房地產(chǎn)升溫 調(diào)控政策處于兩難境地？

　　自 6月30日，中化方興地產(chǎn)以40.6億拍得北京廣渠路15號(hào)地，迅速帶動(dòng)了北京市樓價(jià)全面升溫，并促使全國一、二線城市房價(jià)迅速回升。
　　房地產(chǎn)市場全面回暖，65個(gè)城市環(huán)比出現(xiàn)上漲
　　根據(jù)國家信息中心房地產(chǎn)信息處提供的數(shù)據(jù)顯示，從今年上半年全國商品房銷售面積看，實(shí)現(xiàn)了銷售面積34109萬平方米，同比增長31.7%;其中，商品住宅銷售面積實(shí)現(xiàn)31500萬平方米，同比增長33.4%;商品房銷售面積同比大幅增長，市場出現(xiàn)全面回暖。
　　從各城市運(yùn)行情況看，多數(shù)城市商品房交易量呈持續(xù)上升態(tài)勢，北京、天津、上海、重慶、廣州、深圳等大中城市房地產(chǎn)市場銷售面積均大幅增長。
　　今年二季度，全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格保持不斷回升態(tài)勢，6月份，全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)為100.2，比5月份上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，比上年同期低8個(gè)百分點(diǎn)。
　　從城市看，6月份，在70個(gè)大中城市中有8個(gè)城市房屋銷售價(jià)格漲幅高于3%，同時(shí)有40個(gè)城市房屋銷售價(jià)格同比出現(xiàn)下跌。從環(huán)比價(jià)格情況看，有65個(gè)城市房價(jià)環(huán)比出現(xiàn)上漲，僅有三個(gè)城市的房價(jià)環(huán)比仍有下跌。
　　房價(jià)上漲，一方面由于市場需求仍然較為旺盛，及購房者對(duì)住房保值增值的預(yù)期;另一方面也是更重要的原因在于開發(fā)企業(yè)在資金壓力緩解后失去了降價(jià)促銷以回籠資金的壓力。
　　原全國人大常委會(huì)副委員長成思危于近日表示，全年的信貸計(jì)劃指標(biāo)在一季度完成了90%以上，當(dāng)季從銀行信貸轉(zhuǎn)到投資領(lǐng)域的資金大概是2.4萬億，其中，不可否認(rèn)確有一部分資金流入了股市和樓市，所以造成了股市和樓市暫時(shí)的回暖�！　≡诔伤嘉？磥�，本輪房價(jià)上漲一開始是由剛性需求推動(dòng)的，但后市發(fā)展則與信貸大規(guī)模的投放、老百姓當(dāng)前儲(chǔ)蓄率過高，出于對(duì)資產(chǎn)保值增值的需求等因素有關(guān)，這些因素推動(dòng)了樓市求，從而導(dǎo)致了房價(jià)漲。
　　著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾認(rèn)為，房價(jià)上漲首先是GDP的上漲，一些人的收入比例已經(jīng)超過了房價(jià)的上漲幅度。在收入增加的同時(shí)，也預(yù)示著收入增加中存在一些不平等的因素。而在投資方面，目前市民沒有新增投資的渠道。
　　“現(xiàn)在地產(chǎn)行業(yè)的好轉(zhuǎn)只是表面現(xiàn)象，是靠政府4萬億投資拉動(dòng)”，茅于軾說，“但并不是地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入到向好階段，當(dāng)這個(gè)錢花掉之后將依然呈現(xiàn)出老樣子。”
　　“由于利率、交易稅費(fèi)等與住房消費(fèi)相關(guān)的政策為近10年來最好，近期房地產(chǎn)銷量的回升具有可持續(xù)性”，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場所研究員鄧郁松在接受《中國發(fā)展觀察》采訪時(shí)表示，如不發(fā)生其它突發(fā)性情況，2009年全國住宅銷售量不僅將明顯超過2008年，而且有望超過銷售水平最高的2007年。
　　國家信息中心房地產(chǎn)信息處分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場主要有六個(gè)特征，首先，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速逐月加快，90平方米以下住房投資增速較快。數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)完成投資14505.3億元，同比增長9.9%，增幅比上年同期回落23.6個(gè)百分點(diǎn)。二季度，90平方米以下住房完成投資3280.6億元，增長30.8%，增速較上年同期回落54.3個(gè)百分點(diǎn)。其次，土地購置與完成開發(fā)面積延續(xù)負(fù)增長，部分城市個(gè)別優(yōu)質(zhì)地段“地王”頻現(xiàn)。其三，商品房施、竣工面積增長平穩(wěn)，新開工面積降幅減緩。分地區(qū)看，中、西部地區(qū)施工及竣工面積增速快于東部地區(qū)，但三個(gè)地區(qū)新開工面積同比均出現(xiàn)下降。其四，市場銷售持續(xù)升溫。其五，房屋銷售價(jià)格連續(xù)回升，大部分城市環(huán)比出現(xiàn)上漲。其六，個(gè)人按揭貸款資金規(guī)模增速加快。1-6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總計(jì)23703億元，同比增長23.6%，增幅比上年同期上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，其他資金來源9837.4億元，其中個(gè)人按揭貸款增長63.4%;國內(nèi)貸款同比增長32.6%。
　　6月份，“地王”頻現(xiàn)，除了富力地產(chǎn)的廣渠門外10號(hào)地拍得10.22億元，中興40.6億元競得廣渠路15號(hào)地，上海朗華置業(yè)公司又以4.22億元競得上海長寧區(qū)周家橋街道91街坊地塊。
　　土地市場火爆致使房產(chǎn)價(jià)格整體上漲。5月份以來，房價(jià)形成新的分水嶺，并形成了市場參照系。在國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任劉世錦看來，這是虛擬經(jīng)濟(jì)的主要特點(diǎn)。
　　一、二線城市房產(chǎn)市場由自住需求為主向投資需求大幅轉(zhuǎn)變，市場泡沫成分增大?
　　“大家期望房地產(chǎn)市場重新活躍起來，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)有所貢獻(xiàn)”，國務(wù)院發(fā)展研究中心市場所副所長王微在接受《中國發(fā)展觀察》采訪時(shí)表示，“但是從房地產(chǎn)深層次結(jié)構(gòu)看，房地產(chǎn)市場對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的帶動(dòng)還有其問題。”在王微看來，從房地產(chǎn)固定投資增長來說，當(dāng)前房地產(chǎn)投資主要投向已有在建項(xiàng)目，而新開工項(xiàng)目投資少，與基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域的投資增長有較大差別;其次，二手房交易活躍且超過新建商品房市場;三是住宅市場升溫，而商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等市場依然清淡，租售價(jià)格仍在下降。
　　在王微看來，房地產(chǎn)投資與宏觀政策有直接聯(lián)系，特別是與信貸政策高度相關(guān)。以利率政策為例，2003年到2007年，中長期貸款利率從5.76%調(diào)整到7.83%，上升約36%。2008年10月份以來，中長期貸款利率從7.83%下調(diào)到5.94%，名義上下調(diào)了24%，但由于住房貸款有七折優(yōu)惠，實(shí)際下降幅度超過46%，大大降低了購房的資金成本。這是近期房地產(chǎn)市場重新活躍起來的一個(gè)重要原因。
　　房地產(chǎn)市場再次呈現(xiàn)火爆勢頭，使供給出現(xiàn)壓力、房價(jià)過快上漲。中國指數(shù)研究院對(duì)上海、杭州、深圳等若干城市的監(jiān)測顯示，以過去6個(gè)月的平均銷售速度來看，上海、杭州的可售面積僅供6個(gè)月的銷售，供給已顯不足。另據(jù)一些城市反映，隨著銷售情況的好轉(zhuǎn)，消化存量房的壓力已明顯緩解。但是一些遠(yuǎn)離中心區(qū)的項(xiàng)目，由于交通等基礎(chǔ)設(shè)施跟不上和公共服務(wù)設(shè)施不配套，短期內(nèi)也難以形成有效供給。所以在一些地方，存量房的消化壓力與有效供給不足的矛盾將同時(shí)持續(xù)一段時(shí)間。
　　業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，住房價(jià)格的快速上漲，一方面不利于自住型需求和改善性需求的進(jìn)一步釋放，另一方面也可能對(duì)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展和金融市場穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響。
　　從對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場的判斷來看，全國房地產(chǎn)市場總體上已經(jīng)探底回升，在31個(gè)省份中，還有6個(gè)省份上半年銷售價(jià)是下降的。一、二線城市房產(chǎn)市場由自住需求為主向投資需求大幅轉(zhuǎn)變，市場泡沫成分明顯增大。
　　日前，摩根大通董事總經(jīng)理、中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家龔方雄在接受媒體專訪時(shí)指出，內(nèi)地房價(jià)仍會(huì)上漲，房價(jià)每年5%-10%的增長是正常的，因?yàn)閮?nèi)地經(jīng)濟(jì)每年都是8%-10%的增長，房地產(chǎn)投資租金回報(bào)率相對(duì)來講是很低的，很多地方房價(jià)出現(xiàn)上漲，但是租金沒有上漲，租金回報(bào)率只有3%左右。
　　根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心市場所統(tǒng)計(jì)，5-6月份房產(chǎn)租售價(jià)格背離較大，房產(chǎn)投機(jī)因素增加。上半年北京市租賃交易量下降3%，租金下降8.7%。對(duì)于一直比較穩(wěn)定的北京租賃市場來說，這是非常大的跌幅，其中月租超過5000元的高檔租賃市場成交量下跌甚至超過8%。目前，國內(nèi)諸多城市普通住宅租金回報(bào)率小于4%，上海住宅出租回報(bào)率跌破3%，越過5%的國際警戒線，外地人在北京的投資約占40%。
　　其次，從房價(jià)收入比看，國際房價(jià)收入比是4-6倍。而北京市的房價(jià)收入比已超出國際平均水平4-5倍。8月20日，房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)中大恒基根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局和北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)計(jì)算得出，目前北京市的房價(jià)收入比已達(dá)27：1，超出國際平均水平五倍。對(duì)此，北京市統(tǒng)計(jì)局方面則稱，房屋成本包括購房成本和使用成本，不能簡單地進(jìn)行計(jì)算和對(duì)比。
　　第三個(gè)指標(biāo)，即在短期內(nèi)價(jià)格交易量快速上漲也說明投資成分增大。5月中旬-6月份，北京與上海房地產(chǎn)價(jià)格上漲最快。判斷整個(gè)市場健康程度的指標(biāo)，還與宏觀經(jīng)濟(jì)回暖的基本面相關(guān)，上半年GDP上漲達(dá)7.1%,有很大成分是房地產(chǎn)的貢獻(xiàn)。
　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融所副所長巴曙松擔(dān)心這一次房地產(chǎn)的泡沫可能比2007年還要大。原因是地方政府在其中發(fā)揮了積極的推動(dòng)作用，這次地方政府融資平臺(tái)能力很大程度取決于土地的投入，他說，對(duì)此要保持高度的警惕。
　　在鄧郁松看來，從價(jià)格上漲與資產(chǎn)泡沫的關(guān)系問題來看，資產(chǎn)泡沫一定表現(xiàn)為資產(chǎn)價(jià)格上漲，但資產(chǎn)價(jià)格上漲并不一定構(gòu)成資產(chǎn)泡沫。因此，需要用合理的指標(biāo)來判斷價(jià)格上漲是否已形成資產(chǎn)泡沫。房價(jià)收入比、租售比等指標(biāo)有助于判斷是否已形成資產(chǎn)泡沫，但使用房價(jià)收入比等指標(biāo)時(shí)既要和國際水平比較，也要重視和本國長期均值水平比較。
　　“今年僅僅是利率優(yōu)惠、交易稅費(fèi)減免，大致使居民月供降低20%以上�！编囉羲杀硎�，房價(jià)太高與實(shí)際支付是個(gè)悖論。從2005年到今年上半年商品住宅銷售額超過9萬億，到今年6月份居民貸款余額不超過4萬億，整體貸款不超過4成。
　　對(duì)于價(jià)格上漲，要看到不同城市價(jià)格上漲的原因不一樣，如北京價(jià)格上漲過快的主要原因在于供給下降。2003年以來，北京新開工面積逐年下降，2009年新開工面積仍然是負(fù)增長，如果不能增加供給，北京過高的房價(jià)水平將很難回落的合理水平。
　　在鄧郁松看來，由于不同城市發(fā)展的水平與階段不同，制定短期政策或長期政策時(shí)不能只看局部城市的房產(chǎn)價(jià)格變化情況，更要看全國總體房產(chǎn)價(jià)格的變化情況。2007年前后針對(duì)個(gè)別中心城市房價(jià)上漲過快問題出臺(tái)了很多抑制需求的政策，結(jié)果不僅抑制了投資需求，也抑制了許多真實(shí)需求，這也是去年房地產(chǎn)銷量下降的重要原因之一。同時(shí)要注意到，許多政策的出臺(tái)更多關(guān)注的是價(jià)格變化，而對(duì)房地產(chǎn)市場的長期可持續(xù)發(fā)展重視不夠，從長遠(yuǎn)發(fā)展看，更要關(guān)注房地產(chǎn)市場的中長期政策。
　　2009全年房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“V”形走勢，整體處于復(fù)蘇回升區(qū)間
　　上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭近日撰文指出：房價(jià)未來走勢將呈四個(gè)方面的變化：首先，政策面下半年將作出調(diào)整，比如近期杭州市率先收緊二套房貸，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)按揭貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的通知》，明確要求要嚴(yán)格遵守第二套房貸的有關(guān)政策不動(dòng)搖。其次，隨著成交量的有所回落，需求會(huì)有所減少，下半年大部分城市的供應(yīng)量有所增加，將使上半年供不應(yīng)求、不斷消化存量的情況有所改善。市場供求逐步達(dá)到平衡，有利于穩(wěn)定房價(jià)。
　　此外，資金面寬松度會(huì)稍稍收縮。7月份國務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策。下半年貨幣政策肯定不會(huì)全面收緊，但近期央行通過公開市場操作，連續(xù)加大資金回籠力度，說明中央也開始對(duì)通脹和資產(chǎn)價(jià)格上漲有所考慮。最后，市場預(yù)期可能變化，即隨著房價(jià)的持續(xù)上漲，部分大城市已經(jīng)重新出現(xiàn)泡沫，投資投機(jī)者也會(huì)意識(shí)到風(fēng)險(xiǎn)，尤其是政策存在變數(shù)，通脹預(yù)期也將隨著時(shí)間的推移而減弱。
　　楊紅旭認(rèn)為，四個(gè)影響房價(jià)的因素都會(huì)出現(xiàn)調(diào)整，但程度不同，整體而言不會(huì)出現(xiàn)重大的、方向性的變化，因此下半年房價(jià)將基本保持穩(wěn)定、上行的可能性大于下行。具體而言，三季度房價(jià)很可能繼續(xù)上揚(yáng)，四季度上漲動(dòng)能減弱，甚至不排除小幅下跌的可能性。除此，宏觀經(jīng)濟(jì)也是一個(gè)重要外部因素，如果下半年經(jīng)濟(jì)持續(xù)復(fù)蘇，甚至是回暖，則無疑為房價(jià)上漲提供基礎(chǔ)性支撐，否則房價(jià)很難持續(xù)上漲。
　　在國家信息中心信息房地產(chǎn)信息處的專家看來，2009年全年，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出“V”形的走勢，整體處于復(fù)蘇回升區(qū)間，投資、資金來源、施工建設(shè)企穩(wěn)回升;銷售面積和銷售額增長較快;房屋銷售價(jià)格指數(shù)止跌回升，出現(xiàn)小幅上漲。
　　首先，在擴(kuò)大內(nèi)需的大背景下，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資與房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅將企穩(wěn)回升。其次，房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅企穩(wěn)回升，全年增長將達(dá)到13.9%。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成19.22萬億，增長29.7%，房地產(chǎn)開發(fā)投資完成3.48萬億，增長13.9%，與上半年相比增幅加快4個(gè)百分點(diǎn)，與2008年同期相比增幅回落7個(gè)百分點(diǎn);商品住宅投資完成2.67萬億，增長20.7%，增幅較上半年加快13.4個(gè)百分點(diǎn)，與2008年同期相比回落1.9個(gè)百分點(diǎn)。此外，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源將增長26.5%，增速較上半年加快2.9個(gè)百分點(diǎn)，較2008年全年加快24.7個(gè)百分點(diǎn)。
　　從全年房屋建設(shè)增長來看，將保持穩(wěn)定增長，即全國商品房施工面積將達(dá)31.13萬億平方米，商品住宅施工面積為24.97萬億平方米，但與2008年同期相比將略有回落，商品房和商品住宅施工面積增速分別回落2.5和0.8個(gè)百分點(diǎn)。在竣工面積上，預(yù)計(jì)商品房竣工62591萬平方米，同比增長7.0%;商品住宅竣工52263萬平方米，同比增長9.5%。2009年上半年，商品房和商品住宅銷售面積取得較快增長，下半年，預(yù)計(jì)商品房銷售情況將適度進(jìn)行調(diào)整，但整體依然較為樂觀，將保持較高的增長速度。
　　從房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)方面看，國家信息中心房地產(chǎn)信息處的分析認(rèn)為，2008年全國房屋銷售價(jià)格指數(shù)呈現(xiàn)持續(xù)回落態(tài)勢，2009年則呈見底企穩(wěn)回升的態(tài)勢，房屋銷售價(jià)格指數(shù)在3月份創(chuàng)下新低后開始持續(xù)回升，且呈加速態(tài)勢，但在政策微調(diào)的影響下，下半年漲勢將趨于平緩。
　　預(yù)計(jì)全年房屋銷售價(jià)格將止跌回升，出現(xiàn)小幅上漲。其中，2009年12月當(dāng)月，預(yù)計(jì)房屋銷售價(jià)格上漲2.1%，新建商品房價(jià)格上漲1.0%，新建商品住宅價(jià)格上漲1.3%。
　　對(duì)于房地產(chǎn)市場的長遠(yuǎn)健康發(fā)展，國家信息中心信息房地產(chǎn)信息處提出三條政策建議：首先，應(yīng)加強(qiáng)保障住房的建設(shè)和管理，切實(shí)滿足中低收入住房困難家庭。根據(jù)保障住房建設(shè)計(jì)劃，2009年全國將解決260萬戶住房困難家庭的住房問題。其中，上半年全國已開工建設(shè)廉租住房105萬套，占計(jì)劃的59%;計(jì)劃投資1048億元，已完成投資310億元，占計(jì)劃的29.6%。在加快保障性住房建設(shè)的同時(shí)，必須加強(qiáng)對(duì)其銷售及售后的管理，使其能夠真正滿足中低收入住房困難家庭的需要。
　　其次，保持信貸對(duì)房地產(chǎn)的合理支持，適度降低對(duì)投資性購房的信貸支持力度，即對(duì)當(dāng)前市場中投資性購房借用改善型二套房的名義享受優(yōu)惠信貸政策的現(xiàn)象，金融監(jiān)管部門應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)管，確保住房消費(fèi)信貸的相關(guān)政策能夠嚴(yán)格按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，保證在實(shí)際操作中不變形，在保持房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展的同時(shí)有效降低銀行自身的風(fēng)險(xiǎn);
　　第三，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)測和分析，及時(shí)發(fā)現(xiàn)市場異動(dòng)并采取措施。如果下半年房價(jià)仍保持上半年上漲速度，市場很有可能將重回觀望和低迷，不利于房地產(chǎn)乃至整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。相關(guān)部門應(yīng)提前準(zhǔn)備，加強(qiáng)監(jiān)測和分析，針對(duì)房價(jià)如果出現(xiàn)過快上漲制定相應(yīng)政策預(yù)案，以確保房價(jià)的基本穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇和長期發(fā)展。