世邦:上半年亞洲房地產(chǎn)投資信托基金強(qiáng)勁反彈

　　由于全球資本市場的情況轉(zhuǎn)好以及政府向銀行系統(tǒng)注資后銀行貸款可供量的增加，亞洲房地產(chǎn)投資信托基金在2009年上半年強(qiáng)勁反彈。根據(jù)世邦魏理仕的相關(guān)評估，亞洲房地產(chǎn)投資信托基金的市場總值上升了14.3%，其中日本房地產(chǎn)投資信托基金加權(quán)平均值增長了14.7%，而新加坡房地產(chǎn)投資信托基金加權(quán)平均值則增長了16.2%。
　　“信貸市場的總體改善，政府對日本房地產(chǎn)投資信托基金再融資的支持以及新加坡房地產(chǎn)投資信托基金的成功配股，使得亞洲房地產(chǎn)投資信托基金有了顯著提升�！� 世邦魏理仕公司亞洲研究部執(zhí)行理事聶安達(dá)說。“在2009年余下的時(shí)間里，隨著資本市場的恢復(fù)，亞洲房地產(chǎn)投資信托基金籌集資本的愿望將保持強(qiáng)勁的態(tài)勢�！�
　　再融資問題基本得到避免，但顧慮依然存在
　　本年度上半年見證了信貸市場的改善，同時(shí)，政府出臺的一系列相關(guān)措施有效地幫助了亞洲房地產(chǎn)投資信托基金度過金融危機(jī)。信貸環(huán)境的放寬刺激了亞洲財(cái)務(wù)狀況相對良好,規(guī)模較大的房地產(chǎn)投資信托基金重新募集資金的行動(dòng)，而與此同時(shí)，銀行自發(fā)達(dá)成共識，推遲小型房地產(chǎn)投資信托基金再融資的請求。至少有四支新加坡房地產(chǎn)投資信托基金獲得了它們現(xiàn)有債務(wù)的延期，或?yàn)榧磳⒌狡诘馁J款重新籌得了資金。在香港，領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金通過獲得一支價(jià)值30億港幣（3.86億美元）無擔(dān)保聯(lián)合貸款而成功獲得了其所需的所有再融資金。
　　除了獲取貸款融資，一批新加坡房地產(chǎn)投資信托基金從股票市場成功獲得了新鮮資本。今年一月份，騰飛信托通過新單元的私募配售和增股獲得了價(jià)值約4.08億新加坡元（2.81億美元）的新資本，為開發(fā)項(xiàng)目和減輕債務(wù)提供了資金支持。六月份，新加坡嘉康信托和星獅商產(chǎn)信托也完成了配股發(fā)行，并分別獲得了價(jià)值8.28億新加坡元（5.71億美元）和2.14億新加坡元（1.48億美元）的新資本。
　　日本政府過去一直尋求創(chuàng)建市場安全網(wǎng)，以確保日本房地產(chǎn)投資信托基金能夠獲得充足的資金。日本政府曾提出額外注資到日本開發(fā)銀行，以增強(qiáng)其對中小型企業(yè)，包括日本房地產(chǎn)投資信托基金的放貸能力，同時(shí)為該銀行的股權(quán)購買公司提供額外資本以購買金融工具，這也包括了日本房地產(chǎn)投資信托基金。此外，日本政府和統(tǒng)治聯(lián)盟還起草了計(jì)劃，建立了3000億到5000億日元（31億到52億美元）的公共/私營部門聯(lián)合資金，為日本房地產(chǎn)投資信托基金提供資金。
　　然而，在亞洲地區(qū)，仍有相當(dāng)數(shù)量的上市房地產(chǎn)投資信托基金處于違反其未償貸款契約借貸比率的危險(xiǎn)之中。從2008年底到2009年初，許多亞洲房地產(chǎn)投資信托基金聲稱他們無法決定其相關(guān)資產(chǎn)的價(jià)值，因?yàn)槿狈�近期同類交易證據(jù)。然而，隨著第二季度成交量的回升，房地產(chǎn)價(jià)值貶值的證據(jù)逐漸浮出水面，這使得許多亞洲房地產(chǎn)投資信托基金面臨著借貸比率上漲的問題。
　　收入回升，但前景仍具挑戰(zhàn)性
　　盡管亞洲商業(yè)地產(chǎn)市場在2008年末進(jìn)入了大規(guī)模的下行走勢循環(huán)，亞洲大型房地產(chǎn)投資信托基金仍奮力取得了租金收入的創(chuàng)記錄增長。在新加坡，K-REIT亞洲宣布了其第二季度可分配收入實(shí)現(xiàn)23.4%的年增長率。與此同時(shí)，騰飛信托可分配凈值同期增長了15.9%。香港領(lǐng)匯房地產(chǎn)投資信托基金在報(bào)告中稱其總可分配收入在該財(cái)政年度（截止到2009年3月31日）年增長率為13.5%。
　　盡管收入獲得了增長，但對于亞洲房地產(chǎn)投資信托基金來說，由于對商業(yè)地產(chǎn)的需求仍然不高及租金持續(xù)下滑(盡管下滑速度有所放緩),其收益前景和紅利分配增長仍籠罩在下行走勢的壓力下。該問題在日本更顯突出，超過75%的日本房地產(chǎn)投資信托基金預(yù)計(jì)其紅利分配在下一個(gè)報(bào)告期里將下滑，其中五分之一的基金預(yù)計(jì)其紅利將暴跌20%。在新加坡，最善房地產(chǎn)投資信托基金宣布,為了保存現(xiàn)金及還清貸款，將取消第二季度的紅利支付。同時(shí)，香港房地產(chǎn)投資信托基金正通過修整和資產(chǎn)轉(zhuǎn)化計(jì)劃來增強(qiáng)競爭力并提高潛在的未來租金收益。
　　由于房地產(chǎn)投資信托基金保持售賣狀態(tài)，其購置記錄有限
　　雖然總體上來說，亞洲房地產(chǎn)投資信托基金在本年度上半年面臨的再融資需求壓力有所減緩，但用于購置新項(xiàng)目的可供貸款仍然很難獲得。所以，上半年購置數(shù)量持續(xù)走低，僅錄得18起交易。2008年上半年,亞洲房地產(chǎn)投資信托基金進(jìn)行的前十項(xiàng)交易總值僅為2008年下半年的63.1%。其中，日本優(yōu)等房地產(chǎn)投資公司以3.25億美元的價(jià)格購進(jìn)東京歐麗娜絲辦公樓，成為本年度上半年最大的一筆交易。
　　新的還未上市的韓國房地產(chǎn)投資信托基金積極買進(jìn)資產(chǎn)，一批公司重組房地產(chǎn)投資信托基金應(yīng)運(yùn)而生,為飽受流動(dòng)資金困擾的公司提供了資產(chǎn)處置途徑。韓國政府一直鼓勵(lì) CR-REITs 投資尚未出售的公寓，以緩解建筑行業(yè)所面臨的資金流動(dòng)性問題。
　　同時(shí)，一批日本房地產(chǎn)投資信托基金通過處置計(jì)劃，將負(fù)債資產(chǎn)從其資產(chǎn)負(fù)債表中處理掉，以減低財(cái)務(wù)杠桿。今年二月份,日本商業(yè)投資公司以總價(jià)值40億日元（4150萬美元）的價(jià)格處置了三棟辦公樓，而日本辦公樓投資公司則賣掉了其在東京和兵庫縣的五棟辦公樓。一些日本房地產(chǎn)投資信托基金設(shè)法尋求新的持股人，以恢復(fù)其資本充足的狀況。大和證券集團(tuán)宣布將投資100億日元（1.038億美元）收購日本DA 辦公樓投資公司13.1%的股份，并接管日本房地產(chǎn)投資信托基金的資產(chǎn)管理公司。今年三月份，落敗的日本新熙地房地產(chǎn)投資信托基金選擇了美國私人股本集團(tuán)孤星作為它的新持有者，但在7月份，該計(jì)劃未能獲得債權(quán)人的批準(zhǔn)。截至2008年8月,日本新熙地的債務(wù)約為1200億日元（12.5億美元）。
　　隨著日本政府澄清涉及日本房地產(chǎn)投資信托基金的并購交易相關(guān)稅收含義的舉措，日本在下半年可能會(huì)出現(xiàn)更多的并購。在規(guī)章改變前，在90%紅利可抵扣性和資產(chǎn)交換產(chǎn)生的現(xiàn)金支付股份相關(guān)稅收處理方面的規(guī)定仍顯含糊，這阻止了日本房地產(chǎn)投資信托基金間合并情況的出現(xiàn)。
　　下半年亞洲房地產(chǎn)投資信托基金市場將進(jìn)一步復(fù)蘇
　　盡管物價(jià)水平和亞洲房地產(chǎn)投資信托基金的財(cái)務(wù)表現(xiàn)已變得較為樂觀，但在接下來的幾個(gè)月中，房地產(chǎn)投資信托基金收購和首次公開募股恢復(fù)到金融危機(jī)前的水平仍很困難�！皩τ趤喼薇姸喾康禺a(chǎn)投資信托基金來說，降低財(cái)務(wù)杠桿仍是其未來的首要任務(wù),特別是對那些經(jīng)歷了深幅價(jià)格修正的基金來說尤其如此，因?yàn)檫@種修正很可能會(huì)致使其違反契約的借貸比率�！甭櫚策_(dá)如是說。同時(shí)，為了迎合目前的市場狀況,隨著并購交易及股份收購的相關(guān)稅收政策的調(diào)整，日本房地產(chǎn)投資信托基金領(lǐng)域可能會(huì)出現(xiàn)一輪整合。