越貴越好出手 深圳高端寫(xiě)字樓回報(bào)率遠(yuǎn)高于豪宅

　　中心區(qū)寫(xiě)字樓相對(duì)高端被普遍看好，投資者可一邊長(zhǎng)線放租獲取6％的回報(bào)率，一邊等待其升值。
　　市場(chǎng)背景
　　近兩月中心區(qū)一、二手甲級(jí)寫(xiě)字樓成交明顯增加，5成以上為投資客，且以個(gè)人投資客為主。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前寫(xiě)字樓投資出現(xiàn)了一個(gè)明顯趨向，那就是寫(xiě)字樓越高端的，越有投資價(jià)值。
　　投資客陳先生，在過(guò)去的兩個(gè)月內(nèi)，連續(xù)在中心區(qū)買(mǎi)下多套寫(xiě)字樓，投入金額1600萬(wàn)，包括國(guó)際商會(huì)中心等�！捌鋵�(shí)近期不少陳先生這樣的投資客，這也導(dǎo)致近期中心區(qū)成交明顯增加，投資客比例超過(guò)5成�！备壑玫禺a(chǎn)商業(yè)中心A區(qū)區(qū)域經(jīng)理劉永強(qiáng)表示。他手里的幾個(gè)投資客今年來(lái)都很活躍，而且大都只買(mǎi)進(jìn)中心區(qū)寫(xiě)字樓。
　　有實(shí)力投資客都選中心區(qū)
　　日前，戴德梁行研究部主管張曉端指出，和去年只有2成投資客的比例相比，如今5成以上的比例直接說(shuō)明寫(xiě)字樓投資需求的升溫。而根據(jù)中原地產(chǎn)的研究報(bào)告顯示，7、8月份，一手寫(xiě)字樓的均價(jià)很高，特別是8月份的均價(jià)，超過(guò)3萬(wàn)元/平方米，主要原因就是成交集中在中心區(qū)和中心西區(qū)，一些新推出的商務(wù)公寓和寫(xiě)字樓受寵，特別是卓越世紀(jì)中心，5月份以來(lái)一直成交很猛。記者了解到，其客戶里面，不少都為投資客。
　　記者從港置地產(chǎn)、美聯(lián)物業(yè)等中介處都了解到的，和一手出現(xiàn)的情況類似的是二手成交在中心區(qū)也出現(xiàn)了投資升溫的現(xiàn)象，特別是港置地產(chǎn)，中心區(qū)一個(gè)分行近2個(gè)月就賣出了3000平方米的寫(xiě)字樓。“有實(shí)力的投資客都選擇中心區(qū)，而且主要是高品質(zhì)的寫(xiě)字樓，如國(guó)際商會(huì)中心、卓越時(shí)代廣場(chǎng)、諾德國(guó)際中心、新世界中心、金眾環(huán)等樓盤(pán)，這些樓盤(pán)的均價(jià)大約在3萬(wàn)元/平方米左右。”劉永強(qiáng)告訴記者。
　　高端寫(xiě)字樓回報(bào)率遠(yuǎn)高于豪宅
　　投資客王先生前不久買(mǎi)下來(lái)地王大廈一套寫(xiě)字樓物業(yè)，單價(jià)24000元/平方米，租金135元/平方米/月。按照這個(gè)租金，可以計(jì)算投資回報(bào)率大約為6.7％；同樣，王先生的一位朋友購(gòu)買(mǎi)了位于中心區(qū)的一套豪宅，均價(jià)3萬(wàn)元/平方米，租金高達(dá)78元/平方米，投資回報(bào)率3.1％.王先生表示，他雖然付出的成本很高，和投資回報(bào)率不是很成正比，但總體來(lái)看，自己的投資回報(bào)不僅高出豪宅很多，且風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)小。
　　記者了解到，高端寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率在6％左右其實(shí)要低于一些低端的寫(xiě)字樓，如羅湖一些老的寫(xiě)字樓，價(jià)格甚至低于1萬(wàn)元/平方米左右，租金回報(bào)率可以達(dá)到8％-10％，可是投資客很少選擇。戴德梁行寫(xiě)字樓部董事黃書(shū)禮表示，投資客青睞高端寫(xiě)字樓不僅僅是考慮投資回報(bào)率，目前高端寫(xiě)字樓的投資回報(bào)率6％雖然比豪宅高，但是相對(duì)投入成本其實(shí)不高，這些人購(gòu)買(mǎi)高端寫(xiě)字樓主要是考慮未來(lái)的升值效應(yīng)，以及高端寫(xiě)字樓的抗通脹能力決定的。
　　他認(rèn)為低端寫(xiě)字樓承接力弱，不具備升值前景，所以大的投資客一般不會(huì)考慮。他指出，目前購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓的，除了企業(yè)主自用和投資兼有外，大部分還是個(gè)人投資客，這些人對(duì)于寫(xiě)字樓的品質(zhì)和未來(lái)前景都很看重。
　　“不僅投資客，還有一些外資企業(yè)都在轉(zhuǎn)租為買(mǎi)了，主要是看到實(shí)體經(jīng)濟(jì)回復(fù)，而寫(xiě)字樓的價(jià)格肯定穩(wěn)中有升，這是支撐他們購(gòu)買(mǎi)的理由。”黃書(shū)禮稱。
　　投資掃盲
　　注意空置期
　　寫(xiě)字樓是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)高收益的投資，一般來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，只要有租約，由于首付高，基本租金都可以抵月供，業(yè)主只要每個(gè)月收租金就可以。不過(guò)，唯一要擔(dān)心的是寫(xiě)字樓的空置期，因?yàn)閷?xiě)字樓空置和豪宅還不一樣，豪宅空置1個(gè)月可能就幾百元管理費(fèi)，但是寫(xiě)字樓就要支付幾千元的管理費(fèi)，如卓越時(shí)代廣場(chǎng)，1個(gè)200平方米的辦公樓物業(yè)，一個(gè)月可能就要支付空調(diào)費(fèi)和管理費(fèi)3000多元。如果空置期過(guò)長(zhǎng)，對(duì)投資回報(bào)影響就很大，所以業(yè)主要注意盡量不要讓物業(yè)出現(xiàn)空置。
　　產(chǎn)權(quán)性質(zhì)要分清
　　在買(mǎi)寫(xiě)字樓的時(shí)候一定要看清楚該寫(xiě)字樓是辦公物業(yè)、廠房物業(yè)還是商務(wù)公寓。如果你買(mǎi)的是高端的寫(xiě)字樓，還請(qǐng)買(mǎi)家記住辨別這個(gè)差別，因?yàn)橛行┩赓Y公司和上市公司在中國(guó)租房子是有很多要求的，如產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不為辦公性質(zhì)的就明確不會(huì)租賃。但是這些外資公司租金高，租期長(zhǎng)，屬于優(yōu)質(zhì)客戶，如果因?yàn)樽约旱倪^(guò)失失去這樣的客戶十分可惜。
　　首期款要準(zhǔn)備充分
　　購(gòu)買(mǎi)寫(xiě)字樓，因?yàn)樽饨鸷芨�，月供沒(méi)啥擔(dān)心的，唯一要擔(dān)心的就是首期款。買(mǎi)寫(xiě)字樓的首期款一般都要5成，動(dòng)不動(dòng)就是上百萬(wàn)的首付，對(duì)買(mǎi)家的資金實(shí)力要求很高，買(mǎi)家一定要有足夠的實(shí)力，如果資金勉強(qiáng)，不要輕易決定購(gòu)買(mǎi)，因?yàn)橹�后如果空置，壓力就�?huì)很大。
　　貸款年限只能10年以內(nèi)
　　和住宅不一樣的是，寫(xiě)字樓屬于商業(yè)貸款，最長(zhǎng)年限也只能10年，而且利率也極少能優(yōu)惠，基本都是參照5.94％執(zhí)行，有些銀行會(huì)對(duì)優(yōu)質(zhì)客戶給予10％的利率優(yōu)惠，但是年限不能延長(zhǎng)，這樣最直接的后果就是寫(xiě)字樓的月供很高。購(gòu)買(mǎi)者不要輕信中介人員的承諾說(shuō)貸款年限可以和住宅一樣長(zhǎng)。
　　專家觀點(diǎn)
　　可出售的高端寫(xiě)字樓未來(lái)會(huì)越來(lái)越少
　　夏春毅仲量聯(lián)行董事、商業(yè)地產(chǎn)部主管
　　上半年，外資銀行還在猶豫不決，可是國(guó)內(nèi)的銀行業(yè)占領(lǐng)中心區(qū)的戰(zhàn)斗就打響了，各種商業(yè)銀行，如寧波銀行、上海銀行、包商銀行以及北京銀行等都已經(jīng)進(jìn)駐到中心區(qū)，中心區(qū)的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率也不斷地下降，我們得到的數(shù)據(jù)是18.4％，這個(gè)數(shù)據(jù)在寫(xiě)字樓的空置率里面是很健康的。此外，租金也比較平穩(wěn)，大部分維持在110-120元/平方米/月。
　　租客的活躍和租金的穩(wěn)定都是投資客出手高端寫(xiě)字樓的理由，而一個(gè)更重要的理由就是，未來(lái)中心區(qū)高品質(zhì)的寫(xiě)字樓還會(huì)出現(xiàn)，但是可以銷售的高端寫(xiě)字樓會(huì)越來(lái)越少，單一業(yè)權(quán)的寫(xiě)字樓無(wú)疑會(huì)是未來(lái)高端寫(xiě)字樓的一個(gè)發(fā)展潮流，很多投資客也看到這點(diǎn)，所以他們看中的并非目前的投資回報(bào)，而是未來(lái)該樓盤(pán)的增值效應(yīng)。
　　一個(gè)很明顯的例子就是現(xiàn)在中心區(qū)高端寫(xiě)字樓和住宅價(jià)格持平甚至比住宅低，這樣的現(xiàn)象在國(guó)外是見(jiàn)不到的，在CBD，寫(xiě)字樓價(jià)格是一定會(huì)高過(guò)住宅的，在未來(lái)可售高端寫(xiě)字樓越來(lái)越少以及金融中心地位逐漸建立的過(guò)程中，這種寫(xiě)字樓的價(jià)值將得到不斷的體現(xiàn)。
　　投資密碼
　　1地段優(yōu)勢(shì)。寫(xiě)字樓的地段比住宅更具備重要性，特別是交通一定要可以方便到達(dá)，而且周邊已經(jīng)形成商務(wù)氛圍，或者未來(lái)這里有很好的商務(wù)規(guī)劃，只有這樣的地段才具備最強(qiáng)的升值潛力。如現(xiàn)在的深圳中心區(qū)，基本可以確定未來(lái)是深圳的金融中心，不僅大量的銀行進(jìn)駐，金融行業(yè)的巨頭也紛紛在這里拿地蓋樓。
　　2高端品質(zhì)。一個(gè)樓盤(pán)的品質(zhì)可以表現(xiàn)在很多方面，外觀現(xiàn)代是標(biāo)志性是必須的，此外，材料好是一個(gè)方面，辦公空間的規(guī)劃是一個(gè)方面。另外，這個(gè)寫(xiě)字樓的大堂、電梯和層高都是一個(gè)很重要的指標(biāo)。一般來(lái)說(shuō)，好寫(xiě)字樓大堂一定要足夠氣派，電梯品牌要夠好，數(shù)量不能太少。此外，很多外資公司都喜歡層高較高的寫(xiě)字樓。
　　3物業(yè)管理。物業(yè)管理對(duì)于寫(xiě)字樓的持續(xù)價(jià)值升值具備重要作用。香港很多寫(xiě)字樓二三十年過(guò)去，租金一樣很高，出租率也一直很好，一個(gè)重要原因就是物業(yè)管理很好。一個(gè)高品質(zhì)的寫(xiě)字樓，只要物業(yè)管理經(jīng)常翻新，經(jīng)常維護(hù)，是可以很多年都如新的一樣。所以去選擇寫(xiě)字樓時(shí)候，千萬(wàn)別忽略了一樣，就是這個(gè)寫(xiě)字樓的物業(yè)管理水平。