潘石屹京城40億拿地 自有資金從緊或無緣中服地塊

    潘石屹在北京廣渠門地塊失手后顯然殺紅了眼，在行業(yè)并不看好商業(yè)地產(chǎn)的情況下，不惜以40億拿下了望京的一地塊。
    “這是SOHO中國(guó)自參加公開競(jìng)拍以來第二次如愿以償�！币恢焙啊叭钡亍钡呐耸�屹對(duì)40億天價(jià)搶得望京地塊興奮不已。
    然而據(jù)記者了解，SOHO中國(guó)因其銀行授信的200億為兼并信貸額度，潘石屹將不得不動(dòng)用自有資金110億中的40億來購買望京地塊。如此一來，雖然潘石屹仍稱將全力競(jìng)拍中服地塊，但其70億的自有資金實(shí)力相比目前業(yè)內(nèi)評(píng)估的土地款至少100億的中服地塊，不由令人堪憂。
闊別5年首次京城拿地
    9月3日，歷時(shí)近1個(gè)小時(shí)，經(jīng)過245輪競(jìng)價(jià)， SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹成功擊敗北京旺晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、北京城市開發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司與中建國(guó)際建設(shè)有限公司聯(lián)合體，以及中誠(chéng)信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司與北京華潤(rùn)京通房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等其他三家競(jìng)價(jià)企業(yè)，以40億元人民幣拿下了望京地區(qū)B29地塊。
    根據(jù)北京土地儲(chǔ)備中心土地交易信息顯示，朝陽區(qū)望京B29項(xiàng)目用地建設(shè)用地面積48152.523平方米，代征地面積67241.292平方米，規(guī)劃建筑面積392265平方米，用地性質(zhì)為“商業(yè)金融”，按照規(guī)劃，未來應(yīng)建成寫字樓和商場(chǎng)。
    此次SOHO中國(guó)拿地距離2004年6月以招拍掛方式拿下的建外SOHO地塊，已是時(shí)隔5年3個(gè)月。這也是潘石屹5年多來第二次在北京拿到土地。前段時(shí)間潘石屹試圖擲重金一搏廣渠路地塊，但因遭遇央企的雄厚資金實(shí)力鎩羽而歸。
    對(duì)于該望京地塊，潘石屹評(píng)價(jià)很高，他認(rèn)為，望京B29項(xiàng)目用地最適合SOHO中國(guó)開發(fā)，因該地塊為純商業(yè)地塊；此外其規(guī)模較大，總建設(shè)用地面積近5萬平方米，地段位置極好，地塊周邊交通非常發(fā)達(dá)。
自有資金僅剩余70億
    望京地塊的掛牌起始價(jià)為15.134億元，SOHO中國(guó)的最終競(jìng)得價(jià)是40億元，溢價(jià)率高達(dá)164.3%，通過計(jì)算的樓面地價(jià)為10197元/平方米。
    然而，目前行業(yè)對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)普遍不看好。中房協(xié)的一份研究報(bào)告稱，1-6月，全國(guó)31個(gè)主要省市、區(qū)當(dāng)中，商業(yè)地產(chǎn)銷售面積下降的有16個(gè)。其中，吉林、內(nèi)蒙古、新疆、陜西、天津、江西、重慶、福建8省市、區(qū)商業(yè)地產(chǎn)銷售面積下降了30%。因商業(yè)地產(chǎn)具有高風(fēng)險(xiǎn)、高回報(bào)的特點(diǎn)，目前，全國(guó)主要城市商業(yè)地產(chǎn)都出現(xiàn)過剩苗頭。
    對(duì)于高溢價(jià)，潘石屹認(rèn)為，廣渠路15號(hào)地的單價(jià)是每平米1.6萬元，而這個(gè)不到1.1萬元，對(duì)SOHO中國(guó)來說是比較合適的。40億取得土地，是合理的價(jià)格�！拔覀儗�(duì)價(jià)格的測(cè)算，寫字樓按照每平米3萬元，商業(yè)按照每平米5萬元來算，從目前來看，是合理的價(jià)格�！迸耸�屹說。
    另據(jù)了解，對(duì)于新地塊的開發(fā)，SOHO中國(guó)計(jì)劃物業(yè)以銷售為主，其中用作商業(yè)用途的面積不超過5萬平米，其余為辦公用途。預(yù)計(jì)2010年下半年開工，2011年預(yù)售，有關(guān)收入將于2013年入賬。
    截至今年6月30日，SOHO中國(guó)持有貨幣資金逾100億元人民幣，另外還獲得了中國(guó)銀行和招商銀行各100億元的兼并信貸額度。
    潘石屹曾告訴記者，共計(jì)200億的兼并信貸額度只有在公司兼并新項(xiàng)目的時(shí)候才能啟動(dòng)。因此此次拍地，SOHO中國(guó)將不得不動(dòng)用自有資金100億中的40億。
    潘石屹在競(jìng)得望京地塊后表示，SOHO中國(guó)不會(huì)放棄中服地塊，因SOHO中國(guó)仍有很強(qiáng)的融資能力。
    但據(jù)業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者估算，目前SOHO中國(guó)擁有現(xiàn)金110億元，雖然中國(guó)銀行和招商銀行提供了兼并信貸額度共計(jì)200億元，但只有在兼并項(xiàng)目中才能啟動(dòng)，這意味著此次拿地SOHO中國(guó)需要支付40億元，如果SOHO中國(guó)要拿中服地塊，只能用余下的70億元去拼，但是目前中服地塊已經(jīng)被估算到100億以上。如果SOHO中國(guó)不再次融資，可能不得不舍棄中服地塊。
    橫跨北京新老CBD的中服地塊三季度上市在即，SOHO中國(guó)成敗只能拭目以待。