“菲律賓李嘉誠(chéng)”：“蝸牛式”生存難題

    有人如此形容：去菲律賓旅游，乘坐宿霧太平洋航空的飛機(jī)，入住假日皇冠酒店，用“太陽(yáng)移動(dòng)”打電話，到羅賓森銀行去兌換外幣，到羅賓森商場(chǎng)購(gòu)物，到羅賓森超市里買(mǎi)零食、飲料，一天的活動(dòng)都將與吳氏家族頂峰集團(tuán)有關(guān)。
    很難理解，這家企業(yè)在中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)，尤其是房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)最快的階段為何選擇了蝸牛般的爬行。如果不是因?yàn)槠煜碌馁?gòu)寶集團(tuán)與陜西海星集團(tuán)發(fā)生重大資產(chǎn)糾紛，菲律賓頂峰集團(tuán)創(chuàng)始人吳奕輝仍可推行其在中國(guó)市場(chǎng)的“潛水?dāng)U張”。
    如今市場(chǎng)風(fēng)云突變，這位現(xiàn)年82歲，有著菲律賓李嘉誠(chéng)之稱(chēng)的華商如何面對(duì)市場(chǎng)的難題？用頂峰房產(chǎn)中國(guó)區(qū)總經(jīng)理韓文彬的話來(lái)說(shuō)：“在保守中進(jìn)取，不在乎一時(shí)得失。”但事實(shí)果真如此嗎？
    十年建樓的苦衷
    進(jìn)入“金九銀十”的傳統(tǒng)樓市旺季，成都購(gòu)房者終于在眾多開(kāi)發(fā)商中發(fā)現(xiàn)了潛伏已久的頂峰房產(chǎn)身影。按照其計(jì)劃，頂峰于2005年在成都拿下的191畝土地，將在2009年9月推出住宅一期房源1329套，不過(guò)整個(gè)住宅部分完工入住要等到2015年后了。
    但是在吳奕輝更為看重的商業(yè)板塊，頂峰成都公司面對(duì)的仍是齊人深的雜草，而尚未列入開(kāi)發(fā)計(jì)劃。
    比成都項(xiàng)目更慢的是吳奕輝進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地的首個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目，位于上海嘉興的羅賓森購(gòu)物廣場(chǎng)，1994年拿地直到2007年才建成使用，這也是頂峰在內(nèi)地的首個(gè)建成項(xiàng)目，而在吳奕輝的老家廈門(mén)火車(chē)站，1996年拿下的土地，至今吳的商圈構(gòu)想仍是一片工地。
    是頂峰缺錢(qián)，還是另有他圖？
    “在中國(guó)內(nèi)地的房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開(kāi)發(fā)節(jié)奏緩慢、開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)企業(yè)不止一家，但對(duì)一個(gè)只有幾十萬(wàn)甚至十多萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，從拿地到建成，拖得如此之長(zhǎng)，實(shí)屬罕見(jiàn)�！背啥家晃环慨a(chǎn)界人士質(zhì)疑。
    韓文彬認(rèn)可開(kāi)發(fā)周期過(guò)長(zhǎng)一說(shuō)，但他表示，“目前我們用于買(mǎi)地的資金都是集團(tuán)內(nèi)部的自有資金，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)有少量貸款，資金很充裕，不存在資金鏈不足的問(wèn)題�！�
    記者在成都市土地交易中心并未查到頂峰用土地向銀行抵押貸款這一房企傳統(tǒng)融資方式，而有信息表明當(dāng)初頂峰拿下成都項(xiàng)目的191畝土地出讓金約7億元人民幣，早在2006年即給付完畢，而頂峰預(yù)計(jì)在成都項(xiàng)目上投資的23億元也正在分批注入。
    既有充裕資金，但如此拖沓的開(kāi)發(fā)模式會(huì)否因?yàn)殄e(cuò)過(guò)2007年中國(guó)房地產(chǎn)的高峰而懊悔？
    韓文彬認(rèn)為，我們不會(huì)在意一時(shí)的得失。我們?cè)谥袊?guó)采取了“保守中進(jìn)取”這樣一種開(kāi)發(fā)的模式，循環(huán)地利用自有資金購(gòu)置土地，利用少量貸款開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，并保持長(zhǎng)期投資、長(zhǎng)期盈利的狀態(tài)。
    而在房產(chǎn)界業(yè)內(nèi)和部分頂峰員工看來(lái)，“不差錢(qián)”的頂峰完全可以快人一步，但出于自身決策的考慮，頂峰卻選擇了“如蝸牛般的爬行”。
“老板對(duì)中國(guó)區(qū)公司尤其是地方性公司的放權(quán)相當(dāng)小，插手太深，管控得很死。而且負(fù)責(zé)人都是總部派遣，對(duì)外人難有深度信任。”一位頂峰公司前員工告訴記者。
    記者打聽(tīng)到，目前頂峰集團(tuán)雖已交由吳奕輝的弟弟和兒子打理，但作為公司名譽(yù)董事長(zhǎng)的他仍擁有“一票否決權(quán)”，而目前頂峰在中國(guó)內(nèi)地的各分公司大多仍由菲籍華人“主政”，決策程序異常繁多。
    “包括吳老在內(nèi)的海外華商實(shí)業(yè)家大多認(rèn)為中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式會(huì)快到難以想象，因此他們會(huì)首先選擇郊區(qū)作為商業(yè)地產(chǎn)投資的重點(diǎn)，但這么多年下來(lái)，這些區(qū)域的配套和商業(yè)氛圍仍未發(fā)展到可以承載大規(guī)模商業(yè)體的程度�！痹�接觸過(guò)吳奕輝的世界華商協(xié)會(huì)重慶聯(lián)絡(luò)處的王先生說(shuō)。
吳奕輝在出席旗下宿霧太平洋航空開(kāi)通成都至馬尼拉航線活動(dòng)時(shí)，曾對(duì)媒體表示：“由于地價(jià)的變化，不得不重新考慮在中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)的戰(zhàn)略。”
    潛行零售“嗆水”
    頂峰房地產(chǎn)運(yùn)作的不慎，導(dǎo)致了在商業(yè)零售等板塊的處處不利。
    雖然房產(chǎn)在整個(gè)頂峰集團(tuán)的份額不足20%，但頂峰的做法卻是通過(guò)投資房地產(chǎn)建立羅賓森購(gòu)物中心，約60％營(yíng)業(yè)面積由頂峰自營(yíng)羅賓森百貨、羅賓森超市、羅賓森電影城、羅賓森美食城等主力店。目前這個(gè)零售團(tuán)隊(duì)正在擇機(jī)進(jìn)入中國(guó)。
不過(guò)將房地產(chǎn)擺在進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)重要地位的吳奕輝面臨的問(wèn)題是當(dāng)初在上海、廈門(mén)、成都、太倉(cāng)等城市拿地時(shí)，選擇的項(xiàng)目都是遠(yuǎn)離城市傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的“荒漠”地帶，等待“荒漠”發(fā)展成為商業(yè)地產(chǎn)“綠洲”時(shí)，已時(shí)不我待。房地產(chǎn)投資未能帶來(lái)大量的現(xiàn)金收益，吳奕輝所寄望的商業(yè)零售不得不在內(nèi)地尋找并購(gòu)機(jī)會(huì)，卻深陷物業(yè)租金和并購(gòu)操之過(guò)急而糾紛不斷的境地。
    “吳老的原計(jì)劃是在自己開(kāi)發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)上鋪開(kāi)其購(gòu)物廣場(chǎng)，打開(kāi)其食品銷(xiāo)售通路，但如今其在東南亞最大的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手SM集團(tuán)已在內(nèi)地開(kāi)設(shè)多家購(gòu)物廣場(chǎng)，而頂峰通過(guò)房地產(chǎn)打開(kāi)在內(nèi)地的商業(yè)版圖計(jì)劃不得不做調(diào)整�！笔澜缛A商協(xié)會(huì)重慶聯(lián)絡(luò)處王先生向記者表示。
    自建地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目遲遲不能如意，2005年吳奕輝聯(lián)手澳大利亞金融機(jī)構(gòu)在毛里求斯注冊(cè)購(gòu)寶商業(yè)公司，專(zhuān)注中國(guó)內(nèi)地商業(yè)企業(yè)的資產(chǎn)收購(gòu)和運(yùn)營(yíng)，隨即購(gòu)寶陸續(xù)收購(gòu)了湖南知名連鎖超市家潤(rùn)多、華銀旺和以及陜西的海星超市。
    但購(gòu)寶很快與海星發(fā)生債務(wù)糾紛，購(gòu)寶認(rèn)為高價(jià)并購(gòu)海星是受到海星私造假賬影響，并且購(gòu)寶還為海星超市的非自有物業(yè)支付了高額租金（詳見(jiàn)本報(bào)2009年3月23日A9《海星超市并購(gòu)假賬始末》）。
    “先行并購(gòu)中國(guó)內(nèi)地的連鎖超市、百貨公司等零售企業(yè)，通過(guò)整合成功進(jìn)而在新加坡打包上市�！辟�(gòu)寶如此描述其商業(yè)藍(lán)圖，但這個(gè)藍(lán)圖再度因吳奕輝的“水土不服”暫時(shí)擱淺。
    “外資在并購(gòu)中國(guó)本土零售企業(yè)后，由于運(yùn)營(yíng)模式、管理方式往往會(huì)和本土股東產(chǎn)生矛盾，造成水土不服，也承擔(dān)著巨大的物業(yè)租賃風(fēng)險(xiǎn)�！蔽髂媳就亮闶劬揞^美好家園總經(jīng)理彭正元分析，他認(rèn)為這種通過(guò)外資整合國(guó)內(nèi)零售業(yè)的構(gòu)想更多的時(shí)候是接手了“燙手山芋”，外資零售業(yè)在中國(guó)市場(chǎng)上對(duì)物業(yè)的自有要求和管理模式的本土化要求越來(lái)越強(qiáng)烈。
    “頂峰本可在中國(guó)復(fù)制其在菲律賓的運(yùn)作模式，但房地產(chǎn)運(yùn)作的一招不慎，也許就導(dǎo)致了在商業(yè)零售等板塊的處處不利�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士說(shuō)，近兩年吳奕輝已經(jīng)逐步“放權(quán)”，開(kāi)始尋求改變。
    頂峰是菲律賓著名的家族企業(yè)，注冊(cè)資本30億美元。主營(yíng)業(yè)務(wù)包括食品零售、房地產(chǎn)、航空、酒店、餐飲店、商場(chǎng)、銀行金融、出版等八大領(lǐng)域。1994年進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)，涉及食品、地產(chǎn)和航空三個(gè)領(lǐng)域，目前在中國(guó)投資總額超過(guò)30億元人民幣。
    創(chuàng)始人吳奕輝1歲時(shí)從廈門(mén)遷居菲律賓，29歲成功創(chuàng)業(yè)并成為菲律賓“六大班”，資產(chǎn)上百億美元，被譽(yù)為“菲律賓首善”。