金融風(fēng)暴對外向型寫字樓及物流商貿(mào)中心等物業(yè)影響顯著,據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計,上半年北京、上海等城市寫字樓空置率及租金都持續(xù)走低,很多國外機構(gòu)及外資、外貿(mào)企業(yè)都關(guān)閉了一些辦公機構(gòu)或減少了使用面積。但是與這些城市不同的是,天津?qū)懽謽且欢径茸庥寐蕝s開始回升。
與此同時,天津新規(guī)劃的幾大商貿(mào)物流中心,以及濱海新區(qū)等未來城市新核心區(qū)綜合體項目也在新增內(nèi)需刺激下加速發(fā)展。呈現(xiàn)出天津良好的發(fā)展預(yù)期及內(nèi)需環(huán)境給這些物業(yè)帶來的需求機會。這些機會究竟有多大?主要體現(xiàn)在哪些方面?本期《每周議題》對此進行了探討。
主辦:《天津地產(chǎn)》——搜房網(wǎng)
時間:2009年7月24日上午11:00
地點:今晚報大廈15樓
論壇嘉賓:
●仲量聯(lián)行(天津)董事總經(jīng)理何邁可商業(yè)地產(chǎn)部副董事呂蔚然
●天津金豐兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)公司副總經(jīng)理郭亦軍
●藍海商貿(mào)城總經(jīng)理(北京萬商聯(lián)行總裁)劉智勇
●天津新金融投資公司投資發(fā)展部經(jīng)理葉帥
主持人:《天津地產(chǎn)》編輯王哲
金融服務(wù)業(yè)發(fā)展
帶動寫字樓需求量增大
主持人:受金融風(fēng)暴影響,北京、上海等城市寫字樓空置率及租金已持續(xù)近兩年走低,但是天津?qū)懽謽且欢径葦?shù)據(jù)已顯示市場有回暖跡象,機構(gòu)人士認為主要原因是一些金融及內(nèi)地企業(yè)的入住,使寫字樓需求量有所提高,這是否意味著金融等服務(wù)業(yè)將是寫字樓的機會所在?
呂蔚然:從去年第四季度到今年一季度和二季度,天津?qū)懽謽亲赓U市場的成交量環(huán)比都保持40%以上的增長。
在2011年,天津甲級寫字樓市場的供應(yīng)量將集中釋放,如天津環(huán)球金融中心等甲級寫字樓在這期間入市,新增供應(yīng)將超過30萬平方米,同時,濱海新區(qū)等區(qū)域的新建寫字樓供應(yīng)也很大,這對市場確實有一定壓力。但是從歷史發(fā)展角度看,天津?qū)懽謽沁@些年的增長速度也比較快。比如津匯廣場1座于2003年入市,到2006年中旬津匯廣場2座投入使用時,客戶的平均租賃面積已增加了兩倍,可見需求量也可能由此增大。
從租客行業(yè)來看,天津?qū)懽謽沁^去的需求行業(yè)主要是制造業(yè)和物流業(yè),2007年開始,金融、咨詢顧問等服務(wù)業(yè)租客的需求增長迅速,而且他們一般租用面積都比較大,支付租金的能力也比較強。隨著經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn),他們的需求會進一步釋放出來,成為支持寫字樓供應(yīng)的有效驅(qū)動力。
值得注意的是,今年以來,內(nèi)資公司的改善型租賃給市場帶來了更多機會,很多內(nèi)資公司搬遷至品質(zhì)更好的寫字樓,因此二季度60%以上成交面積都來自內(nèi)資租戶。
郭亦軍:這些年我們做了統(tǒng)計,天津市百強企業(yè)對寫字樓幾乎沒有需求,因為這些公司都有自己的辦公物業(yè),所以,天津和北京、上海的寫字樓需求有較大差距。北京、上海的總部級機構(gòu)多,為高品質(zhì)甲級寫字樓提供了國內(nèi)外大量需求,但是天津?qū)懽謽沁^去的這類需求量很少,因此難以形成規(guī);l(fā)展。
隨著天津濱海新區(qū)納入國家發(fā)展戰(zhàn)略,很多國內(nèi)外機構(gòu)的分公司級和區(qū)域總部級機構(gòu)進入天津,從而帶來更多辦公設(shè)施需求,因此,看天津?qū)懽謽前l(fā)展,還要著眼于兩三年和五六年以后的市場。就像浦東剛開發(fā)時,也是經(jīng)歷了一段時間的市場培育才形成了現(xiàn)在的規(guī)模。
天津的寫字樓現(xiàn)在還處在發(fā)展的起步的階段,但是它目前的發(fā)展基礎(chǔ)并不差,一是天津有金融及商務(wù)、商業(yè)等服務(wù)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ),形成了南京路、友誼路、小白樓等代表不同時期經(jīng)濟發(fā)展特點的商務(wù)核心區(qū),比如,南京路作為城市現(xiàn)代商業(yè)商務(wù)聚集地,目前已形成了高檔商務(wù)氛圍,而友誼路地段在90年代就是天津市涉外旅游、商務(wù)、文化中心區(qū),這也確定了友誼路地段在文化、商務(wù)和城市形象上比較重要的地位。二是以金融服務(wù)業(yè)為重點的城市經(jīng)濟發(fā)展,將給天津?qū)懽謽菐矶喾N多樣的新需求,這就要求天津有更多高品質(zhì)、服務(wù)特色鮮明的寫字樓出現(xiàn)。
主持人:今后兩年天津?qū)懽謽枪⿷?yīng)量將迅速增加,這些寫字樓能否形成有效供應(yīng)?
呂蔚然:今年下半年開始,天津南京路、小白樓、友誼路區(qū)域?qū)⒂卸鄠寫字樓陸續(xù)入市,同時以海河沿線,以及濱海新區(qū)多個綜合商務(wù)區(qū)都將提供大量寫字樓供應(yīng)。
從需求來看,租客在選擇寫字樓方面會更加成熟、專業(yè)。租客選擇寫字樓首先會考慮位置因素,即備選項目所處位置與公司業(yè)務(wù)或者企業(yè)形象是否匹配,然后會考慮物業(yè)平面是否便于利用,使用率是否比較高、室內(nèi)凈高的高度等。另外,還會考慮空調(diào)、電梯、通訊、配電等機電設(shè)備設(shè)施。
根據(jù)我們的市場經(jīng)驗,越來越多的大企業(yè)(特別是金融機構(gòu))對于機房的要求比較高,機房能夠為大廈提供持續(xù)的冷源也屬重點考慮范圍。
天津真正的甲級寫字樓的供應(yīng)量及需求量一直很有限,這也是很多寫字樓操作中遇到的問題。但是從發(fā)展角度看,寫字樓的發(fā)展其實與城市各業(yè)態(tài)的發(fā)展是相匹配的,是會跟著整個城市經(jīng)濟走勢來發(fā)展的。就像天津過去五星級酒店就只有喜來登,但是現(xiàn)在已經(jīng)有很多五星級酒店運營,可見一個城市各業(yè)態(tài)的發(fā)展是相互匹配、跟著經(jīng)濟走勢來發(fā)展的。
郭亦軍:寫字樓能否形成有效供應(yīng),首先要看它的定位是否與城市經(jīng)濟發(fā)展相匹配,然后是企業(yè)對物業(yè)進行的全方位細致入微的研發(fā)。如天津中心項目從啟動到今年整四年,而真正開工到年底的時候也已三年,公司用了很長時間對市場進行評估、對產(chǎn)品進行精雕細琢,就是要保證這個項目年底能成功的開業(yè),形成有效的供應(yīng)。
寫字樓的升級換代也與區(qū)域商務(wù)功能的提高相輔相成,比如友誼路地段的發(fā)展,在90年代全是乙級寫字樓,根據(jù)今后金融商務(wù)細分功能的確定,將來應(yīng)該有更高檔次的寫字樓出現(xiàn),而且功能上不光要考慮現(xiàn)在客戶的要求,還要考慮以后客戶的要求,在項目建設(shè)時對功能和空間都要留有冗余,使項目未來有更多的發(fā)展空間。像我們在友誼路建造的鑫銀大廈,就是通過反復(fù)比較,參考北京、上海甲級寫字樓的標(biāo)準,根據(jù)國際化企業(yè)對寫字樓的要求,從而確定了產(chǎn)品定位和標(biāo)準,不論在大廈建設(shè)方面,還是在停車位配置和外部空間環(huán)境等方面,以及物業(yè)經(jīng)營管理方面,都定位的比較超前,這樣現(xiàn)在才有機會在市場上得到認可。
商務(wù)商貿(mào)地產(chǎn)需求擴大
主持人:天津最新公布的城市發(fā)展規(guī)劃,從區(qū)域經(jīng)濟、產(chǎn)業(yè)角度為大型商務(wù)區(qū),以及物流商務(wù)中心綜合地產(chǎn)開發(fā)項目提供了產(chǎn)業(yè)及就業(yè)支持,規(guī)劃設(shè)計方案中的小白樓、解放北路、于家堡、響螺灣金融功能區(qū)的定位,有助于推動天津建立完善的金融服務(wù)體系。目前市區(qū)以環(huán)球中心為代表的新建金融商務(wù)物業(yè)已開始進入面市期,而濱海新區(qū)于家堡為代表的金融商務(wù)區(qū)建設(shè)項目也開始動工,其發(fā)展特點及進展如何?
葉帥:于家堡金融區(qū)是未來天津城市的重要形象標(biāo)志區(qū),也是天津今后幾年商務(wù)地產(chǎn)開發(fā)的亮點之一,整個金融區(qū)的占地面積是386萬平方米,定位為全國領(lǐng)先、國際一流、功能完善、服務(wù)健全的金融改革創(chuàng)新基地。我們區(qū)域一個明顯特點就是“金融主業(yè)超大規(guī)模”,操作這么大體量的區(qū)域,在規(guī)劃之初就必須嚴格考量各種業(yè)態(tài)的配比,保證金融區(qū)未來的聚集效應(yīng)和可續(xù)發(fā)展。目前,我們有市場會展、傳統(tǒng)金融、現(xiàn)代金融、教育培訓(xùn)、商業(yè)商住五大核心業(yè)態(tài),同時還將建設(shè)配套的現(xiàn)代商業(yè),如名牌商鋪、特色食府等;窄街廓、密路網(wǎng)和地下三層貫通連接的多渠道交通設(shè)計也加強了區(qū)域內(nèi)部的聯(lián)系。
目前我們已經(jīng)與多家國內(nèi)外金融機構(gòu)簽訂了入駐協(xié)議,起步區(qū)的建設(shè)也在順利推進,配合2001年底金融區(qū)內(nèi)45分鐘直通北京南站的高速鐵路通車,2012年6月份起步區(qū)將全部竣工。
主持人:天津近兩年還規(guī)劃啟動了多個大型商貿(mào)物流中心項目,這么多商貿(mào)物流中心投入建設(shè),市場是否能接受?
何邁可:由于電子和汽車出口受全球經(jīng)濟衰退的影響,目前保稅物流倉儲物業(yè)仍舊面臨著相對較高的空置率。而對面向國內(nèi)市場的非保稅項目的需求則更為積極。如位于塘沽海洋高新區(qū)的寶灣(天津)物流中心,目前已經(jīng)成功簽約數(shù)個租戶,可以預(yù)計,天津物流市場將先于國內(nèi)其他城市恢復(fù)。鑒于目前零售業(yè)和消費品行業(yè)仍然保持健康發(fā)展,為其配套的物流服務(wù)和物流設(shè)施是目前物流市場的主要驅(qū)動力。
劉智勇:商貿(mào)物流是商業(yè)地產(chǎn)里一個特殊的業(yè)態(tài),它在整個城市的商業(yè)流通業(yè)態(tài)中是輻射功能最強的業(yè)態(tài),同時本身帶來的外延的價值也非常大。天津目前規(guī)劃了很多大小不同的各類商貿(mào)物流項目,如正在建設(shè)招商中的藍海商貿(mào)城,是早在2007年就開始計劃建設(shè)的大型商貿(mào)物流項目,以輕工產(chǎn)品為主,類似于義烏的經(jīng)營模式,因此當(dāng)時提出一個口號,叫打造“北方義烏”式的藍海。
義烏國際商貿(mào)城在2007年樓市最火爆時期的商鋪,一間商鋪的最高價值能達到1280萬元,世人根本無法想像。就是因為這種商業(yè)的服務(wù)功能、輻射半徑非常大,所以帶來的商業(yè)價值也很高。一般零售商業(yè)輻射半徑是2.5公里到5公里的城市居民,這已經(jīng)是極限了,而像義烏國際商貿(mào)城則可以輻射到全球,物業(yè)的商業(yè)價值自然與普通商業(yè)不動產(chǎn)不可同日而語。從這個角度來看,天津是環(huán)渤海地區(qū)商貿(mào)物流業(yè)發(fā)展優(yōu)勢最突出的城市,可以形成以環(huán)渤海經(jīng)濟圈為核心,并通過天津向更大范圍拓展和延伸輻射功能的格局,因此天津發(fā)展商貿(mào)物流的機會很大,優(yōu)勢很多。
另外,在經(jīng)營特色上,天津各商貿(mào)物流中心項目都有所不同,藍海商貿(mào)中心是以紡織服裝、輕工百貨類產(chǎn)品商貿(mào)批發(fā)經(jīng)營為主的項目,目前在建規(guī)模18萬平方米左右,招商正在進行中。雖然此類項目對開發(fā)商資金實力、運營管理思維、經(jīng)營理念、團隊的專業(yè)和穩(wěn)定性、能夠獲取政策的支持等方面要求很高,項目運作成功的難度不小,仍需假以時日來觀察和努力,但一旦成功后,其未來的前景卻是非常值得期待的。