè)備和人工服務(wù)成本，價(jià)格自然就降下來(lái)了，200塊錢(qián)一個(gè)房間，兩個(gè)人住的話平均每個(gè)人100元錢(qián)，非常符合現(xiàn)代的發(fā)展模式。這是目前世界上發(fā)展最快的酒店連鎖模式，國(guó)內(nèi)有個(gè)"如家"品牌連鎖酒店，已經(jīng)在納斯達(dá)克已經(jīng)上市了。
    做兩個(gè)這樣的酒店，做寫(xiě)字樓，可能還會(huì)做公寓，這些商業(yè)模式在一起的好處在哪里呢？首先，可以把寫(xiě)字樓銷(xiāo)售出去，銷(xiāo)售得到的現(xiàn)金流能減輕整個(gè)項(xiàng)目的總投資，減少投資開(kāi)發(fā)的投資，回報(bào)率就提高了；第二，酒店、商業(yè)寫(xiě)字樓綜合于一體，比較效益和綜合效益就增加了，我們提了一個(gè)口號(hào)叫"月光經(jīng)濟(jì)效益"，或者叫"24小時(shí)經(jīng)濟(jì)效益"，什么叫月光經(jīng)濟(jì)效益？就是延長(zhǎng)消費(fèi)時(shí)間，刺激晚上消費(fèi)，把收租計(jì)租的時(shí)間拉長(zhǎng)。各種業(yè)態(tài)在一起，比較效益增加，也能刺激消費(fèi)，增加酒店的入住率，這就叫做創(chuàng)造月光經(jīng)濟(jì)效益。所以，我們第二個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力的主要內(nèi)容是城市綜合體開(kāi)發(fā)。
    3、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理
    大型購(gòu)物中心綜合體在中國(guó)處于起步階段，所以管理人才極為緊缺。萬(wàn)達(dá)本來(lái)只想做發(fā)展商、投資商，但卻找不到合適的機(jī)構(gòu)來(lái)管理購(gòu)物中心，所以我們被"逼上梁山"，自己成立公司來(lái)管，一開(kāi)始非常辛苦，也走了很多的彎路，而且一開(kāi)始我們做商業(yè)物業(yè)管理也是發(fā)展商的思維，很多是地產(chǎn)物業(yè)人才調(diào)過(guò)去，慢慢招聘了一些招商人才、管理人才、機(jī)電人才、策劃人才等等。經(jīng)過(guò)五六年的磕磕碰碰發(fā)展，積累了一些經(jīng)驗(yàn)。我們的商業(yè)管理有限公司，是中國(guó)唯一一個(gè)商業(yè)管理而且是跨區(qū)域管理商業(yè)物業(yè)的企業(yè)。創(chuàng)造了中國(guó)很多第一，中國(guó)再?zèng)]有一個(gè)企業(yè)叫商業(yè)管理公司，而且實(shí)實(shí)在在管理著全國(guó)二十幾個(gè)、幾百萬(wàn)平米的商業(yè)物業(yè)。目前，這個(gè)團(tuán)隊(duì)已有2000多人。
    商業(yè)物業(yè)管理已經(jīng)成為萬(wàn)達(dá)的一個(gè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，成為我們獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。把自己物業(yè)團(tuán)隊(duì)管好，第一可以保證我們的租金，每年有適當(dāng)?shù)纳�幅。第二我們的收租率也比較高，現(xiàn)在連續(xù)四年收租率超過(guò)98%，還是不錯(cuò)的。
    總之，商業(yè)物業(yè)的管理，是萬(wàn)達(dá)核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。也許再發(fā)展若干年，隨著中國(guó)城市的商業(yè)用地減少，開(kāi)發(fā)量少了 ，我們這個(gè)團(tuán)隊(duì)也許還可以接別人的商業(yè)物業(yè)來(lái)管。
    4、形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈
    商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最大的難點(diǎn)是資金難。而且這個(gè)錢(qián)不能是短期融資，必須是長(zhǎng)期的。要想搞商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，首先要打通金融產(chǎn)業(yè)鏈，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)是找地、人才、建設(shè)、管理，其實(shí)最高端還有一個(gè)模式，那就是金融支持，只有把金融這個(gè)點(diǎn)打通了，商業(yè)地產(chǎn)完整的產(chǎn)業(yè)鏈才能形成，如果缺了金融支持產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)遣煌暾�的，也走不遠(yuǎn)，做不大。
    經(jīng)過(guò)努力，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)建立了一個(gè)叫做麥格里萬(wàn)達(dá)中國(guó)基金，這個(gè)是我們跟全球最大的基金財(cái)團(tuán)合作的一個(gè)專(zhuān)門(mén)針對(duì)中國(guó)投資商業(yè)地產(chǎn)的基金，目前已經(jīng)完成了封閉式基金的建立。有了這么一個(gè)穩(wěn)定的資本通道，每年可以拿幾十億資金，加上我們?nèi)f達(dá)每年有一定的收租，有了這些錢(qián)為前提，銀行也愿支持。所以我們通過(guò)建立這個(gè)基金占領(lǐng)了商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的最高端這種模式，形成了一條完整的產(chǎn)業(yè)鏈，獲得了金融支持。這就形成萬(wàn)達(dá)獨(dú)特的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
    這樣，從找地開(kāi)始，萬(wàn)達(dá)創(chuàng)造了城市綜合體開(kāi)發(fā)的一套體系，總結(jié)了經(jīng)驗(yàn)，建立起經(jīng)營(yíng)管理人才團(tuán)隊(duì)，打通了金融資本的通道，整個(gè)這一套產(chǎn)業(yè)鏈形成我們自己的獨(dú)特的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，做到了真正意義上的人無(wú)我有。
    四、萬(wàn)達(dá)核心競(jìng)爭(zhēng)力的核心優(yōu)勢(shì)
    講了這么多核心競(jìng)爭(zhēng)力，那萬(wàn)達(dá)核心競(jìng)爭(zhēng)力是怎樣表現(xiàn)的呢，或者說(shuō)優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)在哪幾方面呢？
    1、 贏得國(guó)際資本青睞。
    萬(wàn)達(dá)創(chuàng)立的這種獨(dú)特的訂單地產(chǎn)模式，加上我們規(guī)范的運(yùn)作，再加上我們是品牌企業(yè)，各種因素使我們的商業(yè)地產(chǎn)被國(guó)際資本看中。從04年底決定要走國(guó)際資本市場(chǎng)的時(shí)候，第一批就有四大投行參加競(jìng)爭(zhēng)。摩根斯坦利、摩根大通、現(xiàn)在的合作伙伴麥格理和法國(guó)里昂證券，這些都是在全球排在前十的投行，尤其是摩根斯坦利、摩根大通是國(guó)際是數(shù)一數(shù)二的財(cái)團(tuán)，這四家都想做。最終我們選擇了麥格理，麥格里設(shè)計(jì)的合作方式和模式對(duì)我們更有利。
    為什么國(guó)際市場(chǎng)看好這種持有型物業(yè)的開(kāi)發(fā)？就是因?yàn)槌钟行臀飿I(yè)有長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流，有資產(chǎn)在自己的手里，他更喜歡你。而且由于麥格里與萬(wàn)達(dá)用了一年多時(shí)間在今年十月建立成封閉基金后，也成為了全球第一支專(zhuān)門(mén)針對(duì)中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行收購(gòu)和投資的基金。全球有幾千支、甚至上萬(wàn)支基金，我們的這個(gè)是全球第一支專(zhuān)門(mén)針對(duì)中國(guó)的基金，一不小心創(chuàng)造了一個(gè)紀(jì)錄。正因?yàn)槲覀儎?chuàng)立了第一個(gè)這樣的基金，再加上這幾年連續(xù)的的收租率在98%以上，商業(yè)管理經(jīng)營(yíng)還不錯(cuò)，因此我們的基金也被國(guó)際知名的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)所看好。全球最出名的兩大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，標(biāo)準(zhǔn)普爾和穆迪都對(duì)我們這個(gè)基金評(píng)了級(jí)，標(biāo)準(zhǔn)普爾給了A，穆迪給了A++。這是什么概念呢？我們現(xiàn)在基金的評(píng)級(jí)高于中國(guó)國(guó)債的評(píng)級(jí)，中國(guó)國(guó)債在國(guó)際資本市場(chǎng)評(píng)級(jí)是A+，四大國(guó)有銀行在海外上市最好是A，其他幾家都是B、B+，這說(shuō)明我們的基金還不錯(cuò)。這幾個(gè)評(píng)級(jí)很中立，很權(quán)威。得到評(píng)級(jí)有什么好處呢？我們?cè)诤Ｍ獍l(fā)債只要募資3.3的成本，所以在國(guó)內(nèi)拿到5-6%的回報(bào)率就對(duì)國(guó)際資本市場(chǎng)有所交代，就能支持我們更好的發(fā)展。
    2、 獲得國(guó)內(nèi)銀行界的認(rèn)可。
因?yàn)槲覀兊陌l(fā)展，四大國(guó)有銀行中三個(gè)銀行的總行給了萬(wàn)達(dá)巨額的授信。工商銀行，中國(guó)銀行總行、農(nóng)業(yè)銀行總行都給了我們巨額授信的支持。
    2006年，央行金融管理部門(mén)金融司還把萬(wàn)達(dá)列為了全國(guó)房地產(chǎn)金融改革試點(diǎn)企業(yè)，這不是一般的銀行的總行給的，而是金融管理的最高權(quán)威部門(mén)給的。這個(gè)批復(fù)有什么好處呢？就是允許異地貸款，不再受到地域的約束，這個(gè)批復(fù)給了一個(gè)特殊的授權(quán)，就給了一個(gè)綠色通道，單筆貸款在5億之內(nèi)無(wú)需審批，兩天三天可以批款。這種金融的審批和支持在中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)絕無(wú)僅有的，正因?yàn)槲覀冏隽诉@么多事情，國(guó)際資本市場(chǎng)認(rèn)可，國(guó)內(nèi)金融機(jī)構(gòu)認(rèn)可。
    只要?jiǎng)?chuàng)新，而且持之以恒誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，最終你會(huì)獲得意想不到的回報(bào)。這種良好的回報(bào)要靠創(chuàng)新，要靠長(zhǎng)期的誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)。
    3、獲得新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
    在商業(yè)地產(chǎn)的創(chuàng)新當(dāng)中，產(chǎn)生了許多過(guò)去沒(méi)有認(rèn)識(shí)到或是沒(méi)有看到的新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。比如說(shuō)，商業(yè)管理公司，原來(lái)成立商業(yè)管理公司是因?yàn)閲?guó)內(nèi)找不到人管或找國(guó)外公司管比較貴，沒(méi)辦法只能自己管，管了幾年下來(lái)，我們的商業(yè)管理公司反倒成為萬(wàn)達(dá)新的金字招牌和利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。我們從開(kāi)始簽合同時(shí)，把管理費(fèi)和租金分開(kāi)算，這是想控制商業(yè)管理公司管理成本，在推行了兩年目標(biāo)責(zé)任制后，各公司通過(guò)節(jié)約增效，通過(guò)創(chuàng)新，通過(guò)開(kāi)展招商營(yíng)運(yùn)，不僅能自負(fù)盈虧，而且估計(jì)到明年管理公司就會(huì)有幾千萬(wàn)的利潤(rùn).按照我們現(xiàn)在這種發(fā)展的速度，到2010年，商業(yè)管理公司每年有2億的純利潤(rùn)，而這個(gè)利潤(rùn)是多么穩(wěn)定！所以商業(yè)管理公司是一個(gè)穩(wěn)定的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。這是以前沒(méi)有想到的，在行業(yè)創(chuàng)新中發(fā)現(xiàn)了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。
    再比如說(shuō)廣告，商業(yè)廣場(chǎng)外墻、內(nèi)部廣告成為了新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)�，F(xiàn)在全球三大廣告公司都在找我談，談什么呢？他們要把萬(wàn)達(dá)所有商業(yè)廣場(chǎng)的廣告權(quán)簽約包下來(lái)。因?yàn)槊恳粋�(gè)商業(yè)廣場(chǎng)每天都有幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)的人流，而且都在城市的核心地段，到這里消費(fèi)的人群大都是他們正要找尋的白領(lǐng)或是中產(chǎn)階層。上海商業(yè)廣場(chǎng)每年廣告收入超過(guò)1500萬(wàn)，不久前，分眾傳媒的江南春找到我要把全部?jī)?nèi)部廣告包下來(lái)，他原來(lái)在辦公樓做廣告，現(xiàn)在覺(jué)得我們商場(chǎng)人流量大，要把電梯口和內(nèi)墻都包下來(lái)，還有我們的電影院廣告等等。
    再說(shuō)一說(shuō)我們的電影院，購(gòu)物中心是一定要有百貨、餐飲、娛樂(lè)、電影等等，可當(dāng)初我們的電影院找不到人來(lái)管理，國(guó)有電影公司不能跨地域管理，曾經(jīng)跟華納合作，但他們由于受到政策的限制又退出了，也逼得我們自己來(lái)管。沒(méi)想到這也是一個(gè)不錯(cuò)的行業(yè)，回報(bào)率比我預(yù)想的要好，大概可以拿到15%的回報(bào)率，而且萬(wàn)達(dá)成為了中國(guó)最大的文化產(chǎn)業(yè)公司，到今年已經(jīng)有122塊銀幕面世，成為中國(guó)第一家五星級(jí)銀幕超過(guò)百塊的文化產(chǎn)業(yè)公司，明年我們的電影院票房會(huì)居全國(guó)第一。按照現(xiàn)在的發(fā)展速度，到2010年，萬(wàn)達(dá)院線可以達(dá)到500塊銀幕。
    在創(chuàng)新當(dāng)中我們發(fā)現(xiàn)，我們占領(lǐng)的是終端市場(chǎng)�，F(xiàn)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)當(dāng)中有一句名言叫"渠道為王"。蘇寧、國(guó)美，實(shí)力強(qiáng)過(guò)于上游公司。將來(lái)，我們?nèi)f達(dá)電影院的票房占領(lǐng)終端市場(chǎng)一定規(guī)模以后會(huì)反過(guò)來(lái)影響制片公司，會(huì)擠壓他的利潤(rùn)。我們占有終端渠道，在市場(chǎng)中就占有了更有利的地位。