物業(yè)稅指向商業(yè)地產(chǎn) 多套住宅業(yè)主應(yīng)納稅

　　物業(yè)稅可能2008年試點，并且最先從商業(yè)地產(chǎn)開始征收——北京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任馮長春近日在“改變城市的力量”中國地產(chǎn)峰會上表示，由于商業(yè)地產(chǎn)、寫字樓等牽涉面積比較少，所以最先從商業(yè)地產(chǎn)開征，繼而將征稅對象擴(kuò)展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實現(xiàn)只要擁有房產(chǎn)都應(yīng)該納稅。

　　無獨有偶，不久前北京市地稅局局長王紀(jì)平表示，北京有望在6月份之前獲批向工業(yè)企業(yè)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)征收物業(yè)稅。

　　這一系列消息再次將物業(yè)稅推上了風(fēng)口浪尖。然而，看似平坦的物業(yè)稅開征之路卻并不平坦。物業(yè)稅出臺帶來的將是房地產(chǎn)行業(yè)的全面稅制改革，是對現(xiàn)有住房管理體系的挑戰(zhàn)。而要實現(xiàn)對大多數(shù)房產(chǎn)的全面征稅，非一朝一夕所能及。

　　國家稅務(wù)總局有關(guān)部門負(fù)責(zé)人近日表示，客觀環(huán)境所致，2008年物業(yè)稅不會開征。開征的大概時間在2010-2015年間，這在稅務(wù)總局內(nèi)部已經(jīng)達(dá)成共識。而財政部副部長朱志剛2007年12月中旬在財政部網(wǎng)站撰文表示，雖然開征物業(yè)稅是遲早的事，但在目前條件下開征難度很大。

　　物業(yè)稅瞄準(zhǔn)商業(yè)地產(chǎn)

　　始于2003年的新一輪稅制改革，其中的重要一項便是對現(xiàn)有房地產(chǎn)稅費進(jìn)行整合。出臺物業(yè)稅，完善以財產(chǎn)稅為主體的地方稅收體系。

　　2003年10月召開的中共十六屆三中全會上，物業(yè)稅首次出現(xiàn)在《中共中央關(guān)于完善社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制若干問題的決議》中。隨后，財政部、國稅總局官員不斷發(fā)布物業(yè)稅進(jìn)展，這一稅種遂走入公眾視野。

　　2007年1月25日，國稅總局下發(fā)的《2007年全國稅收工作要點》將“研究物業(yè)稅方案”列入是年工作范圍。2007年“兩會”期間，提交十屆全國人大五次會議審議的財政預(yù)算報告草案，也提及“研究開征物業(yè)稅的實施方案”。

　　2006年10月，物業(yè)稅開始模擬(空轉(zhuǎn))評稅試點，第一批試點省市圈定北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶；2007年10月，國家稅務(wù)總局和財政部批準(zhǔn)安徽、河南、福建、天津為第二批試點省市。至此，已有10省市物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”運行。

　　所謂“空轉(zhuǎn)”是指虛擬意義上的資金循環(huán)，雖然沒有實際征稅，但一切步驟和真實收稅流程相同，由財政部門、房產(chǎn)部門以及土地管理部門共同參與，統(tǒng)計物業(yè)的數(shù)量，并進(jìn)行評估和稅收統(tǒng)計。也正是第二批試點的推出，讓業(yè)界普遍認(rèn)為，2008年開征物業(yè)稅已是箭在弦上。

　　“財政部可能2008年試點開征物業(yè)稅，而且最先從商業(yè)地產(chǎn)開始征稅。”北京大學(xué)不動產(chǎn)研究中心主任馮長春近日接受北京部分媒介采訪時透露以上信息。作為物業(yè)稅政策研究制定工作的參與者，馮長春還表示，本來物業(yè)稅今年就可能試點的，但因多種原因被推遲。

　　“北京今年已提出進(jìn)行物業(yè)稅‘實轉(zhuǎn)’的申請，目前正在等待國家稅務(wù)總局的批準(zhǔn)。”北京“兩會”期間，北京市政協(xié)委員、市地稅局局長王紀(jì)平對媒體的表態(tài)，立刻在北京房地產(chǎn)市場中掀起了波瀾。

　　據(jù)介紹，北京有望在6月份之前獲批并開征物業(yè)稅，向工業(yè)企業(yè)、寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)征收。而對于包括住宅在內(nèi)的各種物業(yè)類型全面征收物業(yè)稅，則是未來必然趨勢。

　　王紀(jì)平介紹，物業(yè)稅在國際上通常被稱為房地產(chǎn)稅或不動產(chǎn)稅，主要是每年根據(jù)房產(chǎn)的評估值或接近市場價值來征稅，而目前我國實行的房地產(chǎn)稅是按照房產(chǎn)原值征稅，土地稅是按照土地的面積來征稅，這種做法與國際上有很大差距。

　　得到共識的是，物業(yè)稅的開征將是我國房地產(chǎn)稅的必然趨勢。那么為什么要從商業(yè)地產(chǎn)首先開刀呢？

　　參與北京市物業(yè)稅征收政策制定的中央財經(jīng)大學(xué)稅收學(xué)院副院長劉桓表示，房源的最終認(rèn)定，是征收物業(yè)稅最大的難點，也是從商業(yè)地產(chǎn)開始“小試牛刀”的原因之一。

　　盡管北京市已經(jīng)對全市房屋情況進(jìn)行了數(shù)年的摸底調(diào)查，但房屋最終房源的認(rèn)定仍有很大難度，房屋產(chǎn)權(quán)登記情況也不準(zhǔn)確、不完善。

　　但相比于情況錯綜復(fù)雜的住宅市場，企事業(yè)單位所使用的商業(yè)物業(yè)房源認(rèn)定還是容易很多。因此，也就具備了征收物業(yè)稅的基本條件。

　　此外，劉桓表示，從企事業(yè)單位開始征收物業(yè)稅的好處還包括，在短時間內(nèi)并不會實際增加房地產(chǎn)相關(guān)稅負(fù)，可以形成平穩(wěn)過渡。原來，對于商業(yè)物業(yè)開征的物業(yè)稅，是將原企事業(yè)單位交納的城市房產(chǎn)稅、土地使用稅等平移過來，改變稅種進(jìn)行征收。

　　當(dāng)然，不同的是，以前對企事業(yè)單位城市房產(chǎn)稅、土地使用稅是通過捆綁收入進(jìn)行征收的，現(xiàn)在則是另外征收。很多企事業(yè)單位并未有自己的房產(chǎn)，而是租房辦公，對于這類租用辦公物業(yè)，需查清最終房源，對房源進(jìn)行征收物業(yè)稅。

　　種種跡象表明，物業(yè)稅征收已經(jīng)漸行漸近。近日國稅總局有關(guān)負(fù)責(zé)人表示正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行開征物業(yè)稅的準(zhǔn)備工作，此舉再次引起市場的高度關(guān)注。

　　從國際范圍來看，房地產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)稅是發(fā)達(dá)國家地方財政收入的主要來源之一，開征物業(yè)稅符合國際潮流。我國物業(yè)稅經(jīng)過幾年的空轉(zhuǎn)(模擬征收)，隨著物權(quán)法的出臺，正式開征只是時間問題。