規(guī)模效應(yīng) 厚積薄發(fā)——京滬齊發(fā)力城市綜合體

    2009年，城市綜合體這個詞語不斷曝光在各種媒體，人們關(guān)注度越來越高，關(guān)于綜合體的評述、獎項也不斷涌現(xiàn)，一時之間似已蓋過了其它所有地產(chǎn)開發(fā)形態(tài)，實際上在此前城市綜合體早已有，也早已開始運作，只是沒有大規(guī)模出現(xiàn)，沒有清晰定義。積累多年之后，在今年這樣一種產(chǎn)品形態(tài)涌現(xiàn)出來。
　　本刊此前已經(jīng)多次分析過這一產(chǎn)品形態(tài)，這個名字聽起來就知道它至少要具備三個因素：第一，與城市息息相關(guān)，城市中心、副中心的條件必須具備。第二，所謂的綜合，就是要符合都市人群的多種生活需求。第三，由前兩點延伸出來的，要足夠大體量，所謂綜合體自然不能小氣。
火神廟國際商業(yè)中心引領(lǐng)京南區(qū)域商業(yè)水準(zhǔn)強(qiáng)勢升級
　　京滬綜合體相悖的流行潮
　　拿京滬兩地的城市綜合體來比較，除了兩個城市的影響力之外，更重要的是這種產(chǎn)品形態(tài)在兩個城市中的差別概念非常有趣。在上海，人們提起綜合體，通常意義上是指超大型的住區(qū)配備小部分商業(yè)、酒店、娛樂休閑業(yè)態(tài)；而在北京，今年風(fēng)靡的幾大城市綜合體項目無一例外都是超大體量的商業(yè)為主導(dǎo)，配備小部分住宅、休閑娛樂等。上海這樣的一個現(xiàn)代化商業(yè)大都市，最流行的大體量是住宅綜合體，而政治中心的京城最流行大體量商業(yè)的綜合體，這似乎有點矛盾了。只能說流行這個現(xiàn)象從來沒有定規(guī)的，無論是小到首飾，還是大到房產(chǎn)都一樣。
　　從兩地標(biāo)志性城市綜合體的運作即可以明顯看出這一相悖的流行潮了。上海品尊國際位于普陀區(qū)嵐皋路與銅川路口，上海內(nèi)環(huán)沿線大盤之一，占地面積182758平方米，總建筑面積約70萬平米，其中地上建筑面積約53萬平米，是集高檔住宅、酒店、辦公樓、大型商業(yè)于一體的多業(yè)態(tài)都市綜合體。住宅部分約為33萬平米，約4500平米的MOB健身俱樂部設(shè)有室內(nèi)恒溫泳池、室內(nèi)籃球、羽毛球綜合館、壁球館、瑜伽館多項功能。該項目2008年前期房源全部是普通住宅，全部售磬，后期開盤尚不明確具體情況。北京火神廟國際商業(yè)中心位于大興區(qū)衛(wèi)星城核心樞紐黃村，是集購物、娛樂、休閑、餐飲、公寓、酒店等于一體的京南最大商業(yè)Mall。該項目占地8.58公頃，總建筑面積約34萬平方米，一期占地近8萬平米，建筑面積近23萬平米(地上建筑面積：148744平方米，地下建筑面積：79339平方米)，以圍合式的建筑布局，形成了獨具吸引力的商業(yè)氛圍，不僅滿足了周邊的商業(yè)需求，更成為大京南區(qū)域的商業(yè)航母。而該項目在前期推出的重點是商鋪的部分與商業(yè)招商部分。商業(yè)先行，后期才推出公寓，而公寓某種意義上講也是作為商業(yè)配套的性質(zhì)出現(xiàn)。
　　地標(biāo)建筑提升區(qū)域價值
　　城市綜合體似乎是地產(chǎn)業(yè)態(tài)里面最具挖掘潛力的演繹題材，與別墅、公寓的受關(guān)注不同也許正是來自于它的綜合性特點，可圈可點的地方更多，而且每一個項目出來都會成為一個區(qū)域的代表，成為地標(biāo)性建筑。
　　雖然地標(biāo)一詞已經(jīng)讓業(yè)內(nèi)人士覺得實在泛濫了，但是這樣的地位還是讓眾多項目不斷追逐，究其原因恐怕也是其價值的不可或缺。
　　上海隨著都市核心的發(fā)展，不斷涌現(xiàn)出新區(qū)，這也已經(jīng)是多年前共知的事實，而不斷發(fā)展的副中心也就需要新的中心標(biāo)志建筑。品尊國際在上海真如城市副中心開發(fā)充當(dāng)了都市綜合體的角色，而它也確實無愧于城市區(qū)域的需求。根據(jù)上海市城市規(guī)劃局網(wǎng)站公布的資料顯示，真如城市副中心是繼徐家匯、五角場、花木城市副中心后，經(jīng)國務(wù)院批復(fù)的《上海市城市總體規(guī)劃》中所確定的上海中心城區(qū)的四個城市副中心之一。普陀區(qū)政府已將真如城市副中心列為全區(qū)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展重中之重的項目，計劃用三個五年規(guī)劃全面建成和運營。根據(jù)規(guī)劃方案，真如城市副中心功能定位規(guī)劃為輻射長三角的開放性生產(chǎn)力服務(wù)中心以及服務(wù)上海西北地區(qū)的公共活動中心，重點發(fā)展物流貿(mào)易、商務(wù)會展、文化旅游等功能，將形成“縱橫雙軸、南北兩心、商街合環(huán)、帶型公園”的布局結(jié)構(gòu)。目前，都市綜合體的概念已注入其全局的規(guī)劃中，真如城市副中心進(jìn)入實質(zhì)性開發(fā)階段，品尊國際在其中起到了實質(zhì)性作用。
　　另一個項目，周浦萬達(dá)廣場則帶動上海東南區(qū)域副都市中心形成。周浦萬達(dá)廣場是一個大型的城市綜合體，總投資22億元人民幣。浦東地區(qū)尤其是南匯一直缺乏大型多功能商業(yè)綜合項目。周浦萬達(dá)廣場是目前南匯區(qū)最大的商業(yè)項目。該項目總規(guī)劃建筑面積約31.6萬平方米，是一個集購物中心、休閑娛樂、公寓式辦公為一體的大型城市綜合體，引進(jìn)了包括萬千百貨、萬達(dá)國際影院、石浦酒店、一兆偉德、樂購等商業(yè)品牌，建成后將輻射整個浦東地區(qū)。
　　萬達(dá)落戶周浦，標(biāo)志著周浦由萬達(dá)廣場、都市工業(yè)園、地鐵經(jīng)濟(jì)圈和旅游文化城為主體的“三足鼎立、中間開發(fā)”的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展構(gòu)局基本形成。“三足”分別為：萬達(dá)廣場為龍頭的現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)發(fā)展，周浦都市型工業(yè)園與新加坡合作的現(xiàn)代化、智能化科學(xué)園區(qū)，圍繞即將興建的地鐵11號線周邊形成的休閑商務(wù)區(qū)�！爸虚g開發(fā)”的主體則是位于周浦鎮(zhèn)中心的小上海文化旅游城。這對于區(qū)域全面發(fā)展與升級有著重要的意義。
　　北京城市綜合體對于城市區(qū)域價值的貢獻(xiàn)也不甘示弱�；鹕駨R國際商業(yè)中心的出現(xiàn)成為北京大興區(qū)域乃至整個京南區(qū)域的標(biāo)桿綜合體項目，其商業(yè)模式定義為Street Mall，以其超大超全的業(yè)態(tài)組合聚集鼎盛人氣，成為大興區(qū)域的“世界級”商業(yè)地產(chǎn)新領(lǐng)袖，不論從商業(yè)形態(tài)還是從商業(yè)地產(chǎn)角度看，它的價值和意義不啻是一次模式革命，將為大興商業(yè)地產(chǎn)帶來嶄新的商業(yè)升級模式，全面改寫商業(yè)地產(chǎn)格局。
　　火神廟國際商業(yè)中心為區(qū)域商業(yè)升級換代作出了表率，從商業(yè)理念、消費理念、生活理念方面做到現(xiàn)代化，引領(lǐng)區(qū)域消費時尚，為區(qū)域的商業(yè)升級換代起到標(biāo)桿式的作用。而項目本身也希望對于區(qū)域改造、大興商業(yè)的升級換代發(fā)展貢獻(xiàn)自己的力量。從市場角度來講，大興確實是缺商業(yè)。區(qū)域?qū)ι虡I(yè)也越來越重視，也是亟需有商業(yè)出來。
　　據(jù)多方判斷，火神廟國際商業(yè)中心填補(bǔ)了區(qū)域商業(yè)空白并引領(lǐng)京南區(qū)域商業(yè)水準(zhǔn)強(qiáng)勢升級。整個南部地區(qū)還相對處于發(fā)展階段的大環(huán)境下，火神廟國際商業(yè)中心所在的大興黃村地區(qū)已領(lǐng)先區(qū)域平均發(fā)展水平，趨于穩(wěn)定成熟。近年來，隨著房山、亦莊以及五環(huán)路周邊等地區(qū)的迅速發(fā)展，城市的時代性標(biāo)志項目逐漸成為了南部地區(qū)的發(fā)展重心，也決定了未來南部地區(qū)的發(fā)展方向。而優(yōu)越的地理條件，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)，以及與周邊其他地區(qū)相比，具有城市副中心的獨有概念，決定了火神廟國際商業(yè)中心勢必成為區(qū)域商業(yè)發(fā)展的核心所在。
　　另一個為京城區(qū)域樹立綜合體標(biāo)桿的項目在京城東部，這里聚集了大量高檔住宅區(qū)域，而高檔商業(yè)卻始終沒有跟上步伐，而今，朝陽大悅城填補(bǔ)了這樣的空缺。朝陽大悅城作為城市綜合體建筑，規(guī)劃占地面積84610平米，規(guī)劃總建筑面積超過40萬平方米，其中包括大型購物中心23萬平方米，酒店式服務(wù)公寓7萬多平方米。購物中心地上11層，地下3層，集購物、餐飲、娛樂、文化、健身、休閑等六大主題于一體，規(guī)劃引進(jìn)主力店、次主力店、特色店等各類商戶400余家。
　　朝陽大悅城位于北京城市東部朝青板塊核心地段，朝陽北路與青年路交叉口的東北角，四五環(huán)之間，與姚家園路、朝陽路共同構(gòu)成三橫三縱路網(wǎng)體系，集中了地鐵、公交等多種出行工具，交通極為便利。針對區(qū)域特點，項目定位“超級家庭生活娛樂購物中心”，以家庭為主題包裝商業(yè)，在北京的商業(yè)地產(chǎn)項目中堪屬第一。建成后將以先進(jìn)的消費概念，豐富的業(yè)態(tài)與經(jīng)營品種融入人們的生活，極大緩解朝青板塊商業(yè)嚴(yán)重不足的現(xiàn)狀，滿足區(qū)域百萬消費人群的消費渴望，成為北京市場極具地標(biāo)性與文化性的超大型、一站式休閑購物中心。朝陽大悅城追求“品質(zhì)時尚生活中心”，力圖以時尚先進(jìn)的生活理念、體貼溫馨的人情關(guān)懷、獨具特色的業(yè)態(tài)組合、動感巧妙的建筑規(guī)劃迎合百萬人群的消費需求，打造“全服務(wù)鏈城市綜合體”。
　　城市綜合體在2009年為行業(yè)、為城市帶來了許多震撼之處，在未來，它們的作用更將不可估量，我們將繼續(xù)關(guān)注這一業(yè)態(tài)的發(fā)展脈絡(luò)，以揭示其價值和對行業(yè)、市場發(fā)展的影響。
　　用京滬城市綜合體大比拼來盤點這樣一種熱點業(yè)態(tài)，并不是單純?yōu)榱吮容^兩個城市的高低，而在于展示城市綜合體的突出性特色。事實上，在任何一個城市這樣一種業(yè)態(tài)都會是一種標(biāo)志性、有價值的改進(jìn)。這種項目本身就是城市發(fā)展的標(biāo)志，使得城市建設(shè)由原來的簡單聚集、粗略規(guī)劃、簡單分散的建設(shè)模式，轉(zhuǎn)向有序規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)聚合、功能互補(bǔ)的綜合模式。
　　城市綜合體主要通過其內(nèi)部商業(yè)、商務(wù)及居住等各種功能綜合互補(bǔ)，使得各個子項目互為配套、互為支持，最大限度地形成資源共享，從而使得各項子功能在綜合體自身一體化價值的平臺上，建立相互依存的價值關(guān)系。這樣產(chǎn)生的疊加效應(yīng)作用于城市，為城市帶來更多的資源，也許這正是今年這樣一種熱點業(yè)態(tài)的價值所在，也是地產(chǎn)界對于城市對于社會的價值所在，或者更大程度上講是在建國60年這樣一個意義非凡的年份里為行業(yè)、社會發(fā)展所做出的貢獻(xiàn)。