房地產(chǎn)政策疑慮冰釋 未來向上

    據(jù)今日投資在線分析師統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)行業(yè)最近兩周持續(xù)受分析師關(guān)注，本周仍位居分析師關(guān)注度排行榜首位。
    房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)受到關(guān)注的主要原因之一是中央經(jīng)濟工作會議對房地產(chǎn)的定調(diào)。此次會議仍把房地產(chǎn)作為拉動消費和經(jīng)濟增長的手段，這說明即使經(jīng)濟危機已過，房地產(chǎn)對拉動投資的重要性有所下降，但從需求的角度來說，房地產(chǎn)對中國經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展仍十分重要。會議還強調(diào)了對改善性購房需求的支持，機構(gòu)認(rèn)為這實質(zhì)上就是承認(rèn)了“二套房”的合理性，因為從操作層面上來說，根本無法清楚界定“改善性購房需求”和“投資性購房需求”，因此，我們可以進一步確認(rèn)，未來“二套房”政策不會有大的變動。
    后期，政策變動還有兩個重要信號窗口，一是“一年期”優(yōu)惠政策是否延續(xù)，二是2010年初房地產(chǎn)信貸是否重新放松，這會進一步影響市場對房地產(chǎn)政策調(diào)控的判斷。機構(gòu)認(rèn)為，“一年期”優(yōu)惠政策存在取消的可能，但是稅收政策從來不影響市場趨勢；而對于房地產(chǎn)貨幣政策，我們基本可以肯定不會發(fā)生大的改變。目前某些銀行表面的政策收緊主要是因為年底信貸額度的緊張，待2010年信貸額度重新放開，地產(chǎn)信貸情況將重新寬松，市場對房地產(chǎn)政策的擔(dān)憂會進一步消除。
    從近期房地產(chǎn)行業(yè)的市場表現(xiàn)來看，近半年，房地產(chǎn)行業(yè)的漲幅僅超越滬深300指數(shù)3個百分點，較兩周前統(tǒng)計數(shù)據(jù)縮窄了近10個百分點的漲幅；顯示房地產(chǎn)近期走勢較弱。機構(gòu)認(rèn)為，從今年10月開始，盡管房地產(chǎn)市場量價均表現(xiàn)很好，但對政策的擔(dān)憂導(dǎo)致房地產(chǎn)股票跑輸大盤。此次中央工作會議上的政策表態(tài)，有利于市場緩解對房地產(chǎn)政策擔(dān)憂的，并增加對明年房地產(chǎn)市場量價表現(xiàn)的信心，地產(chǎn)行情有望啟動。從近一周的表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)已開始小幅超越滬深300指數(shù)。
    從盈利情況看，由于多數(shù)城市1-10月累計銷量已達(dá)08年全年銷售的170%，銷售好轉(zhuǎn)將直接帶動房地產(chǎn)公司業(yè)績的改善，考慮到1-5月銷售更多是降價促銷，并且銷售額結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入在時間上存在滯后性，因此，地產(chǎn)公司09年業(yè)績超預(yù)期的幅度不會太大，但由于房價從09年下半年開始將看漲，價格上升將大幅修復(fù)企業(yè)毛利率，2010房地產(chǎn)公司業(yè)績將大大超預(yù)期。數(shù)據(jù)顯示，09年房地產(chǎn)行業(yè)的盈利增長近50%。
    從估值水平看，截至2009年12月8日，房地產(chǎn)行業(yè)平均PE和市場平均水平基本一致，房地產(chǎn)行業(yè)PE10為22.76倍，低全部A股平均水平，低于06年至今的均值1.49倍�？紤]到10年商品房銷售面積同比增長17.19%，開發(fā)投資同比增長23.05%，房價存在加速上漲的趨勢，土地市場的旺盛，同時考慮到10年全年行業(yè)毛利潤存在36%以上增長的可能性，因此，行業(yè)估值水平仍有較大的提升空間。
    時間接近年底，一年的地產(chǎn)股投資值得我們進行梳理。今年整體地產(chǎn)股投資分為幾個思路：去年年底到2季度處于過往投資思路階段，典型的趨勢投資，也是大家最容易把握階段；2季度過后，房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)最槍眼的并不是價格和成交量的恢復(fù)甚至新高，而是土地市場的瘋狂，所以擁地為王；3季度調(diào)整后，2線城市機會開始顯現(xiàn)，當(dāng)然一些3線企業(yè)也魚龍混雜一起“繁榮”。
    全年地產(chǎn)股投資呈現(xiàn)幾個特點：首先，趨勢性機會延續(xù)時間減短，全年只有很少時間屬于這個階段，即使到目前量價繼續(xù)高位階段，該機會已經(jīng)不明顯。其次，地產(chǎn)股估值逐漸下降，經(jīng)歷了以PB衡量之后，市場僅以預(yù)期收益20PE為頂峰，顯然比07年大幅度下滑，這也反映市場對未來地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度。最后，投資標(biāo)的增多，組合投資效果要逐步明顯。無論是土地儲備豐厚還是重組再造等類型，今年整體性機會都比較突出。這3個特點明年將持續(xù)，值得繼續(xù)關(guān)注。
選股思路
    國信證券推薦兩類公司：一類是，擁有大量優(yōu)質(zhì)、低成本土地儲備的全國及區(qū)域龍頭公司，如“云天星球”和“保招萬金”，看好保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、云南城投、中天城投、首開股份、蘇寧環(huán)球、華發(fā)股份、濱江集團，該等公司價值將受益于房價和地價的快速上揚；另一類是，資產(chǎn)重組和資產(chǎn)注入的公司，房地產(chǎn)行業(yè)證券化率低，90%以上的資產(chǎn)和公司未上市，而地產(chǎn)公司IPO一直限制較多，資產(chǎn)重組和資產(chǎn)注入是地產(chǎn)板塊永恒的主題，看好大股東土地多、重組方實力強的公司，如，廣宇發(fā)展、中航地產(chǎn)、ST魯置業(yè)、ST東源。
未來房地產(chǎn)業(yè)長期向上
    河南財經(jīng)學(xué)院研究院常務(wù)副院長、房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長李曉峰博士：
    我把2007年到2009年的房地產(chǎn)業(yè)做一個簡單的回顧。2007年的“9·27”房貸新政是一個分水嶺，此后的房地產(chǎn)市場進入了一個大規(guī)模的調(diào)整期，主要表現(xiàn)是成交數(shù)量的快速萎縮，而且是大幅度的萎縮，在有些城市里還表現(xiàn)為房價的降低。調(diào)整一直持續(xù)到2009年年初，2009年春節(jié)過后，房地產(chǎn)市場迎來了一波“小陽春”行情，顯露出快速復(fù)蘇的跡象。進入夏天之后，鄭州的房產(chǎn)成交量連續(xù)幾個月突破了一萬套，而在此之前，僅有2007年調(diào)整之前的一個月突破了萬套大關(guān)。自住需求、改善性需求裹挾著投資和投機需求，促使房地產(chǎn)市場不斷繁榮和升溫。
    現(xiàn)在2009年已經(jīng)接近尾聲，2010年的情況會怎么樣呢？把握房地產(chǎn)未來的發(fā)展情況，要分析長期因素和短期因素，長期因素決定基本形勢，短期因素決定短期內(nèi)的波動變化。歸納起來，長期因素是五個方面，這五個方面決定了在相當(dāng)長一個時期之內(nèi)，房地產(chǎn)業(yè)是向上的，
    房價也是向上增長的。
    第一，中國經(jīng)濟的快速增長。在過去三十年里，中國經(jīng)濟的年均增長速度是10%，經(jīng)歷金融危機之后，中國調(diào)低了整個經(jīng)濟增長速度的預(yù)期，但是今年仍然可以保持8%，今后一段時期內(nèi)可以保證這樣一個速度，中國經(jīng)濟的快速增長是決定房地產(chǎn)業(yè)向上的基本面。
    第二，中國的城市化進程在不斷推進。1979年中國城市化水平是17%，到今年年底城市化水平約為47%，30年間每年以一個百分點的速度在增長。有數(shù)據(jù)表明，當(dāng)一個國家和地區(qū)的城市化水平超過30%低于80%的時候，是城市化發(fā)展最快的時期�，F(xiàn)在我們正處于這個窗口階段。
    第三，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位不會動搖。在國際金融海嘯的沖擊下，出口市場遭受巨大的沖擊，在2009年保八的艱巨任務(wù)面前，我們依賴兩個產(chǎn)業(yè)，一個是汽車業(yè)，一個是房地產(chǎn)業(yè)。
    第四，就地方政府而言，財政收入主要仰仗房地產(chǎn)業(yè)。鄭州市金水區(qū)是鄭州市房地產(chǎn)銷售量最大的一個區(qū)域，金水區(qū)的財政收入70%依賴于房地產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟和地方財政的地位不容忽視。
    第五，國家日益突出的人地矛盾。為什么現(xiàn)在城區(qū)之間高速鐵路都修成橋了，因為我們明顯感覺到以前的做法占用了土地，修成橋梁以后，占地會大幅度減少。人多地少決定了地價會呈現(xiàn)上漲的趨勢。
    短期因素有哪些呢？第一是國家的宏觀調(diào)控政策，主要包括財政政策和貨幣政策，這個政策是不斷調(diào)整的；第二是針對房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)政策。今年年底按揭貸款利率打七折的政策會不會取消？取不取消有很大的區(qū)別；第三是供求關(guān)系。我個人認(rèn)為，明年上半年的房地產(chǎn)市場會有一個比較緊的供求狀況；第四是對未來的預(yù)期，目前比較嚴(yán)重的是通貨膨脹的預(yù)期；第五是企業(yè)現(xiàn)金的變化。2009年，很多企業(yè)的資金壓力減小，不會再為了變現(xiàn)而打折銷售。
    因此，當(dāng)這些因素發(fā)生變化的時候，決定著房地產(chǎn)行業(yè)在短期之內(nèi)會波動，但是主流不會變化，大家應(yīng)該對房地產(chǎn)業(yè)的未來充滿信心。
房地產(chǎn)行業(yè)2010年度投資策略
    行業(yè)調(diào)控政策趨嚴(yán)：臨時性的鼓勵政策將在09年底退出，二套房信貸將收緊，明年將步入加息通道，只有首套房7折利率維持不變；2010年房價總體看平，部分城市還將繼續(xù)上漲：二套房信貸的從嚴(yán)執(zhí)行以及二手房稅收減免的結(jié)束，投資性購房在2010年將受到了很大的抑制，房價快速上漲失去了重要的動力。但像北京、天津、珠海、蘇州這樣的部分城市房價還將繼續(xù)上漲；新房成交同比將有所下降：09年各地成交普遍表現(xiàn)為剛性需求和投資性需求的集中爆發(fā)，因此從總量上09年的新房成交同比將有所下降；重點城市地價仍將再創(chuàng)新高：隨著人民幣新增貸款的大量投放，社會流動性充裕。
    目前非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、甚至國有企業(yè)出于保值、增值的考慮，都在這些地方爭奪重點城市稀缺的土地資源，因此各重點城市地王仍將頻現(xiàn)；商業(yè)地產(chǎn)投資機會顯現(xiàn)：隨著經(jīng)濟走出低谷，商業(yè)地產(chǎn)也有望隨之見底回升；保險資金將可以直接投資商業(yè)地產(chǎn)，具體細(xì)則即將于近期出臺；REITs發(fā)行在即，債券型先行，股權(quán)型有望在1季度出臺；另外，適當(dāng)持有商業(yè)地產(chǎn)代表了目前先進的商業(yè)模式；投資策略：我們將行業(yè)投資評級下調(diào)為“中性”；我們看好4類公司：依然保持較高速增長的房地產(chǎn)開發(fā)龍頭公司、適當(dāng)持有部分優(yōu)質(zhì)商業(yè)并能保持業(yè)績高增長的公司、手上有大量便宜土地儲備或者有望拿到便宜土地儲備的公司以及土地儲備集中在明年房價看漲區(qū)域的公司。