700億元！今年杭州賣(mài)地收入史上最高

    根據(jù)杭州市國(guó)土資源局土地招拍掛數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至12月15日，今年杭州主城區(qū)共出讓土地107宗，出讓面積4968畝，出讓總金額達(dá)到700.5億元。對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士表示，這說(shuō)明看好杭州樓市的開(kāi)發(fā)商，正越來(lái)越多。
　　據(jù)《今日早報(bào)》報(bào)道700.6億元！這是今年杭州主城區(qū)招拍掛土地的已出讓總金額。這還不算接下來(lái)的9宗待出讓土地的價(jià)格。這個(gè)數(shù)據(jù)已接近2007年和2008年兩年的總出讓金額(750.3億元)�；鸨�，實(shí)在是火爆！
　　土地出讓頻率密集，含金量大幅增加，眾多開(kāi)發(fā)商鉚足勁奮勇?lián)尩�，地價(jià)屢創(chuàng)歷史高位，照此推算，杭州樓市的房?jī)r(jià)格局也將被改寫(xiě)。2009年的杭州土地市場(chǎng)，可以說(shuō)的事情，著實(shí)不少！
　　根據(jù)杭州市國(guó)土資源局土地招拍掛數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至12月15日，今年杭州主城區(qū)共出讓土地107宗，出讓面積4968畝，出讓總金額達(dá)到700.5億元。其中，住宅用地67宗，3980畝，出讓金額586億元；商業(yè)用地40宗，988畝，出讓金額114.5億元。
　　700.5億元，這相當(dāng)于去年杭州主城區(qū)土地總出讓金額的2.88倍，是土地市場(chǎng)同樣瘋狂的2007年的1.38倍。值得一提的是，今年的土地出讓面積還不及2007年的6064畝，但成交金額卻要高出不少，這說(shuō)明什么？說(shuō)明今年出讓土地的含金量大大提高。如果不考慮容積率的因素，粗略算來(lái)，每平方米的樓面價(jià)格，今年是21108元，去年是15585元，前年是12519元，增幅還是非常明顯的。
　　年初平淡年中發(fā)力至今
　　低迷、徘徊、回暖、火熱、瘋狂――用這樣幾個(gè)詞來(lái)形容今年杭州土地市場(chǎng)的峰回路轉(zhuǎn)，比較確切。跟商品房市場(chǎng)一樣，土地市場(chǎng)也有著“大反轉(zhuǎn)”的經(jīng)歷。
　　從附表二可以看出，今年杭州土地市場(chǎng)上半年和下半年的表現(xiàn)反差極大。1―5月份，杭州僅有1月份有3宗宅地成交，成交總金額也僅5380萬(wàn)元，其余均為商業(yè)用地。5個(gè)月里成交金額最高的是1月份，為21.8億元。2006年以來(lái)，杭州一直實(shí)行的是“勾地制度”，往往是政府確定了土地的底價(jià)并至少被一家意向企業(yè)認(rèn)購(gòu)，方才掛牌。這么長(zhǎng)時(shí)間沒(méi)有掛牌宅地，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商拿地?zé)崆榈�至低谷�?BR>　　不過(guò)從6月份開(kāi)始，隨著杭州商品房市場(chǎng)回暖趨勢(shì)漸穩(wěn)，銷(xiāo)售持續(xù)火爆，土地市場(chǎng)不僅供應(yīng)量開(kāi)閘，需求也非常旺盛。光6月份就出讓了9宗住宅用地，總面積達(dá)516畝，建筑面積達(dá)89.7萬(wàn)平方米，最后全部成交，成交金額達(dá)到80億元。隨后，月成交金額屢創(chuàng)新高，最高的10月份達(dá)到了159億元。
　　隨之而來(lái)的是樓面地價(jià)不斷被刷新。這讓一些開(kāi)發(fā)商捶胸頓足，后悔不迭�！耙�是早一點(diǎn)去拿地就好了，那時(shí)候只要出讓底價(jià)就能拿到地了�！�
　　【第一章節(jié)】
　　誰(shuí)在拿地？
　　開(kāi)發(fā)商策略兩極分化
　　本地大佬深耕市場(chǎng)綠城輕松成為冠軍
　　今年的土地市場(chǎng)上，表現(xiàn)最搶眼的無(wú)疑還是本地品牌房企，尤其是綠城房產(chǎn)和濱江房產(chǎn)，兩者分別以97.6億元和47億元的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，位列拿地金額10強(qiáng)榜前兩名。
　　跟許多公司相比，綠城的拿地?zé)崆閬?lái)得有點(diǎn)遲。在杭州土地市場(chǎng)已經(jīng)熱了3個(gè)多月之后，9月3日，綠城方才首次出手，在杭州拿了今年第一塊地，此后卻如開(kāi)了閘的“洪水”，一發(fā)而不可收拾。高調(diào)爭(zhēng)奪“原新華集團(tuán)地塊”，以相對(duì)理性的價(jià)格將“喜得寶”地塊收入囊中，重新定位田園板塊價(jià)值，臨近年底又首次將旗幟插到了濱江的版圖上……綠城近幾年致力于走全國(guó)戰(zhàn)略，擴(kuò)張比較迅猛。經(jīng)過(guò)去年的深度調(diào)整，其重新深耕杭州市場(chǎng)的意圖已非常明顯。超500億元的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，巨額融資授信，與實(shí)力伙伴合作等，也為其百億元拿地提供了強(qiáng)力支撐。遍地皆是綠城盤(pán)，在未來(lái)的杭城不無(wú)可能。
　　擅長(zhǎng)低價(jià)拿地的濱江房產(chǎn)，對(duì)土地市場(chǎng)的敏感性一如既往，出手拿地遠(yuǎn)比綠城要早。7月28日、9月8日，濱江接連出手，將黎明村、草莊3塊宅地收入囊中，拿地價(jià)格在業(yè)界看來(lái)也屬高性價(jià)比。
　　近年來(lái)一直穩(wěn)扎穩(wěn)打的欣盛房產(chǎn)，以撿漏的方式，神奇拿得申花路兩塊好地，出手敏捷、干凈利落，又一次贏得未來(lái)發(fā)展的空間。
　　老牌房企宋都，在成功開(kāi)發(fā)錢(qián)江新城的新城國(guó)際花園、九堡在售的陽(yáng)光國(guó)際之后，開(kāi)發(fā)足跡再次往東。這次，它大手筆地在下沙沿江區(qū)塊，一舉拿下了3宗土地，并且以19.9億元的成績(jī)，位列排行榜第9。
　　此外，拿地的本地房企還有昆侖置業(yè)、廣宇發(fā)展等，但相對(duì)來(lái)說(shuō)，金額比較少，都在10億元以下。而廣廈、坤和、耀江等老牌房企，都沒(méi)有出手。
　　外來(lái)大鱷意見(jiàn)分化龍湖地產(chǎn)高調(diào)進(jìn)杭
　　自2005年嘉里建設(shè)集團(tuán)入杭，外來(lái)地產(chǎn)大鱷陸續(xù)通過(guò)各種方式進(jìn)入杭州市場(chǎng)，在杭州與本土開(kāi)發(fā)商展開(kāi)了激烈的競(jìng)爭(zhēng)。僅2006年―2007年兩年，外來(lái)大鱷總共拿下了約3751畝土地。
　　不過(guò)在進(jìn)入杭州幾年之后，這個(gè)外來(lái)地產(chǎn)軍團(tuán)正在發(fā)生分化。從拿地金額上來(lái)看，今年拿地比較積極的有首次入杭的龍湖地產(chǎn)，它一下子就拿走了下沙4塊地，拿地金額達(dá)到35.75億元。龍湖地產(chǎn)創(chuàng)建于1994年，成長(zhǎng)于重慶，發(fā)展于全國(guó)，業(yè)務(wù)領(lǐng)域涉及地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和物業(yè)服務(wù)三大板塊，現(xiàn)有員工4000多人。龍湖地產(chǎn)今年在港交所正式掛牌，公司掌門(mén)人吳亞軍以312億港元身家超越楊惠妍晉升中國(guó)房地產(chǎn)女首富。這個(gè)公司顯然財(cái)大氣粗，來(lái)勢(shì)洶洶，不僅如此，在產(chǎn)品營(yíng)造方面，它也擁有非常強(qiáng)大的實(shí)力。一向在產(chǎn)品上非常自信的本地大佬宋衛(wèi)平，也曾在公開(kāi)場(chǎng)合表示“綠城唯一的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手就是龍湖”。有理由相信，這個(gè)姍姍來(lái)遲的外地大鱷，有足夠?qū)嵙�給明后年的杭州樓市帶來(lái)驚喜。
　　第二個(gè)值得一提的外地公司是九龍倉(cāng)，它的拿地金額排在龍湖后面。這個(gè)公司曾跟綠城聯(lián)合拿過(guò)藍(lán)色錢(qián)江地塊(后退出)，又跟金都房產(chǎn)攜手拿下轉(zhuǎn)塘地塊，對(duì)于杭州樓市來(lái)說(shuō)并不是新面孔。而今年，它又顯現(xiàn)出對(duì)杭州樓市的信心，砸出29.4億元拿下備受人關(guān)注的“杭一棉”兩地塊。

　　另外，在錢(qián)江新城開(kāi)發(fā)大型都市綜合體萬(wàn)象城的華潤(rùn)置地，也把旗幟插到了之江板塊，終于結(jié)束了在杭州只有單個(gè)項(xiàng)目的歷史。此外，拿地的外來(lái)房企還包括凱德置地、保利地產(chǎn)、金隅嘉業(yè)和朗詩(shī)置業(yè)等，說(shuō)明它們繼續(xù)看好杭州市場(chǎng)。
　　值得一提的是萬(wàn)科，今年僅拿下草莊兩宗地，金額僅8.1億元。而復(fù)地、中海、雅戈?duì)柕裙�司，今年都沒(méi)有在杭州拿地。
　　國(guó)字號(hào)大行其道黑馬房企受關(guān)注
　　今年的杭州土地市場(chǎng)，另一個(gè)比較明顯的特點(diǎn)是國(guó)企、央企資本馳騁疆場(chǎng)，而中小公司則紛紛敗下陣來(lái)。
　　7月23日，力挫綠城、濱江等大型房企，以20650元/平方米的樓面價(jià)拿下錢(qián)江新城南星橋地塊的義烏中國(guó)小商品城房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，是浙江中國(guó)小商品城集團(tuán)公司緊密層企業(yè)，其最大股東為義烏市國(guó)有資產(chǎn)投資控股有限公司(占26.53%股本)。此外，拿下三堡地塊的杭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，以17222萬(wàn)元/平方米的樓面價(jià)拿下華豐單元地塊的浙江中鐵。他們都是國(guó)企。
　　一些實(shí)業(yè)資本也進(jìn)入了樓市，如電梯大佬西子房產(chǎn)，又如與濱江聯(lián)合拿地的新昌三花，都是此類(lèi)資金代表。
　　不僅是實(shí)業(yè)資本為避險(xiǎn)紛紛入市，一些黑馬房企的崛起也讓人關(guān)注。比較典型的是德信置業(yè)，這個(gè)公司今年斥資27.2億元，接連拿下九堡、下沙、橋西等4宗宅地，一躍成為杭城主流開(kāi)發(fā)商，實(shí)力不容小覷；又比如開(kāi)啟今年土地出讓熱潮的浙江天鴻房產(chǎn)，拿下燈塔單元地塊的海鹽南塘房產(chǎn)等。
　　對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士表示，這說(shuō)明看好杭州樓市的開(kāi)發(fā)商，正越來(lái)越多。
　　【第二章節(jié)】
　　出讓價(jià)頻創(chuàng)新高
　　明年遍地是豪宅
　　在今年出讓的單宗土地中(詳見(jiàn)附表2)，價(jià)格最高的是10月10日出讓的“喜得寶地塊”，出讓金額高達(dá)29.1億元。這個(gè)地塊包括32659平方米的住宅用地，以及11843平方米的商業(yè)辦公用地，由綠城房產(chǎn)最后競(jìng)得。由于地處市中心、臨近貼沙河等因素，地塊從一開(kāi)始就深受市場(chǎng)關(guān)注。
　　在今年出讓的土地中，“壓箱底”的寶地不少。比如綠城拿下的新華集團(tuán)地塊、九龍倉(cāng)拿下的杭一棉、義烏中國(guó)小商品城拿下的南星橋地塊等，每一塊的出讓，都曾極大地牽動(dòng)市場(chǎng)神經(jīng)。這些寶地價(jià)格不菲，比如排在單宗土地價(jià)格10強(qiáng)榜上的土地，最便宜的吉如地塊也要14億元，難怪很多開(kāi)發(fā)商仰天長(zhǎng)嘆：“現(xiàn)在做房地產(chǎn)的成本實(shí)在太高了，沒(méi)有15億元資金，別想拿地�！敝档靡惶崾�，這些地塊的面積并不是很大，比如其中可開(kāi)發(fā)面積最大、由華潤(rùn)置地拿的之江地塊，體量也只有18萬(wàn)平方米，不由得讓人感嘆杭州地價(jià)之貴。
　　濱江下沙丁橋申花
　　各個(gè)板塊均創(chuàng)新高
　　今年的杭州土地市場(chǎng)，給人印象最深的無(wú)疑是各區(qū)域此起彼伏不斷拍出的天價(jià)地塊。說(shuō)它們是天價(jià)，一點(diǎn)也不夸張，因?yàn)樗鼈兌技娂妱?chuàng)下歷史最高紀(jì)錄。
　　濱江15358元/平方米，南星橋24295元/平方米，田園11118元/平方米，下沙8074元/平方米，申花11627元/平方米，丁橋7245元/平方米，之江15281元/平方米。可以這樣說(shuō)，今年的土地，要么不拍，一拍就拍出區(qū)域最高價(jià)。土地價(jià)超過(guò)或者接近周邊在售樓盤(pán)價(jià)格的情況，也不斷發(fā)生。比如南星橋糧庫(kù)板塊的24295元/平方米，當(dāng)時(shí)這個(gè)杭州樓市新地王的價(jià)格，跟邊上水岸楓庭的價(jià)格差不多。
　　高地價(jià)又不斷刺激著周邊在售樓盤(pán)推高房?jī)r(jià)，“地價(jià)一高，房?jī)r(jià)立漲”，高地價(jià)成為短時(shí)間內(nèi)高房?jī)r(jià)的重大推手。一位業(yè)內(nèi)人士表示，今年讓他印象最深的幾塊地，一是欣盛拿下的申花路兩宗地；二是濱江拿下的黎明村地塊；三是綠城拿下的濱江地塊。因?yàn)榈谝粔K可以輻射到杭州城西、三墩、橋西等多個(gè)區(qū)域；第二塊位于城東新城，輻射到丁橋、華豐、汽車(chē)東站、錢(qián)江新城二期等；而第三塊地，則不僅重估了濱江價(jià)值，還有望繼續(xù)推高江北錢(qián)江新城的價(jià)格，向南則使得蕭山等區(qū)域的價(jià)格上揚(yáng)。這些土地，都在一定程度上重構(gòu)了周邊樓市的房?jī)r(jià)格局，并進(jìn)而重構(gòu)了整個(gè)杭州樓市的價(jià)格。
　　今年，杭州市中心的樓面地價(jià)已穩(wěn)定在2萬(wàn)元/平方米以上，不少郊區(qū)板塊的地價(jià)都已經(jīng)接近甚至超過(guò)1萬(wàn)元/平方米。對(duì)此，一位業(yè)內(nèi)人士說(shuō)，1萬(wàn)元/平方米的地價(jià)，如果不考慮市場(chǎng)不好等因素，一般最后的銷(xiāo)售價(jià)格起碼在2.5萬(wàn)元/平方米以上。也就是說(shuō)，明年的杭州樓市，將遍地都是“豪宅”。
　　【第三章節(jié)】
　　田園、城東和橋西
　　這些區(qū)域值得關(guān)注
　　從今年杭州主城區(qū)土地出讓區(qū)域來(lái)看，拱墅區(qū)無(wú)疑是表現(xiàn)最搶眼的。無(wú)論是出讓面積還是出讓金額，它都排在第一。作為杭州一個(gè)老城區(qū)，拱墅區(qū)有不少只有老杭州人才聽(tīng)得懂的地名，陌生又親切。比如今年出讓的祥符東、新華集團(tuán)地塊、慶隆、橋西、娑婆橋、申花路、吉如、杭一棉、和睦、拱宸橋西等土地，都位于拱墅區(qū)。23宗土地、1116畝的出讓面積，我們仿佛可以看到這個(gè)區(qū)域如火如荼的開(kāi)發(fā)熱浪。而其中，橋西、田園等板塊，無(wú)疑最搶人眼球。
　　江干區(qū)是另一個(gè)值得重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域，它今年出讓了1114畝土地，出讓金額也高達(dá)139億元。具體來(lái)說(shuō)，這個(gè)區(qū)域包括了九堡、丁橋和城東新城等區(qū)域。而城東新城，顯然最抓人眼球。本地大佬、擅長(zhǎng)拿地的濱江房產(chǎn)，今年幾乎把所有拿地的熱情都放在了這里，拿下黎明村地塊后，便火速規(guī)劃，現(xiàn)在已命名為金色黎明。在草莊，它和萬(wàn)科分食了3宗土地，而萬(wàn)科今年僅拿的兩宗土地，也就位于這個(gè)區(qū)域。種種跡象則表明，今年出讓的土地，僅僅是拉開(kāi)了這個(gè)區(qū)域土地出讓序幕的一角。
　　而下沙的崛起，也頗讓人關(guān)注。這個(gè)之前本地開(kāi)發(fā)商涉獵不多，但吸引了保利、金隅、世茂、朗詩(shī)等外來(lái)大鱷的區(qū)域，今年又迎來(lái)了龍湖地產(chǎn)。同時(shí)，杭州老牌開(kāi)發(fā)商宋都房產(chǎn)，也雄心勃勃地入駐了。對(duì)下沙樓市的看好，顯然并不是個(gè)例。據(jù)統(tǒng)計(jì)，下沙今年共出讓宅地11宗，出讓面積717畝，出讓金額86.9億元；如果加上商業(yè)，賣(mài)地金額高達(dá)101.45億元，成為繼江干、拱墅之后，杭州今年又一個(gè)躋身賣(mài)地百億軍團(tuán)的區(qū)域。究其原因，沿江概念和金沙湖概念，是其今年賺得盆滿缽滿的原因。而隨著龍湖的介入，這個(gè)區(qū)域的產(chǎn)品水平，有望提升一個(gè)臺(tái)階。
　　【第四章節(jié)】
　　展望明年杭州地價(jià)
　　瘋狂是否還會(huì)持續(xù)
　　回望今年的杭州土地市場(chǎng)，可以用“瘋狂”兩字來(lái)概括。瘋狂的推地速度，瘋狂的樓面地價(jià)，以及彌漫在整個(gè)市場(chǎng)中的瘋狂的拿地氛圍。如今，2009的大幕即將謝下，眼下大家最關(guān)心的，還是明年杭州的土地市場(chǎng)。
　　對(duì)此，杭州一位上市公司高管表示，如果說(shuō)今年杭州的土地市場(chǎng)是先冷后熱，那么他認(rèn)為明年會(huì)倒過(guò)來(lái)，即先熱后冷。也就是說(shuō)，明年上半年，土地市場(chǎng)將延續(xù)今年的熱度。理由有幾個(gè)：一是開(kāi)發(fā)商手頭有大量銷(xiāo)售回籠資金，依舊對(duì)土地很饑渴，比如綠城今年銷(xiāo)售金額已超過(guò)500億元，但在杭州拿地還不到100億元；二是整個(gè)市場(chǎng)流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題還是存在，實(shí)體經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有完全恢復(fù)，不乏會(huì)有資金為避風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)入樓市；三是明年的政策基調(diào)依舊承認(rèn)房地產(chǎn)對(duì)GDP增長(zhǎng)所起的作用，支持房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，開(kāi)發(fā)商依舊有信心去拿地。
　　“去年出讓土地比較少，除了已在售的項(xiàng)目，還沒(méi)面市的基本上是之前出讓的高價(jià)地。今年出讓土地量雖然比較大，但根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，這些土地不會(huì)馬上轉(zhuǎn)化為供應(yīng)量。6月份以后出讓的土地，估計(jì)要到明年10月份左右才能有所體現(xiàn)。加上之前在開(kāi)發(fā)的老盤(pán)，可能明年下半年會(huì)出現(xiàn)一個(gè)供應(yīng)高峰，但供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題依舊會(huì)存在，因?yàn)楦邇r(jià)盤(pán)會(huì)比較多�！彼�說(shuō)，明年上半年可能依舊會(huì)供不應(yīng)求，市場(chǎng)要有所變化，還是要等到明年下半年，供求關(guān)系發(fā)生變化，并進(jìn)而影響到土地市場(chǎng)。