房價便宜一半 杭州萬畝村留地虎視眈眈覬覦樓市

 　 在下沙上班的小金，上周終于夢想成真，擁有了一套自己的住房。
 　 小金畢業(yè)三年，一直在下沙上班。去年，小金看中了下沙中心區(qū)域的樓盤四季風景苑，已經(jīng)付了定金，但因為當時樓市低迷，家里人意見不統(tǒng)一，最后只能不了了之。等到今年樓市出現(xiàn)大逆轉，下沙的房價也噌噌噌往上躥，別說中心區(qū)域，就連目前配套還不是很好的沿江區(qū)域，價格也已經(jīng)漲到1萬元/平方米。
　　房價這么高，什么時候能買到房子呢？收入并不是很高的小金，常跟人這么感嘆。
　　沒想到，沒過多久，小金就告訴親戚朋友：自己已經(jīng)買了房。
　　小金的房子，離地鐵1號線下沙東站約500米，離下沙商貿(mào)城300米。地段非常不錯，但價格遠比市場價低，僅為4000元/平方米。
　　為什么這么便宜？小金的房子并不是普通意義上的商品房，而是有一個專用名字“10%村留用地項目”，最初有購房資格的是當?shù)氐霓r(nóng)民。因價格便宜，想買的人非常多，小金還是花了6萬元，從當?shù)剞r(nóng)民手中買得了購房資格，后來號子賣到了8萬元/個，現(xiàn)在小金的房子，據(jù)說加價20萬元轉手，還是有人要買。
　　小金說，自己單位里共有4個同事買了這個房子。嘗到甜頭的一個同事，現(xiàn)在還在打聽邊上還有沒有類似性質的房子。
　　事實上，最近受寵的村留用地項目絕對不止這么一個。新近推出樣板房的西溪君逸匯，一下子賣掉了90多套；恒策西城時代一開盤就賣了200多套房子；劍橋公社、新城時代都已經(jīng)無房可售……在萬元房遍地開花的杭州樓市，村留用地項目再次風生水起。
　　由于對這塊市場缺乏關注，市場上對于“村留用地”項目存在許多誤解。有很多人干脆把它叫作“小產(chǎn)權房”。其實，這兩者是有本質區(qū)別的，一個是國有土地，一個是集體土地。一個具有合法有效的產(chǎn)權證，一個則沒有合法有效的產(chǎn)權證。
　　記者在采訪過程中了解到，據(jù)權威數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前杭州規(guī)劃留用地規(guī)模約11000畝，如果按容積率2.5計算，總建筑面積可達到1665萬平方米。如此巨量的村留用地項目等待上市，它是否會對現(xiàn)有商品房市場形成沖擊，讓人關注。
　　國有土地、合法開發(fā)、有大三證
　　村留用地項目不是小產(chǎn)權房
　　相對于商品房來說，許多人對于村留用地項目還不是很熟識。但事實上，村留用地并不是一個新鮮事物。
　　“留用地項目”是國家在征用農(nóng)村土地并轉為建設用地后，其中留10%給當?shù)卮逦瘯�，鼓勵他們單獨或合作開發(fā)建設。而杭州是走得比較快的城市。2002、2005、2008年，杭州相繼出臺過相關的政策，今年6月10日，杭州市政府更是出臺了《關于進一步完善村級集體經(jīng)濟組織留用地出讓管理的補充意見》，不僅在諸多實施方面有了更多細則，另外規(guī)定合作開發(fā)的49%部分，有可能取得單套產(chǎn)權。
　　在杭州，最早出現(xiàn)的留用地項目是寫字樓，如黃龍區(qū)塊的聚龍大廈等，留用地住宅化的第一個項目是西溪鋒尚，后來又出現(xiàn)了如劍橋公社、斯坦福平方、新城廣場等項目。
　　村留用地是合法的
　　由于這個市場還處于起步階段，很多人把留用地項目理解為“小產(chǎn)權房”，其實兩者是完全兩個概念的產(chǎn)品。一個是國有土地，一個是集體土地。一個具有合法有效的產(chǎn)權證，一個則沒有合法有效的產(chǎn)權證。
　　“小產(chǎn)權房”是指在農(nóng)民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)的鄉(xiāng)產(chǎn)權房，又叫小產(chǎn)權房。鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證的所謂小產(chǎn)權房產(chǎn)，實際上沒有真正的產(chǎn)權。這種房子沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，購房合同國土房管局也不會給予備案。所謂產(chǎn)權證也不是真正合法有效的產(chǎn)權證。
　　“留用地項目”是國家在征用農(nóng)村土地并轉為建設用地后，在其中留10%給當?shù)卮逦瘯�，鼓勵他們單獨或合作開發(fā)建設。土地轉為國有建設用地，并實行依法出讓。房產(chǎn)具有“國有土地證”、“契證”、“房產(chǎn)證”大三證，但是不能分割轉讓。
　　不能開發(fā)經(jīng)營性房產(chǎn)
　　在開發(fā)業(yè)態(tài)上，留用地可用于發(fā)展除經(jīng)營性房地產(chǎn)外的所有二三產(chǎn)業(yè)，包括商業(yè)、外來人員公寓、綜合大樓等經(jīng)營性項目以及標準廠房等，讓村集體經(jīng)濟組織通過發(fā)展“樓宇經(jīng)濟”、“產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟”不斷增強經(jīng)濟實力，增加農(nóng)民的經(jīng)濟收入。值得注意的是，它不能用來開發(fā)經(jīng)營性房地產(chǎn)。
　　根據(jù)《關于進一步完善村級集體經(jīng)濟組織留用地出讓管理的補充意見》，規(guī)定村留用地項目土地出讓方式由村級集體經(jīng)濟組織自行選擇。一為村級集體經(jīng)濟組織自主開發(fā)的留用地項目，由村級集體經(jīng)濟組織出具不對外合作開發(fā)的書面承諾，按相關程序辦理協(xié)議出讓手續(xù)；二為“留用地貨幣化”的留用地項目，一律采取招標、拍賣或掛牌方式公開出讓；三是村級集體經(jīng)濟組織需合作開發(fā)的留用地項目用地，一律采取招標、拍賣或掛牌方式公開出讓。村集體經(jīng)濟組織與合作方聯(lián)合開發(fā)的項目，村級集體經(jīng)濟組織所占股份應不低于51%。
　　產(chǎn)權等問題制約發(fā)展
　　目前，村留用地項目讓人心存顧慮的，主要是產(chǎn)權分割和貸款問題。
　　“我要先告訴你，我們這個是只有大證，沒有小證的�！苯拥接浾唠娫挘�即將開盤的海陸UN公社銷售人員第一句話就告訴記者。她說，這么做是為了以后避免跟客戶產(chǎn)生糾紛。
　　村留用地項目具有“國有土地證”、“契證”、“房產(chǎn)證”大三證，但是不能分割轉讓，這就意味著它不能像普通商品房那樣擁有單個“產(chǎn)權證”，不能銷售，一些項目只能采取長期租賃的形式，“以長租的形式變相銷售”。
　　由于是租賃，村留用地項目不能使用商品房貸款，只能用消費貸款，貸款期限一般最多為10年，貸款利率也相對比較高。為了減少麻煩，有些項目干脆規(guī)定不能使用貸款。此外，由于村留用地項目不允許做住宅，只用來建設公建和商業(yè)，所以往往存在這些問題：比如沒有陽臺，水、電為商用標準，沒有煤氣管道等。但隨著項目開發(fā)越來越多，目前不少樓盤水電都已經(jīng)轉成民用標準，有些還有管道煤氣。
　　而今年6月出臺的新政，規(guī)定新出讓地塊的合作開發(fā)項目在建成后，合作方所持有的房產(chǎn)，可以按照規(guī)劃批建的最小產(chǎn)權單元分割轉讓和銷售。這意味著如果規(guī)劃批建最小產(chǎn)權單位是單套，那就是可以辦出“單套產(chǎn)權”。
　　許多村留地急著找項目
　　規(guī)劃公建為主，商住兩用較多，住宅較少
　　杭州有多少村留用地項目？
　　據(jù)了解，杭州10%自留地項目分布廣泛，主要集中在三墩、下沙、濱江、留下和余杭等區(qū)域。權威數(shù)據(jù)統(tǒng)計，目前規(guī)劃杭州留用地規(guī)模約11000畝，如果按容積率2.5計算，總建筑面積可達到1665萬平方米。
　　西湖區(qū)：共有留用地指標5592.5457畝，已核發(fā)指標3589.07畝，其中已完成立項的地塊74塊，共計1498.25畝，完成規(guī)劃定點1063.72畝。已完成地塊5個，在建地塊6個，各村社大多處于尋找合作伙伴以及立項階段。
　　丁橋：大型居住區(qū)一期規(guī)劃用地總面積為5491畝，建筑總面積為350萬平方米，建成總居住人口10萬人。在規(guī)劃中先行將314畝10%留用地先定位，全部落實到了區(qū)位條件較好的具體地塊。
　　江干區(qū)：共有10%留用地1260.982畝，除已落實用掉的135.5畝外，未用掉的資源將有1125.482畝(包括在談、未簽約項目)。
　　蔣村新區(qū)：2007年蔣村新區(qū)12個村(社區(qū))、893.7畝10%留用地全部安排在最好的地塊，擬建項目37個，目前已經(jīng)立項22個，總用地面積為535.5畝，建筑面積近74.6萬平方米，其中符合上報農(nóng)轉用報批條件的項目12個。另有未立項項目15個，面積291.45畝，建筑面積41.1萬平方米。
　　蔣村新區(qū)中心商務區(qū)：該區(qū)域10%留用地約1000畝，目標是打造成國內(nèi)外銀行、創(chuàng)投基金等各種金融服務機構集聚區(qū)，跨國公司總部、地區(qū)總部和辦事處聚集地，商務商住、酒店餐飲、休閑旅游、文化娛樂的配套服務區(qū)。
　　三墩：10%留用地項目一個主要聚集地，其中，劍橋公社和斯坦福平方為較典型的項目，不可以分割出售，但是可以出租，業(yè)主只有使用權。近年來，三墩鎮(zhèn)有10%留用地項目27個，用地面積742畝，建筑面積約100萬平方米。
　　
　　商品房、經(jīng)濟適用房、村留項目
　　“三足鼎立”局面能否實現(xiàn)？
　　1665萬平方米是什么概念？
　　據(jù)杭州市透明售房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2008年杭州主城區(qū)消化商品房面積為240萬平方米，行情火爆的2007年消化510萬平方米，以年平均消化375萬平方米計算，也就是說，村留用地項目可容去化4.4年。
　　雖然部分村留用地已經(jīng)開發(fā)，但業(yè)內(nèi)人士表示，這些都還只是村留用地項目的“冰山一角”。既然這塊市場如此巨大，那么它又會否和商品房、經(jīng)濟適用房形成三足鼎立的局面？
　　
　　商業(yè)地產(chǎn)市場沖擊較大
　　商業(yè)地產(chǎn)資深人士謝成龍表示，留用地項目其中大部分項目為公建，比如寫字樓、商場、酒店等項目，商住兩用也占到很大的比例，而用于單身公寓、住宅用途的項目，只占到比較小的一部分。他認為，村留用地項目對現(xiàn)有商業(yè)地產(chǎn)的沖擊是比較大的。
　　他說，商業(yè)按1/3計算，商業(yè)面積可達到555萬平方米的體量。這是什么概念？杭州的萬象城是24萬平方米，可建23個萬向城；銀泰百貨武林店5.1萬平方米，可建108個銀泰百貨；頤高數(shù)碼廣場1.3萬平方米，可建426個頤高數(shù)碼。
　　他說，杭州未來幾年即將投入使用的大型商業(yè)項目眾多，如錢江新城的萬象城、來福士商業(yè)廣場、高德置地商業(yè)廣場，這三巨頭商業(yè)超過30萬平方米；城北的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地商業(yè)體量規(guī)劃在30-35萬平方米；城西的印象城面積5.3萬平方米；閑林的深國投商業(yè)項目總面積約17萬平方米；九堡的金茂居家摩爾商業(yè)體量50萬平方米；申花板塊的銀泰、富強廣場等等。村留用地項目入市，兩者肯定會形成巨大沖突。
　　
　　可以作為商品房市場補充
　　浙江匯禾投資有限公司的負責人認為，現(xiàn)在談村留用地項目與商品房、經(jīng)濟適用房三足鼎立，還為時過早，因為現(xiàn)實是，目前村留用地得到的關注還太少，根本沒有引起足夠的重視。
　　他說，村留用地項目既然存在，也得到有關政策支持，那么它就應該受到更多正確的關注，而不是像現(xiàn)在這樣“偷偷摸摸”，好像見不得人似的。它雖然跟商品房相比，有一些自身的缺陷，但是這些都是可以攤開來講的，沒有必要隱瞞。畢竟它也有低價等很多優(yōu)勢，能夠滿足一部分人的需求，成為商品房市場的補充。
　　對此，尚銳(中國)地產(chǎn)顧問機構的總經(jīng)理李偉國也認為，買房子，當然希望價格越低越好。但是魚和熊掌不可兼得，在房價居高不下的大環(huán)境下，留用地項目給了很多資金少的年輕一族或者成長中的創(chuàng)智型中小企業(yè)一種全新的選擇，如同久旱逢甘露，解決了他們共同的、暫時的困難，甚至成就了他們各自的夢想。
　　事實上，低總價確實成為村留用地項目與商品房一較高下的核心競爭力。比如小金購買的房子，只相當于同地段商品房的2/5，留下鎮(zhèn)的君逸匯精裝修價格在8000元/平方米左右，而與其僅隔一條馬路的西溪晴雪，樓面地價就達到了10777元/平方米，預計毛坯均價會在2萬元/平方米左右。值得一提的是，前者緊臨地鐵，為下沙未來的中心區(qū)域，后者緊臨一級風景區(qū)，周邊配套齊全，對于購房者的吸引力還是巨大的。而一些地段比較不錯的項目，比如西城時代，周邊電子市場、裝飾市場林立，未來租賃市場空間巨大，租售回報率還是非常高的。
　　
　　有待政策進一步完善
　　采訪過程中，業(yè)內(nèi)人士表示，村留用地政策出臺至今，從起初的一本大證到可以分層辦證，一直到現(xiàn)在合作方所持有的部分可以按照規(guī)劃批建的最小產(chǎn)權單元分割轉讓和銷售，政策方面在不斷完善和發(fā)展，消費者的權益也會有進一步的保障。但從目前來看，村留用地市場要真正發(fā)展，還有待政策完善。
　　“比如目前村留用地項目只能做商業(yè)，但有些地塊比較偏遠，單純做商鋪、寫字樓等商業(yè)，很難招商，空置率會比較高，不能達到讓農(nóng)民獲利的目的，造成資源的巨大浪費。而做單身公寓這些相對容易銷售的物業(yè)，又存在很多規(guī)劃、設計上的限制，使得這塊市場一直高調(diào)不起來。”浙江匯禾投資有限公司的負責人這樣表示。
　　而謝成龍也表示，雖然今年6月份出臺《關于進一步完善村級集體經(jīng)濟組織留用地出讓管理的補充意見》，規(guī)定今后村留用地項目如果合作開發(fā)，土地出讓就必須通過招拍掛形式，而不是之前的協(xié)議出讓，這意味著村留用地項目拿地成本將大大增加，所以它的價格優(yōu)勢也會失去。但是村留用地項目本身面對的就是資金實力不是很強的開發(fā)商或投資者，一旦它的地價優(yōu)勢失去，那么，在對它的產(chǎn)品還有諸多限制的現(xiàn)在，它是否還有市場？如果限制繼續(xù)放開，那么它跟商品房又有何區(qū)別？這又是否是村留用地當初設置的初衷？這些都是有待政策進一步明確的。