如何看待琶洲的投資價值？

   熱焦點評（10-142）：如何看待琶洲的投資價值？

彭澎參與搜房網對話

題外話：琶洲的定位和投資價值一定要與珠江新城比較起來看，同時也要結合起來放在一起來看。同為CBD，但功能還是有很大不同的。

琶洲的主功能是會展和總部商貿。商貿也主要是展貿類，與會展配套。其他還有休閑文化，如珠江啤酒廠就有一個啤酒文化廣場。當然與會展、總部相關的寫字樓、公寓也是需求量很大的。

但琶洲也有很多城中村需要改造，因此，中檔樓盤也是少不了的，且不說本身還有許多舊樓盤、舊廠房。這其中，員村、長洲也是一個變量值得關注。

彭澎：要考慮清楚琶洲的主功能定位

2010-10-22  搜房網

摘要：琶洲的價值是由時間的發(fā)展而變遷的。彭澎表示，在99年他主持搞的琶洲概念規(guī)劃，當時會展中心到底放在哪里是有爭議的？最后確定在放在琶洲。

編者按：琶洲，在人們的固有理念中，只是在廣交會才會聚焦的島，如今琶洲不再是那個季節(jié)性商貿小島。在廣州打造成國際會展之城的步伐之上，政府將琶洲定位成會展金融中央商務區(qū)。面對如此優(yōu)厚的政策，琶洲又應該如何憑借琶洲會展這一世界唯一的名片來繼續(xù)前行呢？今天廣州搜房網請來了業(yè)內重量級人物共聚一堂起來討論琶洲未來的發(fā)展路向以及投資前景。

從歷史規(guī)劃來看琶洲的定位越來越高

琶洲的價值是由于時間的發(fā)展而變遷的。彭澎表示，在99年他主持搞的琶洲概念規(guī)劃，當時會展中心到底放在哪里是有爭議的？最后確定在放在琶洲。

那時候我們定位是城市的副中心，是RBD，珠江新城是主中心，現(xiàn)在把它搞成泛CBD的主中心，加上員村的延伸地帶，琶洲從RBD上升為CBD，地位更靠近珠江新城，因此，低端的產業(yè)不太適合，這是一個基本的看法。

現(xiàn)在我們把它定位為會展金融中央商務中心，主要發(fā)展金融、總部商貿、國際會展配套、文化休閑和科研辦公，這是基本的功能。我們當時在做《琶洲概念規(guī)劃》以后，又做了一個《海珠科技產業(yè)園》的規(guī)劃，那還是一個區(qū)的，有一批廠房在那里，如果是定位為CBD，廠房等形態(tài)肯定要全部搬出�，F(xiàn)在保利在這里開發(fā)，應該說他們也有很多城中村要消化，城中村一消化肯定是做住宅，農民不會離開，肯定會有很多住宅在里面，早期還有一些偏低端的住宅項目，如教師新村、大家庭花園等。這是現(xiàn)狀。

琶洲的主功能和副功能是什么？

彭澎認為琶洲還是以會展為主，這是毫無疑問的，而且會展不只是一個廣交會，那里有家具展、房博會、汽車展等等，一個會展中心絕對不只是一個廣交會，是一年的檔期都排滿的，是這樣的一個形態(tài)，包括現(xiàn)在舊的流花會展也有很多的商業(yè)設想，但是政府還是要求它保留一部分的會展功能。

其次是總部商貿功能。世界500強到琶洲，彭澎提出自己的看法，他認為最大的差別是在琶洲可以建立自己的一棟樓，如果租寫字樓在珠江新城都可以搞定了，它肯定是要建一棟才會往琶洲這里放，這是跟其他地方不一樣的。

因此，琶洲就以會展和總部商貿為主功能。

除了寫字樓、公寓之外，是否可以搞一些專業(yè)市場或者一些常設性的展貿用地，他覺得關鍵看業(yè)態(tài)是否會高檔一點，因為地價擺在那里，一些低端的市場肯定不適合在這里，我想一定要考慮那里的地域價格，不是一般的專業(yè)市場，高端到底是怎樣的高端？搞高檔可能租金的比例模式會受到一些討論。

總之是低端的在琶洲不適合。

琶洲的開發(fā)還要與周邊地區(qū)發(fā)展聯(lián)系起來看

至于發(fā)展，隨著它的定位，我們還要看到城市建設的方向。第一，規(guī)劃中有三條過橋隧道連接珠江新城，現(xiàn)在有這么幾條橋過去很方便，有了過橋、隧道會更加密切，我想與珠江新城的差異性會減弱。

第二，我們看到政府正在做長洲島的開發(fā)規(guī)劃，原來搞一些休閑的住宅，以后當然也很難說，保利那個地方是否會形成一些CBD的要素，這里是一個發(fā)展的走廊。不管怎么說，現(xiàn)在員村那里還沒有很好的改造，還有一大片，我們不能僅就琶洲看琶洲，要看周邊發(fā)展的趨勢，琶洲的長期我是看好的，但是做什么確實要好好去想，還有一些其他的展貿功能在出現(xiàn)。

今年張廣寧明確提出來廣州的核心競爭力是在商業(yè)和文化，而不是金融，金融搞得過深圳嗎？證交所搞得過上海、香港嗎？我們搞的是商貿和文化。

第一，廣州商貿是千年商都。歷史上是有名的商業(yè)大都會，大家都認識到商貿才是廣州在全省的核心競爭力，這一塊要發(fā)展的。

第二是文化，廣東要建設文化強省主要看廣州。因為全省主要的高等院校、科研機構、文化團體都在廣州，廣州建成文化大市，廣東省就建成文化大省了。

這兩個功能是廣州發(fā)展的重點，商貿這一點我們可能還有新的發(fā)展，如果是大商貿的概念，就包括會展，沒有這些商貿也沒法形成一個強的輻射力。我們到佛山去，馬上要通地鐵；到2015年整個珠三角的輕軌系統(tǒng)是形成一個初步框架，周邊都會到廣州來望一望，對廣州的商業(yè)發(fā)展有利。琶洲會展中心是世界第一大會展中心，會展這一塊我相信會成為廣州現(xiàn)代服務業(yè)中的最強的一塊，其他物流、總部、金融等都與此有關。我想我們要看到，當然會展也是一個大會展，不是說只有琶洲有會展，流花那塊還會發(fā)展的，這些方面都會考慮到會展新的形態(tài)，商貿方面還能否去創(chuàng)新。

新的商業(yè)形態(tài)形成，對地域選擇也會帶來一些新的變遷，美國大部分的沃爾瑪在郊外。當年天河城搞的時候，我們介紹南方大廈進來，如果南方大廈全資進來最后就不會垮掉，但結果是做小股東，最后是天河城百貨起來了。

廣州的商業(yè)還會有很大的發(fā)展機會，關鍵看你自己的物業(yè)，看能否定位得很準，而且現(xiàn)在很多人經常出國了解整個世界商業(yè)的發(fā)展方向，購物環(huán)境保障也要有一個全面的設想。