景洪商業(yè)顯現(xiàn)地產(chǎn)新機遇

2008年，全國的地產(chǎn)市場都面臨著極大挑戰(zhàn)。在競爭激烈的地方，住宅地產(chǎn)的銷售一度出現(xiàn)價格與銷售量“雙降”的局面。而商業(yè)地產(chǎn)、旅游投資地產(chǎn)等業(yè)態(tài)，也因經(jīng)濟走勢的不明朗，而面臨著穩(wěn)固信心的問題。

有幸，這樣的情況尚未對景洪市的地產(chǎn)發(fā)展造成明顯影響。憑借著連接東盟諸國、氣候宜人、景觀獨特、交通便捷等多重優(yōu)勢，前來景洪的旅游人口每年超過４００萬人次。而隨著云南旅游業(yè)的二次創(chuàng)業(yè)蓬勃開展，景洪的商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)也得到了省州兩級的大力支持，展現(xiàn)出新一輪富于活力的發(fā)展空間和市場需求。

長期致力于云南各州市商業(yè)地產(chǎn)專項運作的昆明和恒房地產(chǎn)信息咨詢有限公司，近年來，一直十分關注景洪市商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)的發(fā)展，并展開了長期深入的調研。

據(jù)“和恒”調研了解，近年來，景洪商業(yè)格局正發(fā)生著巨大變化，商業(yè)業(yè)態(tài)也發(fā)生了質的飛躍。那種“大而全”、“小而全”的雜貨鋪式傳統(tǒng)百貨商店，被定位不同、各具特色的專業(yè)店所取代。隨后短短幾年內，大超市已達４家之多，給市民生活帶來極大便利。

商業(yè)業(yè)態(tài)的更新，是商業(yè)水平整體提升的表現(xiàn)，更是市場經(jīng)濟條件下商家求生存、謀發(fā)展的不斷“生死抉擇”，即經(jīng)營結構調整的結果。從這個意義上看，景洪商業(yè)格局的變遷，便是其從封閉走向開放的過程。

消費心理：重傳統(tǒng)　忠品牌

作為云南面向東南亞樞紐城市，景洪的消費市場需求處于上升期，以居民為主要的消費群體，消費方式正經(jīng)歷由傳統(tǒng)方式向追求質量和品牌文化的轉型。同時受現(xiàn)實收入水平的限制，景洪消費者的消費心態(tài)普遍屬于實惠型。

以家庭消費者為主體的景洪消費群體，出于長遠財政儲備的需要，對高檔消費支出項目是表現(xiàn)得較為謹慎的。因此，對消費項目的選擇更要注重考慮內在素質，主流消費市場屬于中檔。

比起花樣翻新的新生商業(yè)形態(tài)，景洪市民更習慣于以固有消費習慣慢慢體會。這一特點提醒開發(fā)者，在規(guī)劃商業(yè)形態(tài)時，應尊重當?shù)叵�費習慣，從居民基礎消費需求出發(fā)，從提升項目整體價值的角度合理配置有關業(yè)態(tài)，并充分估計新項目成長期將面臨的短時困境。

雖然本地商家在自身企業(yè)品牌的培育方面欠缺投入，但消費者對心理認知品牌的忠誠度還是相當高的，這一效果需要企業(yè)多年的口碑積累，因此商家更應從長遠角度出發(fā)把握企業(yè)行為。

由于是州府城市，景洪市中心商業(yè)區(qū)消費者來源復雜，市場輻射范圍很廣，大部分消費者并不是來自中心廣場周邊的。城區(qū)周邊甚至是省內其他地區(qū)消費者的消費行為，經(jīng)常在節(jié)假日時段集中爆發(fā)，因此外地消費者的異地購買行為值得重視并加以引導利用。

食品在消費者需求中的比例還是相當大的。除了生活必需的食品消費外，消費者有在外就餐的習慣，而中心廣場周邊適合市民消費的多元化餐飲場所還不是太多。

商區(qū)渴望領袖運營期待提高

雖然說，景洪當?shù)氐钠放粕唐废鄬��?shù)量較少且不集中，尚未出現(xiàn)成型的、有規(guī)模的品牌商場和街區(qū)，但傳統(tǒng)商業(yè)勢力對本地商業(yè)的掌握仍十分牢固。隨著省內外零售團隊的到來，景洪商業(yè)版圖的改寫已成大勢所趨。

從傳統(tǒng)商業(yè)中心的角度來看，目前它仍然承擔著景洪市商業(yè)主要供給者的責任，優(yōu)勢的地段條件和悠遠的商業(yè)文化沉淀是吸引市民來此的主要原因，其中心地位無可替代�？墒�，現(xiàn)有的購物環(huán)境與消費者新興的需求之間存在矛盾，在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)的新建商業(yè)面積明顯不足的情況下，對現(xiàn)有物業(yè)進行改造和升級的需求顯得尤為迫切，成為了目前這一時期最為現(xiàn)實且極有前景的選擇。

從新商區(qū)的角度來說，城市的改造為新興商業(yè)地產(chǎn)項目的發(fā)展創(chuàng)造了契機。但與此同時，規(guī)劃條件與市場發(fā)育程度之間的距離，也將給新區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的未來運作帶來變數(shù)。因為從投資風險的角度來看，商圈消費力的支撐力是衡量商業(yè)地產(chǎn)項目是否落地于此的重要依據(jù)，它是一種市場客觀現(xiàn)實，不會因某個大型商業(yè)地產(chǎn)的出現(xiàn)而誕生，商業(yè)中心的發(fā)展不僅應當以城市發(fā)展方向為指導，還要尊重市場現(xiàn)實，尋找最穩(wěn)妥和務實的解決方案。寄希望于單一商業(yè)地產(chǎn)項目制造出一個商圈的想法是極為冒險的，開發(fā)者必須在如何準確把握好尺度上多下功夫，慎選適當?shù)囊?guī)模和運作模式切入，爭取在搶得市場先機的同時抓住項目可靠的未來。

就整個景洪商業(yè)市場布局來看，商業(yè)網(wǎng)點的分布狀況日趨合理化，但在新商業(yè)區(qū)還鮮見有領袖氣質的商業(yè)物業(yè)，社區(qū)商鋪在較長時間內將成為新區(qū)商業(yè)的主要形態(tài)。造成這種狀況的原因，一方面是由于新商業(yè)區(qū)消費市場支撐能力有限導致，另一方面也是由于現(xiàn)有的新區(qū)大型商業(yè)地產(chǎn)項目自身商業(yè)運作能力欠缺所致。空洞的商業(yè)內容令所謂大型項目徒有其表，圖紙上美妙的招商構想，如果離開強有力的招商策劃執(zhí)行力，那就有可能變成畫給投資者的一塊“餅”。

為了促使景洪本地的商業(yè)迅速升級，除了在硬件投入上要抓住機遇外，在“軟件”管理，尤其是本地大型商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)運作的能力上有待提高，“只賣不管”和“有市無商”的不良勢頭應當盡快扭轉。

在專門從事商業(yè)運營管理的公司看來，目前景洪市的商業(yè)物業(yè)經(jīng)營管理水平，還有很多有待提升的空間，市場促銷手段也太少。另外，商場對外宣傳和實際招商經(jīng)營策略不統(tǒng)一，導致少量地理位置較好的商業(yè)物業(yè)，不能實現(xiàn)較好的招商業(yè)績，甚至不能炒旺本商業(yè)物業(yè)，出現(xiàn)人流密集的地方卻入店率不高的局面，準消費群流失嚴重。

于是很多經(jīng)營者開始對項目商業(yè)經(jīng)營期望值下降，經(jīng)營貨品不豐滿或改變經(jīng)營方向，導致整個商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品混亂，市場影響力逐步下降。

危機中同樣醞釀著機遇，目前大多數(shù)景洪商業(yè)實行的“管商品”模式，將被現(xiàn)代購物中心式的“雙主體”運營模式所取代，即大型商業(yè)機構的主體以物業(yè)管理和整合推廣為主要責任。而過去由商品經(jīng)營一線人員管理的任務，將由各承租商家負責，有效降低機構運行成本，實現(xiàn)專業(yè)分工。而上述商業(yè)“軟件”系統(tǒng)的全面升級，將帶給先進的商業(yè)運營管理團隊巨大的機遇，同時也帶給景洪商業(yè)全新的活力。耿斌山　唐　薇