北京CBD東擴(kuò)對抗金融街 寫字樓銷售方案出爐

　　也許在不遠(yuǎn)的將來，量身定制不僅僅指的是高級成衣，還包括北京CBD的寫字樓。
　　10月16日，北京CBD商務(wù)區(qū)東擴(kuò)方案公布，據(jù)記者了解，此次東擴(kuò)將為部分金融機(jī)構(gòu)量身定制高品質(zhì)的專業(yè)商務(wù)樓宇，而對于這種量身定制的操作，朝陽區(qū)發(fā)改委一負(fù)責(zé)人告訴《華夏時報》記者，主要包括意向購買者與開發(fā)商合作開發(fā)及開發(fā)商面向某類客戶群對口開發(fā)兩種。定制寫字樓，無疑將成為CBD東擴(kuò)區(qū)寫字樓閃亮的招租廣告。
　　CBD打“量身定制”牌
　　從北京CBD國際商務(wù)節(jié)上了解到，北京CBD今后計劃投資70億元進(jìn)行東擴(kuò)，占地3平方公里的CBD東擴(kuò)區(qū)將規(guī)劃新建樓宇300萬平米，用于吸引世界500強(qiáng)企業(yè)、總部經(jīng)濟(jì)以及文化創(chuàng)意企業(yè)的入駐，其規(guī)模相當(dāng)于再造一個CBD。
　　而CBD管委會發(fā)展處張麗文向記者介紹，在經(jīng)營方式上，為方便管理，東擴(kuò)區(qū)的商業(yè)樓宇將盡量不采取原核心區(qū)將產(chǎn)權(quán)分售給小業(yè)主進(jìn)行出租或出售的方式，力求整棟出售。
　　而在開發(fā)模式上，朝陽區(qū)發(fā)改委一負(fù)責(zé)人告訴《華夏時報》記者，東擴(kuò)區(qū)的土地開發(fā)不會完全按照“開發(fā)商拿地—建樓—出租（出售）”的模式，在完成土地一級開發(fā)后，朝陽區(qū)將在政策允許的前提下，同意一些企業(yè)對所購買的商務(wù)樓宇高度、外觀等提出設(shè)計要求和觀點，實現(xiàn)商務(wù)樓宇的“量身定制”。
　　該負(fù)責(zé)人還表示，盡管CBD寫字樓定制的開發(fā)模式目前來說還沒有進(jìn)入實際操作層面，但操作方式大概有兩個方向，一是有意向購買寫字樓的企業(yè)可以采取與開發(fā)商合作開發(fā)的方式，另外一個是開發(fā)商有針對性地面向某類客戶群進(jìn)行“對口”開發(fā)。
　　據(jù)了解，目前一些開發(fā)商已經(jīng)在做樓宇定制方向的項目，主要體現(xiàn)在前期開發(fā)商介入與目標(biāo)客戶的溝通，在項目設(shè)計和施工中考慮客戶的需求，為客戶量身定制。
　　對此，中房集團(tuán)投資開發(fā)公司項目經(jīng)理尹斌告訴《華夏時報》記者，量身定制是寫字樓市場日趨專業(yè)化的結(jié)果。開發(fā)商在前期就了解目標(biāo)客戶的需求，繼而進(jìn)行有針對性的開發(fā)，可以增加開發(fā)完成后出租或出售的成功率，降低開發(fā)風(fēng)險。
　　與金融街爭奪金融機(jī)構(gòu)
　　金融機(jī)構(gòu)一直是寫字樓的重要客戶群。近期金融機(jī)構(gòu)也成為近期寫字樓市場回暖的推動力量。而北京CBD的東擴(kuò)計劃，當(dāng)然要爭取金融機(jī)構(gòu)這個主力軍。
　 “從租戶的數(shù)量及活躍程度上看，CBD已經(jīng)有了復(fù)蘇的跡象，該區(qū)域的空置率預(yù)計也大約下降了3%-5%。”中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平告訴《華夏時報》記者。
　　據(jù)王永平分析，這其中的重要原因是，很多國內(nèi)企業(yè)經(jīng)營有所好轉(zhuǎn)，尤其是商業(yè)銀行，如盛京銀行、上海銀行都在CBD吸納了上萬平米的寫字樓。
　　張麗文告訴《華夏時報》記者，之前CBD商務(wù)核心區(qū)的項目主要以商業(yè)物業(yè)為主。現(xiàn)有的金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)達(dá)到229家，分別來自世界31個國家，占全市的60%以上。CBD東擴(kuò)后，金融機(jī)構(gòu)的數(shù)量也要逐步增多。
　　北京市朝陽區(qū)金融服務(wù)辦公室主任常樹奇也曾公開表示：“目前正在計劃將國內(nèi)金融機(jī)構(gòu)總部齊集北京，推動北京CBD成為國際金融機(jī)構(gòu)主聚集區(qū)�！�
　　而在北京，并不是只有CBD東擴(kuò)計劃，盯緊了金融機(jī)構(gòu)這個大蛋糕。王永平表示：“CBD東擴(kuò)區(qū)一旦形成國際金融機(jī)構(gòu)的主聚集區(qū)，對金融街來說，無形中增加了巨大的競爭壓力。根據(jù)2007年的數(shù)據(jù)來看，金融街當(dāng)年的稅收收入相當(dāng)于整個天津市區(qū)一年的稅收收入。這也是為什么金融街西擴(kuò)在今年年初就已經(jīng)啟動的原因。預(yù)計未來在國際金融機(jī)構(gòu)的入駐方面，CBD和金融街會形成東西分庭抗禮的局面�！�
　　帶動寫字樓市場回暖
　　據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，CBD區(qū)域的租金過去12個月最高跌了13%，而上個季度較之前只降了3%左右，回暖明顯。
　　 《華夏時報》記者近期走訪了金地中心等幾處大型寫字樓租賃部了解到，自2009年7月份以來，金地中心新增簽約面積1萬多平米，新增客戶包括杜邦中國、上海通用、施華洛世奇、阿特金斯等國際知名企業(yè)；樓內(nèi)原有客戶也隨著業(yè)務(wù)的發(fā)展在樓內(nèi)擴(kuò)租。目前金地中心的日租金較7月份上調(diào)了0.2-0.4元。
　　對此，王永平認(rèn)為，CBD的東擴(kuò)計劃在一定程度上帶動了區(qū)域內(nèi)寫字樓市場的回暖復(fù)蘇，目前CBD內(nèi)甲級寫字樓的租金水平已經(jīng)顯現(xiàn)出了止跌企穩(wěn)的趨勢。
　　但寫字樓的競爭壓力巨大。據(jù)記者了解，亞奧商圈的盤古大觀，目前有超過40000平米的談判租戶來自CBD；而東二環(huán)的中匯廣場在解決了產(chǎn)權(quán)問題后重新入市，也勢必將對CBD造成巨大的沖擊。而如何吸引國際企業(yè)入駐，重要舉措便是政策優(yōu)惠。
　　2009年4月26日，朝陽區(qū)出臺了《關(guān)于促進(jìn)樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的獎勵辦法試行》，將對CBD區(qū)域內(nèi)部分寫字樓進(jìn)行10%-20%的財政補(bǔ)貼。
　　張麗文告訴《華夏時報》記者，第一批獎勵款已于今年8月份發(fā)放，之后還將持續(xù)施行這一辦法，降低金融機(jī)構(gòu)落戶成本。至今，朝陽區(qū)已為124家金融機(jī)構(gòu)兌現(xiàn)金融政策，補(bǔ)貼金額達(dá)3.33億元。
　　不管是“浪漫”的量身定制寫字樓，還是伴隨著東擴(kuò)所帶來的政府財政補(bǔ)貼，都注定吸引著投資者的目光。