關(guān)注實(shí)錄:筑巢引鳳 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值如何回歸？

　　【論壇主題】： 筑巢引鳳 如何實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值回歸
　　【論壇嘉賓】：大通投資集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)尹永紅
　　【論壇背景】：
　　2009年，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了冰火兩重天的變化。在商品房市場(chǎng)日益火爆的同時(shí)，其他業(yè)態(tài)也如雨后春筍，不僅出現(xiàn)了很多大型商業(yè)、shopping mall，更出現(xiàn)了很多商業(yè)+住宅+寫字樓多位一體的綜合業(yè)態(tài)。
　　本周的焦點(diǎn)關(guān)注將會(huì)和嘉賓一起探討天津商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀以及在發(fā)展過程中存在的一些問題。
　　【論壇實(shí)錄】：
　　【主持人】各位網(wǎng)友大家好，歡迎來到本次的焦點(diǎn)關(guān)注。2009年，天津房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了冰火兩重天的變化。在商品房市場(chǎng)日益火爆的同時(shí)，其他業(yè)態(tài)也如雨后春筍，不僅出現(xiàn)了很多大型商業(yè)、shopping mall，更出現(xiàn)了很多商業(yè)+住宅+寫字樓多位一體的綜合業(yè)態(tài)。本此的焦點(diǎn)關(guān)注將會(huì)和嘉賓一起探討天津商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀以及在發(fā)展過程中存在的一些問題。首先介紹一下本次的到場(chǎng)嘉賓大通投資集團(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)尹永紅，歡迎您！我們經(jīng)常說商業(yè)地產(chǎn)，但其實(shí)很多人并不知道商業(yè)地產(chǎn)都包括哪些類型，您先給介紹一下？
　　【尹永紅】商業(yè)地產(chǎn)越來越成為房地產(chǎn)從業(yè)者的熱門話題，都認(rèn)為操盤商業(yè)地產(chǎn)需要更加高深的理論和經(jīng)驗(yàn)做支撐才行。但有時(shí)深究商業(yè)房地產(chǎn)到底是什么的時(shí)候，大家都各執(zhí)一詞，莫衷一是。標(biāo)準(zhǔn)而又簡(jiǎn)潔的說法是“具備多種商業(yè)功能的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)”，商業(yè)地產(chǎn)，人們大多關(guān)注的是地產(chǎn)，而沒有關(guān)注地產(chǎn)的根本屬性——經(jīng)營(yíng)性。
　　其實(shí)商業(yè)地產(chǎn)的分類林林總總，但能概括其特點(diǎn)和清晰邊界的還是商貿(mào)地產(chǎn)和商務(wù)地產(chǎn)，他們的特點(diǎn)一般都是商業(yè)公建類用地性質(zhì)，商貿(mào)地產(chǎn)其實(shí)就是跟商貿(mào)零售活動(dòng)直接相關(guān)的百貨、賣場(chǎng)、購(gòu)物中心、商業(yè)街等，通常人們會(huì)叫他“商業(yè)”，我覺得叫商貿(mào)地產(chǎn)更加確切；商務(wù)地產(chǎn)就是服務(wù)于商務(wù)交流活動(dòng)的地產(chǎn)類別，例如寫字樓、酒店、公寓、會(huì)所等等、比比皆是。
　　【主持人】您認(rèn)為目前天津的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展如何？存在哪些問題？有哪些經(jīng)驗(yàn)值得繼承和發(fā)揚(yáng)？
　　【尹永紅】面對(duì)龐大的商業(yè)地產(chǎn)范疇，很難籠統(tǒng)的說到每個(gè)分類市場(chǎng)的具體問題。整體來看，天津城市已經(jīng)完成了商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的積累和構(gòu)建階段，市場(chǎng)布局也開始由單極化向多極化發(fā)展的階段，但問題始終很多，集中表現(xiàn)在一下幾個(gè)方面：第一個(gè)就是聚集度過高。商貿(mào)類地產(chǎn)仍然集中在濱江道、和平路、小白樓、東馬路商圈，新興商圈只有友誼南路、中山路、新開路、大胡同、鞍山西道這些區(qū)域性和專業(yè)性的商圈能夠經(jīng)營(yíng)的較好，其他的奧城、西站、柳林、解放南路商圈基本上都還沒有找到商圈發(fā)展的感覺和方向，實(shí)在是商業(yè)資源的巨大浪費(fèi)；第二個(gè)問題缺乏統(tǒng)一規(guī)劃。中國(guó)的區(qū)域發(fā)展和城市發(fā)展，都跟目前的商業(yè)狀況一樣，只有行政規(guī)劃，沒有專業(yè)的市場(chǎng)規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃。說到底，商業(yè)規(guī)劃不是人為的建造一些房子就萬事大吉了，而是要研究區(qū)域板塊的消費(fèi)需求，而合理布局各類商業(yè)地產(chǎn)。我們目前基本上就是先造房子，再拉市場(chǎng)，操盤難度可想而知；第三個(gè)問題社區(qū)商業(yè)欠發(fā)展。雖然對(duì)社區(qū)規(guī)劃中我們總是會(huì)保留適當(dāng)?shù)慕ㄖ�面積留給社區(qū)商業(yè)，但是目前的社區(qū)商業(yè)依然發(fā)展的很落后和不方便，就是基本的生活用品也不能找到幾個(gè)很方便的地方。這有統(tǒng)一規(guī)劃考慮不足的原因，更重要的還是我們對(duì)社區(qū)商業(yè)的發(fā)展和扶持力度不夠，“便民設(shè)施”“菜籃子工程”，都變成了個(gè)別案例和空話，依靠市場(chǎng)自由調(diào)節(jié)，市場(chǎng)成熟速度是很慢的；最后一個(gè)就是只關(guān)注一次性租售，不關(guān)注經(jīng)營(yíng)。無論商貿(mào)類還是商務(wù)類地產(chǎn)，都脫胎于開發(fā)商的短視行為和短期單調(diào)的融資環(huán)境。就比如說已經(jīng)數(shù)次起生回死的天津女人街和五金城，內(nèi)街商鋪的設(shè)置，就是為了更好更快速的銷售。而接下來最關(guān)鍵的經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)沒有跟上，造成現(xiàn)在的尷尬境地。要說什么是經(jīng)營(yíng)，那就去問問曾經(jīng)獨(dú)立支撐東馬路商圈的香港新世界好了，這是靠經(jīng)營(yíng)水平打開商業(yè)旺銷旺租的典型案例。
　　【主持人】商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)和商品房市場(chǎng)開發(fā)有何不同？需要經(jīng)歷哪幾個(gè)環(huán)節(jié)？在每個(gè)環(huán)節(jié)中需要注意什么問題？
　　【尹永紅】基本的流程相對(duì)統(tǒng)一，因?yàn)榘l(fā)展環(huán)境和政策是相近的，市場(chǎng)調(diào)研、發(fā)展策劃、營(yíng)銷組市，租售管理，售后管理，但最大的區(qū)別在商業(yè)市場(chǎng)的需求研究，而不再僅僅是房產(chǎn)市場(chǎng)基本面的研究。所以，根本差異不體現(xiàn)在基本流程里面，而體現(xiàn)在商業(yè)操盤所需的技術(shù)環(huán)節(jié)。我們要從商業(yè)經(jīng)營(yíng)角度來統(tǒng)籌每個(gè)行動(dòng)，經(jīng)營(yíng)是所有技術(shù)環(huán)節(jié)的出發(fā)點(diǎn)和歸宿點(diǎn)，租售只是這個(gè)過程的階段性行為之一。
　　從商業(yè)的經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，思考商業(yè)地產(chǎn)全流程的營(yíng)銷環(huán)節(jié)，是商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作的重點(diǎn)。憑借多年的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，我認(rèn)為要遵循“三分商圈，七分經(jīng)營(yíng)”的策略。三分商圈主要是指分析商圈特點(diǎn)，尋找潛在的或互補(bǔ)性需求，是商業(yè)地產(chǎn)操盤的重點(diǎn)，但好的商圈也不能保證每個(gè)商業(yè)都能夠經(jīng)營(yíng)成功。但是，雖說是商圈占三分，但商圈的特點(diǎn)和潛在市場(chǎng)需求的研究卻是商業(yè)運(yùn)營(yíng)成功的前提。商圈研究解決的是商業(yè)地產(chǎn)的核心運(yùn)營(yíng)策略的問題；七分經(jīng)營(yíng)主要是指經(jīng)營(yíng)不只是廣告語、不只是招商、更不只是做出漂亮的效果圖，確切的說經(jīng)營(yíng)是一個(gè)階段性的商業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)。招商、簽約、落位、開街、商管、物業(yè)、品牌、組合、調(diào)整、提升，是整個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在完成核心策略之后的一系列扎扎實(shí)實(shí)的經(jīng)營(yíng)動(dòng)作，這對(duì)商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)營(yíng)能力要求很高，如果你沒有卓越的經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)配置，還是不要自己持有商業(yè)經(jīng)營(yíng)的好，這樣的商業(yè)，就像一個(gè)吃錢的機(jī)器。
　　【主持人】我們也發(fā)現(xiàn)一個(gè)問題，很多經(jīng)營(yíng)者為了短期的利益提高租金導(dǎo)致很多商戶臨時(shí)撤租，您對(duì)這種現(xiàn)象怎么看？
　　【尹永紅】這是開發(fā)商短期銷售利益迫使經(jīng)營(yíng)者提高租金的結(jié)果，這是現(xiàn)階段商業(yè)房地產(chǎn)最大的矛盾和問題，這涉及到商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作模式和金融環(huán)境、開發(fā)商資金狀況等系統(tǒng)問題，一時(shí)難以得到有效的解決。
　　投資者（小業(yè)主或分業(yè)主）不理性的購(gòu)買了被開發(fā)商炒到了天上的商業(yè)地產(chǎn)價(jià)格，造成租金回報(bào)要求較高，這種高租金壓力很快就會(huì)傳導(dǎo)到商戶那里。這不是商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的短視行為，而是商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)矛盾的集中爆發(fā)。這樣的案例多了，有助于教育市場(chǎng)，可以讓商業(yè)房地產(chǎn)投資更加理性。
　　【主持人】目前有很多商業(yè)巨頭進(jìn)駐天津市場(chǎng)，如大悅城、萬達(dá)河?xùn)|廣場(chǎng)、7-11等等，這些商業(yè)地產(chǎn)巨頭的進(jìn)駐，會(huì)對(duì)天津的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展帶來怎樣的影響？
　　【尹永紅】這些商業(yè)巨頭都帶來了大型的百貨和品牌主力店，或者直接帶來的就是成熟的商業(yè)經(jīng)營(yíng)模式。這很好，為天津的商務(wù)和零售市場(chǎng)帶來了很多新的開發(fā)理念，并有助于市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)理念的逐漸成熟。以萬達(dá)為例，萬達(dá)的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式再加上他的主力店首先入場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)模式，就是典型的對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)屬性給與了足夠的關(guān)注。百貨、酒店、院線、公寓、寫字樓、賣場(chǎng)等經(jīng)營(yíng)模式的同期進(jìn)入，為整個(gè)項(xiàng)目提前預(yù)訂了項(xiàng)目的主力門店，商圈環(huán)境會(huì)加速形成，商業(yè)物業(yè)的價(jià)值更能夠快速的體現(xiàn)出來。如此的商業(yè)開發(fā)模式，再加上租售并舉的核心策略，萬達(dá)的商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)戰(zhàn)略，規(guī)避了一個(gè)又一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)操盤難點(diǎn)。
　　【主持人】您對(duì)天津未來的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展有何看法？
　　【尹永紅】天津最近幾年的社會(huì)零售商品總額和國(guó)民生產(chǎn)總值的增速是遠(yuǎn)高于國(guó)家和地區(qū)的平均水平的，外來人口的增速也接連創(chuàng)下歷史新高。城市建設(shè)正快速進(jìn)入高速發(fā)展期，無論是住宅市場(chǎng)還是商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，都有很大的發(fā)展和提升空間。尤其是從城市經(jīng)營(yíng)角度來看待天津的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展，天津尚有很多發(fā)展熱點(diǎn)，社區(qū)商業(yè)就將是一個(gè)最為引人關(guān)注的熱點(diǎn)。城市也會(huì)伴隨這些商業(yè)項(xiàng)目的落成，躍升到一個(gè)更高的發(fā)展平臺(tái)。
　　【主持人】非常感謝尹總能夠就天津商業(yè)地產(chǎn)帶給焦點(diǎn)網(wǎng)如此專業(yè)的解答，本次焦點(diǎn)關(guān)注到此結(jié)束，謝謝各位的參與！