商業(yè)地產(chǎn)最困難時(shí)期已過(guò) 未來(lái)市場(chǎng)謹(jǐn)慎樂(lè)觀

　　近日，世邦魏理仕發(fā)布了《2009年三季度北京優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)回顧及展望》，根據(jù)該報(bào)告顯示，2009年第三季度，由于市場(chǎng)招商工作的進(jìn)展緩慢，只有一家購(gòu)物中心正式開(kāi)業(yè)，新增面積4萬(wàn)平方米，環(huán)比上季度的26萬(wàn)平方米下降85%。北京中央別墅區(qū)的北京賽特奧特萊斯名品折扣購(gòu)物中心，由賽特公司經(jīng)營(yíng)管理。開(kāi)業(yè)的部分為一期，目前開(kāi)業(yè)率超過(guò)70%，進(jìn)駐的品牌有Burberry， Diesel， CK Calvin Klein， Zegna等奢侈品牌，以及大眾喜愛(ài)的時(shí)尚休閑品牌。北京賽特奧特萊斯受到了品牌消費(fèi)者的青睞，反映了奧特萊斯這種新的商業(yè)形態(tài)在北京具有強(qiáng)大的生命力。
　　零售市場(chǎng)租賃需求不足
　　北京商業(yè)零售市場(chǎng)在三季度表現(xiàn)更好，1-8月的消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)了14.3%，高于上半年的增長(zhǎng)率1.1個(gè)百分點(diǎn)，這反映出大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)經(jīng)濟(jì)前景充滿信心。大多數(shù)零售商對(duì)北京市場(chǎng)充滿信心，他們對(duì)十月的黃金周和年末的消費(fèi)市場(chǎng)寄予希望，但在開(kāi)新店方面依然謹(jǐn)慎。他們認(rèn)為現(xiàn)在的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)仍然較大，更希望進(jìn)入成熟的商業(yè)項(xiàng)目。同時(shí)，不同業(yè)態(tài)的表現(xiàn)也不盡相同，大多數(shù)服裝品牌零售商不打算在今年開(kāi)新店，更多的是在考慮明年的發(fā)展計(jì)劃，他們目前談判的項(xiàng)目多數(shù)會(huì)在2010年才能開(kāi)業(yè)。連鎖超市和餐飲連鎖店則對(duì)開(kāi)新店的熱情很高，在三季度積極擴(kuò)張。餐飲行業(yè)的擴(kuò)張速度也很快，金錢豹餐飲集團(tuán)在中關(guān)村的歐美匯購(gòu)物中心租賃了第六層5，750平方米的面積，將作為北京的第四家店。
　　空置率小幅上升 租金降幅縮小
　　零售物業(yè)市場(chǎng)最困難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去了，需求開(kāi)始回升，但是北京零售物業(yè)的總量很大，項(xiàng)目之間，品牌之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，造成個(gè)別項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)情況較差，空置面積上升，目前正處于重新定位和招商。同時(shí)，前三個(gè)季度新增供應(yīng)30萬(wàn)平方米，盡管出租率較高，但仍然對(duì)市場(chǎng)造成較大的壓力。因此，2009年三季度北京市場(chǎng)空置率達(dá)到9.4%，環(huán)比上升0.2個(gè)百分點(diǎn)。
　　部分購(gòu)物中心業(yè)主為了爭(zhēng)取項(xiàng)目在年內(nèi)開(kāi)業(yè)，對(duì)目標(biāo)租戶提供較低的租金，以加快招商工作，因此拉低了整體租金。從商圈看，商務(wù)中心區(qū)和燕莎-三里屯商圈的租金仍在下降，西單商圈的租金在上升，而王府井和中關(guān)村商圈則保持平穩(wěn)。2009年第三季度，北京優(yōu)質(zhì)購(gòu)物中心的首層租金報(bào)價(jià)達(dá)到每天每平方米30.1元，環(huán)比下降2.8%，低于上季度5.4%的降幅。
　　未來(lái)市場(chǎng)趨于活躍
　　隨著年末和春節(jié)的臨近，商場(chǎng)的銷售旺季逐漸到來(lái)，北京零售市場(chǎng)將被注入更多的活力，零售物業(yè)市場(chǎng)也將趨于活躍。同時(shí)，也將有更多項(xiàng)目在四季度進(jìn)入市場(chǎng)，我們預(yù)計(jì)至少有兩個(gè)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，供應(yīng)面積在11.8萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)市場(chǎng)的需求狀況應(yīng)該會(huì)持續(xù)好轉(zhuǎn)，并且更多零售商在2010年的開(kāi)店計(jì)劃已經(jīng)開(kāi)始執(zhí)行，因此我們對(duì)四季度市場(chǎng)持謹(jǐn)慎樂(lè)觀的態(tài)度。我們預(yù)計(jì)租金將停止下跌，空置率保持平穩(wěn)甚至小幅回落。