上海“第一爛尾樓”秘史追蹤

　　2005年4月1日，西方的愚人節(jié)，正是在這一天，東海廣場竟經(jīng)歷了一天內(nèi)3次轉(zhuǎn)賣的荒誕交易，身價(jià)翻番

　　許久未現(xiàn)大宗收購項(xiàng)目的上海地產(chǎn)界近日因潘石屹的闖入而風(fēng)生水起。有著“上海第一爛尾樓”之稱、身處黃金地段卻十余年深陷產(chǎn)權(quán)糾葛的東海廣場，被潘石屹的SOHO中國以24.5億元的價(jià)格從摩根士丹利手中買下了一期項(xiàng)目。這也是潘石屹頭一遭走出北京。

　　但就在SOHO中國宣布收購該項(xiàng)目前幾天，一家名為上海天怡的房產(chǎn)公司向潘石屹遞送了律師函。

　　這封名為《“東海廣場”權(quán)屬未清，SOHO中國應(yīng)審慎收購》的律師函聲稱，天怡才是該項(xiàng)目的原權(quán)利人，其在東海廣場的權(quán)益嚴(yán)重受損，而鑒于東海廣場目前權(quán)屬未清，建議SOHO中國謹(jǐn)慎交易。

　　陷阱還是餡餅

　　“我看老潘：不怕死的來了！”對于東海廣場的再度轉(zhuǎn)手，知名樓市專家蔡為民在博客中不客氣地撰文評述。

　　潘石屹在地產(chǎn)界向來以保守著稱，但此次收購過后，卻有人評價(jià)其為“冒進(jìn)的機(jī)會(huì)主義者”。

　　從1994年正式立項(xiàng)至今，東海廣場可謂歷經(jīng)坎坷，爛尾十四年六度轉(zhuǎn)手，始終未能完成開發(fā)，在周邊嘉里中心等高檔寫字樓的“夾擊”下不免相形見絀。

　　與先前傳出的整體收購不同，SOHO中國此次收購僅是將項(xiàng)目一期的寫字樓納入囊中，該項(xiàng)目高217米，項(xiàng)目地上總建筑面積71671平方米，地下總建筑面積8838平方米，為一幢52層辦公及商業(yè)綜合樓。之后，這個(gè)項(xiàng)目將被更名為SOHO東海廣場。

　　對于這項(xiàng)耗時(shí)半年、價(jià)格逾3萬元/平方米的收購，潘石屹坦言很劃算。然而，不和諧的音符仍未消逝。

　　8月18日，SOHO中國正式宣布收購東海廣場一期。緊接著就有部分媒體發(fā)布了《潘石屹新項(xiàng)目東海廣場疑漏稅6億》之類的報(bào)道。SOHO中國反應(yīng)迅速，8月21日，其在香港專門發(fā)布澄清公告，指出相關(guān)報(bào)道純屬“不實(shí)、誤導(dǎo)”，將保留采取法律行動(dòng)權(quán)利。

　　之后，本刊記者致電SOHO中國，其媒體負(fù)責(zé)人王洋告訴《瞭望東方周刊》：“(天怡)這個(gè)事已經(jīng)過去了，沒什么影響�！敝劣谠V訟對產(chǎn)權(quán)過戶等是否會(huì)有潛在影響，王洋表示自己無權(quán)回答。

　　但天怡的“攪局”看來并未影響潘石屹的心情。8月23日，他還特意在外灘十八號七層的Rouge酒吧舉辦了“SOHO中國上海之夜”。

　　作為當(dāng)晚的主角，潘石屹還是一貫的裝扮：短寸頭、黑框眼鏡、黑色套裝、銀色領(lǐng)帶，言談間毫不吝惜對收購項(xiàng)目的溢美之詞。

　　面對仍在訴訟當(dāng)中的產(chǎn)權(quán)紛擾，潘石屹以“善意的第三方”輕松帶過：“我們的律師和賣方摩根士丹利的律師同時(shí)出具了法律意見，他們認(rèn)為天怡公司的主張和觀點(diǎn)很難得到法院的支持，并且在訴訟程序上也存在著缺陷。退一萬步，假如天怡公司贏得了行政訴訟，告贏了上海市政府，我們的購買是一個(gè)善意的第三方取得，我們與摩根士丹利的交易也是受法律保護(hù)的�！�

　　他還強(qiáng)調(diào)：“我已經(jīng)買下了房子，上海市政府也已把房產(chǎn)證辦到我們公司名下了。之前這幾家公司怎么倒手和我們沒關(guān)系�！�

　　但一些接近東海廣場的業(yè)內(nèi)人士對該項(xiàng)目的前景不樂觀。知情人士透露，包括上海飛洲集團(tuán)等為數(shù)不少的企業(yè)都曾考慮過收購東海廣場，但在了解到其復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)變遷后，均選擇了放棄。

　　“我們都說來了個(gè)‘沖頭’�！鄙虾Ｌ焘�房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事長張靖苦笑著向本刊記者評論道。

　　“苦主”天怡

　　張靖小心翼翼地取出幾本保存多年的資料，向本刊記者證明自己才是東海廣場相關(guān)項(xiàng)目的真正主人。

　　張靖從部隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)后進(jìn)入虹口區(qū)政府的房屋管理局工作，1990年前后下海組建了天怡房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，并擔(dān)任公司董事長兼總經(jīng)理。在公司運(yùn)轉(zhuǎn)順利的那幾年，員工人數(shù)曾達(dá)到100多名。

　　1993年至1994年，正是上海房價(jià)高峰時(shí)期，高端寫字樓動(dòng)輒數(shù)萬元每平米的價(jià)格，吸引了眾多具備資金實(shí)力的企業(yè)投身地產(chǎn)界。

　　上海計(jì)算機(jī)廠的管理層也想在商業(yè)地產(chǎn)大潮中分一杯羹。

　　東海廣場所在的地塊，原本為上海電子計(jì)算機(jī)廠(原上海無線電十三廠)的廠房。1994年，該廠決定在該地塊籌建一個(gè)綜合性房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　“我那時(shí)在做房產(chǎn)咨詢，長江計(jì)算機(jī)公司的焦總讓我出出主意怎么開發(fā)。他們本來是想做住宅類項(xiàng)目的，我建議做辦公樓。”張靖告訴《瞭望東方周刊》。

　　經(jīng)過協(xié)商，天怡公司與上海浦發(fā)銀行屬下的社會(huì)基金保障部、上海長江計(jì)算機(jī)公司三方達(dá)成合作協(xié)議，即由社保部出錢、計(jì)算機(jī)公司出地、天怡公司負(fù)責(zé)開發(fā)建設(shè)等，該項(xiàng)目名稱就是今天的“東海廣場”。

　　浦發(fā)社保部的錢，全部來源于上海市勞動(dòng)局管轄下的社會(huì)保障基金。當(dāng)年，浦發(fā)銀行受托負(fù)責(zé)這部分社�；�金的增值運(yùn)營，并為此專門成立了社保部。

　　合作三方的利益分配方案是：工程完工后，計(jì)算機(jī)公司得到一定數(shù)額的樓層，社保部按投入資金先得到20%的利息，再按照樓盤的收益6∶4分成，社保部拿6，天怡公司拿4。

　　注冊在嘉定區(qū)的天怡房產(chǎn)公司，彼時(shí)并沒有顯赫的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。之所以能獲得合作機(jī)會(huì)，是由于合作方看中了其房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)資質(zhì)。

　　張靖至今仍保存著東海廣場項(xiàng)目的最初規(guī)劃，這曾傾注了他的全部心血與夢想。精美的規(guī)劃效果圖顯示，規(guī)劃的東海廣場項(xiàng)目共分3期，一期建造的是一幢52層高的A級智能化寫字樓，二期是擁有138 套房的公寓式酒店，三期計(jì)劃保留上海長江計(jì)算機(jī)廠的2幢樓以建造商場。

　　1998年，一期高樓接近結(jié)構(gòu)封頂。

　　但天怡公司最終功敗垂成。由于1997年前后樓市過熱，供過于求，國務(wù)院開始清理各種違規(guī)投向房地產(chǎn)業(yè)的資金，明確規(guī)定社�；�金已進(jìn)入房地產(chǎn)市場的要全部退出。

　　到1998年3月，浦發(fā)社保部已陸續(xù)注入資金5億元，此時(shí)必須抽回銀行。資金鏈的斷裂讓東海廣場項(xiàng)目被迫停工。

　　浦發(fā)銀行急于追回當(dāng)初投入的資金，作為承建方的天怡不僅沒有了資金來源，還要想方設(shè)法歸還已投入項(xiàng)目的5.6億資金。

　　內(nèi)憂外患中，天怡公司被逼到了破產(chǎn)邊緣。張靖無奈地垂頭嘆息：“自從東海廣場出事以來，公司就陷入了困境，不斷搬家，每搬一次就走掉一批人，現(xiàn)在只剩下8個(gè)人了。”

　　糾葛

　　1998年，天怡公司與德國投資者合作成立了上海天堡房地產(chǎn)投資有限公司，意在轉(zhuǎn)向外方融資。

　　1999年1月，浦發(fā)行社保部將天怡公司告上法院，要求中止后者侵權(quán)行為，并明確自身在東海廣場的投資。這起糾紛鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)，成為當(dāng)時(shí)上海最大的一起房地產(chǎn)糾紛案。

　　2000年11月10日，上海市高級人民法院作出一審判決：判定天怡公司返還浦發(fā)銀行投資資金4.8億元，利息6000萬元，合計(jì)5.4億元。在此之前，浦發(fā)銀行已對東海廣場項(xiàng)目申請保全。

　　2001年4月，三方達(dá)成和解協(xié)議：將全部在建項(xiàng)目和土地以資抵債給浦發(fā)銀行社保部，社保部指定其屬下的安聯(lián)投資有限公司(下稱安聯(lián)公司)受讓這筆債權(quán)。

　　和解協(xié)議特別約定：“如果在兩個(gè)月內(nèi)未辦理轉(zhuǎn)移登記，則視為本協(xié)議未履行，社保部有權(quán)向法院申請恢復(fù)強(qiáng)制執(zhí)行”。但安聯(lián)公司未在兩個(gè)月內(nèi)辦理轉(zhuǎn)移過戶。

　　2001年6月25日，上海市高級人民法院向靜安區(qū)房地產(chǎn)管理局發(fā)出了一份“協(xié)助執(zhí)行通知書”，要求房地產(chǎn)管理局將東海廣場轉(zhuǎn)移過戶至安聯(lián)公司名下的同時(shí)解除凍結(jié)。但安聯(lián)公司依然未采取行動(dòng)。

　　與此同時(shí)，天怡公司一直在尋找各種途徑籌集資金以贖回樓盤，但由于金融風(fēng)暴的影響，談好的合作方屢屢變卦。

　　2003年前后，上海房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)明顯向好態(tài)勢。沉寂許久的東海廣場又有了動(dòng)靜，安聯(lián)的施工使一期50層的高樓正式結(jié)構(gòu)封頂。

　　此時(shí)的天怡公司也終于籌措到足夠資金以償還債務(wù)。張靖特意向本刊記者出示了2004年與印尼首富林紹良在香港簽訂的協(xié)議書。

　　然而，還錢無門。天怡公司向上海市高級人民法院提出履行判決并清償債務(wù)申請，卻始終未得到任何答復(fù)。

　　之后的峰回路轉(zhuǎn)讓天怡公司措手不及。2005年3月24日，張靖在《新聞晨報(bào)》第4版忽然發(fā)現(xiàn)一文，文稱東海廣場項(xiàng)目已由上海安聯(lián)投資發(fā)展有限公司轉(zhuǎn)讓給了上海開開實(shí)業(yè)股份有限公司，以后該項(xiàng)目又經(jīng)歷了一系列的轉(zhuǎn)讓過戶，變?yōu)橛缮虾ｌo宇置業(yè)有限公司等56位權(quán)利人注冊登記在案。

　　“東海廣場還在我們公司名下，安聯(lián)根本不是權(quán)利人，怎么可以由它轉(zhuǎn)讓呢？”張靖氣憤不已，多方打聽后，他慢慢搞清了整個(gè)交易過程的來龍去脈，他將其稱為“房產(chǎn)史上前所未有的違法違規(guī)行為”。

　　原來，早在2004年11月15日，上海市靜安區(qū)房地產(chǎn)管理局就為安聯(lián)公司辦理了東海廣場的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶手續(xù)。而這一切均是在原權(quán)利人天怡公司毫不知情的狀況下進(jìn)行的。

　　此后，安聯(lián)公司按照相關(guān)約定要將東海廣場以7.38億元繼續(xù)過戶給靜安區(qū)的名牌企業(yè)開開集團(tuán)。但就在此關(guān)鍵時(shí)刻，2004年的12月31日，傳出了開開實(shí)業(yè)老總張晨卷款12億元出逃的消息。此前，張晨借開發(fā)爛尾樓成立了上海畢納高房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，設(shè)局將開開實(shí)業(yè)、開開集團(tuán)及三毛派神均拖下了水，東海廣場成了不法商人的圈錢工具。

　　東海廣場此時(shí)若按原計(jì)劃移交給開開集團(tuán)，必將被各路討債人馬瓜分殆盡。在相關(guān)部門的操作下，這個(gè)命運(yùn)多舛的爛尾樓于2005年1月31日以7.38億元的價(jià)格轉(zhuǎn)到了靜安區(qū)土控公司。

　　愚人節(jié)的資本騰挪

　　這還遠(yuǎn)非東海廣場的最后歸宿。2005年4月1日，西方的愚人節(jié)，正是在這一天，東海廣場竟經(jīng)歷了一天內(nèi)3次轉(zhuǎn)賣的荒誕交易，身價(jià)翻番。

　　先是靜安土控公司以7.38億元平價(jià)轉(zhuǎn)讓給開開集團(tuán)，之后是上海綠宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以13億元的價(jià)格從開開手中接盤，再是綠宇以13億元平價(jià)轉(zhuǎn)讓給上海靜宇置業(yè)有限公司。通過這一系列眼花繚亂的操作，開開集團(tuán)立賺5.6億元，緩解了張晨卷款后留下的虧空。

　　一位接近靜安區(qū)政府的人士向《瞭望東方周刊》描述了當(dāng)天的“盛況”：“靜安區(qū)兩個(gè)副區(qū)長，兩個(gè)房地產(chǎn)局局長(副局長)坐鎮(zhèn)，各關(guān)聯(lián)方一共76個(gè)人，一起出席了當(dāng)天的簽字大會(huì)。兩個(gè)銀行的分行負(fù)責(zé)人也去了，因?yàn)橥瑫r(shí)要辦銀行登記手續(xù)。做完交易以后，他們還一起大吃了一頓。”

　　“按照程序，樓盤必須過了戶才能進(jìn)行下一步轉(zhuǎn)讓，一天交易三次是嚴(yán)重違規(guī)的�！睆埦笐嵢坏馈�

　　此外，張靖找律師調(diào)查了靜安區(qū)房屋土地管理局的這一系列過戶行為，發(fā)現(xiàn)其中多起過戶無檔案可查，也沒有繳納在建房地產(chǎn)項(xiàng)目過戶應(yīng)交的3%契稅。

　　工商資料顯示，靜宇公司為綠宇公司相對控股的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，其股份比例為綠宇公司占49%，上海精統(tǒng)置業(yè)有限公司占46%，上海國際建設(shè)總承包有限公司占5%。而后兩家公司的控股大股東都是上海精文投資有限公司。根據(jù)該公司主頁的介紹，“上海精文投資有限公司是中國首家從事政府性文化建設(shè)及文化產(chǎn)業(yè)投融資的國有獨(dú)資企業(yè)，公司直屬中共上海市委宣傳部。”

　　本刊記者致電綠宇公司，其綜合部經(jīng)理文穎表示：“這個(gè)事情主要是靜宇操作的，我沒有參與。”本刊記者追問：“靜宇不是從綠宇轉(zhuǎn)過去的嗎？綠宇不是靜宇公司的控股方嗎？”文穎答：“這個(gè)事我不知道，不在場�！�

　　綠宇公司與靜宇公司均為浙江綠城集團(tuán)的項(xiàng)目公司。綠城集團(tuán)企劃部的鄭女士告訴《瞭望東方周刊》：“因?yàn)闁|海廣場項(xiàng)目不做了，靜宇的人都走了，去海南開發(fā)新項(xiàng)目了�！�

　　最后的歸宿？

　　靜宇接手東海廣場后，也未對項(xiàng)目進(jìn)行任何開發(fā)，而是在一年后的2006年4月，以19.6億元的價(jià)格轉(zhuǎn)賣給了摩根士丹利。

　　完成交易沒多久，綠城集團(tuán)如愿在香港上市。

　　一個(gè)蹊蹺的細(xì)節(jié)是，根據(jù)靜安區(qū)房地產(chǎn)登記處2006年8月6日的登記資料，當(dāng)年6月，大摩并未以自己的名義與靜宇公司進(jìn)行產(chǎn)權(quán)交割，而是采用分割交易的辦法，以新金寶公司、萬琦公司、國翔公司等10個(gè)產(chǎn)權(quán)人名義，將整棟寫字樓納入囊中。

　　2009年3月，大摩爆發(fā)“賄賂門”，中國房地產(chǎn)主管蓋斯·彼得森因涉嫌行賄接受美國證監(jiān)會(huì)調(diào)查，調(diào)查內(nèi)容就包括東海廣場的交易。

　　2006年以來，天怡公司先后對上海市房地局、靜安區(qū)政府、上海市發(fā)改委等提起行政訴訟，而法院對“東海廣場”權(quán)屬之爭案件的審理至今未結(jié)。

　　張靖想不通，為何自己對該項(xiàng)目投入了全部精力，卻一無所獲，而從未出力的幾家公司卻能在一夜之間“空手套白狼”。

　　另一邊廂，社�；�金對東海廣場的投資，曾被內(nèi)部人士評價(jià)為社�；�金遭遇的第一次“重大風(fēng)險(xiǎn)”。因?yàn)樘焘�公司一直拒絕就東海廣場設(shè)立項(xiàng)目公司，浦發(fā)社保部的巨額投資不能體現(xiàn)為項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)，只能采取借款名義。張靖解釋說，這是由于前車之鑒：“明天廣場、東銀大廈，和社保部合作成立項(xiàng)目公司的房產(chǎn)商最后都被逼出局�！�

　　大摩接手東海廣場后，曾耗資5000多萬元對大樓進(jìn)行了最后的建筑工程收尾和裝修。但“上海第一爛尾樓”并未因此起死回生。

　　隨著新一輪金融危機(jī)的降臨，2008年下半年起，大摩開始頻頻套現(xiàn)在華物業(yè)，東海廣場再次待價(jià)而沽。

　　十余年的兜兜轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)中，東海廣場幾乎與全球絕大多數(shù)一線投資商都有過接觸，卻始終未摘去“上海第一爛尾樓”的稱號。

　　這一次，來的是房產(chǎn)界“四大天王”之一的潘石屹。