北京概念推高天津樓市預(yù)期 商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展良機

　　京津城際列車開通，30分鐘內(nèi)到達、最小間隔三分鐘、高峰時100列車對開，使得“一小時都市生活圈”概念引起購房者的真實關(guān)注，天津樓市能否在北京帶動下大跨步發(fā)展，成為天津地產(chǎn)圈今年最為關(guān)注的話題。但城際列車自今年8月1日開通以來，在全國樓市極度低迷的大背景下，天津樓市量價齊跌，京津“一體化”概念并未成天津樓市的救命稻草。然而，從世界上五大城市帶的發(fā)展歷程看，隨著城際間經(jīng)濟的融合，房價相互影響的因素或?qū)⒅饾u顯現(xiàn)。

　　北京概念推高天津樓市預(yù)期

　　作為我國首條高標(biāo)準(zhǔn)鐵路客運專線，京津兩市之間的城際快鐵尚未開工即被寄予厚望。今年9月，城際快鐵終于通車，各大都市報和論壇一時間充滿對類似“吃住在天津，賺錢在北京，每天乘坐28分鐘快鐵上下班”生活狀態(tài)的憧憬。有專家預(yù)測城際列車會推高天津房價，長期來看，甚至拉低北京房價。城際列車帶來的利好甚至被寫入一些靠近列車終點——天津東站的項目宣傳畫冊里，成為招攬客戶的賣點。

　　其實，北京人到天津置業(yè)并非新鮮事，早在2006年，就有商業(yè)網(wǎng)站推出京津兩地購房人濱海新區(qū)看房活動，吸引了逾三百名購房人參加。位于天津北辰、武清等與北京距離較近郊區(qū)的一些項目，如奧林匹克花園（查看地圖）等則專門組織了針對北京客戶的團購活動，甚至有位于兩城之間的項目索性將案名定為“京津新城（查看地圖）(新城博客,新城新聞,新城說吧)”，對北京市場的期待不言而喻。

　　時至今日，距離京津城際快鐵鋪設(shè)正好一年，回頭看，北京概念確實成為過去一年拉升天津房價預(yù)期的重要因素。第一太平洋戴維斯天津分公司總經(jīng)理朱天博認為，對于整個房地產(chǎn)市場來說，京津一體化概念影響最明顯的是住宅市場。

　　從去年底開始，盡管城際列車還沒修好，業(yè)主來我們這里登記房屋出售時都會提到通車對房價帶來的好處，賣房人的預(yù)期很高。而數(shù)據(jù)也顯示，今年一、二季度，天津商品住宅市場盡管成交低迷，但成交均價環(huán)比微升2.8%，同比增長了23.4%，為7142元/平米。

　　朱天博介紹，京津一體化對整個天津樓市都起到了拉升作用，但由于城際快鐵沿途在天津的武清縣、天津東站和塘沽設(shè)站，上述三個區(qū)域成為天津的“領(lǐng)漲”板塊�！斑@些地方的房價漲幅比其它版塊要快，盡管近期受經(jīng)濟大局因素影響價格有所松動，但把時間放長一點，他們?nèi)匀粷q幅居前”。不僅漲幅居前，在此輪房地產(chǎn)調(diào)整時期，與京津一體化掛鉤的項目表現(xiàn)得更抗跌，吳桐也表示，圍繞天津東站的區(qū)域已經(jīng)成為天津“公認最抗跌”的地段。

　　天津東站附近的項目之所以跌幅較少，也是由于該板塊項目主要修建于2003年—2006年，絕大部分距離收房時間不滿五年，在上個月的地產(chǎn)新政出臺前，這些房屋進入市場流通需要交納高額的稅費，“加上中介費，預(yù)計100萬的項目需要繳納10萬塊錢的稅費”，而業(yè)主在出售項目時會將這筆稅費打包在房價里，直接推高了房價。

　　暫時難成實質(zhì)性利好

　　盡管京津一體化的概念刺激了天津房價，但城際快鐵投入運營三個多月來并沒給天津樓市帶來先前預(yù)期的大量北京購房人。“前期大家對天津市場預(yù)期太高”，高飛坦言，“指望一條城際列車，就讓大家來天津買房是不現(xiàn)實的”。

　　他介紹，目前天津購房市場絕大部分仍是靠天津本地人的自住需求拉動，比例占到80%，剩下20%的購房人中多數(shù)為北京人。而多位接受記者采訪的專家均表示，目前北京人到天津購房的主要目的在于投資而非自住，隨著天津房價受京津一體化概念上漲以及樓市調(diào)整，這部分投資需求已經(jīng)大大削弱。

　　盡管城際列車通車時，大家都認為天津東站后廣場會是最受北京人關(guān)注的區(qū)域，但從他所接觸的客戶來看，不少北京購房人棄近求遠選擇了距離東站更遠的老城廂區(qū)域——這也是老天津衛(wèi)眼中真正的天津老城區(qū)。而這樣的選擇是“性價比最高的”，由于老城廂地區(qū)自2003年以來大規(guī)模的改造，該區(qū)域新房供應(yīng)量充足，周邊醫(yī)院、教育配套齊全，但房價卻低于天津東站等“后起之秀”。換句話而言，盡管天津東站區(qū)域相關(guān)配套尚在修建中，但房價卻因京津一體化帶來的利好預(yù)期而透支，直接打擊了北京置業(yè)者的購房熱情。

　　目前，天津市區(qū)房價與北京的差距已經(jīng)有限。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，三季度天津商品房成交均價為6770元/平米，但中心城區(qū)的成交均價達到10426元/平米，而北京9月份的成交均價為12657元/平米。而2006年北京住宅平均銷售價格為8050元/平米，2006年天津市商品房成交均價為5012.83元/平米。

　　然而，京津之間高昂的交通成本在一定程度上限制了北京人天津置業(yè)的熱情。目前，城際列車最便宜的票價亦高達58元。朱天博即表示，只有經(jīng)常往返京津兩地工作的人，才會選擇天津置業(yè)。

　　商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展良機

　　雖然京津一體化概念給天津住宅市場帶來的實質(zhì)性利好暫時難以顯現(xiàn)，但對于天津的商業(yè)地產(chǎn)來說卻是發(fā)展的良機。

　　走出天津東站，視野所及的區(qū)域均有項目正在開工建設(shè)。按照天津市的規(guī)劃，天津東站還將被著力打造為商務(wù)商貿(mào)聚集區(qū)，未來將建設(shè)大量高端商務(wù)項目，涉及購物場所、甲A級寫字樓和商務(wù)公寓等。目前已有金融街控股等開發(fā)企業(yè)進入開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目。

　　作為北方最為重要的城市和出�？冢�正在有越來越多的企業(yè)遷入天津。盡管目前全球市場動蕩，不少地產(chǎn)行的報告均顯示整個亞太市場的寫字樓商鋪市場受到較大挫傷，遭受重創(chuàng)的金融行業(yè)已不再是北京寫字樓市場的最大用戶。但朱天博介紹，天津市場卻因前期“欠賬”太多而供需不平衡，得以在調(diào)整期一枝獨秀：“由于自身的特點，目前天津?qū)懽謽切枨蠛妥饨鹛幱谏仙�趨勢，天津甲A級寫字樓存量很少，按我們標(biāo)準(zhǔn)，甲級寫字樓只有30萬平方米，真正的甲A級標(biāo)準(zhǔn)寫字樓只不過10萬平米，甚至不如北京CBD一棟寫字樓的體量”。

　　第三季度，來自金融行業(yè)的租戶表現(xiàn)出對甲級寫字樓非常強勁的需求。甲級寫字樓的空置率下降至17.5%，比上一季度下降8.2%。尤其有相當(dāng)比例的吸納量歸功于金融企業(yè)，65%以上的成交量來自外資銀行。

　　“京津一體化給天津住宅市場帶來的影響是顯性的，給商業(yè)地產(chǎn)的影響則是隱性的”，朱天博認為，京津一體化將為天津帶來旅游客群、消費人群、人才互動、商務(wù)及投資客群，也使得京津兩地分工互補關(guān)系明確，而這直接影響到天津商業(yè)地產(chǎn)的前景�！澳壳拔覜]法說城際快鐵開通后天津的商鋪租金漲了多少，但是從客流量和商鋪營業(yè)額來說都有明顯的上漲，比如十月份，天津市召開了小吃節(jié)和購物節(jié)，官方數(shù)據(jù)統(tǒng)計全市的零售額達到200億元，同比增長了31%”。由于一般來說商鋪的租賃時間較長，客流增長對租金影響暫時無法顯現(xiàn)，但長期來看上漲無法避免。