地鐵，商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的引擎

　　自從武漢地鐵的規(guī)劃到如今的建設(shè)中，“地鐵”儼然成為購房者關(guān)心的熱門話題。在2009年房交會(huì)上，地鐵沿線樓盤巡展受到眾多購房者追捧，可見“地鐵”二字帶來的效應(yīng)。而地鐵的概念從“地鐵住宅”已演變?yōu)椤暗罔F商業(yè)”。
　　“地鐵商業(yè)”作為一種新新事物，在武漢地鐵網(wǎng)絡(luò)逐漸形成的今日，已悄然出現(xiàn)在三鎮(zhèn)大街小巷的寫字牌上，因?yàn)樾迈r自然吸引眾多購房者眼球，但它作為一種新鮮事物，是否真的是一塊美味且可口的蛋糕?
　　何為地鐵商業(yè)?
　　筆者曾就“地鐵商業(yè)”這一概念找尋10人做調(diào)查，10人中有5人認(rèn)為“地鐵商業(yè)”就是地鐵內(nèi)的商鋪，3人認(rèn)為地鐵內(nèi)的商鋪和地鐵出入口周邊500米以內(nèi)的商鋪均為“地鐵商業(yè)”，2人表示并不清楚“地鐵商業(yè)”的概念。
　　筆者隨后在網(wǎng)上搜索“地鐵商業(yè)”的解釋以及概念的界定，均未具體界定方式，而從上面這則小調(diào)查來看，大多數(shù)人認(rèn)為的“地鐵商業(yè)”是地鐵內(nèi)的商鋪，我們今天姑且以這一準(zhǔn)則作為評(píng)定“地鐵商業(yè)”的標(biāo)準(zhǔn)，帶著這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)走訪武漢市內(nèi)一則較為有名氣的“地鐵商業(yè)”。
　　這是徐東路上新世界商場上的一則戶外廣告，每天幾十萬人流路徑此處大抵都會(huì)看到這則廣告，可以算是出現(xiàn)較早的關(guān)于“地鐵商業(yè)”的廣告，但是否真如廣告所說“一鋪難求”那就是見仁見智了。
　　抵達(dá)某項(xiàng)目目的地，這樣的廣告牌隨處可見，“黃金商圈”“回報(bào)率40%”……等等這樣的字眼沖刺其間。
　　該項(xiàng)目正位于地鐵2號(hào)線某站出口處，離出口約50米，如果按照我們上文中所界定標(biāo)準(zhǔn)這里則不能成為“地鐵商業(yè)”。(注：文中所界定標(biāo)準(zhǔn)僅針對(duì)本文)
　　小編在探訪江城“地鐵商業(yè)”中發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商所宣稱的“地鐵商業(yè)”并非大家所想象的，僅僅是開發(fā)商的一種概念炒作。我們今天摒棄“地鐵商業(yè)”概念的討論，來看看這樣一個(gè)新新事物為我們帶來了怎樣的新商機(jī)，它到底能給我們帶來什么。
地下的金礦：地鐵商業(yè)
　　地鐵對(duì)其沿線樓盤的拉動(dòng)作用毋庸置疑，它成為地鐵沿線樓盤價(jià)格上漲的完美理由。有業(yè)內(nèi)人士表示“一條軌道交通平均會(huì)為沿線樓盤的價(jià)格帶來8%至20%的上漲”。
　　縱觀中國，凡是有地鐵的城市都成了當(dāng)?shù)刂耸挚蔁岬摹敖?jīng)濟(jì)帶”，凡是地鐵、輕軌站口的輻射有效范圍內(nèi)的商鋪均有2—3倍的漲幅。但商業(yè)有別于住宅，大多數(shù)售樓員都會(huì)告知“地鐵商業(yè)”是多么的紅火，因?yàn)樗�每天的載客量數(shù)以幾十萬計(jì)，有人流的地方就有商機(jī)。
　　據(jù)查證，地鐵速度為每小時(shí)30—40公里，車輛編組為4—10節(jié)，在高峰時(shí)單項(xiàng)輸送能力可達(dá)每小時(shí)3—7萬人次;公共汽車的單向輸送能力則為每小時(shí)一萬人次。地鐵運(yùn)輸?shù)氖侨肆鳎�而大多�?shù)人把人流定義為有潛力的商業(yè)，但換言之地鐵運(yùn)輸?shù)膬H僅是人流，它是將人從一個(gè)商業(yè)中心運(yùn)送到另一個(gè)商業(yè)中心的工具。
　　地鐵周圍的商鋪被稱為“地下錢龍”，全國而言，地鐵鋪位的租賃價(jià)格從300元/平方米·月——1200元/平方米·月，當(dāng)然也有人說：這個(gè)價(jià)格還不如某某商業(yè)街里的價(jià)格，話說的是沒錯(cuò)的，至于如何衡量它的價(jià)值在于投資者的心態(tài)以及想法。
　　地鐵里的商業(yè)按照形態(tài)劃分為以下幾種類型：一是地鐵站廳內(nèi)部零星的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，面積小，以即時(shí)性消費(fèi)商品和專業(yè)服務(wù)為主;面積較大的站廳內(nèi)部商業(yè)設(shè)施，以便利性商品和服務(wù)以及流行性商品為主。二是乘客通道的商業(yè)利用部分，比如“花車”等形式。三是地鐵的地下商業(yè)街，一般經(jīng)營流行性服飾和一些中低檔商品，目標(biāo)消費(fèi)人群通常可以確定為大中學(xué)生以及追求時(shí)尚的年輕一族。
　　地鐵商業(yè)利弊之博弈
　　有業(yè)內(nèi)專家說，地鐵商鋪的成功取決于四個(gè)要素：地段、交通、位置、管理模式。地鐵商業(yè)，是一個(gè)新新事物，從房地產(chǎn)整個(gè)市場來看每種商業(yè)業(yè)態(tài)和運(yùn)行模式都有一個(gè)逐步培育成熟的過程，地鐵商業(yè)也不例外。
　　全球而言，巴黎地鐵商鋪運(yùn)行的最好，它猶如開設(shè)了一個(gè)“地下超市”，成功地將地鐵的“客流”轉(zhuǎn)變?yōu)椤柏?cái)流”。巴黎的地鐵站中設(shè)有“商業(yè)點(diǎn)”800家，各種業(yè)態(tài)可滿足市民各方面需求。在香港，青衣城廣場未開業(yè)之前，該站的客運(yùn)量每天僅1萬人次，商場開業(yè)之后，則逐漸地增值每天4萬多人次。而地鐵出口處很多商鋪的出租率也都是100%。近距離的香港地鐵，它搭建了這座購物的天堂，而香港地鐵公司被譽(yù)為“目前世界上唯一盈利的城市地鐵”。雖然地鐵總長只有43.2公里，但日客運(yùn)量高達(dá)220萬人次，最高時(shí)達(dá)到280萬人次，地鐵商鋪2004年帶來的經(jīng)濟(jì)收入超過96億港幣，地鐵帶來川流不息的人流，也造就了“時(shí)代廣場”、“置地廣場”等一大批購物天堂。這兩個(gè)城市運(yùn)作的成功，在于他們基本上都采取“只租不售”，為的是擁有絕對(duì)的統(tǒng)一管理權(quán)，更有利于商場經(jīng)營。通常是由發(fā)展商自行招商和經(jīng)營管理，還可適當(dāng)讓利，首先考慮的是如何在短時(shí)間內(nèi)吸引商家進(jìn)駐，讓人氣旺起來。
　　商業(yè)，它的生命力就來源于客流的聚集，而所謂的商業(yè)價(jià)值也就是能將這些客流的聚集，并且將他們轉(zhuǎn)化為有效的購買力，從這個(gè)意義上來說，地鐵客流的龐大正符合了這一要求，這也是為何地鐵商鋪如此受人追捧原因之一。不過凡是必有兩面性，有利必有弊，地鐵帶來的商業(yè)價(jià)值毋庸置疑，我們且來看看投資地鐵商鋪需注意些什么。
　　地鐵，以客流取勝。但它的客流高峰往往集中于上下班高峰時(shí)段，也就是一早一晚，正因?yàn)榈罔F特定的時(shí)間特性，所以地鐵對(duì)晚間消費(fèi)和節(jié)日消費(fèi)的刺激更為明顯。地鐵，僅僅只是一個(gè)載客工具，它將人流從一個(gè)區(qū)域運(yùn)送到另一個(gè)區(qū)域，在有限的時(shí)間內(nèi)吸引人流消費(fèi)則靠的是規(guī)劃和賣點(diǎn)。例如：深圳cocopark，在深圳地鐵某站點(diǎn)旁，但因商業(yè)規(guī)劃的成功，雖然離地鐵站點(diǎn)需步行10分鐘左右，但人們依然樂此不疲。而廣州的流行前線則是另一個(gè)正面例子，它位于廣州烈士陵園站，利用人防工程做的商業(yè)體，因針對(duì)特定人群做了特定規(guī)劃，以至于哪里常年人滿為患，讓人們忘記了那兒是個(gè)地鐵站，更多的是為了購物而來。
投資地鐵商業(yè)需謹(jǐn)慎
　　在全國所有建有地鐵的城市里來看，以建立地鐵運(yùn)輸網(wǎng)為最終目標(biāo)，而這其間便會(huì)有交匯處，也就是地鐵換乘點(diǎn)，它好似一個(gè)“漏斗”，將人流迅速聚攏又快速疏散，因此眾多人都認(rèn)為地鐵換乘點(diǎn)的投資價(jià)值更大，因?yàn)槿肆鳑Q定了消費(fèi)欲望。但也要考慮到租金問題，在全國而言，地鐵換乘點(diǎn)比附近站點(diǎn)的租金高2—3倍，雖然有增長潛力，但也要視情況量力而行，更重要的是做好本身，而不是拿地鐵坐一棵搖錢樹。
　　有業(yè)內(nèi)人士提示，投資地鐵商鋪除了考慮地鐵人流因素，還要視自身能力為之，若資金不夠高則可放棄換乘點(diǎn)，轉(zhuǎn)為其他站點(diǎn)，結(jié)合地面交通是否便捷，周邊是否有傳統(tǒng)或大型的商圈做依托，是否擁有功能齊全的大型商業(yè)設(shè)施。也可以看附近有固定的居民區(qū)，因?yàn)榈罔F人流畢竟是“過路消費(fèi)”，而固定居民則可以保證足夠的人流，這樣商鋪就多了許多賺錢的機(jī)會(huì)。
　　漢口開埠以來，武漢一直都延續(xù)著兩江三岸的格局，居住武昌、漢口上班或是居住漢陽武昌上班，如此這般的人比比皆是，發(fā)展越來越快，地面上的車便越來越多，交通也就越來越堵。地鐵這一新鮮事物便應(yīng)運(yùn)而生，它的產(chǎn)生對(duì)房價(jià)的上漲時(shí)毋庸置疑的，但三鎮(zhèn)的便利畢竟是小范圍的，對(duì)于郊區(qū)而言無疑是一個(gè)飛躍，它不僅改善了郊區(qū)的交通便利性，能方便的連接小區(qū)住宅小區(qū)與市中心商務(wù)區(qū)，這樣一來郊區(qū)的入住率便會(huì)成倍上升，一旦入住率高了起來，相應(yīng)的配套也會(huì)齊全起來，一個(gè)新的城區(qū)也就自然形成。這無疑是發(fā)展郊區(qū)商業(yè)的大好機(jī)會(huì)，擁有穩(wěn)定的客源，穩(wěn)定的消費(fèi)能力，勢必會(huì)形成持續(xù)穩(wěn)定的市場消費(fèi)力，一種類似于社區(qū)商業(yè)卻又擁有著更完善商業(yè)功能的商業(yè)形態(tài)將會(huì)出現(xiàn)在郊區(qū)。相對(duì)于現(xiàn)在郊區(qū)人口稀少，缺乏商業(yè)配套而言，地鐵給郊區(qū)商業(yè)帶來的，無疑是一場市場的新生。
　　地鐵，它的逐漸完善將給武漢的交通帶來全新的升級(jí)，也會(huì)將人們生活、消費(fèi)方式來一次打變革。當(dāng)然，每每這樣的一次變革，都會(huì)充斥著開發(fā)商、商業(yè)集團(tuán)的博弈與角逐，充斥著競爭、崛起與衰落。它的出現(xiàn)將會(huì)給現(xiàn)有的格局帶來強(qiáng)烈的沖擊，甚至?xí)�引發(fā)各個(gè)商圈之間更為激烈的競爭，市場爭奪一觸即發(fā)，如若這場戰(zhàn)斗給百姓帶來的生活狀態(tài)和樂趣是正面的，那我們期待它早些到來。