今年房地產(chǎn)市場(chǎng)是不是死蟹一只

　　三十多天時(shí)間內(nèi)，隨著中央政策連環(huán)炮炮連續(xù)發(fā)出，6部委解釋如何細(xì)化政策，將連環(huán)炮落到實(shí)處，炮炮見紅，樓市已經(jīng)被打成塞子了。事實(shí)上，還沒等細(xì)化政策出臺(tái)，樓市已經(jīng)“千里冰封萬里雪飄，望樓市內(nèi)外，惟余莽莽了”。
　　管理層出臺(tái)這一系列政策，確實(shí)很管用，而且有些像2008年的翻版，置2008年樓市成交量于死地的收緊貨幣政策和二套房貸政策在中央的連環(huán)炮中都已經(jīng)明確顯現(xiàn)，但這種管用只能是高壓下的管用，也就是說：樓市，也該歇歇了！
　　各地樓市成交量以垂直跳水的姿態(tài)出現(xiàn)在新年第一周，根據(jù)中原監(jiān)測(cè)系統(tǒng)顯示，2010年1月4日至1月10日，京、滬、廣、深四大一線城市成交總量環(huán)比下跌20%，其余五個(gè)重點(diǎn)城市成交總量下跌44%。其中，杭州、廣州、成都三城市環(huán)比下降七成以上，而成都跌幅最大，達(dá)到97%之多。而且不僅僅是一手房市場(chǎng)成交量如此迅猛的下挫，二手房市場(chǎng)成交也在全線潰退。中原領(lǐng)先指數(shù)系統(tǒng)數(shù)據(jù)顯示，2009年12月全國(guó)京、滬、穗、深、津五大城市二手房住宅市場(chǎng)成交量正在全線潰退，深圳下跌幅度最大，達(dá)到21.55%，北京次之，為21.38%。北京、深圳和天津三城市的成交量下滑幅度均超過20%，上海和廣州下滑幅度相對(duì)較小。
　　雖然成交量已經(jīng)確定冰封，但房?jī)r(jià)卻巋然不動(dòng)。特別是受到搶政策末班車的影響，12月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲7.8%，漲幅比上月擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。隨著優(yōu)惠政策戛然而止，樓市火爆一夜之間變了臉，市場(chǎng)預(yù)期不是很好，觀望者越來越多。不過，因?yàn)殚_發(fā)商們?cè)?009年獲得了大豐收，資金鏈這塊已經(jīng)和2008年快要斷了不可同日而語(yǔ)了，而且，經(jīng)過2009年的央企瘋狂搶地抬高地價(jià)，房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)質(zhì)上門檻已經(jīng)抬高，擁有國(guó)企和央企背景的開發(fā)商資金自然比2008年時(shí)代的開發(fā)商更為充裕。因此，若是想要房?jī)r(jià)有大幅度地下挫，可能性也不是很大，但量能萎縮勢(shì)必造成局部性的調(diào)整，這種調(diào)整有可能以漲幅調(diào)整為主線，以絕對(duì)價(jià)格調(diào)整為輔的趨勢(shì)。
　　雖然老百姓很難等到房?jī)r(jià)大幅度下挫的機(jī)會(huì)，但是如果管理層真正的增加小戶型的話，還是可以滿足更多人的需求。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥指出，“我們的工作目標(biāo)是盡可能地多提供普通群眾能夠消費(fèi)得起的中低價(jià)位普通商品住房�！痹黾有�戶型甚至迷你戶型，至少在總價(jià)上能夠減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)、減少銀行風(fēng)險(xiǎn)增加供給量的好處，從而減少老百姓被高房?jī)r(jià)灼傷的程度。
　　其實(shí)，國(guó)外還有十平米的房子，美國(guó)的“風(fēng)滾草小房子公司”售出的最小房子只有4.6平方米，而最大的是71.5平方米。房子的平均售價(jià)在5萬美元左右（約38萬元人民幣）。吃飯、工作、娛樂、洗澡、睡覺，都在區(qū)區(qū)9平方米的迷你小屋里，生活照樣悠閑自得——這就是美國(guó)人Jay Shafer親手設(shè)計(jì)建造的夢(mèng)之家“風(fēng)滾草”。當(dāng)然，這種小房子也太小了，已經(jīng)不符合我們經(jīng)濟(jì)發(fā)展的趨勢(shì)了，但我們的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水準(zhǔn)也沒有到動(dòng)不動(dòng)就是100平米以上的水準(zhǔn)。
　　而事實(shí)上，小戶型的供應(yīng)量非常少，需求量非常大，這就造成了必需要攢夠足夠的首付才能買得起房子，而且，由于金額巨大，往往是風(fēng)險(xiǎn)也很大，一旦經(jīng)濟(jì)波動(dòng)，房奴們?cè)鹿┒汲蓡栴}。由于沒有供應(yīng)迷你戶型，消費(fèi)者也買不到，只能擠在一起買“法拉利”。因此，我們必須要制定市場(chǎng)規(guī)則刺激開發(fā)商多開發(fā)小戶型的房子，節(jié)約土地以及減輕風(fēng)險(xiǎn)。
　　由于09年房?jī)r(jià)上漲過快，因此房?jī)r(jià)與租金的收益比率越來越不匹配。以拿上海為例，住宅租金的收益僅僅2-3%，其它一線城市也不會(huì)超過3%的收益率。目前正流動(dòng)這樣一個(gè)商業(yè)動(dòng)向，不少投資者在政策對(duì)住宅市場(chǎng)打壓前提下，正對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的投資在不斷的關(guān)注。商業(yè)地產(chǎn)目前在市場(chǎng)的租金收益率一般在5-8%，投資價(jià)值還是比較可觀。浙江許多資金抱團(tuán)蠢蠢欲動(dòng)來撬動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)這塊蛋糕，他們的手法還是集資抱團(tuán)購(gòu)房，整棟收購(gòu)寫字樓和大型商鋪，目標(biāo)是一線城市的商業(yè)樓宇。
　　確實(shí)，商業(yè)地產(chǎn)在這幾年嚴(yán)重被低估，目前商住倒掛是常見的現(xiàn)象，正因?yàn)槿绱�，商業(yè)地產(chǎn)正處于價(jià)格洼地，有眼光的投資者已經(jīng)密切關(guān)注了，普通投資者在2010年也可以多加關(guān)注。筆者一直呼吁，在高房?jī)r(jià)時(shí)代，應(yīng)該讓投資者分散投資，不要集中資金全部砸在住宅市場(chǎng)上，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)要放寬稅收收取標(biāo)準(zhǔn)，通過減稅來帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)的活躍度，也是平抑住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)的一個(gè)極好手段。
　　高房?jī)r(jià)是中國(guó)社會(huì)的一個(gè)現(xiàn)實(shí)，如何平穩(wěn)地解決高房?jī)r(jià)難題，既不讓高房?jī)r(jià)崩潰拖垮經(jīng)濟(jì)，也不讓高房?jī)r(jià)高溫灼傷老百姓的心，需要更多的理性和聰明的辦法。僅僅滿足于高壓政策，被歷史已經(jīng)證明是死路一條，因?yàn)樗麤]有給市場(chǎng)一個(gè)合理的安排，而僅僅是強(qiáng)迫馬兒不喝水。綜合來看，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)可能是目前最佳的辦法了。
　　博主聲音：確實(shí)，隨著氣候進(jìn)入20年的冰河期，市場(chǎng)也隨之變寒冷了，似乎這是一夜間的事情，正是應(yīng)了那句話：大河上下，頓時(shí)滔滔。昨日還人仰馬翻的熱鬧市場(chǎng)，變成了門可羅雀的地獄，但是，開頭并不代表結(jié)尾，年中以后的行情尚未可知。今年房地產(chǎn)市場(chǎng)還是有相當(dāng)多的投資機(jī)會(huì)，并不是死蟹一只。