成都寫字樓升溫 眾投資客棄宅從

    盡管就全國而言，相對于住宅市場交易的火爆，商業(yè)地產(chǎn)仍然有些冷清，但成都寫字樓市場不斷地升溫，自今年2月寫字樓成交量破冰后，目前市場均價(jià)漲幅已經(jīng)超過12%。上半年總成交面積同比增長70.2%，超過了2008年全年總成交面積，同時(shí)，寫字樓租金出現(xiàn)回暖，空置率明顯下降。針對目前成都樓市更多實(shí)力雄厚的投資者開始將目光投向“快熱”的寫字樓市場，李東認(rèn)為，樓市的持續(xù)升溫以及國內(nèi)經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇的利好，將令寫字樓漲價(jià)的預(yù)期不斷上升。而在9月19日，即將公開發(fā)售的新希望國際B座首批特惠房源均價(jià)僅為5900元/平方米左右，此價(jià)格僅相當(dāng)于周邊住宅的價(jià)格，必將再次引爆天府大道的寫字樓投資熱潮。

市場現(xiàn)狀成都寫字樓售價(jià)追漲

    目前在國內(nèi)寫字樓市場受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境較大影響的情況下，成都高端寫字樓銷售和租賃市場依然表現(xiàn)良好，投資回報(bào)率遠(yuǎn)高于一般社區(qū)商鋪和住宅投資，寫字樓市場進(jìn)入了一個(gè)普遍看好的投資時(shí)期。

    據(jù)中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)，6月份成都寫字樓成交量刷新歷史單月最高記錄，高檔寫字樓尤其受到市場青睞，新希望國際、新希望大廈等高檔物業(yè)成為成交主體，而中低檔寫字樓和二手市場較為冷清。

    隨著住宅價(jià)格飆升，寫字樓價(jià)格也逐漸上揚(yáng)。目前市中心甲級寫字樓每平米均價(jià)在9000元到14000元，乙級寫字樓每平米銷售價(jià)在7000元左右，較前期價(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)10%到25%的漲幅。今年1-8月成都市寫字樓成交均價(jià)為8000元/平方米，同比增長7.32%，其中部分物業(yè)售價(jià)相比2008年底漲幅普遍在10%-15%之間。漲幅最明顯的新希望國際A座均價(jià)從最初的6000元/平方米一路上漲，超越7500元/平方米。從4月底開盤截止到7月底，短短3個(gè)月時(shí)間，新希望國際A座共4萬余平方米就被搶購一空�！岸鄶�(shù)人都認(rèn)為商品房價(jià)格還會(huì)繼續(xù)上漲，但對于實(shí)力雄厚的投資者而言，追高房價(jià)不如轉(zhuǎn)戰(zhàn)寫字樓市場更安全�！彼拇ㄐ孪Ｍ�房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理姜孟軍如是說。在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)回暖的背景下，投資寫字樓的關(guān)鍵在于地段�！安簧夙�(xiàng)目因去年市場低迷而捂盤，今年隨樓市上漲而入市，特別是‘4月中旬成都市《關(guān)于進(jìn)一步加快金融業(yè)發(fā)展的若干意見》’的下發(fā)激活了成都寫字樓市場，寫字樓的新增上市隨即在二季度明顯增多。”中原地產(chǎn)研究數(shù)據(jù)表明，人民南路南延線和南湖板塊等核心區(qū)域新盤的熱銷，帶動(dòng)了成交量的大幅上揚(yáng)。隨著住宅市場持續(xù)高位運(yùn)行，寫字樓市場也緊緊跟隨，由于住宅售價(jià)反彈過快，投資者重新把眼光投向商用物業(yè)市場。另外，根據(jù)高力國際、戴德梁行等機(jī)構(gòu)的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，從2008年到現(xiàn)在，成都寫字樓投資回報(bào)率優(yōu)于北京、上海、廣州等一線城市，保持著異常穩(wěn)健的高額投資回報(bào)，這使得成都寫字樓市場長線看多，投資持續(xù)活躍。

    根據(jù)統(tǒng)計(jì)，2009年3-8月，成都商業(yè)地產(chǎn)的投資市場受金融危機(jī)波及程度并不深，其中寫字樓投資價(jià)值在此時(shí)體現(xiàn)得尤為明顯。與此同時(shí)，商鋪的成交量和供應(yīng)量卻同比下降明顯。9月12日，記者在新希望大廈和新希望國際，都看到了不少遠(yuǎn)道而來的投資客。一位來自深圳的服裝批發(fā)老總告訴記者：“現(xiàn)在在成都等內(nèi)地一線城市不能投資住宅了，投資商鋪呢，選擇又太少了，寫字樓投資相對來說，收益穩(wěn)定，總價(jià)不太高。只要口岸好，成都的寫字樓不愁租不出去�！背啥汲磳懽謽堑娜瞬⒎巧贁�(shù)。

回報(bào)豐厚城南寫字樓驟然升溫

    世邦魏理仕資深人士稱，隨著國內(nèi)外資本大旗爭先登陸成都，成都甲級寫字樓的吸納量不斷攀升，導(dǎo)致近年高端寫字樓租金扶搖直上。成都一般社區(qū)商鋪投資回報(bào)率為4%~7%，住宅投資回報(bào)率為3%~5%，而成都高檔寫字樓投資回報(bào)率普遍為7%~10%。因此投資客戶群普遍認(rèn)為，投資成都的寫字樓就是投資成都的經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景。

    新希望國際、新希望大廈等一批高端物業(yè)受到資本市場追捧，這些高端項(xiàng)目設(shè)計(jì)超前，往往匯聚了甲級寫字樓、精裝公寓、國際酒店、精品商業(yè)等豐富的物業(yè)形態(tài)，形成了一個(gè)多功能的城市商務(wù)復(fù)合體，完全滿足了成都作為國際大都市所需的商務(wù)辦公條件，并順應(yīng)國際商務(wù)寫字樓的發(fā)展趨勢，自然成為國內(nèi)品牌企業(yè)乃至全球知名企業(yè)青睞的商務(wù)辦公場所。有關(guān)專家認(rèn)為，這些高端復(fù)合項(xiàng)目的熱銷，同時(shí)預(yù)示一批新興商圈的崛起，目前投資高檔寫字樓市場正是一個(gè)好時(shí)機(jī)。

    但相比起處在風(fēng)口浪尖的商品房以及二手房市場，動(dòng)輒需要數(shù)百萬元資金投入的寫字樓市場，并非所有投資者都能玩動(dòng)。對此，長期投資成都寫字樓的香港客商張?jiān)铺寡裕骸斑@是范圍更小但量級更高的博弈，輸或者贏，都更加慘烈。2008年來成都之前，我把上海所有的住房都賣了，在成都城南購買了上千平米的寫字間用來出租，現(xiàn)在租金年回報(bào)能有近兩百萬元。雖然我目前在成都還在租房子住，不過，我是賭贏了。”

    記者了解到，位于地鐵1號線城南熱點(diǎn)區(qū)域的新希望國際，包括已確定在年內(nèi)動(dòng)工的希爾頓國際廣場等高端寫字樓項(xiàng)目，成為了目標(biāo)客戶群密切關(guān)注的焦點(diǎn)。在已經(jīng)開盤的高端辦公物業(yè)中，新希望大廈目前銷售過半，剩余面積不足3萬平方米，而擁有超高性價(jià)比的新希望國際僅3個(gè)月就完成A座清盤，4萬余平方米的銷售面積令業(yè)界咋舌。商鼎國際、國航世紀(jì)中心等高端寫字樓交房一年，入住率已高達(dá)90%以上。

    四川新希望房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理姜孟軍坦言，項(xiàng)目推出前并未預(yù)料到兩大寫字樓的市場反響會(huì)如此熱烈，特別是新希望國際的受歡迎程度出人意料。究其原因，最根本在于新希望地產(chǎn)與城市向南發(fā)展的腳步一致，而城市向南的趨勢日益明顯并已被大眾接受、認(rèn)可。自從天府新城的全新規(guī)劃出爐，城南就迎來再度發(fā)展的機(jī)遇，以不可阻擋之勢向國際化靠近，向現(xiàn)代、科技、商務(wù)、時(shí)尚、宜居的南部新城出發(fā)。

地鐵之門開啟商務(wù)掘金潮

    目前成都的商務(wù)辦公區(qū)主要集中在人民南路至天府大道、東大街金融一條街、傳統(tǒng)的青羊區(qū)內(nèi)。幾個(gè)金融區(qū)打擂，規(guī)劃超前、資金投入巨大、甲級寫字樓集中、多數(shù)大型公司進(jìn)駐、地鐵1號線明年就將投入運(yùn)營的南部新區(qū)無疑最受關(guān)注。幾乎所有人在驚嘆天府新城變化的同時(shí)，也意識(shí)到這個(gè)南部新城將迅速與上海浦東新城、天津?yàn)I海新城、廣州珠江新城看齊，成為未來成都城市新中心、經(jīng)濟(jì)發(fā)展新引擎，不少大型公司已將公司總部搬到天府新城。

    新希望地產(chǎn)副總姜孟軍透露，新希望國際的客戶不乏公司老總：“大部分高管已經(jīng)搬到城南高端社區(qū)居住，覺得市中心辦公停車難，時(shí)間成本太高，現(xiàn)在上下班高峰三環(huán)路幾個(gè)路口都禁止入城。新希望國際的價(jià)格相當(dāng)于周邊住宅的價(jià)格，所以多買來自用兼投資。”

    新希望國際的一位香港客戶直言：“見證了廣州、上海新CBD的興起，經(jīng)歷了地鐵對城市的巨大影響力，我對天府新城未來的發(fā)展有信心。2010年成都第一條地鐵線路1號線正式通車后，不僅將改善整個(gè)城市的交通也會(huì)極大拉升沿線的寫字樓物業(yè)價(jià)值�！彼�認(rèn)為，目前位于地鐵1號線世紀(jì)城站旁的新希望國際價(jià)格僅為市內(nèi)甲級寫字樓價(jià)格的六七成，比起地鐵沿線的其他寫字樓項(xiàng)目的升值空間更大，三年內(nèi)單價(jià)超過1萬元問題不大。對于新希望國際熱賣的原因，姜孟軍認(rèn)為除了地段、地鐵優(yōu)勢外，還在于項(xiàng)目自身超高性價(jià)比：“新希望國際的配置和新希望大廈不相上下，都是按照甲級寫字樓的要求嚴(yán)格執(zhí)行，只是沒有中央空調(diào)，沒想到這反而成了成長型企業(yè)最青睞的一點(diǎn)�！彼�算了一筆細(xì)賬，配備中央空調(diào)的甲級寫字樓每月物管費(fèi)一般為18元/平方米左右，新希望國際A座僅7元/平米，新希望國際B座僅6元/平方米。如果企業(yè)租500平方米，將自己使用空調(diào)支出的電費(fèi)計(jì)算進(jìn)去，每月也會(huì)節(jié)約5000元左右，對于成長型企業(yè)來講后期使用成本會(huì)大大降低。

低開高走

    挑戰(zhàn)寫字樓銷售奇跡

    據(jù)中原地產(chǎn)最新研究數(shù)據(jù)表明，2008年成都甲級寫字樓的總體銷售量約7萬平方米，一個(gè)甲級寫樓一年的銷售面積超過3萬平方米已屬不易，每一個(gè)甲級寫字樓的強(qiáng)銷期，則應(yīng)該是主體封頂且外立面開始呈現(xiàn)時(shí)。而新希望國際A座直到被搶購一空也沒有封頂，創(chuàng)造了成都甲級寫字樓的快銷奇跡。

    4月底雙盤齊開以來，新希望地產(chǎn)在城市中軸人民南路及延線上布局的兩大5A甲級寫字樓“新希望大廈”“新希望國際”就成為寫字樓市場當(dāng)仁不讓的銷售王。均處于城市中軸、地鐵黃金商務(wù)線上，新希望大廈目前銷售過半，剩余面積不足3萬平方米，而擁有超高性價(jià)比的新希望國際僅3個(gè)月就完成A座清盤，4萬余平方米的銷售面積令業(yè)界咋舌，因?yàn)榘凑粘啥技准墝懽謽钦�常的銷售速度，1年銷售3萬平方米屬正常，而新希望完成的速度僅僅一個(gè)月！9月，新希望再度和自己“較勁”，即將公開發(fā)售的新希望國際B座已經(jīng)做好準(zhǔn)備，欲再次挑戰(zhàn)自己創(chuàng)造的寫字樓銷售奇跡。而其一貫的低開高走價(jià)格策略——首批特惠房源均價(jià)5900元/平方米左右，也必將再次引爆天府大道的寫字樓投資熱潮。

    繼成功運(yùn)作商鼎國際后，今年4月底新希望地產(chǎn)攜兩大5A甲級寫字樓“新希望大廈”“新希望國際A座”亮相，正式拉開“運(yùn)營城市中軸，開啟地鐵商務(wù)黃金線”帷幕。項(xiàng)目公開發(fā)售后，新希望國際呈現(xiàn)出異�；鸨�的態(tài)勢，短短6天首批次推出的1.5萬平方米就宣告售罄，應(yīng)客戶要求又加推的1.5萬平方米9天后再次清空。之后，新希望國際便一發(fā)不可收拾，吸引了眾多投資客、成長型公司購買者，盡管價(jià)格一路上漲也無法抑止其投資欲望。