北京城南商業(yè) 踏上升級之路

　　“未來三年，市區(qū)兩級財政對城南地區(qū)的投資將超過500億元，加上其帶動的社會投資，總投資額可能達到2900億元�！北本┏悄习l(fā)展計劃正式公布后，城南成為繼CBD、亞奧板塊后的又一熱點區(qū)域。有句話說老北京是“東富西貴、南貧北賤”，由于城南的地理環(huán)境多是低洼地帶，歷史原因造成了城南商業(yè)發(fā)展相對滯后，“城南計劃”能否拉它一把，邁出這片沉寂已久的價值低洼呢？
　　現(xiàn)狀
　　城南商業(yè)仍以市場型為主
　　兩大“瓶頸”制約城南消費釋放
　　提到城南商業(yè)，更多人會想到木樨園一帶大大小小、批零兼營的服裝市場以及玉泉營商圈的家居、花卉市場。此次市政府大力度投資的“城南地區(qū)”，不僅包括傳統(tǒng)概念上的宣武、崇文和豐臺，還包括大興和房山。
　　縱觀上述五大區(qū)，宣武區(qū)和崇文區(qū)靠近市中心，崇文門商圈、宣武門商圈以及剛剛開街的前門、大柵欄等傳統(tǒng)商業(yè)地段客流大、輻射面較廣，馬連道、琉璃廠等特色街知名度較高；屬于城市功能拓展區(qū)的豐臺，木樨園、大紅門、玉泉營等是市場專業(yè)化比較集中的區(qū)域，其不僅面向京內(nèi)居民和商戶，還輻射到華北、東北等地，但由于外來流動人口多、周邊環(huán)境較差等原因，中高端的現(xiàn)代商業(yè)生存空間較��；大興和房山離市中心較遠，近年來休閑健身場所增多，但一些商業(yè)配套設(shè)施仍停留在低端水平。
　　在南三環(huán)、南四環(huán)附近轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，雖然有美廉美、易初蓮花等超市以及百榮、大紅門等批零兼營的市場型商業(yè)企業(yè)，但集娛樂、休閑、購物于一體的購物中心還比較缺乏，且品牌低端化比較明顯。其比北部海淀及東部朝陽甚至通州的商業(yè)在發(fā)展速度、生活配套設(shè)施完善上都慢幾拍。然而，城南五大區(qū)占全市面積的20.5%，在這一大范圍內(nèi)培養(yǎng)成熟的購物休閑區(qū)勢在必行。
　　盡管城南商業(yè)存在多處空白和升級空間，但由于交通受限、周邊配套設(shè)施不健全及物業(yè)不達要求等因素，物美、樂天瑪特等商業(yè)企業(yè)都在“艱難”地選址建門店。
　　根據(jù)全球零售老大沃爾瑪一份公開的選址條件資料，沃爾瑪要求項目1.5公里范圍內(nèi)人口達到10萬以上，2公里范圍內(nèi)常住人口需達到12萬-15萬人，且商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)要以中青年為主，收入水平必須高于或達到當?shù)仄骄�水平；同時，沃爾瑪還會考察核心商圈內(nèi)有沒有經(jīng)營面積超過50000平方米的同類業(yè)態(tài)。相關(guān)資料顯示，沃爾瑪大賣場的項目都是臨近城市交通主干道。在物業(yè)方面，沃爾瑪要求縱深要在50米以上，臨街面不低于70米，層高不低于5米，對于期樓的層高要求不低于6米，凈高在4.5米以上。
　　“一個區(qū)域內(nèi)的商業(yè)想要發(fā)展，首先要有人。”北京商業(yè)投資專家委員會高級顧問吳煥賢表示。
　　從2004年以來，房地產(chǎn)交易的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，城南其實并不缺人。漢博顧問王永也給記者算了一筆賬：在西起右安門到菜戶營南路、京開高速，東到永外大街、南苑路；北起南二環(huán)，南至南四環(huán)的大約方圓3公里的區(qū)域內(nèi)，現(xiàn)有及在建住宅項目就達到122個，總住戶約11.5萬戶，按戶均人口2.7人計，該區(qū)域內(nèi)常住人口約31萬人。加上現(xiàn)區(qū)域內(nèi)已有及在建商務(wù)辦公項目25個，總建面積達到84萬平方米（含在建項目），按有效辦公面積10平方米/人計，該區(qū)域內(nèi)辦公人數(shù)就達到了8萬左右。扣減掉兩者重合的人群，核算下來，方圓3公里范圍內(nèi)的消費人數(shù)約為35萬人。
　　既然不缺人，那么城南的商業(yè)究竟缺的是什么？
　　兩大“瓶頸”制約城南消費釋放
　　“交通的相對不便阻礙了該地區(qū)商業(yè)的發(fā)展。”在戴德梁行華北區(qū)董事張家鵬看來，目前制約城南商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的因素中，首當其沖便是基礎(chǔ)設(shè)施。“雖然地鐵5號線、4號線相繼開通，但與城北、城東軌道交通星羅棋布相比，城南大部分地區(qū)的快速公共交通尚處于起步階段，道路交通還不夠通暢�！彼�表示。
　　不但是交通設(shè)施相對不便，目前城南大型、優(yōu)質(zhì)的公共服務(wù)設(shè)施更是相對缺乏。在市政協(xié)此前關(guān)于亦莊教育的調(diào)研中顯示，亦莊經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)核心區(qū)內(nèi)的居住區(qū)共有20個，不含農(nóng)民新村和亦莊鎮(zhèn)開發(fā)的房地產(chǎn)項目。按照開發(fā)區(qū)規(guī)劃指標，約有2萬戶、5萬余人口。按人口比例計算，小學和初中段適齡兒童約為2700人，高中學生約900名。此數(shù)尚不包括外來流動人口和區(qū)內(nèi)企業(yè)員工子女。但該區(qū)域內(nèi)卻未建設(shè)公立義務(wù)教育學校，嚴重影響了投資環(huán)境。
　　來自北京市人大的調(diào)研也表明，目前城南的醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu)數(shù)量不到城市北部地區(qū)的1/3，其中50家三級甲等醫(yī)院中，城南僅有11家；公共圖書館藏書僅為城市北部地區(qū)的1/14；全市50家大型博物館分布在城市南部地區(qū)的只有6家。
　　基礎(chǔ)設(shè)施的不完善也制約了城南房地產(chǎn)市場的發(fā)展，大多數(shù)購房者在“價格比對”后所做出的選擇，也讓城南置業(yè)者們的平均消費能力打了折扣，并且使得該區(qū)域的常住人群存在不穩(wěn)定性。
　　“我記得2004年買房子的時候，這兒1平方米才4800元，當時北三環(huán)同類型的商品房每平方米要高出2000多元，就是因為這兒便宜才買的�！奔易⌒呛映堑鸟R先生表示。
　　無獨有偶，在萬年花城針對業(yè)主的調(diào)研中顯示，最早購買一期住宅的業(yè)主首次置業(yè)占到了絕大部分。記者在走訪中了解到，在2004年至2007年間，城南的商品房供應迎來了前所未有的高潮，然而與北京東部、北部及西部相比，這里的房價卻始終在低位徘徊，商品房供應也多以低價位的房屋為主，初次置業(yè)、過渡型置業(yè)成為了絕大多數(shù)，一旦經(jīng)過幾年的發(fā)展后，出于對基礎(chǔ)設(shè)施、周邊配套的不滿，產(chǎn)生二次積累，便會出現(xiàn)搬離此處的想法。
　　以馬先生為例，在年初有了兒子后，聽朋友說北京部分重點小學的入學政策是要戶口在學區(qū)內(nèi)滿五年，而他所居住的星河城周邊恰好沒有一所重點小學，“到城北買一套學區(qū)房”成為他近期考慮最多的事情。
　　改善居民結(jié)構(gòu)方能促成消費均衡
　　新加入的居民“忠誠度”低，再加上區(qū)域內(nèi)舊有中低收入居民，對城南的總體消費水平形成了相對限制，這種影響一直持續(xù)到現(xiàn)在。
　　在今年北京市人大的一份關(guān)于城南的集體調(diào)研中顯示，就經(jīng)濟總量的比較來說，去年北京城南五區(qū)GDP總量為城北五區(qū)的1/5；人均GDP、全社會固定資產(chǎn)投資額、社會消費品零售額相當于城市北部五區(qū)的1/3；財政收入僅相當于城市北部五區(qū)的1/4，但享受低保的人口比重卻比城北高2.5個百分點，而在常住人口中，城南每萬人本科學歷以上人數(shù)僅相當于城北的46%。
　　此外，城南的商務(wù)氛圍也略顯不足，高端商務(wù)訪客較少。全市高端產(chǎn)業(yè)功能區(qū)主要分布在城市北部地區(qū)，城市南部地區(qū)相對較少。城南地區(qū)的企業(yè)總部少，國務(wù)院國資委直接監(jiān)管的大型央企、在京投資的近200家世界500強企業(yè)近九成分布在城市北部地區(qū)。 城南現(xiàn)有人群更多是以居住人口為主，同時居住的人口又大多不在此區(qū)域工作，對商業(yè)難以形成全天候的消費支持。
　　在吳煥賢看來，“南低北高”的消費局面與地理環(huán)境、歷史文化等傳統(tǒng)因素和目前的城市規(guī)劃建設(shè)都有關(guān)系。首先，城北地勢高、城南多低洼地帶，所以在古代就形成了達官貴人住城北、普通百姓住城南的局面。近幾十年，火車站、長途汽車站多建在城南，手機、服裝、水產(chǎn)等批發(fā)市場借此便利也聚在了城南，而這些批發(fā)市場又匯聚了不少外地來京務(wù)工者，消費能力都不高。此外，在城市拆遷和規(guī)劃建設(shè)過程中，城北居民大多北遷、城南居民大多南遷，從而延續(xù)了城南城北的居民結(jié)構(gòu)；而城南高檔住宅少、房價低的現(xiàn)狀又進一步促成了低收入者到城南買房、租房。長此反復，城南的消費水平就與城北拉開了差距。
　　吳煥賢說，一個城市的消費最終應達到均衡化，因此城南的價值亟待喚醒。一方面可以在現(xiàn)有建筑的基礎(chǔ)上，增加教育、醫(yī)療、文化、社區(qū)商業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施，并做得有特色有品位，以提升城南的居住環(huán)境。另一方面，在南苑機場、大興等待發(fā)展的地區(qū)做一些高檔樓盤，吸引高收入者入住城南。只有城市規(guī)劃均衡了，才能促成居民結(jié)構(gòu)的均衡，并最終促成消費的均衡。
　　改變
　　城南地產(chǎn)重新估值
　　知名企業(yè)加速入駐
　　今年以來，房地產(chǎn)市場似乎已提前發(fā)現(xiàn)了城南的價值。隨著金地、保利相繼高價拿下北京大興區(qū)部分地塊，讓市場開始重新審視北京城南房地產(chǎn)的價值，也讓城南的人氣得到再次提升。
　　“我們在2007年拿下潤楓·錦尚項目用地時，門前就是一條馬車道，但現(xiàn)在不一樣了，從蒲黃榆橋一直往南的京源快速公路年底將會從項目門前經(jīng)過，我們就是看準了城南開發(fā)帶來的土地升值�！睗欂S地產(chǎn)總經(jīng)理王宇向記者表示。
　　由于服務(wù)于南部地區(qū)的8條軌道交通線路在今年全部有了時間表，其中建成里程達19.6公里，在建里程達103.1公里，城市快速路和聯(lián)絡(luò)線重點推進，崇文、宣武、豐臺等一批城區(qū)路網(wǎng)建成通車，房山、大興新城路網(wǎng)和外部交通體系加快實施，使得區(qū)域內(nèi)的樓市看到了前所未有的發(fā)展良機，也讓許多高端消費者有了前來定居的意愿。
　　根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心上半年的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，豐臺區(qū)、大興區(qū)成為今年上半年北京樓市漲幅最為明顯的區(qū)域之一，其中豐臺區(qū)共14個項目漲價，平均漲幅達到2500元/平方米；遠郊區(qū)縣中大興區(qū)共有8個項目漲價，平均漲幅達到939元/平方米。亦莊也不例外。目前亦莊板塊內(nèi)共有11個項目在售，其中6個項目位于馬駒橋，目前的存量可售商品住宅僅為2927套、31.4萬平方米。2009年以來， 亦莊區(qū)域總供應套數(shù)1445套，供應面積14萬平方米，實現(xiàn)了三年來亦莊板塊同期供應的最高水平，卻仍然難以滿足區(qū)域購買力的增長速度。
　　今年城南的二手房成交量、成交均價也是一路上漲。交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，在9月份城南成交甚至達到了6734套，環(huán)比8月同期上漲了20%，在10月全市成交出現(xiàn)明顯下滑的情況下依然達到了5072套。均價更是從年初的7750元上漲到目前的11260元，均價上漲幅度達到了45.3%。比全市平均漲幅39%高6個百分點。從各區(qū)縣來看，豐臺在5個區(qū)縣中占據(jù)成交量第一的位置，其次為大興。屬于內(nèi)城的崇文、宣武則成交量排在最后，這也使得城南的均價要比全市平均低很多。
　　知名企業(yè)加速入駐
　　城南房地產(chǎn)業(yè)在基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善后的“雄起”，讓外資也看到了希望，拋開前門-大柵欄、崇文門、宣武門等內(nèi)外資商家扎堆的城市中心區(qū)，經(jīng)歷過北部和東部市場接近飽和后，面對城南地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的增值空間、人口結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的消費潛力，商家已把城南當成新的掘金地。
　　就在今年7月23日，英特宜家購物中心集團投資有限公司以底價獲得北京市大興區(qū)西紅門商業(yè)綜合區(qū)二期地塊，總價7.9億元，成為北京市第一家通過招拍掛獲得商業(yè)地塊的外資公司。根據(jù)北京市土地整理儲備中心公布的信息顯示，該地塊位于地鐵4號線大興區(qū)延長線，規(guī)劃建筑面積高達30萬平方米，是目前宜家家居四元橋店面積（4.3萬平方米）的7倍。據(jù)了解，西紅門地塊只有宜家置業(yè)一家報價，最終以底價成交。
　　“拿地的考察工作在一年前就開始了。”宜家中國區(qū)公關(guān)經(jīng)理許麗德表示，將來該地塊建成的物業(yè)，除宜家家居外，還會引入其他的商戶。他同時表示，之所以選擇在大興購地開店，是因為宜家對城南的發(fā)展有信心，同時“這也是少數(shù)我們能夠拿到的土地，你可以看看城北的地價”。曾幾何時無人開發(fā)的城南地塊，如今成為了城南后期崛起的砝碼。
　　“這塊地在今年6月份完成土地一級開發(fā)后，宜家就在同大興區(qū)政府接觸了。”北京市大興區(qū)發(fā)改委吳浩表示，“宜家基本上將北京全區(qū)走了一遍，綜合考慮了人流、物流、消費能力，甚至是否有充足的停車場，最終選擇了大興。”吳浩表示，目前城南的商業(yè)氛圍不濃，還有廣闊的發(fā)展空間，北京市委市政府也在鼓勵發(fā)展城南經(jīng)濟。
　　“對于宜家，沒有什么特別的優(yōu)惠政策，政策對所有的企業(yè)都是一樣的�！眳呛茝娬{(diào)，但他同時透露，在宜家拿地后，他們在后續(xù)手續(xù)上給予了很多便利，有些原本需要20個工作日的手續(xù)，可能5個或10個工作日就完成了。
  　不但是宜家，在南三環(huán)馬家堡附近，還有首地·大峽谷和城南大道兩個在建的大型購物休閑中心，記者了解到，家樂福、保利影院、絲芙蘭等已簽約前者，華聯(lián)商廈和樂天瑪特超市等將入駐后者。
　　傳統(tǒng)觀念上的“南貧”已發(fā)生改變。根據(jù)北京市統(tǒng)計局的統(tǒng)計顯示，今年上半年宣武區(qū)居民人均可支配收入為13805.9元，多年來首次超過北京市全市城鎮(zhèn)可支配收入水平。再以城南的豐臺區(qū)為例，隨著總部基地先后落戶豐臺地區(qū)，十余萬管理、科技人才聚集在此。隨著這些人員在城南安家落戶，城南的整體人口構(gòu)成逐漸高學歷化和年輕化，消費層次和需求在不斷提升。一項數(shù)據(jù)顯示，豐臺去年的居民消費能力位列城八區(qū)的第三位。
　　如何將過渡型置業(yè)、初次置業(yè)的住戶吸引到城南，并且在城南實現(xiàn)消費是當?shù)卣�府和開發(fā)商開始考慮的問題。豐臺、大興等當?shù)卣�府通過項目招商等形式，在稅收、生活配套設(shè)施建設(shè)等方面給予支持。TESCO樂購相關(guān)負責人在談到選址大興和豐臺時表示，當?shù)卣�府的支持、周圍居民的消費能力等是落戶城南的主要因素。
　　一直以海淀區(qū)為根據(jù)地的社區(qū)型超市企業(yè)——超市發(fā)，今年6月開始南下，在豐臺大成路開出了近萬平方米的旗艦店。內(nèi)資零售巨頭華潤萬家明年在京將調(diào)整發(fā)展戰(zhàn)略，從重點發(fā)展高端精品超市Ole調(diào)整為發(fā)展社區(qū)超市和便利店業(yè)務(wù)。華潤萬家北方區(qū)相關(guān)負責人介紹，華潤萬家在京門店目前主要分布在朝陽和海淀地區(qū)，明年將會在全市普遍發(fā)展，并重點考慮在城南布點。
　　期待
　　依托現(xiàn)有格局升級
　　商業(yè)發(fā)展與其他產(chǎn)業(yè)有關(guān)聯(lián)作用，從被動角度講，商業(yè)發(fā)展須有其他產(chǎn)業(yè)做依托。其他產(chǎn)業(yè)高端就業(yè)低，高層次消費比例就低，具有一定規(guī)模的商業(yè)服務(wù)業(yè)就很難發(fā)展。從主動角度說，商業(yè)投入可以構(gòu)建好的工作和生活平臺，對其他產(chǎn)業(yè)入駐有吸引力。
　　對于城南以專業(yè)市場、產(chǎn)業(yè)科技園為主的現(xiàn)實結(jié)構(gòu)，北京商業(yè)經(jīng)濟學會秘書長賴陽指出，城南商業(yè)可升級的余地比較強。舉例來講，永外到木樨園地區(qū)是以服裝、小商品批零為主，如果能把簡單的集聚區(qū)、批發(fā)企業(yè)變成生產(chǎn)企業(yè)時尚設(shè)計、研發(fā)以及展示的營銷區(qū)，那么廣告、融資機構(gòu)等也會入駐。南方企業(yè)也可以把總部的營銷部門轉(zhuǎn)移到城南，木樨園商圈會變成生產(chǎn)企業(yè)的時尚傳播基地，而不再是簡單的服裝批發(fā)市場區(qū)域。
　　此外，亦莊科技園內(nèi)的企業(yè)不斷增多，絕大部分員工白天在這里工作，但晚上坐班車回市區(qū)居住。隨著生產(chǎn)企業(yè)密集化發(fā)展，一些商務(wù)活動會在當?shù)剡M行，商業(yè)需求也會有所提升。
　　“城南商業(yè)可發(fā)展的潛力巨大，在政府大力支持下，相關(guān)區(qū)縣應有全盤考慮，形成有特色的產(chǎn)業(yè)集群�！辟囮柾瑫r強調(diào)，城南商業(yè)應與城市中心區(qū)進行無差異建設(shè)。高品質(zhì)、高水平開發(fā)可帶動當?shù)厣虡I(yè)整體發(fā)展和升級，因此當?shù)卣�府應對各類產(chǎn)業(yè)發(fā)展有較好規(guī)劃，在招商上進行嚴格篩選和引導。
　　打破區(qū)域界限建城南經(jīng)濟特區(qū)
　　正在崇文區(qū)考察的北京工商大學經(jīng)濟學院教授洪濤向記者表示，在政府政策導向性發(fā)展城南區(qū)縣基礎(chǔ)上，各區(qū)縣應該打破現(xiàn)有的行政區(qū)縣劃分，協(xié)同規(guī)劃商業(yè)布局。
　　洪濤指出，商圈的發(fā)展成熟并不受行政區(qū)縣的劃分，而且可以跨區(qū)發(fā)展。比如城南的宣武和崇文兩個區(qū)在地緣上毗鄰，這兩個區(qū)的商業(yè)有很大的相似性，除了前門-大柵欄老字號聚集區(qū)外，特色商業(yè)街也是崇文、宣武以及豐臺商業(yè)的特點，比如宣武區(qū)的馬連道特色商業(yè)街、琉璃廠特色商業(yè)街，崇文區(qū)的紅橋市場、永外文化用品市場，豐臺區(qū)的木樨園一帶的服裝批發(fā)市場、家居建材市場、花卉市場等。
　　“在全市統(tǒng)一規(guī)劃下，如果能夠打破現(xiàn)有行政劃分，嘗試建立城南經(jīng)濟特區(qū)，城南商業(yè)會避免重復性，加速整體發(fā)展�！焙闈�建議。
　　服務(wù)性商業(yè)綜合體可成突破口
　　戴德梁行華北區(qū)董事張家鵬認為，就商業(yè)形態(tài)而言，城南目前相對缺乏的是針對區(qū)域人口提供服務(wù)的綜合性購物中心，其中不僅應有服裝，還應更多考慮餐飲、休閑及娛樂業(yè)態(tài)。另外，針對城南年輕化家庭人口居多的特征，也應考慮到兒童消費市場的機會。短期內(nèi)，相對強調(diào)購物功能的大型百貨在此區(qū)域可能會面臨較大壓力。而對于面積不大、近距離有較多人口的底商類物業(yè)，如進行餐飲、服務(wù)等行業(yè)經(jīng)營，將會有較大的成功機會。
　　城南計劃
　　“一軸一帶多園區(qū)”格局
　　“一軸”為南中軸。布局上依托自北向南的前門-天橋歷史文化風貌集聚區(qū)、永外-大紅門服裝文化商務(wù)區(qū)、大興新媒體基地組成的南北向軸。
　　“一帶”為永定河水岸經(jīng)濟帶。下一步，首先治理河道污染，讓永定河局部有水，在此基礎(chǔ)上，讓河道兩邊有綠，加大河道周邊園林綠化建設(shè)。在良好生態(tài)環(huán)境的基礎(chǔ)上，沿河一些區(qū)域?qū)⒁龑Р季忠恍└叨水a(chǎn)業(yè)，促進沿河五區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展。
　　“多園區(qū)”是指圍繞產(chǎn)業(yè)發(fā)展這個核心，規(guī)劃了麗澤金融商務(wù)區(qū)、中關(guān)村豐臺科技園的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)、大興生物醫(yī)藥園、龍?zhí)逗�體育產(chǎn)業(yè)園、廣安產(chǎn)業(yè)園區(qū)等多個園區(qū)，并為之提供輿論支撐、基礎(chǔ)設(shè)施支撐、項目支撐以及政策支撐。
　　五年內(nèi)建成7條軌道線

　　到2010年底，城南地區(qū)將力爭開通亦莊線、大興線和房山線三條線路，2012年底，力爭建成地鐵10號線二期及地鐵9號線兩條線路，地鐵7號線和14號線力爭2013年、2014年建成通車，以保證城南五年內(nèi)建成通車7條軌道交通線。
　　將建南中軸森林公園
　　與北部奧林匹克公園相對應，城南也將建設(shè)南中軸森林公園。計劃在南部中軸線上，在大興區(qū)與豐臺區(qū)的交界處，南五環(huán)團河橋以南，依托團河行宮遺址，打造總面積約1萬畝、與北中軸的奧林匹克森林公園面積相當?shù)哪现休S森林公園。公園與中軸路沿線永定門廣場、天壇、前門大街、故宮、景山公園、后海、奧體中心以及奧林匹克森林公園相呼應。