廣州商業(yè)地產(chǎn)狼來了 萬達(dá)進(jìn)穗是圈錢還是造城？

　　近日萬達(dá)一舉拿下白云新城四地塊，業(yè)界驚呼，廣州商業(yè)地產(chǎn)狼來了
　　近日，大連萬達(dá)集團(tuán)以11.22億元一舉拿下白云新城四幅地塊，并計劃投入50億元將之開發(fā)成為一個集商業(yè)、酒店、寫字樓、公寓于一體的城市綜合體項(xiàng)目。此舉，震驚廣州業(yè)界。有人質(zhì)疑，廣州商業(yè)地產(chǎn)狼來了�。�
　　作為國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域最著名的開發(fā)商，大連萬達(dá)目前已進(jìn)駐了包括北京、上海、大連、成都、武漢等多個主要城市。但在華南地區(qū)，卻一直缺少萬達(dá)的聲音！在拿下白云新城四幅商業(yè)地塊后，萬達(dá)這匹來自北方的商業(yè)之狼，正式宣告進(jìn)軍廣州市場。但對于萬達(dá)的開發(fā)模式，市場對其的評價是毀譽(yù)參半：所開發(fā)的項(xiàng)目或已成為當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)地標(biāo)，或被看成了是上市圈錢的棋子。本次進(jìn)入廣州，萬達(dá)的目的何在？未來又能折騰成什么樣子？廣州業(yè)界又如何看待這匹北方的商業(yè)之狼？
　　萬達(dá)廣州拿地
　　是圈錢還是造城？
　　自2002年進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域以來，大連萬達(dá)集團(tuán)在近幾年的發(fā)展是成功的，不僅奠定了其在中國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的霸主地位，同時更建立起一個商業(yè)王國。據(jù)了解，2002年是萬達(dá)的一個歷史性轉(zhuǎn)折點(diǎn)，近40個商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目萬達(dá)廣場開始陸續(xù)出現(xiàn)在全國各大中城市，一時間創(chuàng)下了“每一個萬達(dá)廣場、每一座城市中心”的商業(yè)奇跡。
　　但自去年年底開始的全國擴(kuò)張戰(zhàn)略，以及即將于A股上市的傳聞，讓地產(chǎn)人士對其未來的發(fā)展產(chǎn)生了疑慮，也對其進(jìn)軍廣州的前景表示出擔(dān)憂。據(jù)了解，2008年~2009年度，是萬達(dá)擴(kuò)張最快的一年。自2008年年底起，萬達(dá)開始頻頻抄底土地市場，僅當(dāng)年的第四季度就投入了50多億元用于增加項(xiàng)目土地儲備。該集團(tuán)董事長王健林也曾公開表示，2009年萬達(dá)計劃投資200億元，在國內(nèi)買12到15塊地皮，2009年下半年至明年新開24個萬達(dá)廣場。
　　快速擴(kuò)張只為上市？
　　有業(yè)內(nèi)人士為其算了一筆賬，按照如此大規(guī)模的拿地開發(fā)，萬達(dá)在最近兩年需要付出上千億的資金。而目前，萬達(dá)的現(xiàn)金流主要來自銷售回款，持有物業(yè)的租金收入。但據(jù)了解，萬達(dá)在今年的銷售額約為250億元，即使加上持有物業(yè)的租金收益，也僅有280億元左右，這是否可以支撐龐大的項(xiàng)目開發(fā)對資金的需求？因此，廣州不少業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，這是否與計劃近期在A股上市的傳言有關(guān)，萬達(dá)的快速擴(kuò)張意在金融市場？
　　對此，廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文表示，即便是與上市有關(guān)，也不能否認(rèn)萬達(dá)�！懊總�公司都有其發(fā)展的戰(zhàn)略，只要項(xiàng)目最終能夠正常運(yùn)營，就是成功的。”中國著名房地產(chǎn)品牌營銷專家陳真誠認(rèn)為，雖然大連萬達(dá)在全國大舉擴(kuò)張，表面上看確實(shí)存在不少風(fēng)險，但這對萬達(dá)的將來也許是有極利的。他表示，隨著土地的價格上漲或是有些城市重要地塊的日漸稀缺，未來萬達(dá)未必會拿到適合商業(yè)發(fā)展的地塊。
　　業(yè)界提醒小心萬達(dá)
　　據(jù)一不愿透露姓名的資深商業(yè)地產(chǎn)人士透露，大連萬達(dá)在2003年~2004年間的發(fā)展是不成功的，所開發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目僅有30％左右能夠正常運(yùn)營下去。據(jù)《遼沈晚報》、《經(jīng)濟(jì)觀察報》等媒體報道，在2003年，沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場開業(yè)后，由于客流量稀少，僅在13天時間，精品街的大部分商鋪就已停業(yè)。2004年2月1日，業(yè)主經(jīng)過與開發(fā)商斡旋，在萬達(dá)同意出資提供3個月租金的情況下，116家精品店又重新開業(yè)了。但是半個月后，這些商鋪不得不重新關(guān)門，而后釀成了第一次停業(yè)退鋪風(fēng)波。2006年9月25日，沈陽市房管局下達(dá)拆遷公告，一座使用壽命不到3年的沈陽萬達(dá)商業(yè)廣場就被拆除重建。“雖然在2007年以后，萬達(dá)的商業(yè)項(xiàng)目成功比較多，但這其中萬達(dá)沒少交‘學(xué)費(fèi)’�！痹撊耸窟�表示，萬達(dá)一些項(xiàng)目通過商鋪的銷售來回籠資金這種方式，無疑是將最大風(fēng)險完全的轉(zhuǎn)嫁給小業(yè)主和投資者�！澳菚r的萬達(dá)也已賺取了這些業(yè)主和投資者大量的資金，而抽身其外�！�
　　著名房地產(chǎn)專家韓世同同樣表示，大連萬達(dá)如此瘋狂的全國擴(kuò)張，是具有極大的風(fēng)險。他對于大連萬達(dá)進(jìn)入廣州顯得比較擔(dān)心。韓世同表示，據(jù)他了解，萬達(dá)在其他城市的很多項(xiàng)目都做得非常失敗，甚至萬達(dá)有些項(xiàng)目根本就沒有辦法盤活，給業(yè)主或投資者帶來了極大的危險和損失。另外，萬達(dá)目前如此瘋狂的擴(kuò)張，一旦萬達(dá)在白云新城的資金鏈斷了，那么其在白云新城的商業(yè)發(fā)展或只是紙上談兵，所以廣州需要警惕�！叭绻�萬達(dá)進(jìn)入廣州市場，仍采用銷售商鋪的經(jīng)營模式，那么存活率是有極小的。”
　　業(yè)界看萬達(dá)
　　萬達(dá)廣州發(fā)展路在何方？
　　中國商業(yè)地產(chǎn)研究院院長楊奕勇：
　　萬達(dá)走大眾路線更符合區(qū)域需求
　　目前廣州舊機(jī)場周邊并沒有什么高端的住宅，整個區(qū)域的消費(fèi)檔次是比較有限的，反倒是白云區(qū)周邊的人流比較多，而萬達(dá)若走大眾消費(fèi)的路線，或者更適合這些消費(fèi)者。如果萬達(dá)能做旺的話，那么，將會帶動整個區(qū)域的發(fā)展，可能就形成了廣州另一個購物天堂。
　　宏展投資顧問有限公司董事副總經(jīng)理程立志：
　　不可簡單復(fù)制過去模式
　　萬達(dá)是一個專注于商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商，有其清晰的發(fā)展定位。雖然明年萬達(dá)有10多個在建項(xiàng)目要推出市場，看上去似乎承受著巨大的資金壓力，但一個企業(yè)既然能夠如此操作，必然有其深層次的原因，以及獨(dú)特的融資渠道作為支撐，對此，作為一個局外人不好去做評價。
　　但是，在白云新城這一非主流零售商圈，如果簡單復(fù)制天河城、正佳廣場這類商業(yè)綜合體的發(fā)展模式，相信很難獲得成功，因?yàn)�，周邊的消費(fèi)能力在短時間里難以支撐如此龐大的購物中心的發(fā)展。萬達(dá)未來具體怎么做？我們還需拭目以待。
　　廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文：
　　引入萬達(dá)是戰(zhàn)略需要
　　廣州傳統(tǒng)的商業(yè)業(yè)態(tài)，除了目前零售較為集中的天河城、正佳廣場等大型購物中心為主的天河商圈以外，其實(shí)更典型的是林立的專業(yè)市場和臨街商鋪，引入萬達(dá)這類與本土經(jīng)營模式有所區(qū)別的開發(fā)商，以開放式的心態(tài)去推動廣州商業(yè)的發(fā)展，賦予其更多的活力，未嘗不是一件好事。
　　中國著名房地產(chǎn)品牌營銷專家陳真誠：
　　萬達(dá)模式在穗有待檢驗(yàn)
　　如果萬達(dá)能夠做得好，那么就可以帶動區(qū)域的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。普通住宅只要將貨量銷售完畢就可以，但萬達(dá)這樣的商業(yè)模式就不一樣，從拿地，到開發(fā)、銷售、招商、經(jīng)營，萬達(dá)的城市綜合體模式可以為區(qū)域帶來大規(guī)模的經(jīng)濟(jì)推動力。當(dāng)然，前提是項(xiàng)目能成功開發(fā)及經(jīng)營。
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  　白云新城將迎來城市綜合體
　　根據(jù)前不久萬達(dá)在廣州媒體投放的招聘廣告顯示：“廣州萬達(dá)廣場投資有限公司為萬達(dá)集團(tuán)子公司，現(xiàn)擬斥資50億元在廣州市投資建設(shè)以大型購物中心、國際連鎖超市、五星級酒店、酒店公寓、五星級影城及高檔住宅為一體的超大型城市綜合體項(xiàng)目，總建設(shè)規(guī)模約為50萬平方米�！背醪矫枥L了其在白云新城四地塊的發(fā)展規(guī)劃。
　　據(jù)了解，廣州萬達(dá)廣場建成后將引入20多家國際一線品牌，營造一條長約480米的天幕步行街，力爭將萬達(dá)廣場打造成廣州高端商業(yè)中心。對于萬達(dá)廣州白云新城項(xiàng)目的具體發(fā)展規(guī)劃，以及將來會采取怎樣的經(jīng)營模式，記者曾致電萬達(dá)集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人，該人士以在北京培訓(xùn)，暫不清楚項(xiàng)目的發(fā)展規(guī)劃為由拒絕接受采訪。隨后，記者又致電萬達(dá)廣州公司策劃經(jīng)理于先生咨詢相關(guān)問題，該負(fù)責(zé)人也稱自己對廣州項(xiàng)目并不了解，并一再強(qiáng)調(diào)萬達(dá)在白云新城商業(yè)廣場的奠基一事已經(jīng)延后，至于奠基的具體時間還不清楚。
　　對于萬達(dá)計劃將白云新城四地塊發(fā)展成為大型城市綜合體項(xiàng)目，宏展投資顧問有限公司董事副總經(jīng)理程立志表示，白云新城經(jīng)過多年的規(guī)劃，目前也到了該啟動的時候了。在商業(yè)方面，引入萬達(dá)這一全國頂級的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，對區(qū)域的發(fā)展來說是一件好事，有助于區(qū)域的順利開發(fā)。曾經(jīng)參與白云新城規(guī)劃研究的廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文同樣對記者表示，近期，隨著這一區(qū)域城市新中心定位發(fā)展戰(zhàn)略的進(jìn)一步明確，白云新城未來的發(fā)展將改變過去純住宅項(xiàng)目先行的做法，以商業(yè)，特別是廣州目前最為缺乏的城市綜合體項(xiàng)目發(fā)展為先的做法，將進(jìn)一步提升區(qū)域的競爭力。因此，白云新城引入萬達(dá)，是一種戰(zhàn)略上的需要，這也符合廣州中調(diào)戰(zhàn)略、白云新城建設(shè)城市副中心的需要相吻合。