縱談天津商業(yè)地產(chǎn)之城市綜合體

    訪談背景：當(dāng)下房地產(chǎn)市場的討論往往偏向于住宅地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)則顯得低調(diào)很多。事實(shí)上，同樣經(jīng)歷調(diào)整和動(dòng)蕩期的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場也已開始進(jìn)入了緩慢的復(fù)蘇期。一個(gè)叫城市綜合體的商業(yè)地產(chǎn)概念正在全國范圍內(nèi)掀起房地產(chǎn)開發(fā)的熱潮，如同地價(jià)的一夜飚升，城市綜合體的概念似乎也是一夜之間急劇躥熱。下面我們就來探討一下商業(yè)地產(chǎn)的方方面面。
　　訪談嘉賓：
　　天津?yàn)I海中科創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理 黎偉成
　　中糧大悅城銷售總監(jiān) 蔣科
　　天津金豐兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理 郭亦軍
　　以下為本次訪談實(shí)錄：
　　宛建偉：下午好，今天我們來探討一下商業(yè)地產(chǎn)的方方面面。當(dāng)下房地產(chǎn)市場的討論往往偏向于住宅地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)則顯得低調(diào)很多。事實(shí)上，同樣經(jīng)歷調(diào)整和動(dòng)蕩期的國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場也已開始進(jìn)入了緩慢的復(fù)蘇期。
　　今天我們有幸請到了幾位商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的優(yōu)秀代表項(xiàng)目，我來給大家介紹一下，坐在我身邊的是C92項(xiàng)目的開發(fā)商天津?yàn)I海中科創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司的總經(jīng)理黎偉成先生，然后是中糧大悅城的銷售總監(jiān)蔣科先生，最后是天津金豐兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理郭亦軍先生，下面請各位對天津商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀和發(fā)展做一個(gè)簡單的分析，有請黎總先來談?wù)劇?BR>　　天津?yàn)I海中科創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)投資發(fā)展有限公司總經(jīng)理黎偉成
　　黎偉成：現(xiàn)在很多人對商業(yè)地產(chǎn)的理解還比較片面一些，這里談的很多都是出售型的，而我們不是，我們是面對最終的消費(fèi)者。我打造的是一個(gè)平臺(tái)，我們是作為一個(gè)載體，名字可能是一樣的，但是內(nèi)容不一樣。
　　宛建偉：您為什么選擇長江道這個(gè)區(qū)域來做？
　　黎偉成：目前來看，只有那個(gè)位置算是比較靠近市中心的。天津整個(gè)城市改造跟上海不太一樣，上海在2003年就做了整體規(guī)劃，以都市工業(yè)園區(qū)的名義把市中心的專門作為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的載體，天津現(xiàn)在沒有，天津現(xiàn)在有很多地方都開發(fā)成綠地了，我們也是找了將近半年的時(shí)間找到這樣一個(gè)我們認(rèn)為還算不錯(cuò)的地方，比較適合做廠區(qū)的位置，這是我們最終到南開區(qū)的原因。政策也不錯(cuò)，因?yàn)檎�策原因也�?huì)吸引創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，作為創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)銷售的租戶他們愿意過來，我們現(xiàn)在探討商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)容。
　　宛建偉：天津可能做的很廣泛的商業(yè)地產(chǎn)模式，而這種上海的新興模式并不多？
　　黎偉成：天津整個(gè)服務(wù)業(yè)因?yàn)槌鞘卸ㄎ皇莿倓偠ㄇ逦�的，類似像浦東一樣，浦東也是經(jīng)過二十年的發(fā)展才有今天的高度，天津之前的基礎(chǔ)應(yīng)該說是非常不錯(cuò)的，直轄市當(dāng)中還是不錯(cuò)的，在這種大的政策環(huán)境機(jī)會(huì)下有了一定的推動(dòng)，這種推動(dòng)從人均收入消費(fèi)等等都會(huì)有很大的改變，從消費(fèi)市場來說，國內(nèi)外好的商家都會(huì)進(jìn)軍到天津，對天津市場的服務(wù)業(yè)起了一定的推動(dòng)作用。
　　宛建偉：您在上海時(shí)間待的比較長，您覺得上海的模式怎么樣？
　　黎偉成：上海相對來說還是非常成熟的，當(dāng)然也許和香港、日本相比還有一定的距離，但是從商家入駐量來看，上海正在打造國際化的商業(yè)中心，所以很多世界知名品牌都會(huì)入駐到上海，當(dāng)然這也和上海消費(fèi)的能力有關(guān)，我們所謂的海外人士上海有幾萬人，他們本身就是我們社會(huì)推動(dòng)的積極推動(dòng)力，就把上海消費(fèi)的層次水平和消費(fèi)服務(wù)的層次水平推上去了。
　　宛建偉：天津現(xiàn)在也作為北方的經(jīng)濟(jì)中心，一直大踏步往前發(fā)展，比如世界大都市上海模式會(huì)不會(huì)照舊搬到天津來，會(huì)不會(huì)在天津又走新的模式，有天津特色的發(fā)展模式？
　　黎偉成：每個(gè)城市都有自己的文化特點(diǎn)，商業(yè)發(fā)展最終服務(wù)的對象還是消費(fèi)者，消費(fèi)者決定以后商業(yè)的發(fā)展，上海也好、北京也好區(qū)域和天津都不一樣，每個(gè)城市人文特點(diǎn)不一樣，我相信天津也是，因?yàn)槲覀冏鰟?chuàng)意園區(qū)的時(shí)候也是這樣，我們在具體項(xiàng)目落地的時(shí)候會(huì)根據(jù)天津的人文消費(fèi)特點(diǎn)做一些調(diào)整，目的還是希望為了天津本地消費(fèi)者提供更好的服務(wù)。
　　宛建偉：說到天津的商業(yè)地產(chǎn)，請問下郭總，您覺得未來天津市寫字樓發(fā)展方向是怎樣的？
　　天津金豐兆業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理 郭亦軍
　　郭亦軍：現(xiàn)在天津?qū)懽謽堑陌l(fā)展方向應(yīng)該說是正向高端方向發(fā)展，和記黃埔、津門津塔、南站CBD都在做高端，我希望他們做高端，希望他們蓋大樓。我感覺一點(diǎn)，我的寫字樓出來之后大家把奶酪當(dāng)豆腐了，里面內(nèi)容差太多了，天津市場在前面十年二十年都是在低水平上發(fā)展，大家一提概念友誼路一問賣一萬一？一萬二？有時(shí)候就談到這個(gè)問題，我說這個(gè)問題沒法說，對寫字樓的高端市場大家還沒有一個(gè)理念，什么是甲級(jí)寫字樓？甲級(jí)寫字樓價(jià)值到底是什么？這些高端寫字樓出來之后，因?yàn)榻蜷T公寓可能很多人都參觀了，我也去了很多次了給大家耳目一新的感覺了，以后的寫字樓出來可能樣板間也要出來，要給大家什么是耳目一新的感覺。
　　宛建偉：一兩個(gè)項(xiàng)目帶動(dòng)市場很難，要有一批。
　　郭亦軍：對！大家要形成高端寫字樓，客戶也會(huì)認(rèn)同。這是兩萬多，三萬多�，F(xiàn)在甲級(jí)寫字樓，津匯他們壓力也是比較大的，以后寫字樓應(yīng)該比服務(wù)、比功能，到甲級(jí)寫字樓就達(dá)到了服務(wù)水平，從你表象上進(jìn)入寫字樓看到的硬件、到以后使用當(dāng)中軟件的服務(wù)，包括能實(shí)現(xiàn)的功能，讓你感覺到真正的甲級(jí)寫字樓的水平。
　　在天津的寫字樓給來天津的客戶、給全國的投資的行業(yè)、給世界的投資商一個(gè)新的面貌。
　　宛建偉：如果一個(gè)城市沒有太多的高端寫字樓，確實(shí)帶不來外商的投資，可能大家都看不起這個(gè)城市，畢竟現(xiàn)在天津也是定位為北方經(jīng)濟(jì)中心，經(jīng)濟(jì)中心要有一個(gè)面貌。
　　郭亦軍：友誼路是涉外文化中心區(qū)，當(dāng)初五星級(jí)、四星級(jí)酒店都在這兒，聽說最近市政府也要遷過來，友誼路是天津市比較重要的地方，它不光是文化的，現(xiàn)在又是政治的。我們現(xiàn)在做這樣的事情很重要，也需要配備這樣的高檔寫字樓。
　　宛建偉：現(xiàn)在目前來說這片的寫字樓雖然多，但是檔次可能高度不是特別一樣，有好的也有稍微差一些的，也需要不止一個(gè)，應(yīng)該有一批這樣的寫字樓襯托這個(gè)地方。
　　郭亦軍：政府在規(guī)劃上它的定位，應(yīng)該引導(dǎo)這個(gè)區(qū)域建什么樣的寫字樓，因?yàn)橛械膹拈_發(fā)商來說對市場有不同的看法，如果追求短期目標(biāo)的話它可能對項(xiàng)目不會(huì)有太大的投資，有可能會(huì)把項(xiàng)目的定位低一些，這樣對長遠(yuǎn)來說別說寫字樓了，就說現(xiàn)在的住宅蓋檔次低了很難變的，三五十年都不會(huì)改變的，如果這批多的話，以后自己走到樓前可能都要繞著走。
  宛建偉：說到天津?qū)懽謽鞘袌龅母叨嘶�，讓我想到上海在這方面似乎比我們發(fā)展的要快一些，剛才黎總談到了上海的商業(yè)地產(chǎn)模式，那么在您來天津這段時(shí)間，您感覺天津市場和上海市場有什么樣的不同？或者最終的消費(fèi)者會(huì)不會(huì)有不同？
　　黎偉成：這個(gè)問題比較大了。因?yàn)槲覀冺?xiàng)目本身不大，只是區(qū)域型消費(fèi)場所，也會(huì)有很多辦公租戶，因?yàn)槲覀冺?xiàng)目總共三平方米，大部分還是創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)研發(fā)、設(shè)計(jì)的企業(yè)入駐，商業(yè)配套這塊只是作為配套，我們所在的區(qū)域?qū)哟魏偷匚�，整個(gè)城市形象差了一點(diǎn)，我們最終的目的還是想提升形象，因?yàn)槭抢蠌S區(qū)，內(nèi)部的自然環(huán)境很好，很適合創(chuàng)意企業(yè)的人，我們進(jìn)行商業(yè)配套之后第一滿足我們?nèi)腭v企業(yè)生活工作的需要，同時(shí)帶動(dòng)整個(gè)周邊商業(yè)配套環(huán)境的改變。要做的事情也很簡單，我們畢竟不是十萬平方米、二十萬平方米的項(xiàng)目，這種大項(xiàng)目如果要滿足整個(gè)運(yùn)營的要求，它最終理念要?jiǎng)?chuàng)造消費(fèi)額估計(jì)都得上幾十億，而我們呢很簡單，商業(yè)價(jià)值在于消費(fèi)額，比如和融廣場，它如果達(dá)到一萬的話，就可以滿足它的成本，如果投資的話我們最終都要看營業(yè)額的，我們和一般的商鋪不一樣，商鋪告訴你多少錢以后會(huì)升值多少錢，但是我們會(huì)問他這邊的消費(fèi)增長是否可以支撐租金。
　　像我們這里就是做一個(gè)區(qū)域型的集辦公、商務(wù)為主的商業(yè)配套項(xiàng)目，改造的速度快一點(diǎn)，相對來說這種大型開發(fā)成本比較低�，F(xiàn)在非常鼓勵(lì)大學(xué)生創(chuàng)業(yè)，對他們的創(chuàng)業(yè)門檻很低，如果租金比較高的話可能風(fēng)險(xiǎn)比較大，我們提供一個(gè)租金比較低的，服務(wù)型的平臺(tái)，希望他們在這里做一些事情。
　　所以我們這邊還是要看產(chǎn)值，希望可以更好鼓勵(lì)他們做創(chuàng)意的準(zhǔn)備。因?yàn)槿绻�你做的好的話，我們也�?huì)給一些鼓勵(lì)，我們項(xiàng)目規(guī)模不大，在天津南開也是第一個(gè)這樣的項(xiàng)目，從這個(gè)角度來說，希望創(chuàng)造一個(gè)視覺的環(huán)境。因?yàn)樘旖蚰祥_的西區(qū)工業(yè)廠房比較多，通過我們讓大家知道商業(yè)和辦公有很多方法可以做的，最終通過創(chuàng)新服務(wù)整體帶動(dòng)社會(huì)的變化。包括從稅收、就業(yè)都有一定的帶動(dòng)。
　　比如我們的和融廣場、金融街相比我們是不同的形式。我們和這些提綱當(dāng)中所列到的內(nèi)容來看，我們不屬于一個(gè)方向上的東西。
　　主持人、新浪天津房產(chǎn)主編 宛建偉
　　宛建偉：咱剛才提到中糧他們走的還是比較傳統(tǒng)的路線，像C92是走新的路線，和我們現(xiàn)在傳統(tǒng)的模式有一些差別的。
　　黎偉成：當(dāng)然脫開C92，在上海之前也做了一些其他的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，做商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目最根本的還是營造一個(gè)非常好的商業(yè)環(huán)境。天津之前很多的商業(yè)設(shè)施老化了，現(xiàn)在很多的商圈對商鋪的要求也不一樣了；整合型、集約式的商場或者購物中心是未來變革的方向，這種集約式的能夠?yàn)橄�費(fèi)者提供一站式的消費(fèi)服務(wù)，同時(shí)能夠把很多好的產(chǎn)品服務(wù)在這樣一個(gè)載體上更方便的讓消費(fèi)者去進(jìn)行選擇，這可能是一個(gè)方向。
　　我看尤其像中糧他們的項(xiàng)目體量比較大，完全可以提供這樣一個(gè)服務(wù)，提供這樣服務(wù)的目的還是希望激發(fā)消費(fèi)者的消費(fèi)欲望，就像我們?nèi)コ�市一樣，琳瑯滿目的商品，看這個(gè)東西不錯(cuò)，那個(gè)東西不錯(cuò)，你可能只是為了買一些水果，看看其他東西都不錯(cuò)也會(huì)去買，主要還是為了激發(fā)消費(fèi)者消費(fèi)。因?yàn)檫@樣的方式很方便，通過商品的擺放、價(jià)格構(gòu)成一定的吸引力帶動(dòng)消費(fèi)者。其實(shí)大超市就是商業(yè)的類型在體現(xiàn)，我相信像中糧的項(xiàng)目如果要做起來是一個(gè)區(qū)域型的商業(yè)中心，像這種規(guī)模如果單位每平方米做下來是二十個(gè)億，我看看也就十幾萬人，所以遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，輻射圈還要拉的再大一點(diǎn)，成為商業(yè)中心的話難度比較大，因?yàn)橹車�有了一個(gè)新安百貨，相距不到一公里，他這個(gè)項(xiàng)目做的有難度，在區(qū)域培育的話需要一段時(shí)間。
　　現(xiàn)在新安百貨也用了十年時(shí)間才慢慢起來的，從天津來說很多商業(yè)設(shè)施都向集約化，向非常好的方向去發(fā)展，這是總趨勢。短期內(nèi)對載體自身來說會(huì)比較困難，因?yàn)樽錾虡I(yè)地產(chǎn)需要一個(gè)培育期，這個(gè)培育期和消費(fèi)的能力、消費(fèi)群的量有關(guān)系。所以，有些項(xiàng)目如果在商業(yè)設(shè)施密度比較大的區(qū)域，這些商業(yè)設(shè)施運(yùn)營可能會(huì)比較差，開發(fā)商、運(yùn)營商會(huì)有非常競爭的激烈，但是長期可能還是不錯(cuò)。
 　　宛建偉：黎總對中糧的項(xiàng)目有很多自己獨(dú)特的見解，說到中糧的現(xiàn)在在做的大悅城項(xiàng)目，請蔣總談?wù)剬��?xiàng)目的規(guī)劃和項(xiàng)目特點(diǎn)是怎樣的？
　　中糧大悅城的銷售總監(jiān)蔣科
　　蔣科：每一個(gè)項(xiàng)目都有自己的區(qū)位屬性、客群屬性、產(chǎn)品特色，如何形成項(xiàng)目獨(dú)特的性格和氣質(zhì)是每一個(gè)項(xiàng)目研究的重點(diǎn)課題。天津大悅城是以購物中心為核心的綜合體項(xiàng)目，總建筑規(guī)模52萬平方米，其中購物中心16.4萬平方米。依托規(guī)模體量的優(yōu)勢，打造功能豐富的國際時(shí)尚生活城，包括影院、劇場、冰場、大型餐飲以及時(shí)尚購物集群等。大悅城位于城市核心，擁有便捷的立體交通體系與地鐵二號(hào)線相連通，有充足的停車位。整體的規(guī)劃由美國的RTKL進(jìn)行設(shè)計(jì)，在4層半的建筑空間內(nèi)融合了國外的廣場文化和中國的街區(qū)特色，以一條主動(dòng)線貫穿購物中心，結(jié)合天津特色和中糧企業(yè)特點(diǎn)設(shè)計(jì)了月季花廣場和麥田廣場等大型商業(yè)活動(dòng)場所，我們要打造一個(gè)最時(shí)尚、最愉悅的消費(fèi)體驗(yàn)地和歡聚的場所。
　　宛建偉：我聽說全國有一些一二線城市都出現(xiàn)了大悅城，可見是走品牌戰(zhàn)略的路線，那么在品牌推進(jìn)過程中，是如何處理合作與競爭關(guān)系的呢？
　　中糧集團(tuán)順應(yīng)經(jīng)濟(jì)形式的發(fā)展，結(jié)合各城市發(fā)展規(guī)劃，具有前瞻性的提出了“全服務(wù)鏈的城市綜合體”的發(fā)展戰(zhàn)略。形成全方位，多維度的綜合服務(wù)發(fā)展體系，為人們提供集居住、購物、娛樂、休憩、社交、辦公為一體的高品質(zhì)的生活空間，創(chuàng)造一種方便、快捷、舒適、休閑體驗(yàn)的全新生活方式，全面解決人們對不斷增長的物質(zhì)、文化需求 。
　　依托大悅城品牌優(yōu)勢以及全國性的發(fā)展戰(zhàn)略與品牌商戶形成良好的戰(zhàn)略合作關(guān)系，繼西單大悅城成功運(yùn)營之后，北京朝陽、沈陽、天津等全國眾多一、二線城市都已出現(xiàn)了大悅城的足跡，和眾多品牌商戶之間建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，這也為天津大悅城的發(fā)展提供有力的支持。
　　我認(rèn)為各商業(yè)物業(yè)的締造者之間的合作關(guān)系要大于競爭關(guān)系。天津的商業(yè)物業(yè)市場正處于發(fā)展階段，需要更多的知名的發(fā)展商、運(yùn)營商參與到天津商業(yè)物業(yè)的發(fā)展建設(shè)中。我們的合作要大于競爭關(guān)系因?yàn)檫@個(gè)市場空間很大，機(jī)會(huì)很多，不能局限于現(xiàn)狀；我們的合作要大于競爭關(guān)系，這也是商戶所需要的，無論是從經(jīng)營角度、管理角度還是物流配送角度，他們都需要有更多適合他們的經(jīng)營場所。
　　宛建偉：百貨業(yè)的競爭確實(shí)是激烈的，要想在競爭中脫穎而出，首先是要為商場選擇一個(gè)好的坐落地點(diǎn)，比如周邊有寫字樓或者整體商業(yè)氛圍較濃的地方。說到寫字樓，想問一下郭總，你們選擇在友誼路落項(xiàng)，是不是也出于周邊有一些商業(yè)配套的考慮，我見很多開發(fā)商都談到，如果不做商業(yè)部分就不做商業(yè)部分。
　　郭亦軍：以前愿意做商業(yè)也可以，開發(fā)商愿意做小街鋪。商業(yè)必須兩三層可能開發(fā)商不愿意了，特別是做寫字樓，關(guān)鍵問題是商業(yè)市場太疲軟了，住宅市場翻了兩番，寫字樓基本沒有怎么動(dòng)，漲的很少，以前最低六千多，現(xiàn)在八九千，好一些一萬多。
　　剛開始像友誼路，咱們就做最便宜的，成本最低的，像有的寫字樓中央空調(diào)，其他就別提了，別提后期時(shí)間了，什么都沒有，來了之后就是進(jìn)來能夠辦公司，再有就是也是從2003年-2004年開始很多外地開發(fā)商進(jìn)來了，他們在上海、廣州、北京辦公場所換了，到天津之后我和他們接觸，他們說你們天津沒有能拿出手的，我們到這兒沒有看到好的，我們在哪辦公都不舒服。
　　因?yàn)楫?dāng)初這個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)是在2005年底，當(dāng)時(shí)濱海新區(qū)定位了，從整個(gè)發(fā)展來說我們感覺天津還是需要好的項(xiàng)目，可能做這個(gè)市場很有風(fēng)險(xiǎn)，客戶群很少，但是是有發(fā)展的，特別是我們在友誼路拿這個(gè)位置，應(yīng)該做近幾年天津?qū)懽謽亲詈玫�，�?dāng)初我們考察了北京的寫字樓，金融街寫字樓我們看了不止一遍，上海我們考察團(tuán)隊(duì)去了兩次，專程又帶著幾個(gè)董事專程去上�？疾欤�最后決定項(xiàng)目定位要超過他們。你要看發(fā)展，像廣銀大廈都賣六七千那都不能看，也許成本咱們不會(huì)低于它的壽命�，F(xiàn)在受金融危機(jī)的影響使天津發(fā)展發(fā)展停滯了，特別是寫字樓，因?yàn)橹饕�都是大的企業(yè)投資，現(xiàn)在可能他們就不擴(kuò)大規(guī)模，租一個(gè)小的，但是從長遠(yuǎn)來說你在天津沒有一個(gè)像樣的寫字樓，成規(guī)模的寫字樓，說南京路也好、小白樓也好，因?yàn)樯虾５某鞘幸?guī)劃我去了三四趟，前兩次我自己去的，最后一次我是和規(guī)劃局的人去的，上海用一個(gè)手按下去就是一個(gè)規(guī)模性的地方，天津有嗎？友誼路先不考慮進(jìn)深，現(xiàn)在寫字樓都是斷斷續(xù)續(xù)的，外地來都說你們寫字樓中間還有住宅。
　　宛建偉：沒有一個(gè)完全CBD概念的。
　　郭亦軍：沒有！這和城市不相稱。當(dāng)然現(xiàn)在于家堡、空港、響螺灣做起來了，但是老城區(qū)也還應(yīng)該保持自己的特色，應(yīng)該有新的東西，你形成規(guī)模了整個(gè)城市才有形象和發(fā)展，要不然總讓外地的客商來了之后一看感覺天津停留在十多年前的水平，這哪行。
　　宛建偉：先別說上海，上海是國際大都市，天津市場和北京比起來您覺得差多久？
　　郭亦軍：目前看應(yīng)該差至少十五年，因?yàn)樵诒本┪覀円部戳耍�和開發(fā)商和幾大行的代理公司也聊，來天津感覺不適應(yīng)，這個(gè)東西也得這么看浦東當(dāng)初新茂大廈剛開起來也是這樣的，它是外經(jīng)口的，外經(jīng)局顧問公司到那必須公司買多少平米的物業(yè)，你們來了之后不要讓房子空著，這是那種形式的。天津是屬于起步階段，從長遠(yuǎn)來說，雖然離北京太近也造成了不可能兩個(gè)總部，但是以后在天津分公司機(jī)構(gòu)、區(qū)域總部應(yīng)該不會(huì)少，因?yàn)椴还苁谴蟮目鐕�公司�?yīng)該看到天津的發(fā)展，有深圳、有浦東，新領(lǐng)導(dǎo)把定位定在天津了，天津應(yīng)該有很大的變化。最近兩年城區(qū)變化很大，包括開發(fā)區(qū)有兩年沒去再一去都不認(rèn)識(shí)了，好多地方以前去過現(xiàn)在去都變了，市區(qū)變化也是很大的，我想他們也不會(huì)放棄天津這個(gè)新的發(fā)展前景的。
　　宛建偉：您的寫字樓是最高端的，您覺得住在您這個(gè)樓里面的客戶基本是哪類的人群？公司群？
　　郭亦軍：我們當(dāng)初定位在國際化公司，結(jié)合友誼路的特點(diǎn)，新大廈應(yīng)該特別針對金融機(jī)構(gòu)和國際化公司，因?yàn)榻鹑跈C(jī)構(gòu)對寫字樓有一些特殊的需求，國際化公司也是根據(jù)它的慣例，因?yàn)樗麄冇幸幌盗械囊�求，我們是根�?jù)他們的要求來對產(chǎn)品定位的，包括我們的設(shè)備、功能，應(yīng)該是天津的國際化公司、或者是國內(nèi)知名大公司，當(dāng)然也不排除其他有實(shí)力的公司。
　　宛建偉：說到高檔寫字樓，就要提到服務(wù)，天津比較做的比較好的是ICTC、新津匯等等客服還是比較好的，您這塊客服有什么新的做法？
　　郭亦軍：我們這個(gè)項(xiàng)目是完全按照前營銷的思路來做的，這個(gè)項(xiàng)目不是說我蓋好之后才考慮的，我在當(dāng)時(shí)項(xiàng)目施工之時(shí)我已經(jīng)把營銷考慮進(jìn)去了，當(dāng)初我們在項(xiàng)目每一環(huán)節(jié)分別有戴德梁行、世邦魏理仕等等幾個(gè)大公司為我們做咨詢服務(wù)，從規(guī)劃開始做一直到設(shè)計(jì)，我們在建設(shè)當(dāng)中就讓國際化的公司來給我們提供意見，應(yīng)該怎么做才可以符合國際化公司的要求。我看提綱也提到了怎么樣策劃，我們蓋完樓之后就不需要策劃了，我們在做的東西是把我們當(dāng)初設(shè)計(jì)當(dāng)中專業(yè)化的東西用項(xiàng)目語言說出來，你需要的功能寫字樓和住宅不一樣，如果后期靠包裝策劃提出樓盤，但是一個(gè)跨國公司來了七八項(xiàng)沒有不具備，他扭頭就走了。我們項(xiàng)目也結(jié)合天津的特點(diǎn)，我們當(dāng)初考慮項(xiàng)目的空間，因?yàn)橛行┛蛻粜枨蟛淮_定，我考慮他來之后我能實(shí)現(xiàn)什么，比如上海北京都有新的金融街，在天津沒有吧？
　　宛建偉：沒看到過。
　　郭亦軍：我留了，你想做可以做，不想做也可以。比如國際化公司、金融企業(yè)要有24小時(shí)機(jī)房空調(diào)，我也能保證，保證冷卻水，這些天津的寫字樓都是沒有的。一些其他的寫字樓大家一看蓋這個(gè)樓，大家互信捧，不存在競爭，因?yàn)閬砦疫@兒的客戶可能到你那不具備這個(gè)條件，會(huì)有客戶差異性，我不會(huì)搶你大宗的客戶，因?yàn)槟銈兊目蛻粲X得貴。
　　宛建偉：可能會(huì)有服務(wù)的成本。
　　郭亦軍：我現(xiàn)在地上面積67000平米，600多個(gè)停車位，基本上每一百建筑面積有一個(gè)車位，這個(gè)指標(biāo)是比較高的，在其他寫字樓大概得低很多，兩三百平米一處停車位。我這個(gè)項(xiàng)目前面有四千平米的綠色+廣場，現(xiàn)在天津很多寫字樓，住宅大盤會(huì)考慮環(huán)境，一般寫字樓沒有人提出考慮環(huán)境的問題，都盡可能的減少退線，不管南京路也好，包括近兩年蓋的寫字樓你從遠(yuǎn)處一看，整個(gè)道路的邊際線很難看到，這給人很大的壓力，比如早幾年的北方金融大廈，我這個(gè)樓退線退的很充分，開始的時(shí)候這個(gè)問題大家感覺還不覺得，后來蓋起來之后覺得真的很好。
　　當(dāng)初大廈在設(shè)計(jì)的時(shí)候，領(lǐng)導(dǎo)們想看看天津?qū)懽謽亲龊玫母杏X一下什么效果，通過建委規(guī)劃局聯(lián)系查完之后他們印象當(dāng)中沒有，天津市的寫字樓沒有留有這么大的廣場，而且我們在裙房的頂層還有將近三千平米的樓頂花園，所以我們充分考慮在這里辦公人的舒適度，既然價(jià)格高我得有亮點(diǎn)，我們?nèi)狗繉痈哌_(dá)到三米多，標(biāo)準(zhǔn)層達(dá)到2.7米，而且在其他的配套服務(wù)上，我們知道這些大公司他們會(huì)有什么要求我們都得考慮好了，硬件必須的我們要具備，其他有特殊要求的我們都考慮怎么樣實(shí)現(xiàn)我的功能化。提前我的設(shè)備和流程這些功能我都要做到。
　　宛建偉：說完寫字樓，我還想問一下黎總，剛才您談到，您的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目在下個(gè)月就開始逐漸完工了？
　　黎偉成：下個(gè)月逐漸完工，下個(gè)月租戶可以進(jìn)場裝修，從11號(hào)開始有租戶開始對外營業(yè)，有些辦公租用也開始辦公了，基本上您有時(shí)間的話可以請您去看一看，我們那里有將近50棵很好的樹，我們這么小的地方，這么多好的樹確實(shí)很難搞到。無論是居住也好、做辦公也好、做經(jīng)營也好不相信不喜歡那樣的環(huán)境，讓消費(fèi)者也體會(huì)到這種消費(fèi)環(huán)境，環(huán)境做的很好，我們希望環(huán)境可以吸引很多人過來，也正是因?yàn)榄h(huán)境所以我們打造的是一種休閑。創(chuàng)意需要很好的激發(fā)它，我們希望通過這種環(huán)境能夠吸引更多的創(chuàng)意工作者到這里來去做設(shè)計(jì)、做研發(fā)、做產(chǎn)品可以帶動(dòng)更過的人做，使創(chuàng)意產(chǎn)品呈現(xiàn)在天津消費(fèi)者面前。
　　宛建偉：下一個(gè)產(chǎn)品在什么時(shí)候會(huì)出來？
　　黎偉成：對我們公司來講肯定是希望在天津能夠有多點(diǎn)的項(xiàng)目運(yùn)作，同時(shí)能夠做一些商業(yè)項(xiàng)目，下一個(gè)我們是不是以這種形態(tài)、這種方式、項(xiàng)目所處位置我們還會(huì)做準(zhǔn)確的定位看怎么做。商業(yè)項(xiàng)目可能隔一條街就不一樣了，所以我們還是從客觀的角度，根據(jù)現(xiàn)在打造的情況，還會(huì)繼續(xù)做的更好。我們希望創(chuàng)意居住區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)本身不是特立獨(dú)行的，不是孤獨(dú)在一個(gè)城市里面，創(chuàng)意這個(gè)東西有很多的影子，我今天看到商拓的一位同志拿了很可愛的名片夾，可能他要到哪個(gè)地方，會(huì)有很多很有意思的小東西，所以創(chuàng)意無處不在，我們只是希望告訴大家創(chuàng)意這個(gè)東西不僅僅只是靈感的迸發(fā)，最關(guān)鍵是創(chuàng)意和產(chǎn)業(yè)要結(jié)合。中國是制造業(yè)大國，但是卻不是一流的大國，為什么？因?yàn)楹芏鄤?chuàng)意的符號(hào)和我們沒關(guān)系，都是外國人做的，所以我們做創(chuàng)意，包括現(xiàn)在上海有很多臺(tái)灣人到上海來做制造，他們從汽車、消費(fèi)生活品，我們都希望可以研究出一些東西，比如照相機(jī)有個(gè)椅子，這都是經(jīng)過創(chuàng)意雕琢之后的，它的價(jià)格一下就拉上去了。區(qū)別在哪？只是增加一個(gè)小小的創(chuàng)意點(diǎn)。
　　我們希望讓創(chuàng)意深入到技術(shù)產(chǎn)業(yè)當(dāng)中、深入到服務(wù)業(yè)、餐飲業(yè)、娛樂業(yè)、零售業(yè)，會(huì)有很多創(chuàng)意的展示和銷售，這樣的話對消費(fèi)者來說會(huì)有更多好的選擇，對很多企業(yè)來說無論是產(chǎn)值也好還是利潤也好都可以得到瘋狂的提升，我想通過這個(gè)點(diǎn)帶動(dòng)整個(gè)中國的發(fā)展，這是我們都愿意看到的。
　　宛建偉：謝謝郭總，感謝今天所有的嘉賓，希望你們經(jīng)常到新浪來作客，今天的訪談到此結(jié)束了，謝謝大家！