商業(yè)地產(chǎn)投資回報(bào)暗藏“懸”機(jī)

    有關(guān)產(chǎn)權(quán)式商鋪的售后包租、返租銷(xiāo)售活動(dòng)等廣告將被嚴(yán)查

    今年以來(lái)，廣東商業(yè)地產(chǎn)投資人數(shù)呈現(xiàn)遞減的態(tài)勢(shì)。早期項(xiàng)目招商時(shí)，為了打動(dòng)投資者的心，那些大打投資高回報(bào)率牌的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目（普遍承諾凈利潤(rùn)在10%以上），最終卻以不能兌現(xiàn)而被投資者嗤之以鼻，空置率逐月遞增。甚至有的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目至今仍無(wú)法運(yùn)轉(zhuǎn)，空置率高達(dá)50%以上。那么，開(kāi)發(fā)商承諾的高回報(bào)率究竟是為了一時(shí)利益還是宣傳噱頭？開(kāi)發(fā)商的承諾究竟暗藏哪些玄機(jī)？這種以高回報(bào)率來(lái)誘惑投資者的做法給市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響？投資風(fēng)險(xiǎn)最終會(huì)落在誰(shuí)的頭上？
　　
　　現(xiàn)象
　　輕信返租承諾終陷困局
　　“只因當(dāng)時(shí)太過(guò)相信開(kāi)發(fā)商的承諾，造成了現(xiàn)在的麻煩�！闭勂�5年前的一次投資，譚先生笑得有些無(wú)奈。據(jù)他介紹，2004年他在越秀區(qū)某廣場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)了兩間商鋪，花了100多萬(wàn)元，屬于帶租約銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商承諾年回報(bào)率可達(dá)8%~10%�！百I(mǎi)的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商不斷吹噓某某國(guó)際品牌、某某連鎖店都進(jìn)駐了，最后卻什么都沒(méi)見(jiàn)到�！备�讓譚先生氣憤的是，由于該商場(chǎng)后期經(jīng)營(yíng)不善，連一些小品牌商戶也紛紛關(guān)門(mén)走人，當(dāng)初承諾的回報(bào)率也成了泡影。
　　與譚先生同病相憐的是，吳阿姨在2002年時(shí)，購(gòu)買(mǎi)了位于上下九步行街的十甫名都三層的一個(gè)商鋪，也遭遇到了同樣的困局。吳阿姨笑稱，套用一句流行的話說(shuō)，就是當(dāng)時(shí)相信開(kāi)發(fā)商的承諾，是“太傻太天真”！
　　曾讓投資者血本無(wú)歸
　　在本世紀(jì)初，“返租式經(jīng)營(yíng)”曾是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)盛行的模式。廣州一些大型購(gòu)物商場(chǎng)，如上下九的名匯大廈、十甫名都、北京路光明廣場(chǎng)和一些專業(yè)市場(chǎng)，都采取這種方式對(duì)已出售產(chǎn)權(quán)的商鋪進(jìn)行售后包租經(jīng)營(yíng)。當(dāng)時(shí)做法是：通常合同簽訂的返租年限都達(dá)5~10年之久，開(kāi)發(fā)商承諾的投資回報(bào)率也會(huì)達(dá)到8%以上，業(yè)主按月獲得返租租金。
　　但由于商場(chǎng)在后期經(jīng)營(yíng)不善，或開(kāi)發(fā)商的信譽(yù)和支付能力不足，往往造成無(wú)法兌現(xiàn)當(dāng)初的承諾。如早期的名匯大廈等當(dāng)初開(kāi)發(fā)商都曾承諾超過(guò)10%，甚至12％的投資回報(bào)，而后期卻由于發(fā)展商經(jīng)營(yíng)不善導(dǎo)致無(wú)法兌現(xiàn)投資回報(bào)，讓投資者血本無(wú)歸。
　　煽動(dòng)口號(hào)再現(xiàn)商業(yè)江湖
　　為防范再次出現(xiàn)這種情況，廣州有關(guān)部門(mén)曾經(jīng)禁止“返租銷(xiāo)售”、“承諾回報(bào)”這種方式。然而，消費(fèi)者羅小姐告訴記者，在去年年底她想買(mǎi)一個(gè)商鋪投資，找到了位于芳村與南海交界處的某某廣場(chǎng)。“當(dāng)時(shí)，某某廣場(chǎng)打出了‘10年返租’，并且簽約后即返還部分首付款，相當(dāng)有吸引力。” 為此，記者曾致電某某廣場(chǎng)一位姓陳的負(fù)責(zé)人，希望了解具體情況。當(dāng)時(shí)，陳先生刻意選擇了回避問(wèn)題，并希望記者不要追問(wèn)這一事情，而后就以要開(kāi)會(huì)為理由結(jié)束通話。
　　記者發(fā)現(xiàn)，某某廣場(chǎng)近期所刊登的廣告，均打出回報(bào)率的招牌，如“不用等，買(mǎi)鋪即收4年租金”、“10萬(wàn)首付＝即收10萬(wàn)租金＋永久無(wú)限受益”等充滿煽動(dòng)性的宣傳口號(hào)；而在5月的一個(gè)廣告上，更以“富貴逼人——首付16萬(wàn)，年租金5.4萬(wàn)”作為宣傳的大主題，同時(shí)列舉部分所謂的“供鋪實(shí)例”作為賣(mài)點(diǎn)，如“41號(hào)鋪，經(jīng)營(yíng)商戶為×廚坊，五成首付464000元，年租金157300元，月供款5331元”。這種以成功經(jīng)營(yíng)的商鋪情況作為賣(mài)點(diǎn)，吸引消費(fèi)者投資的做法，與2002年的十甫名近乎相似。
　　探因
　　利潤(rùn)驅(qū)使開(kāi)發(fā)商跟風(fēng)叫賣(mài)
　　開(kāi)發(fā)商為何全然不顧自身項(xiàng)目的定位、經(jīng)營(yíng)實(shí)力等差異，跟風(fēng)熱鬧叫賣(mài)“一次投資、高額回報(bào)”等？不少專家向記者表示，相對(duì)住宅項(xiàng)目，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目利潤(rùn)更客觀，為了吸引投資者的眼球、追逐利潤(rùn)更大化，開(kāi)發(fā)商往往不結(jié)合實(shí)際就盲目跟風(fēng)吆喝高回報(bào)率。
　　普遍盲目叫喊高回報(bào)率
　　據(jù)記者了解，開(kāi)發(fā)商為了招客，盲目叫喊高回報(bào)率，甚至有些開(kāi)發(fā)商根本就不明回報(bào)率的計(jì)算方法，看見(jiàn)其他商業(yè)地產(chǎn)打出每年10%的回報(bào)率，全然不顧自身項(xiàng)目的定位、實(shí)力等情況跟風(fēng)效仿。
　　人民南路某大廈，之前以宣稱高回報(bào)率吸引眾多投資者的眼球，銷(xiāo)售價(jià)格更是抬到8萬(wàn)~10萬(wàn)元/平方米。據(jù)近日媒體報(bào)道，該大廈由于高回報(bào)率無(wú)法兌現(xiàn)，糾紛不斷，并進(jìn)入拍賣(mài)階段。
　　資深房產(chǎn)專家韓世同(韓世同博客,韓世同新聞,韓世同說(shuō)吧)表示，“開(kāi)發(fā)商的高回報(bào)率往往是建立在一系列假設(shè)上，實(shí)際上大多都無(wú)法兌現(xiàn)。投資商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)復(fù)雜的過(guò)程，一個(gè)環(huán)節(jié)有問(wèn)題都會(huì)導(dǎo)致高回報(bào)率這個(gè)美麗的“肥皂泡”消失殆盡。一個(gè)商鋪3年內(nèi)如果不能做旺，無(wú)論是發(fā)展商還是投資者都是難以堅(jiān)持下去的�！�
　　不顧風(fēng)險(xiǎn)追逐高利潤(rùn)
　　為了吸引更多的投資者，一些開(kāi)發(fā)商還打出“投資零風(fēng)險(xiǎn)”的誘惑。專家認(rèn)為，只要有投資行為就一定存在風(fēng)險(xiǎn)，尤其對(duì)商業(yè)地產(chǎn)來(lái)講，投資回報(bào)率能否兌現(xiàn)的憂患其實(shí)無(wú)處不在。
　　資深房產(chǎn)專家吳定金表示，開(kāi)發(fā)商承諾的10%左右回報(bào)率大多是一種促銷(xiāo)噱頭，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的回報(bào)率能達(dá)到5%就已經(jīng)相當(dāng)不錯(cuò)了�！伴_(kāi)發(fā)商盲目追求高利潤(rùn)也承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果經(jīng)營(yíng)不善，開(kāi)發(fā)商無(wú)法兌現(xiàn)，將直接導(dǎo)致該商業(yè)項(xiàng)目倒閉，廣州已經(jīng)有好幾個(gè)這樣的案例�！�
　　探果
　　高回報(bào)再難打動(dòng)消費(fèi)者
　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商承諾的投資回報(bào)率，在經(jīng)歷多次的打擊之后，更多消費(fèi)者均表示懷疑。黃先生表示，如果商鋪的投資回報(bào)率真能達(dá)到5%~8%還是很有吸引力的。但現(xiàn)實(shí)似乎并不是這么回事。曾經(jīng)想買(mǎi)某某廣場(chǎng)商鋪的羅小姐也表示，當(dāng)時(shí)推售商鋪的所有經(jīng)營(yíng)商戶，大多僅有一兩年的租期�！暗�那里開(kāi)業(yè)都已經(jīng)幾年了，如果經(jīng)營(yíng)得好，為什么現(xiàn)還在推售商鋪？而且，那些商戶合同到期后，以后的出租還能否保持目前的狀況？”
　　據(jù)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，近幾年來(lái)，廣州大型商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)及租售情況均呈現(xiàn)較為冷淡的局面。不少商場(chǎng)由于有商戶關(guān)門(mén)，或其他種種原因，面臨著重新招租等情況。面對(duì)這些曾經(jīng)由于承諾高回報(bào)而最終無(wú)法實(shí)現(xiàn)的商鋪產(chǎn)品，消費(fèi)者更加謹(jǐn)慎了。這種謹(jǐn)慎甚至影響到一些新推商鋪的銷(xiāo)售，如上述的某某廣場(chǎng)，其商鋪銷(xiāo)售早在去年年初就已開(kāi)始，所推數(shù)量也并不算多，但迄今已過(guò)一年多，卻仍在繼續(xù)推。
　　在物業(yè)投資方面有多年經(jīng)驗(yàn)的消費(fèi)者許先生告訴記者，投資物業(yè)，關(guān)鍵是自己算好賬，其中包括投資成本、回報(bào)率期望值的可實(shí)現(xiàn)性，以及回報(bào)周期三個(gè)主要因素。在有投資前景的基礎(chǔ)上，只有算好了這筆賬，才能付諸行動(dòng)�！爱�(dāng)中，住宅和商業(yè)物業(yè)又有所不同。住宅的投資是可售可租，賬比較好算；而商業(yè)物業(yè)則還要考慮周邊的消費(fèi)習(xí)慣、租金水平如何，如果是商場(chǎng)的話還要考慮運(yùn)營(yíng)管理情況。這些不能只聽(tīng)開(kāi)發(fā)商的承諾和描繪�！彼�認(rèn)為，所謂的零風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)就是高風(fēng)險(xiǎn)�！疤貏e是商鋪，如果真有這么高的回報(bào)，還輪到普通的消費(fèi)者來(lái)買(mǎi)？”
（編輯：周松清）