昆明商業(yè)地產(chǎn)變臉 即將步入自持時代

    從昆明百貨大樓（舊樓）到櫻花購物中心、五華大廈、西南商業(yè)大廈、天元大廈、昆百大新紀(jì)元店（1993年到1997年）以及隨后的柏聯(lián)廣場、鴻城賽特、金碧輝煌、昆百大B座、昆明走廊、匯都國際、北辰財富中心、大商匯，再到順城的強勢突起，短短十余年時間，昆明商業(yè)地產(chǎn)一路走來，可謂風(fēng)光無限。從當(dāng)初的單體商業(yè)樓到商圈概念的出現(xiàn)以及時下全新的城市綜合體，無不讓我們看到商業(yè)地產(chǎn)在昆明的蓬勃勢頭。這種強勁勢頭的誕生離不開城市的擴容、交通的改善，更離不開開發(fā)商理念的創(chuàng)新。從當(dāng)初的純銷售“一刀切式”，到租售兼?zhèn)涞拿�索階段，再到當(dāng)下惹人關(guān)注的自持階段，昆明開發(fā)商每次營銷模式的改變都必將給商業(yè)地產(chǎn)帶來一次全新的“井噴”之勢，而這種方式的改變也導(dǎo)致了商業(yè)地產(chǎn)的“變臉”。
初級階段
    就如地產(chǎn)圈內(nèi)流行的那句話：商業(yè)是一面旗幟，在一定程度上佐證并彰顯出一座城市的經(jīng)濟活力與能量。商業(yè)在城市發(fā)展中起到的作用不言而喻。然而這句話放在前年前的昆明是否就有些不倫不類之嫌了？昆明百貨大樓（舊樓）、櫻花購物中心、五華大廈、西南商業(yè)大廈、昆百大新紀(jì)元店（1993年到1997年）這些看似昆明“老字號”的商業(yè)地產(chǎn)項目，確實為昆明城市發(fā)展注入了一股不可忽視的力量，即便是在現(xiàn)在，它們所產(chǎn)生的口碑效應(yīng)也依舊如初。然而粗獷的營銷模式（以租售為主）以及單中心的規(guī)模運作，都大大局限了它的發(fā)展空間。
    就如昆明風(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢公司副總經(jīng)理姜蕓所說，城市化進程給商業(yè)地產(chǎn)帶來了商機，城市化改變了城市擴張和布局，城市擴張和布局帶動了商業(yè)的發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)作為商業(yè)的一個載體，肯定是同時增長的。商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展依托于城市化進程互為帶動。尤其是隨著新昆明建設(shè)規(guī)劃的出臺，上述這些商業(yè)體的格局已漸漸被城市化推上了變革的舞臺。盡管隨后的柏聯(lián)廣場、鴻城賽特、金碧輝煌、昆百大B座、昆明走廊、匯都國際、北辰財富中心，經(jīng)過長期的積累、沉淀，漸漸尋找到了適合自身發(fā)展的方向，但仍無法擺脫租售這一粗獷的營銷模式。
    不過，值得欣慰的是，城建的北辰財富中心，歷經(jīng)數(shù)年磨礪，以商業(yè)自持的模式在北市區(qū)乃至整個昆明商業(yè)地產(chǎn)中樹立起了典范的模本。以致有開發(fā)商加以效仿，諸如打南市財富中心旗幟等等。殊不知北辰財富中心的成功，并非偶然。
    就如廣福-商業(yè)中心銷售部經(jīng)理丁夙對它的評價，它的成功是集天時（所在地商業(yè)的空白）、地利（產(chǎn)品規(guī)劃、定位、前瞻性）、人和（和商家互動）于一體的，缺一不可。在丁夙看來，商業(yè)地產(chǎn)除了前期產(chǎn)品的規(guī)劃、研發(fā)、定位要精細(xì)外，后期招商更考驗團隊的能力，尤其是對資源的整合能力。而對于商業(yè)地產(chǎn)的“命脈”，運營才是最體驗運營團隊能力的。從北辰財富中心的身上，很多開發(fā)商都看到了商業(yè)自持的價值所在。
初級階段的弊端
    對于傳統(tǒng)的商業(yè)運作模式，昆明風(fēng)之鈴地產(chǎn)咨詢公司副總經(jīng)理姜蕓介紹，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)可分為三種模式：一是純銷售模式；二是租售并舉；三是純物業(yè)經(jīng)營(持有型商業(yè)物業(yè))。在初期，開發(fā)商為了快速回現(xiàn)，普遍采取純銷售模式，效果其明顯不能體現(xiàn)出商業(yè)物業(yè)價值，屬于商業(yè)地產(chǎn)在極不成熟階段的過度產(chǎn)物；第二階段中開發(fā)商對大部分物業(yè)采取出租模式，并且通過產(chǎn)權(quán)出售和租金收益來雙重獲得利潤；第三階段則是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展到成熟階段的必然產(chǎn)物，在一線大城市采用較多，開發(fā)商通過合理的商業(yè)運作，獲取穩(wěn)定收益。
    作為純銷售模式，姜蕓坦言以銷售為主導(dǎo)的商業(yè)地產(chǎn)模式確實可以使開發(fā)商迅速回籠資金，緩解資金壓力。對于那些體量較大的商業(yè)，如綜合購物中心，商業(yè)街等，采取“產(chǎn)權(quán)分割式”的純銷售模式則是帶來了眾多的問題，顯現(xiàn)出明顯的弊端。非但如此，純銷售模式與商業(yè)的持續(xù)性經(jīng)營管理構(gòu)成重大的矛盾與挑戰(zhàn)。
    如社區(qū)底商、小型社區(qū)商業(yè)街等，開發(fā)商拆散出售，形成各個小商鋪，分散自管，缺少統(tǒng)一的經(jīng)營管理，容易造成業(yè)態(tài)、品質(zhì)等雜亂聚集的諸多問題。如各租戶一般都只顧個人需求及利益，忽視了商業(yè)整體大局的重要性。在項目后期給經(jīng)營管理帶來極大難度。
    此外，純銷售模式會提高項目的前期運營成本，對商業(yè)初期運作造成極大的壓力。在這種模式下，售價是唯一的收益方式，所以開發(fā)商會想盡辦法抬高售價，以達到利潤的最大化。而過高的商鋪售價，勢必會抬高租金價格。提高經(jīng)營成本，而這對一個項目的前期運營將構(gòu)成巨大的挑戰(zhàn)，而一個商業(yè)項目從起步到成熟往往需要幾年的培育期，而這種急功近利的方式更有可能拖垮整個項目。最后，“售后返祖，返現(xiàn)”等銷售模式不利于商業(yè)物業(yè)的保值及后續(xù)發(fā)展。隨著商業(yè)物業(yè)的增多放量，所以開發(fā)商不得不采用“售后返租、現(xiàn)金返現(xiàn)、明折暗扣”等諸多優(yōu)惠措施來吸引購買者。該種方式一開始較好用，但隨著很多產(chǎn)品實現(xiàn)同質(zhì)化，6%~8%的折扣難以對投資者產(chǎn)生實質(zhì)的吸引力。
    “這種粗獷式的開發(fā)模式必將被城市化進程的浪濤所淹沒�！苯�蕓說。
    商業(yè)地產(chǎn)“蛻變”2009年，昆明，借勢城市擴容的“先天”機遇，承襲住宅市場的“回暖”熱度，一股商業(yè)新勢力正緩緩襲來。中國·昆明螺蜘灣國際商貿(mào)城、春城財富中心·新南亞和東盟商貿(mào)港等成功將本土商業(yè)地產(chǎn)的外延拓展至新城；南亞風(fēng)情·第壹城、中央金座、光輝城市、順新時代、廣福商業(yè)中心，以及未來巫家壩機場搬遷，改造機場片區(qū)的商業(yè)規(guī)劃均在南市區(qū)助力區(qū)域副中心的成形；欣都龍城、俊發(fā)中心、和諧世紀(jì)、官城·嘉年華、翡翠灣，現(xiàn)代廣場為北市區(qū)從“睡城”向名副其實的區(qū)域副中心轉(zhuǎn)型獻力；西市區(qū)，由于沃爾瑪入駐騰輝商業(yè)廣場，寂寂無聞的西區(qū)商業(yè)開始嶄露頭角，經(jīng)典壹城、正大紫都城、西山新城、朝花曦拾均在區(qū)域內(nèi)推進其商業(yè)進程。
    值得一提的是，與以往不同，此番推出的項目，商業(yè)不但占有很大的比重，而且大多為開發(fā)商自己持有。這一現(xiàn)象的出現(xiàn)不免讓人聯(lián)想起11月16日，在位于深圳大梅沙的新總部萬科中心傳出的一條消息：萬科未來將加大持有型物業(yè)的儲備，住宅產(chǎn)品占據(jù)80%比重，其余20%則將開發(fā)持有型物業(yè)。
    就連萬科也看到商業(yè)地產(chǎn)的潛力，并已調(diào)整戰(zhàn)略開發(fā)持有型物業(yè)。盡管只是一則消息，但讓我們看到了商業(yè)地產(chǎn)的走勢——商業(yè)自持必將成為未來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的趨勢。
    近兩年來，隨著昆明城市化進程的加速，昆明商業(yè)地產(chǎn)以其巨大的聚合效應(yīng)和能量輻射開始“騰起”其新的征程。然而商業(yè)地產(chǎn)仍停留在過去的“一刀切式”上，而這種方式已大大阻礙了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。就如業(yè)內(nèi)一專業(yè)人士所說，昆明的商業(yè)地產(chǎn)需要一次真正的洗牌，取而代之的是自持商業(yè)。就如啟鴻地產(chǎn)常務(wù)副總俞偉在接受媒體采訪時所說，持有型商業(yè)物業(yè)，可以通過其有效的經(jīng)營管理獲得長期的利潤收益，為企業(yè)帶來持續(xù)性的收益。
持有型商業(yè)物業(yè)的好處
    那持有型商業(yè)物業(yè)就純銷售或租售方式，又有何優(yōu)點呢？對此，姜蕓作了詳細(xì)分析，她認(rèn)為，持有型商業(yè)物業(yè)是房地產(chǎn)開發(fā)商的一種長線投資模式，其持有商業(yè)物業(yè)（不做出售），能對項目進行有效的前期開發(fā)及后期運營管理，通過租金收入、不動產(chǎn)升值等方式取得收益的一種開發(fā)經(jīng)營模式�！俺钟行蜕虡I(yè)物業(yè)”代表著商業(yè)的良性發(fā)展之路。
    相對于其他開發(fā)模式其主要有以下諸多優(yōu)勢：首先，從長期來看，持有型商業(yè)物業(yè)可以帶來更大的經(jīng)濟收益。商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式同住宅有著本質(zhì)的區(qū)別，住宅是產(chǎn)品從開發(fā)到銷售這個過程，通過銷售產(chǎn)品來實現(xiàn)利潤的最大化，注重的是短期的利潤。而商業(yè)地產(chǎn)不同，它是一個從開發(fā)，持有，經(jīng)營，然后再到實現(xiàn)利潤這樣一個過程。在這個過程當(dāng)中呢，是比較注重經(jīng)營所創(chuàng)造的價值和資產(chǎn)升值的，換言之是比較注重中長期的利潤。其次，持有是商業(yè)整體統(tǒng)一經(jīng)營管理的必要前提。商業(yè)，運營是項目的重中之重，經(jīng)營是關(guān)鍵，運營是核心價值。
    一個商業(yè)項目的發(fā)展是需要一定時間的培育，少則兩三年，多則七八年。這個過程中，項目需要統(tǒng)一推廣，根據(jù)市場的需求變化調(diào)整業(yè)態(tài)布局，這都需要后期統(tǒng)一的管理及運營。而這樣做的前提就是物業(yè)產(chǎn)權(quán)的集中、整體持有。再次，土地稀缺性也是持有型商業(yè)物業(yè)的發(fā)展趨勢和前提。土地價值和項目價值需要更多的挖掘，也需要考慮和城市的融合性。產(chǎn)品復(fù)合化，帶來了操作難度的提升，開發(fā)商不僅僅是銷售物業(yè)，還需要運營才能帶來持續(xù)的價值收益，激烈的土地競爭必然導(dǎo)致開發(fā)成本的提高，為了實現(xiàn)利潤的最大化，讓有限的土地更有效地發(fā)揮經(jīng)濟效益，做持有型商業(yè)物業(yè)顯然更劃算。另外，持有型商業(yè)物業(yè)可以成為開發(fā)商合理避稅的一個措施。開發(fā)商可以把持有物業(yè)當(dāng)成合理避稅的一種有效方式，現(xiàn)在的物業(yè)尤其是高檔物業(yè)的利潤較高，所納的稅費也很高，如果把物業(yè)做成持有型，那么從財務(wù)的角度來看，可以做到合理避稅，一個城市的商業(yè)發(fā)展是和城市的政治經(jīng)濟文化發(fā)展緊密聯(lián)系的，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商必須充分站在各自城市屬性的前提下，開發(fā)符合各自城市規(guī)劃發(fā)展的模式及策略。配備優(yōu)質(zhì)而專業(yè)的商業(yè)運營管理團隊，自身發(fā)展與城市發(fā)展共融共進，方能游刃有余，落于不敗。