地下商場成功經(jīng)營模式何在？

　　擁有多年開發(fā)經(jīng)營商業(yè)地產(chǎn)的時尚集團強勢進軍天河商圈地下商業(yè)廣場，能否改變穗地下商場經(jīng)營敗局引發(fā)關(guān)注
　　伴隨著天河體育中心改造工程如火如荼進行，位于體育東路、天河路、體育西路和天河體育中心南廣場地下占地達12萬平方米的時尚天河商業(yè)廣場同時在緊鑼密鼓的施工中。據(jù)了解，該項目是由有“地下商場王”之稱的時尚集團斥資20億元打造的大型地下商場，將集購物、休閑、飲食、觀光等于一體。而對于地下商場這類項目，不少業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，由于存在高成本、高風(fēng)險及本土的消費特點等多種原因，目前除了流行前線以外，廣州的地下大型商場經(jīng)營成功的案例并不多。從目前過于飽和的天河商圈來看，時尚天河商業(yè)廣場的進駐，將面臨更大考驗。
　　現(xiàn)狀
　　廣州地下商場成功居少
　　據(jù)了解，目前廣州地下商場經(jīng)營成功的案例并不多，僅流行前線能吸引龐大的人流以外，其他的地下項目不是以失敗告終，就是經(jīng)營不溫不火。
　　資深房產(chǎn)專家韓世同表示，流行前線成功是一種偶然，該項目的前身是由“人防工程”改造而來的，造價比較低，商鋪切割面積比較小，整體運營成本也相對較低，這些特殊要素成就了現(xiàn)在的流行前線。
　　而同樣處于人流量較大，具有地域優(yōu)勢的多個地下商業(yè)項目就沒那么幸運了。據(jù)了解，在東山口到省人大的3000平方米地下商場，最終以失敗告終；2000年開發(fā)并定位為世界各國風(fēng)情美食的康王商業(yè)城，開業(yè)后同樣以失敗告終。引人注目的還有位于廣州火車東站負(fù)層2年前開業(yè)的天匯城商場，由于各種原因，人流量遠遠不如想象的好，最終只能重新定位后再招商。
　　對此，韓世同一針見血地指出，沿海地帶根本就不適合建大型地下商場，尤其是比較潮濕的廣州。據(jù)我了解，連有購物天堂之稱的香港也沒有地下商場。祥能集團副總經(jīng)理姜大勇表示，地下商場建筑成本太高，風(fēng)險太大，代價更高，維護成本也相當(dāng)高。因此，時尚天河商業(yè)廣場在經(jīng)營細節(jié)方面將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，如果以再建一個類似宏城廣場定位的商業(yè)廣場，在未來的經(jīng)營上將有巨大的壓力。韓世同認(rèn)為，時尚天河商業(yè)廣場項目不僅拉低了整個天河商圈的消費檔次，同時，可能會成為天河商圈的一個敗筆。
　　硬傷
　　安全問題將成心腹之患
　　記者在采訪過程中，不少消費者表示，對地下消費有種恐懼心理，總認(rèn)為地下缺少消防出口，特別是有些地下商場設(shè)施不全，總會有一種壓迫感。而且，地下商場由于通道少且窄，周圍密封，空氣對流差，濃煙和高溫不易散失，一旦發(fā)生火災(zāi)等突發(fā)事件，將會造成非常嚴(yán)重的后果。不少業(yè)內(nèi)專家指出，地下商場的安全問題是心腹之患，也是目前地下商場經(jīng)營面臨的主要問題。
　　據(jù)了解，2007年上海人民廣場地下商場發(fā)生火災(zāi)，由于搶救及時，火災(zāi)沒有造成人員傷亡，但給消費者帶來的心里恐慌將是不可抹滅的。據(jù)了解，事發(fā)后，一個經(jīng)營領(lǐng)帶等服飾的攤位兩次重新打開柜臺招攬生意，但人流量遠不如從前，對經(jīng)營商家來說，是一筆不小的損失。
　　上周末，記者以經(jīng)營者的身份致電時尚天河地下商業(yè)廣場相關(guān)銷售人員，該銷售人員除了介紹項目定位及其他優(yōu)勢以外，卻絲毫沒有提到消防問題。
　　軟傷
　　定位欠精確太過于寬泛
　　據(jù)了解，時尚天河商業(yè)廣場目標(biāo)客戶群體以15～35歲的年輕人為主。有業(yè)內(nèi)人士指出，該項目的目標(biāo)客戶群體不夠精確，太過于寬泛，定位也與傳統(tǒng)的大型地上商場大同小異。
　　該項目策劃經(jīng)理王丹介紹說，時尚天河商業(yè)廣場的定位將不同于天河城、廣百百貨、太古匯、正佳廣場、萬菱匯等相對高端的大型商場，將走年輕化路線，重點突出15～35歲年輕消費群體，突出個性化、潮流化、前沿化、新奇化的時尚，與傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)形成差異化經(jīng)營。
　　在經(jīng)營品牌方面，王丹又同時表示，時尚天河商業(yè)廣場將走中高端路線，以年輕人喜愛的國內(nèi)外品牌店為主。有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑，既然不走天河城、廣百百貨等高端路線，為什么經(jīng)營品牌又走中高端路線，是項目定位最終沒有確定下來還是走“四不像”路線？韓世同表示，從該項目對外宣稱的下個月正式對外招商情況來看，定位應(yīng)該早已確定，之所以前后不對稱，或是開發(fā)商在內(nèi)部招商的過程當(dāng)中，效果不太盡如人意，仍處在左右徘徊階段。
　　觀點PK
　　是彌補天河商圈不足
　　還是拉低商圈檔次？
　　力撐派
　　旺地發(fā)展顧問董事長周穎舟：
　　有效彌補天河商圈不足
　　在宏城廣場沒有拆除之前，天河商圈有三個組合：相對中高端的天河城、正佳廣場、相對低端的宏城廣場。每個商圈都需要有高、中、低三個組合。隨著宏城廣場的拆除，天河商圈就少了一個組合，而定位相對低端的時尚天河商業(yè)廣場，將填補了這個“空缺”，有效彌補了天河商圈的“空白點”。
　　中立派
　　立都商業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳瑞標(biāo)：
　　不存在拉低或彌補之說
　　就目前的天河商圈整體檔次來說，我個人認(rèn)為，正逐漸走“下坡”路線。就天河商圈多個商場來說，與前幾年相比，整體經(jīng)營品牌逐漸向普通消費者靠攏，即趨向于大眾化。因此，時尚天河商業(yè)廣場的定位，在天河商圈有一定的發(fā)展?jié)摿�，但不存在拉低和彌補之說。目前，天河商圈需要的是一個大型的、高端的商場。太古匯的進駐，或?qū)⒛軒�動天河商圈的消費檔次。
　　反對派
　　知名資深房產(chǎn)專家韓世同：
　　地下商場失敗是必然
　　廣州目前地下商場成功的案例并不多，比較成功的也僅有流線前線，但流行前線成功是一種偶然。該項目造價較低，商鋪切割面積較小，整體運營成本相對低。而時尚天河商業(yè)廣場，風(fēng)險太大，代價也相當(dāng)高，維護成本更高，租金每平方米1000元看似不高，但在無法吸引人流的情況下，每平方米租金100元恐怕都很難有商家進駐。作為外來企業(yè)時尚集團太盲目看好廣州的地下商場，想模仿流行前線與中華廣場接通成功的案例，很難，畢竟每個商圈不同。
　　我個人認(rèn)為，地下商場成功是一種偶然，失敗乃是一種必然。
　　消費者說法
　　寧走地上一百步
　　不走地下一小步
　　據(jù)《信息時報》抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，生活在廣州25～35歲的人，近九成人表示，對地下大型商場購物不感興趣，不僅因為地下商場過于潮濕、空氣不流通，更重要的是，因為感覺購物環(huán)境、經(jīng)營品牌等整體檔次不高，很難在購物的同時產(chǎn)生愉悅感。
　　今年30歲從事房地產(chǎn)業(yè)工作的李某告訴記者，平時基本沒有去流行前線等地下商場購物的習(xí)慣，最常去的就是天河城、正佳廣場、廣百百貨等大型地上廣場，在這些地方購物，不僅能滿足物質(zhì)需求，同時由于其空氣流通、采光效果、購物環(huán)境等較佳，即使購物后也愿意多停留一會，在精神上得到更大的滿足�！暗�在地下商場就無法達到這種效果，既沉悶又壓抑，即便迫不得已去一次，購?fù)晡镆彩谴掖颐Ｃｋx開，不愿多停留一秒。因此，對于購物或逛商場，我寧愿走地上一百步也不走地下一步�！�
　　發(fā)展前景
　　天河地下商業(yè)
　　經(jīng)營模式
　　路在何方？
　　祥能集團副總經(jīng)理姜大勇：時尚天河商業(yè)廣場在經(jīng)營細節(jié)方面將面臨嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)，如果以再建一個類似“宏城”的商業(yè)廣場為目標(biāo)，能否成功值得關(guān)注。因為，地下商場建筑成本太高，想達到當(dāng)年的宏城就要有幾倍的投入。
　　由于區(qū)域商圈的趨同性，即使目前時尚天河商業(yè)廣場的租金每平方米僅1000元，但處于相對高端的天河商圈里，以后的租金必然會水漲船高，對經(jīng)營者來說，如果人流量不足以支撐經(jīng)營，未來怎么辦？經(jīng)營如何支撐？這些都是時尚集團將要面臨及考慮的問題。
　　立都商業(yè)地產(chǎn)副總經(jīng)理陳瑞標(biāo)：從經(jīng)營的層面來看，時尚天河商業(yè)廣場任重道遠。如果整個商場沒有任何特色及新意，最后也難免失敗。我個人認(rèn)為，如果時尚天河商業(yè)廣場能夠借助體育中心，像“迪卡隆”一樣，經(jīng)營專業(yè)性的體育用品，走高端路線，有可能會填補天河商圈目前的“空白”，吸引龐大的人流。
　　旺地發(fā)展顧問董事長周穎舟：任何一個商場想要做旺都有一個過程，更需要很長的一個培育期。對時尚天河商業(yè)廣場來說，目前如何把有特色的龍頭商家引進來，并做出自己的特色，才是至關(guān)重要的。就我個人判斷，該地下商城培育期至少要3年。