老城廂商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入爆發(fā)期

　　近半年來，老城廂多個(gè)住宅項(xiàng)目銷售持續(xù)火爆，再加上已經(jīng)建成入住的富力城、壹街區(qū)、后現(xiàn)代城等樓盤的居民，未來一到兩年內(nèi)老城廂的常住人口數(shù)量將成倍上漲。與此同時(shí)，六年前開始規(guī)劃的各個(gè)商業(yè)項(xiàng)目也紛紛建成，隨著下半年的樓市回暖，既有新的商業(yè)項(xiàng)目入市，也有老項(xiàng)目啟動(dòng)新一輪商業(yè)推廣計(jì)劃，使老城廂的商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)入一個(gè)集中放量的時(shí)期。
　　現(xiàn)象
　　六大商場(chǎng)
　　圍合新商圈
　　計(jì)劃中，到明年年底，緊挨老城廂的中糧大悅城和韓國(guó)樂天百貨將陸續(xù)開業(yè)，連同板塊內(nèi)已開業(yè)的遠(yuǎn)東百貨和新安購(gòu)物廣場(chǎng)，將圍合成定位于年輕時(shí)尚消費(fèi)群體的新型商圈，而坐落地鐵上蓋的金盛國(guó)際，盡管還沒有明確經(jīng)營(yíng)者，但其商業(yè)部分9萬平方米的建筑面積和位于板塊入口出的絕佳位置沒有理由不成為一個(gè)人流密集的商場(chǎng)。板塊接合地帶的七向街，定位時(shí)尚主題商鋪，目前也在火爆招商中。
　　商業(yè)綜合體
　　集中亮相
　　除了商場(chǎng)，板塊內(nèi)的幾大商業(yè)綜合體也都陸續(xù)揭開面紗。位于14號(hào)地的壹街區(qū)臨街底商，總面積6000平方米，壹街區(qū)副總經(jīng)理姚嘉峰告訴記者，老城廂東南角在歷史上就被稱為“錢坑”，是銀號(hào)、錢莊聚集的地方，目前壹街區(qū)臨街商鋪已經(jīng)有數(shù)家金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐。位于老城廂西北側(cè)的富力城星光大道，總面積40000平方米，集商務(wù)辦公、餐飲娛樂、購(gòu)物休閑于一體，主要服務(wù)于富力城自身72萬平方米高檔社區(qū)業(yè)主及周邊居民購(gòu)物消費(fèi)。
　　位于3號(hào)地的天街，全長(zhǎng)300米，寬48米，總面積5.29萬平方米，旨在打造“國(guó)際精品第一街”。盤踞在11號(hào)地的河床酒吧街，總用地面積6.28萬平方米，綠化率高達(dá)30%，擁有9000平方米的人工景觀湖，被南開區(qū)政府、天津市商務(wù)委員會(huì)和天津市政府經(jīng)濟(jì)協(xié)作辦公室定位為本市又一休閑娛樂商業(yè)街區(qū)。
　　成因　　
    區(qū)域規(guī)劃以商住用地為主
　　商業(yè)體量過半
　　新的老城廂是一座集居住、文化、商業(yè)、商務(wù)、休閑、娛樂、旅游和生態(tài)景觀為一體的規(guī)模龐大的城市綜合體。《天津市南開區(qū)老城廂地區(qū)控制性詳細(xì)規(guī)劃》中寫道，“規(guī)劃總建筑面積360萬平方米，其中住宅面積120萬平方米；商貿(mào)、金融建筑和商住建筑面積236萬平方米，文物保護(hù)建筑4萬平方米。”從這份詳細(xì)規(guī)劃中可以看出，商業(yè)地產(chǎn)的建筑面積約占老城廂總建筑面積的66%。再打開《老城廂規(guī)劃總圖》，板塊內(nèi)東南西北四個(gè)角的規(guī)劃全為商業(yè)、金融業(yè)用地，說明在政府的藍(lán)圖中，老城廂既是人文底蘊(yùn)深厚的居住區(qū)，更是承載著區(qū)域價(jià)值的商業(yè)區(qū)。
　　悟?qū)嵳�合客戶總監(jiān)張蓓認(rèn)為，天津第一個(gè)消費(fèi)中心在濱江道，第一個(gè)高端居住區(qū)在梅江，而今日的老城廂，則是一個(gè)集高端居住與消費(fèi)于一體的名副其實(shí)的城市中心區(qū)，存在著非常大的升值空間。
　　高端住宅集中
　　奠定商圈基礎(chǔ)
　　富力地產(chǎn)副總經(jīng)理方偉翔告訴記者，2005年富力地產(chǎn)剛進(jìn)駐天津的時(shí)候，老城廂附近居民的消費(fèi)以生活基本消費(fèi)商業(yè)為主，隨著近4年多來富力城、壹街區(qū)、后現(xiàn)代城等高端項(xiàng)目的入住，老城廂的常住居民數(shù)量和消費(fèi)能力大幅提升，一個(gè)穩(wěn)定的客戶源和長(zhǎng)期的客戶流已經(jīng)形成；正在建設(shè)的仁恒海河廣場(chǎng)、九州國(guó)際等項(xiàng)目更是為這個(gè)板塊蓄水了大量的高端住戶，這無疑保證了商業(yè)地產(chǎn)的重要開發(fā)前提——周邊消費(fèi)能力，這樣一個(gè)高端樓盤開發(fā)和入住集中的區(qū)域必然會(huì)成為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)者的首選寶地。
　　板塊內(nèi)外聯(lián)動(dòng)
　　商業(yè)氣氛成熟
　　商業(yè)氛圍是考量一個(gè)商圈的重要指標(biāo)之一，目前老城廂商圈的商業(yè)氛圍已進(jìn)入內(nèi)外聯(lián)動(dòng)的狀態(tài)，位于區(qū)域中心的鼓樓商業(yè)街與板塊周邊的古文化街、食品街聯(lián)動(dòng)，這三個(gè)聞名全國(guó)的旅游名勝每天吸引著大量國(guó)內(nèi)外游客觀光；區(qū)域外圍的新安購(gòu)物廣場(chǎng)、遠(yuǎn)東百貨與周邊的“金街”、服裝街、大胡同聯(lián)動(dòng)，每天創(chuàng)造著巨大的銷售額。老城廂商業(yè)項(xiàng)目的爆發(fā)是商業(yè)氛圍成熟的必然結(jié)果。
　　特點(diǎn)
　　各項(xiàng)目定位互補(bǔ)
　　主推大面積商鋪
　　經(jīng)過六年的建設(shè)，如今老城廂的大部分商業(yè)項(xiàng)目均已建成亮相，分別以高檔商務(wù)會(huì)館、高檔商業(yè)街區(qū)、金融商業(yè)或高檔住宅配套等形態(tài)出現(xiàn)�？上驳氖牵�開發(fā)商們像是提前達(dá)成了共識(shí)，各項(xiàng)目的定位各有特色，互不重疊，有效避免了區(qū)域內(nèi)的惡性競(jìng)爭(zhēng)，也讓投資者有了多元化的選擇。
　　擁有600年悠久歷史的老城廂，其中的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目也都秉承了老城的恢弘大氣，商鋪的單位面積多在幾百平方米到上千平方米之間，既有臨街底商，也有獨(dú)體商業(yè)群落，能夠滿足文化、金融、辦公、餐飲、生活服務(wù)、娛樂、購(gòu)物、酒店等多方面的業(yè)態(tài)要求。

10每年?duì)I業(yè)額增長(zhǎng)10% 煙臺(tái)家電企業(yè)掘金專業(yè)市場(chǎng)  
    從大而全的家電超市到照相器材專營(yíng)店，2006年開始轉(zhuǎn)行的鴻運(yùn)攝影器材行總經(jīng)理夏清稱自己還在“創(chuàng)業(yè)”階段。然而，每年10%的營(yíng)業(yè)額增長(zhǎng)率，讓她看到了細(xì)化市場(chǎng)在煙臺(tái)生存、壯大的希望。
    曾經(jīng)有人認(rèn)為在煙臺(tái)這樣的中小城市，過于細(xì)化的專業(yè)小市場(chǎng)難以存活。在殘酷的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)面前，一些企業(yè)率先嘗試，或?qū)�帶�?dòng)煙臺(tái)專業(yè)化市場(chǎng)發(fā)展的潮流。
    綜合性賣場(chǎng)進(jìn)軍煙臺(tái)
    本土企業(yè)轉(zhuǎn)行
    進(jìn)口電視、DVD、音響……這些曾經(jīng)都是煙臺(tái)家電賣場(chǎng)的主營(yíng)品種，他們?yōu)榻?jīng)銷商帶來了豐厚的利潤(rùn)，然而這樣的好景并沒有持續(xù)多久。從2005年開始，三聯(lián)、國(guó)美、蘇寧、五星、大商等綜合性家電商場(chǎng)進(jìn)軍煙臺(tái)，自此不少本地綜合性家電商場(chǎng)出現(xiàn)不同程度的營(yíng)銷困難，煙臺(tái)實(shí)力較強(qiáng)的百貨綜合商場(chǎng)也將家電賣場(chǎng)從一樓遷至五樓、六樓，束之高閣。
    “規(guī)模小的，沒有經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)的家電商場(chǎng)近年來陸續(xù)退出市場(chǎng)，本地經(jīng)銷商所剩無幾�！毕那逭f。沒有大賣場(chǎng)低價(jià)進(jìn)貨的優(yōu)勢(shì)和散布各處的維修網(wǎng)絡(luò)，一些本地企業(yè)開始另辟蹊徑，轉(zhuǎn)入專業(yè)化市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，有著十幾年家電從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的夏清挑中了照相器材。
    夏清說，所有的膠卷相機(jī)都要被數(shù)碼相機(jī)所取代，這種趨勢(shì)中蘊(yùn)含著巨大的市場(chǎng)。另外，隨著人們生活水平的提高，出游的人越來越多，老百姓已經(jīng)不滿足于以前單純留影的功能，他們期望相機(jī)能夠用更加專業(yè)的素質(zhì)“還原”拍照時(shí)的感受，表達(dá)自己的情緒。更為重要的是，數(shù)碼相機(jī)升級(jí)換代速度比較快，這就提供了無限的市場(chǎng)空間。
    做“�！鼻蟆熬�”
    “小道”中走出“大道”
    吳建新在北馬路某外貿(mào)公司上班，他正打算淘汰手里2年前購(gòu)買的一臺(tái)索尼相機(jī)，“我的相機(jī)像素只有500萬，現(xiàn)在都是千萬像素級(jí)別的，而且也沒有廣角，得換臺(tái)新機(jī)器。”在年輕人的群體中，相機(jī)已經(jīng)和手機(jī)一樣，成為一件“時(shí)尚”物件，得隨時(shí)和潮流保持一致。
    目前數(shù)碼相機(jī)的主力消費(fèi)人群為專業(yè)攝影愛好者，約占40%；出人意料的是，離退休干部也成為近兩年相機(jī)消費(fèi)的“大戶”，占到30%；其他的是白領(lǐng)及其他散客。
    各大廠商也不斷加大廣告宣傳，使原來專業(yè)級(jí)別的單反相機(jī)走進(jìn)家庭用戶。2007年開始，佳能、尼康等老牌相機(jī)品牌推出了針對(duì)普通消費(fèi)者的單反相機(jī)，以價(jià)格適中、操作簡(jiǎn)便為賣點(diǎn)，有的甚至加入了原來單反相機(jī)所不屑的攝像功能。在剛剛過去的9月份，全市單反相機(jī)每日銷售量達(dá)幾十臺(tái)，展現(xiàn)了強(qiáng)大的市場(chǎng)吸引力。
    記者走訪中發(fā)現(xiàn)，全國(guó)連鎖品牌的家電賣場(chǎng)也將數(shù)碼相機(jī)作為營(yíng)銷的熱點(diǎn)之一，有的甚至將數(shù)碼柜臺(tái)設(shè)在大門入口處。
    “我們現(xiàn)在已經(jīng)成為日本一知名品牌的指定經(jīng)銷商，用規(guī)范的營(yíng)銷來打造‘金牌店’，老百姓認(rèn)準(zhǔn)你，我們的市場(chǎng)就能發(fā)展下去�！蹦壳傍欉\(yùn)攝影器材行擁有穩(wěn)定的客戶群，專業(yè)的營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)。這樣的經(jīng)驗(yàn)，也許能夠?yàn)槠渌�徘徊在生存邊緣的本地家電賣場(chǎng)提供一些參考。