風(fēng)險(xiǎn)較大的幾種商鋪

　　近期，股市大跌，樓市高位縮量，而商鋪銷售卻保持較好的態(tài)勢(shì)，可見(jiàn)商鋪是最受投資者歡迎的投資品種之一。商鋪既有使用功能，也能在周邊的商業(yè)氛圍形成之后快速增值，因而國(guó)內(nèi)一直有“一鋪富三代”的說(shuō)法。
　　市場(chǎng)上推出的商鋪不少，形式多種多樣。從業(yè)態(tài)分，有購(gòu)物中心商鋪、專業(yè)市場(chǎng)商鋪、商業(yè)街商鋪等；從經(jīng)營(yíng)模式分，有返租銷售的、帶租約銷售的、自營(yíng)投資的；從產(chǎn)權(quán)分，有只賣產(chǎn)權(quán)的、也有只賣經(jīng)營(yíng)權(quán)、二者都有的。五花八門，由于銷售代理商的生存和發(fā)展壓力，其高級(jí)策劃師們也就“只有想不到，沒(méi)有做不到”了，當(dāng)然，這一切必須建立在合法的前提條件下，而開(kāi)發(fā)商們也是不得不狠狠地“笑納”。開(kāi)發(fā)商吃項(xiàng)目的胃口好，“差錢”成了永恒的困難，幾個(gè)股東坐下來(lái)喝茶，意見(jiàn)統(tǒng)一，賣商鋪正是最佳的解決方案。
　　商鋪多了，就如人類一樣，有好的也有壞的。富智商業(yè)顧問(wèn)長(zhǎng)期運(yùn)作商業(yè)地產(chǎn)，特此為投資者提供一些建議供參考。現(xiàn)有市場(chǎng)上，有四種商鋪的風(fēng)險(xiǎn)較大，投資者在購(gòu)買商鋪時(shí)要慎重。
　　一是購(gòu)物中心的內(nèi)鋪。這類商鋪都居于購(gòu)物中心或商場(chǎng)內(nèi)，一般開(kāi)門營(yíng)業(yè)完全要依賴整體的項(xiàng)目，如果大門關(guān)了，這類商鋪的小門也無(wú)法開(kāi)。這類商鋪的商業(yè)價(jià)值一般由整體項(xiàng)目的成功程度決定，如整體項(xiàng)目成功，商鋪則值錢。
　　二是未進(jìn)入成熟經(jīng)營(yíng)期的專業(yè)市場(chǎng)。這類商鋪在市場(chǎng)開(kāi)業(yè)后的前幾年，市場(chǎng)租金都非常低，只有經(jīng)過(guò)3-5年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間的市場(chǎng)培養(yǎng)期后，市場(chǎng)才有可能旺起來(lái)，市場(chǎng)旺之后的商鋪才顯得值錢，否則，這類商鋪的商業(yè)價(jià)值永遠(yuǎn)都會(huì)在低位整理。一旦市場(chǎng)失敗，商鋪的產(chǎn)權(quán)證書(shū)也可能變成一張紙而已。
　　三是外地商鋪。這個(gè)“外地”是相對(duì)于投資者居住地來(lái)講的，特別是小投資者，一個(gè)小投資者如果投資外地，特別是遠(yuǎn)距離的商鋪，其管理商鋪的成本也比較大，不要被銷售員誤導(dǎo)說(shuō)投資商鋪可以很省事收租，其實(shí)，由于商鋪存在招商、經(jīng)營(yíng)、維護(hù)、業(yè)態(tài)及管理商改變等因素，投資者需要經(jīng)常參與各種預(yù)案的協(xié)商及議案的投票等事宜，因而長(zhǎng)期管理這類商鋪的費(fèi)用也比較高。
　　四是長(zhǎng)期返租的商鋪。這類商鋪在銷售時(shí)往往打著整體租賃給大商家的旗號(hào)，但懂商業(yè)運(yùn)作的人都知道，大商家也常常開(kāi)幾家新店的同時(shí)關(guān)掉一、二家效益太差的舊店，因而大商家進(jìn)駐并不是鐵定的收益保證，一旦大商家無(wú)力支付租金或返租方無(wú)力支付返租款時(shí)，返租合同也只能成為打官司的重要證據(jù)文件而已。
　　商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作難度極大，成功的項(xiàng)目需要具備更多和諧的元素，需要開(kāi)發(fā)商重視每個(gè)操作環(huán)節(jié)，這樣才有可能保證商鋪投資者的長(zhǎng)期利益。 （作者單位：深圳富智商業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)——商業(yè)地產(chǎn)策劃、招商、運(yùn)營(yíng)、銷售及投融資）