住宅價(jià)格快速上升 商住物業(yè)倒掛現(xiàn)象依舊

　　上海辦公樓市場(chǎng)持續(xù)約3年的商住倒掛現(xiàn)象依舊沒(méi)有改變，商鋪方面，個(gè)別大宗物業(yè)的成交價(jià)格也低于周邊同年限的住宅樓宇。
　　今年下半年上海辦公樓成交與去年下半年同期相比情況較好，近期月均成交量突破10萬(wàn)㎡，8月產(chǎn)權(quán)式辦公樓的銷售量約13萬(wàn)㎡，環(huán)比7月上漲約9%，成交均價(jià)也有小幅回升。雖然辦公樓市場(chǎng)正逐步回暖，但是全市均價(jià)相對(duì)于住宅而言依舊處于低位。
　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐業(yè)務(wù)拓展部置業(yè)經(jīng)理吳曉明指出，06年開(kāi)始住宅市場(chǎng)的價(jià)格漲幅就逐步加快，逐漸超過(guò)周邊寫字樓價(jià)格。從06年至今，辦公樓買賣價(jià)格漲幅普遍僅約15-20%，辦公樓的商住倒掛現(xiàn)象也開(kāi)始持續(xù)至今，且各區(qū)域均有此現(xiàn)象。例如，靜安區(qū)辦公樓的靜安中華買賣價(jià)格為3萬(wàn)元/㎡，附近的靜安楓景苑住宅買賣價(jià)格約3.5-4萬(wàn)元/㎡；南證大廈成交價(jià)為2.6萬(wàn)元/㎡，附近的中凱城市之光住宅買賣價(jià)格約5萬(wàn)元/㎡；古北的遠(yuǎn)東國(guó)際成交價(jià)約為3萬(wàn)元/㎡，附近的古北二期住宅買賣價(jià)格約4萬(wàn)元/㎡；陸家嘴中融碧玉藍(lán)天成交價(jià)格約5萬(wàn)元/㎡，附近的住宅房源買賣價(jià)格約為5-10萬(wàn)元/㎡。徐家匯的飛洲國(guó)際成交價(jià)約3萬(wàn)元/㎡，附近永新城住宅房源買賣價(jià)格約4-4.5萬(wàn)元/㎡。
　　雖然目前辦公樓市場(chǎng)價(jià)格上漲緩慢，但未來(lái)市場(chǎng)依舊看好。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐業(yè)務(wù)拓展部客戶經(jīng)理明聰指出，上海將發(fā)展目標(biāo)定位于國(guó)際金融中心，放眼國(guó)際幾大金融中心目前的商業(yè)地產(chǎn)來(lái)看，均沒(méi)有商住倒掛的現(xiàn)象，那么上海商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)的趨勢(shì)應(yīng)當(dāng)也是這樣的。明聰分析指出，之所以形成倒掛一是因?yàn)樽≌�市�?chǎng)需求依舊非常旺盛，且成交周期短、稅費(fèi)少、價(jià)格高企；二是因?yàn)檗k公樓市場(chǎng)是以長(zhǎng)期投資為主，客戶看中的是持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力和回報(bào)率，故交投活躍度低于住宅市場(chǎng)；三是目前辦公樓市場(chǎng)供大于求，目前上海辦公樓（甲級(jí)）存量為535.95萬(wàn)㎡，下半年還有約50萬(wàn)㎡辦公樓供應(yīng)。
　　明聰還指出，倒掛現(xiàn)象的改變需滿足兩個(gè)條件。一是住宅需求得到滿足，客戶有閑余資金才會(huì)考慮投資商業(yè)地產(chǎn)，畢竟目前住宅回報(bào)率僅為2-3%，而辦公樓平均回報(bào)率可4.4-4.5%或更高。二是實(shí)體經(jīng)濟(jì)恢復(fù)并蓬勃發(fā)展，企業(yè)的收益增多，才能支撐起租金市場(chǎng)。
　　商鋪方面，今年開(kāi)始已有個(gè)別大面積成交的商鋪均價(jià)低于周邊的住宅。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海銳豐商業(yè)投資部經(jīng)理吳鵬告訴記者，原本同區(qū)域內(nèi)商鋪價(jià)格與住宅價(jià)格的比值約為2，從08年開(kāi)始比值逐漸降低，目前約為1.5。如麗園路一套約2800㎡的商鋪成交價(jià)約為1.5萬(wàn)元/㎡，而附近的黃浦新苑均價(jià)為2.5萬(wàn)元/㎡。究其原因，住宅漲幅過(guò)大，而商業(yè)成交價(jià)格平穩(wěn)是造成倒掛的主因。對(duì)于后市，吳鵬頗為樂(lè)觀：“商鋪市場(chǎng)短期內(nèi)會(huì)繼續(xù)回暖，目前已有較多有買賣意向的客戶，鑒于挑選商鋪及成交流程較長(zhǎng)，故今年年底前很可能會(huì)迎來(lái)一波成交小高峰”。