盡管經(jīng)歷了2008年全球金融危機的嚴重影響,2009年的深圳寫字樓市場卻已快速回暖,尤其是第四季度,在國內(nèi)經(jīng)濟保增長目標實現(xiàn)已無憂慮的背景下,全市甲級寫字樓租金繼續(xù)穩(wěn)步上揚,達到每月每平方米125.2元。
銷售市場的回暖速度之快出乎大多數(shù)人預(yù)料,襲人的暖意中已經(jīng)帶有幾分炙熱。戴德梁行深圳公司寫字樓部主管羅進良指出,目前寫字樓的投資回報率僅為3%—5%,預(yù)計2010年投資回報率會更低,他表示,“3%的回報已經(jīng)是一個底線,寫字樓投資風(fēng)險已經(jīng)出現(xiàn)”。
2009年寫字樓市場回暖
寫字樓市場與住宅市場并無可比性,但是有著千絲萬縷的必然聯(lián)系。在2009年住宅市場一片大漲的形勢下,住宅市場也呈現(xiàn)出漸漸回暖的大趨勢。
每年的第一季度由于受到公歷和農(nóng)歷新年的影響,寫字樓市場的成交量往往寡淡,而2009年第一季度更可以用“慘淡”一詞形容。在全球金融危機的影響下,在深的主要包括歐美跨國企業(yè)為主的高端企業(yè)客戶大幅削減行政開支,嚴格控制成本,辦公需求急劇縮水。受此影響,深圳高端寫字樓市場明顯受挫,并帶動整個市場租金調(diào)整,空置率明顯上升。據(jù)戴德梁行的一份報告統(tǒng)計,2009年全市一季度的甲級寫字樓吸納量罕有地降為負數(shù),空置率則上升至11.4%。
在2009年二季度,在寬松信貸環(huán)境和國內(nèi)經(jīng)濟復(fù)蘇漸趨明朗的環(huán)境刺激下,寫字樓銷售市場首先出現(xiàn)反彈。6月份,卓越世紀中心3號樓入市,在市場的質(zhì)疑和觀望中實現(xiàn)每平方米3萬元以上的成交均價,為銷售市場率先迎來拐點。二季度租賃活動較第一季度明顯活躍,空置率環(huán)比下降1個百分點。戴德梁行的寫字樓銷售價格指數(shù)按季度錄得環(huán)比10.2%的增幅,銷售市場上升的趨勢已毋庸置疑。在租賃市場上,全市甲級寫字樓空置率進一步下降至9%,成為全國主要大中城市中唯一一個空置率在10%以下的城市。
受第二季度銷售市場的持續(xù)影響,第三季度入市銷售的NEO企業(yè)大道B/C棟、卓越世紀中心4號樓、中央西谷、天利中央廣場二期等均實現(xiàn)良好成交,銷售價格一路上漲。第四季度的銷售市場承續(xù)二、三季度的升勢,并開始試探每平方米4萬元的高位,與2007年市場最高位時已相差無幾。
而在最近一個月,則出現(xiàn)了一波接近20%的大漲幅。像位于市中心的諾德中心寫字樓價格已回到金融海嘯前的3.5萬元/平方米,全年漲幅約四成。
未來寫字樓漲價空間較大
世聯(lián)地產(chǎn)工商事業(yè)部總經(jīng)理張栩哲對媒體分析表示,隨著深圳經(jīng)濟持續(xù)回升和發(fā)展,深圳商業(yè)地產(chǎn)的前景值得持續(xù)看好。
在寫字樓市場回暖中,創(chuàng)業(yè)板的開板起了相當大的促進作用。“事實上,在2009年,外資高端客戶還是比較保守的,在金融危機橫行的2009年,外資企業(yè)紛紛暫緩或擱置寫字樓搬遷計劃,為求減少搬遷及裝修等非必要性支出,外企均以續(xù)租或與業(yè)主洽談減免租金為主要的經(jīng)營策略,甲級寫字樓租賃成交大幅減少。”羅進良告訴記者。
他預(yù)計,在2010年,這些被壓抑的需求將會得到釋放,這些需求的增加也是寫字樓市場價格上漲的利好!暗馄蟮淖赓U需求預(yù)計仍將謹慎樂觀,租金承受能力較為保守,傾向于成交高端且租金優(yōu)惠的物業(yè)!
在供應(yīng)方面,縱觀2009年深圳寫字樓市場,從卓越世紀中心、NEO企業(yè)大道,到東海國際中心、大中華國際金融中心等綜合體物業(yè)無疑是市場最為耀眼的明星,隨著這些這些寫字樓物業(yè)的入市,市場的供應(yīng)量將得到補充。
“2010年入市或者將要入市的寫字樓物業(yè)較多,而主體供應(yīng)量仍在福田和羅湖兩區(qū),福田約占25%,羅湖約占60%。”羅進良說。
記者了解到,2010年底,京基金融中心將進入寫字樓市場,帶來17.5萬平方米的新增供應(yīng)。作為深圳新一代的地標性建筑,京基金融中心將以439米的高度超越地王大廈,為羅湖及深圳的寫字樓市場帶來新的發(fā)展機遇。
“我們非?春谜麄深圳的寫字樓市場”,京基品牌部經(jīng)理熊偉說,“總的來講,羅湖的金融總量在全市都有很大的比例。我們不僅放眼羅湖,也放眼整個深圳。”
租金回報率可能會更低
市場的快速回暖和對未來的樂觀預(yù)期帶來的直接影響的投資者對于寫字樓市場的青睞,投資者的心理直接導(dǎo)致了寫字樓價格的節(jié)節(jié)攀升。事實上,在2009年的快速攀升中,寫字樓的資金回報率就僅僅達到3—5個點!爸行膮^(qū)的寫字樓租金回報率多在3%左右,3%是一個比較偏低的水平”,羅進良告訴記者,表面租金回報率如果在3%,扣除稅費就更低了,“3個點的回報率已經(jīng)是一個底線,投資的風(fēng)險已經(jīng)出現(xiàn)了!
對于開發(fā)商來說,對寫字樓價格的未來預(yù)期顯得更為樂觀。京基品牌部經(jīng)理熊偉認為,深圳的寫字樓有進一步挖掘的可能。“投資者對寫字樓的價值的認識跟不上住宅,我們看好2010年到2014年的寫字樓市場,深圳特別是羅湖的寫字樓跟香港還是有很大的區(qū)別,比如香港中環(huán)的寫字樓租金最高可以達到180元每月每尺,而深圳最高的華潤大廈才200元每月每平方米,中心區(qū)的一些寫字樓租金才150—160元/每月/平方米,價格相差了八九倍,而隨著深港一體化的加快,很多香港企業(yè)會選擇到遷移深圳,寫字樓的價值會進一步得到體現(xiàn)!毙軅フf。
在業(yè)內(nèi)看來,寫字樓價格的上漲在2009年得到了政策上的支撐。2009年下半年,深圳取消商業(yè)地產(chǎn)限外令,為外資購買寫字樓物業(yè)打開了新的窗口。雖然短期內(nèi)尚未顯示出對寫字樓買賣交易構(gòu)成的直接刺激,但預(yù)計隨著政策的逐步消化,將對后市產(chǎn)生積極的影響。12月1日,深圳城市更新辦法實施,亦為寫字樓市場帶來新的發(fā)展空間。由于涉及可改造更新的城市項目一般均位于核心城區(qū),商業(yè)價值巨大,這就為城市更新項目改為寫字樓、零售商業(yè)等高附加值業(yè)態(tài)提供寬闊的市場空間。戴德梁行的分析認為,在城市更新細則落實之后,深圳寫字樓市場將添加更多活力與變化。預(yù)計到2010年,在各項市場利好因素的刺激下,寫字樓銷售價格仍將持續(xù)試探市場高位。
“從2009年到目前來比,寫字樓的租金回報率是有所回落的,寫字樓的價格在不斷上漲,但是2009年底租金的上調(diào)比較低,租金的漲幅比不上價格的漲幅,預(yù)計2010年,租金雖然會上升,但是也會相當溫和,租金回報率可能會更低,風(fēng)險會更大!绷_進良說。