國泰君安建議不申購寶龍地產

　　福建發(fā)展商寶龍地產于09年9月25-30日招股，準備發(fā)行10億股，約占總股本的26%，90%國際配售，10%為公開發(fā)售，發(fā)行價為3.3-4.9港元，集資額約為33-49億港元，75%的集資所得將用于擴充土地儲備。

　　公司的商業(yè)模式為：在福建，江蘇，河南，山東，安徽等二三線城市以低廉的土地成本(每平米低于人民幣600元)，發(fā)展住宅，商場，酒店為一體的大型商業(yè)綜合體，銷售所有的住宅及約50%的商業(yè)地產，持有其余50%的商業(yè)地產。目前公司共有7個在建項目，土地儲備總面積為790萬平米，足夠未來5年開發(fā)。

　　招股書顯示，公司06-08年的稅后純利分別約為人民幣1.2億元，6.0億元，9.37億元；而投資物業(yè)重估帳面收益(稅前)分別為人民幣1.2億元，5.3億元，8.6億元。剔除重估收益，公司絕大部分實際盈利均來自物業(yè)開發(fā)，物業(yè)租賃尚未成為重要的利潤來源。剔除重估帳面收益，公司預測09年實際盈利約為人民幣12億元。剔除重估收益因素，我們的研究顯示公司此次IPO發(fā)行價格對應09年預測市盈率9.3-13.8倍，接近香港上市中資地產公司的平均估值水平。由于09年中國商品房銷售基數(shù)太高，我們認為2010年全國新房銷量將同比下降20%，為中資發(fā)展商2010-2011年的盈利帶來不確定性。以此次IPO發(fā)行價格測算，我們認為寶龍地產投資價值不大，建議不申購。