蘇州萬達廣場開業(yè)

　　2009年9月17日，大連萬達集團股份有限公司董事長王健林一身筆挺的西裝出現(xiàn)在蘇州萬達廣場開業(yè)儀式現(xiàn)場，就此蘇州第一個真正意義上的城市綜合體項目華彩亮相�！白笫贮c石成金，他是國際級賣場在中國的最大房東；右手雪中送炭，他是為農(nóng)民工扶危救困的仁義豪客；他開拓了民企海外募資的全新路徑，一個健康的企業(yè)公民，一個在物質(zhì)上和精神上先富起來的人！”這是王健林入選2005CCTV中國經(jīng)濟年度人物的頒獎詞。
　　與這些溢美之詞不同，出現(xiàn)在開業(yè)儀式上的王健林說話聲音洪亮，一而貫之的坦蕩豪氣，軍人的威武流露于話端，但更顯現(xiàn)出一個成功企業(yè)家的果敢與睿智。
　　“我們進入一個城市，都不會只造一個萬達廣場。在蘇州，我們已經(jīng)選好了幾個項目，至少要建三個萬達廣場�！蓖踅×终f。
　　中國商業(yè)地產(chǎn)“教父”王健林帶著他的又一個新作品不僅僅要改寫蘇州的商業(yè)格局，從某種意義上來說，必將為蘇州商業(yè)地產(chǎn)帶來一場理念與模式的風暴。
　　■戰(zhàn)場、球場和商場
　　熟悉王健林履歷的人都知道，王健林的人生無可避免地打上了如下的烙�。很娙恕⒆闱�、商業(yè)地產(chǎn)、企業(yè)家�！　�
　　也許上述11字不足以表現(xiàn)出王健林豐富多彩且又與大時代息息相關的起伏人生，但大抵可以從此窺視到他的些許人生風景。
　　1954年10月，王健林出生在成都邊上的都江堰。他的父親是一位職業(yè)軍人。15歲那年他成為了沈陽軍區(qū)的一個“娃娃兵”。在接下來的18年中，他以令人炫目的速度升遷著，28歲的時候就已經(jīng)是整個軍區(qū)都詫異的正團級軍官了�！　�
　　時代的風云際會總會給人以意想不到的改變，王健林也不例外，在軍隊順風順水的他遭遇了“百萬大裁軍”�！　�
　　1986年，32歲的他離開了軍隊，轉業(yè)擔任了大連西崗區(qū)政府辦公室主任。兩年后，他請纓主持負債149萬元、瀕臨破產(chǎn)的西崗區(qū)住宅開發(fā)公司，承接舊城的改造�！　�
　　1988年底的時候，王健林注冊了大連市西崗住宅開發(fā)總公司。“在當時，注冊房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金最少要100萬，王健林就跟大連房屋開發(fā)公司借了100萬元，還要扣除20萬元的利息及50%的擔保。在當時既沒有辦公場地，又沒有工作人員，有的只是區(qū)政府淘汰的雙體座農(nóng)夫車，可謂是赤手空拳打天下�！庇幸患颐襟w這樣描述道�！　�
　　他干了那些沒人愿意干的事情，只稍稍做了些創(chuàng)新，然后每平方米多賣了400塊錢，就獲得了成功�！　�
　　王健林的膽子越來越大，他的項目規(guī)模也越來越大，隨之而來的是利潤越來越多。他開始在大連進行大規(guī)模的“舊城改造”，用了兩三年時間就使自己變成了“大佬”。
　　可是“大佬”很苦惱。他感覺自己就像被一根繩子縛住了手腳。他很清楚那根繩子的名字——制度，舊的制度讓這家剛出現(xiàn)生機的企業(yè)縮頭縮腦、縮手縮腳。
　　幸運的是王健林不久就撈著了一個改變公司和自己命運的機會——1991年國家體改委和大連市體改委準備在大連選3家企業(yè)作為東北地區(qū)首批股份制試點，別人都不愿意干，王健林興沖沖地跑去申請了。幾年后，國有股徹底退出，萬達變成了王健林的萬達，王健林從一名“官商”，變成了一名真正的民營企業(yè)家。
　　但此時的企業(yè)家王健林并不為外人所知，真正讓他聲名遠播的卻是“足球”。
　　“1994年，大連市體委主任找到我，說國家想搞足球聯(lián)賽，我也算個著名的球迷了，所以就干了！”1994年3月8日，王健林宣布成立大連萬達足球俱樂部。這也是中國第一家職業(yè)足球俱樂部，至少是最早的一批。此后大連萬達在全國足球甲A聯(lián)賽六年四次奪冠，包括三連冠，超霸杯冠軍一次，亞俱杯亞軍一次。此外創(chuàng)造了聯(lián)賽連續(xù)55場不敗的記錄。
　　不過，在1998年9月27日對遼寧隊比賽后，萬達對主裁判俞元聰點球的判罰很生氣，當時媒體報道：俱樂部董事長王健林“怒發(fā)沖冠”，宣稱“萬達永遠退出中國足壇”。
　　“六年我們總投入了3個多億，收回1億多，凈投入兩個多億。”
　　在《小崔說事》中王健林回顧：當時最大的問題就是制度設計有問題，管理足球的部門是一個官辦的機構，是任命的，他管理的事情是市場化的，那么這個體制和市場化的運動發(fā)生了矛盾。
　　“第二個原因就是我在快退出足球的前兩年，我已經(jīng)明顯的感覺到賭博集團已經(jīng)滲透到我們的行業(yè)里面來，有賭球的，而且影響到賽場的比賽�！�
　　2000年1月9日，大連實德接替大連萬達。
　■訂單地產(chǎn)
　　退出足球圈之后，另一個可以有更多時間思考的問題，是產(chǎn)業(yè)方向。
　　王健林回憶：2002年之前萬達做了很多行業(yè)，我們有三個工廠的投資，制藥廠、電梯還有LG的變電站設備。其實就是搞房地產(chǎn)開發(fā)老覺得不踏實，所以搞了這么幾個工廠，后來覺得這也不是路子。
　　1999年，萬達就同沃爾瑪探討，即在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就依照沃爾瑪?shù)男枨蠼ㄔO，同時獲得沃爾瑪?shù)娜腭v。
　　“第一次上門跟人家說，一口就被拒絕了，慢慢談，一次一次上門談，整整花了一年�！�2001年7月，長春重慶路萬達購物廣場的廣告出現(xiàn)在媒體。
　　長春萬達購物廣場之后，有了第一批六個項目，合作方是沃爾瑪、美國百勝，國際家私連鎖公司。2001年，萬達成立商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)管理有限公司。
　　王健林借鑒“訂單工業(yè)”“訂單農(nóng)業(yè)”，把“聯(lián)合協(xié)議、共同參與、平均租金、先租后建”的模式取了一個名字——“訂單地產(chǎn)”。
　　從2004年開始，萬達開始轉為商業(yè)地產(chǎn)只租不售的策略。目前，萬達已和沃爾瑪、家樂福、百安居、百盛、新世界、國美、蘇寧、第一食品、巴黎春天等30多家頂尖企業(yè)簽訂了戰(zhàn)略結盟協(xié)議，其中有12家是世界500強企業(yè)，萬達商業(yè)廣場開發(fā)到哪里，這些企業(yè)的連鎖品牌就進駐到哪里。
　　按照訂單商業(yè)地產(chǎn)的流程，在開發(fā)建設之前，萬達先與合作伙伴簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，由對方提出物業(yè)需求，等到雙方認證之后，對方要交給萬達一定的保證金，如果反悔將賠償萬達一年的租金，一開始就把風險排除。
　　王健林認為規(guī)避風險是每一個企業(yè)家的本能，由他創(chuàng)造的訂單地產(chǎn)模式的風險很小�！耙驗椴回撠煚I運，實際上我們就是一個物業(yè)管理公司，這個物業(yè)管理公司的風險會很小。那些超市是為沃爾瑪，或者家樂福訂做的。這些企業(yè)本身有品牌，即使經(jīng)營不好，我們也是固定收租金，用這種模式本身就規(guī)避了自己去投資建商場，自己去經(jīng)營的風險�！薄　�
　　“隨著這三四年萬達在全國的推廣，我反復對那些做商業(yè)地產(chǎn)的同行講一句話：一定要招商在前，把程序做顛倒；或者說把程序做對�！蓖踅×终f。　　
　　實際上，招商招得好和今后經(jīng)營得好又是完全不同的兩個概念。經(jīng)過了幾年的專業(yè)發(fā)展，萬達在商業(yè)地產(chǎn)運營上的能力正在不斷加強�！白錾虡I(yè)地產(chǎn)絕對不是開業(yè)大吉。商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)絕不是順利的開始，而是麻煩的開始。開業(yè)以后就會有很多店鋪的調(diào)整，租金能不能收上來，管理能不能到位，資產(chǎn)能不能增值，租金能不能增加，一系列麻煩的問題�！蓖踅×痔寡��！　�
　　他表示，商業(yè)地產(chǎn)建成容易、管理難，而且萬達又是在跨區(qū)域做Mall，跨區(qū)經(jīng)營是對房地產(chǎn)企業(yè)的一次“大考”，考驗的不僅僅是人才和資金，更重要的是企業(yè)的管理制度和文化�！　�
　　另一方面，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的最高端的是金融。在國外，購物中心、酒店這類資產(chǎn)，九成是由信托基金持有的。萬達接下來將在融資渠道多元化的基礎上，以基金的形式打通整個商業(yè)地產(chǎn)的金融渠道�！　�
　　“商業(yè)地產(chǎn)只有打通了金融渠道，才算是形成了完整的產(chǎn)業(yè)鏈。海外的財團能信任我們，能把錢投給我們，說明萬達經(jīng)受住了資本市場的嚴格檢驗，形成了自己的核心競爭力和競爭優(yōu)勢。這一點是最重要的，而且也是很難被克隆、被模仿的�！蓖踅×直硎尽�
■萬達的“加法”　　
　　在王健林操刀的商業(yè)地產(chǎn)模式運營過程中，其“加法”的運做法則頗引人關注�！�
　　王健林不太贊同“南萬科，北萬達”的說法，但這并不妨礙業(yè)界熱心于對“一南一北”兩家“萬”字頭地產(chǎn)企業(yè)的比較�！　�
　　這其中，最讓人關注的無外乎是萬科的“減法”和萬達的“加法”——當內(nèi)地第一市值的住宅地產(chǎn)公司萬科專注于“減法”之時，國內(nèi)最大的商業(yè)地產(chǎn)公司萬達集團則在醞釀一個又一個的“加法”——同樣是選擇“專業(yè)化地產(chǎn)開發(fā)”的兩家企業(yè)，卻走出了兩條截然不同的道路。　　
　　事實上，“加法”與“減法”本身并不能規(guī)避風險，而能讓企業(yè)立于不敗之地的，則是能夠真正鍛造自身的核心競爭力，依靠產(chǎn)品、品牌和管理去贏得市場�！　�
　　現(xiàn)如今，專注于商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)并敢于做“加法”的萬達，縱向整合了一條商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的完整產(chǎn)業(yè)鏈，真正鍛造出屬于萬達自己的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運營的核心競爭力。　　
　　萬達最近一次做“加法”是在2007年9月�！　�
　　在2007年萬達集團年中總結會上，王健林宣布公司將發(fā)起成立自己的百貨連鎖品牌“萬千百貨”�！拔迥曛畠�(nèi)，這一百貨品牌至少將開出40家分店�！彼�說。
　　擔任萬千百貨總經(jīng)理一職的是萬達集團商務部總監(jiān)丁遙。這位早先供職于蘇寧電器、具備豐厚零售經(jīng)驗的萬達高管表示，萬達每年開工、竣工七八個萬達廣場，但百貨方面很少有哪家品牌公司能夠以這樣的速度開出分店，因此，萬達在反復權衡后，還是決定自己來組建一個百貨品牌，從而填補百貨主力店的面積空白。“萬千百貨今后將入駐萬達廣場新建項目的每一個分店。”他說。
　　這番言論背后凸顯的正是萬達投身百貨的一大心態(tài)：急速擴張其建筑綜合體計劃的萬達集團，不希望受制于國內(nèi)幾個著名百貨品牌的發(fā)展步伐，它希望遵循并確保自己的開發(fā)節(jié)奏。
　　“一旦萬達發(fā)現(xiàn)擴張的短板出現(xiàn)，任何可能的選擇便會被予以實施。”分析人士指出。　　
　　2002年底，正當籌備2003年萬達商業(yè)廣場的發(fā)展計劃時，董事長王健林的辦公桌上擺上了一份關于“現(xiàn)代化購物中心定位”的調(diào)查報告。這份調(diào)查通過對其他成功商業(yè)廣場運作模式的分析和具體的數(shù)據(jù)使王健林了解到，現(xiàn)代化的購物中心應為集合了購物、休閑、娛樂、消遣四大功能于一體的一站式購物廣場。其中，電影院是必備的組成元素之一�！　�
　　經(jīng)過企業(yè)內(nèi)部的討論研究，王健林最終決定“除對之前6個購物中心重新投巨資改造改建電影院外，2003年以后投資的所有萬達商業(yè)廣場都要有電影院這個配套設施”。
　　從沒有文化產(chǎn)業(yè)經(jīng)驗的萬達“在學中干，在干中學”，經(jīng)過短短五年的時間，截至2008年初，萬達院線已經(jīng)發(fā)展成為中國排名第一的大型跨區(qū)域電影院線，擁有自主投資影城29家，231塊銀幕，覆蓋全國21個城市，是中國目前最大的影院投資商和運營商，具備了每年5億元票房的市場能力。
　　“到2010年萬達院線將基本擁有70家直接投資的電影院、600塊銀幕、15億元年均電影票房。”王健林并不滿足現(xiàn)在的成績。
　　事實上，萬達院線雖然占到國內(nèi)電影票房30%的市場份額，但為集團提供的現(xiàn)金支持還不足1%，然而，對于萬達城市綜合體來說，以萬達商業(yè)廣場為主導、以萬達影城、萬千百貨、萬達酒店為側翼的高速發(fā)展模式，已經(jīng)被鍛造成萬達“不可復制”的核心競爭力之一。至此，王健林把單一的住宅地產(chǎn)模式拓展到包括住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、電影院線、高級酒店以及萬千百貨在內(nèi)的超大型企業(yè)。
　　“現(xiàn)在酒店投資約有22個億，大概到2015年，我們在高級酒店的規(guī)模將會達到200億元”。萬達集團旗下萬達酒店建設有限公司副總經(jīng)理沈峰近日表示。據(jù)他介紹，萬達在北京、成都和哈爾濱已有三個開業(yè)的五星級酒店，至年底開業(yè)酒店數(shù)量將達五個。預計到2015年，其旗下高端酒店數(shù)量將增至25-30個。
　　2009年7月在接受《21世紀經(jīng)濟報道》采訪時，王健林透露：萬達新一輪土地儲備起步于去年下半年，半年內(nèi)新增7幅土地。今年上半年加大了力度，新增10幅土地，總面積約650萬平方米，下半年計劃將再新增至少10幅地，全年新增土儲目標超過1000萬平方米。
　　關于上市，“萬達已完成了股改，進入了上市的申報程序，我們希望盡快上市，計劃是明年，最遲后年。當然，這還需要有關政府部門的批準�！鄙鲜械馁Y產(chǎn)涉及商業(yè)地產(chǎn)及酒店物業(yè)。
　　2009年9月前，萬達集團完成了兩輪私募，年初是引入建銀國際作戰(zhàn)略投資者，第二輪“入股的都是民營企業(yè)的大腕，沒有一家國有企業(yè)�！惫材技�資金超過40億元人民幣，這應該是創(chuàng)下了民營企業(yè)內(nèi)地私募的記錄。
　　據(jù)悉，目前萬達在全國30多個城市擁有項目。根據(jù)王健林的計劃，新開工面積1000萬平方米，續(xù)建面積也在1000萬平方米左右，而明年的銷售額將達到500億元的級別。
　　15年前，王健林白手起家；15年后的王健林又開始向"百年企業(yè)"的目標發(fā)起挑戰(zhàn)�！叭绻�有百年企業(yè)這種理念，那么我們高層做決策，就不會很短視；如果員工都知道我是要做百年企業(yè)，他們就會做長期打算。”王健林說。
王健林簡介
　　王健林，1954年10月生，籍貫四川，中共黨員，高級工程師，現(xiàn)任大連萬達集團股份有限公司董事長。他是中共17大代表、全國政協(xié)常委、全國工商聯(lián)副主席、中華慈善總會榮譽會長，并擔任中國企業(yè)聯(lián)合會、中國企業(yè)家協(xié)會、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會、中國商業(yè)聯(lián)合會等機構的副會長等一系列重要社會職務。
　　新聞鏈結：
　　萬達商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展歷程
　　商業(yè)地產(chǎn)是萬達集團的第一大支柱產(chǎn)業(yè)，在全國首創(chuàng)了“訂單商業(yè)地產(chǎn)”的全新商業(yè)模式。經(jīng)過多年的發(fā)展，萬達商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)從第一代的單店，第二代的組合店，發(fā)展到目前的第三代超市綜合體，持有物業(yè)總面積大1000萬平方米左右，年租金收入60億元左右。
　　第一代產(chǎn)品——單體店　　
　　從2002年長春萬達廣場開始，萬達把自己開發(fā)的前六個項目稱作單體店，這是萬達第一代購物廣場。這一代購物廣場的特點是是地處核心商圈，想空中發(fā)展。一般是一個5萬平方米左右的單體樓。這一時期的萬達作品有長春萬達廣場、青島萬達廣場、南京萬達廣場、濟南萬達廣場、南昌萬達廣場、長沙萬達廣場�！　�
　　第二代產(chǎn)品——組合店　　
　　在第一代的基礎上，萬達又推出了第二代購物中心，稱作組合店。其特點是地產(chǎn)核心商圈，由幾個單體樓組合成一個項目。每個組合店有百貨、超市、電影城、美食廣場、數(shù)碼廣場等六到十種業(yè)態(tài)，面積在10萬平方米左右。這一時期萬達的代表項目有武漢萬達廣場、南寧萬達廣場、哈爾濱萬達廣場、沈陽萬達廣場、天津萬達廣場�！　�
　　第三代產(chǎn)品——商業(yè)地產(chǎn).超市綜合體
　　2006年12月在一個月內(nèi)，萬達集團分別在北京、上海、寧波三個城市接連開業(yè)大型商業(yè)廣場，總面積超過80萬平方米左右，年租金達8億元，創(chuàng)造了中國商業(yè)地產(chǎn)的一個新記錄。這三個項目均為萬達廣場的第三代產(chǎn)品——“超市綜合體”。此后，成都萬達廣場、哈爾濱香坊萬達廣場、西安萬達廣場又相繼開業(yè)，他們的成功運作標志著萬達集團商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已進入成熟階段，亦使萬達集團成為中國真正意義上的商業(yè)地產(chǎn)“航母”。