專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃系列專題：買專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)鋪小心“一沉百踩”

專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃系列專題：
    編者按：  目前，中國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)風(fēng)起云涌，而專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)成功繁榮發(fā)展又何其艱難！為了幫助支持全國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者、運(yùn)營(yíng)管理者解難釋惑，商成專業(yè)市場(chǎng)研究所聯(lián)合義烏最強(qiáng)勢(shì)的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)策劃咨詢機(jī)構(gòu)——商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司，陸續(xù)推出“專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃”系列專題，對(duì)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營(yíng)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的項(xiàng)目定位， 顧問咨詢 ，招商銷售 ，運(yùn)營(yíng)管理，建筑策劃 ，規(guī)劃編制 ，全程代理， 投融資金，可研報(bào)告，市場(chǎng)研究， 高層論壇 ，人員培訓(xùn)等內(nèi)容，期望通過(guò)商成專業(yè)市場(chǎng)研究所及商興成市場(chǎng)投資管理（義烏）有限公司的努力，形成專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)策劃系統(tǒng)內(nèi)容。
   商興成公司是專業(yè)致力于專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營(yíng)開發(fā)為核心業(yè)務(wù)的綜合性投資管理機(jī)構(gòu)。
    希望我們的努力，能有助于全國(guó)專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資舉辦者以及專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)策劃咨詢、招商銷售和運(yùn)營(yíng)開發(fā)策劃?rùn)C(jī)構(gòu)。

　　入手容易風(fēng)險(xiǎn)高

　　近半年里，記者身邊多了不少朋友在打聽城中幾十萬(wàn)元/間的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)商鋪值不值得入手。從業(yè)內(nèi)人士口中得知，入手專業(yè)市場(chǎng)鋪，除要對(duì)該專業(yè)市場(chǎng)全面評(píng)估分析，還需密切關(guān)注政府未來(lái)十年內(nèi)對(duì)該行業(yè)、商圈的整體規(guī)劃。因?yàn)閷�業(yè)市場(chǎng)鋪不同于普通街鋪和社區(qū)鋪，街鋪和社區(qū)鋪所經(jīng)營(yíng)的業(yè)態(tài)無(wú)需顧及周邊商戶，而專業(yè)市場(chǎng)鋪的價(jià)值本身就是建立在行業(yè)商圈。如果行業(yè)商圈有變或面對(duì)轉(zhuǎn)型，由于專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)鋪十分依賴整個(gè)商圈乃至全行業(yè)的商業(yè)氛圍，很可能會(huì)因?yàn)檎�府的某�?xiàng)規(guī)劃，或是商圈發(fā)展受困而趨于蕭條。

　　專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資特色：

　　三五年做不旺 “一沉百踩”

　　目前有不少投資者關(guān)注專業(yè)市場(chǎng)鋪，主要是專業(yè)市場(chǎng)鋪面積通常比較小，投入資金不多，入市門檻低。另外，目前廣州很多專業(yè)市場(chǎng)已初具規(guī)模，可預(yù)計(jì)租金回報(bào)較穩(wěn)定，因此對(duì)眾多商鋪投資“初哥”來(lái)說(shuō)，這些基礎(chǔ)的元素可以有助于他們判斷商鋪的投資價(jià)值。

　　如果是買二手專業(yè)市場(chǎng)鋪，只要留心整個(gè)商圈的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀和政府政策走向，即可判斷投資價(jià)值。但如果是一個(gè)全新的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，就需考慮到整個(gè)商圈是否成行成市、批發(fā)市場(chǎng)鋪的專業(yè)化程度以及管理者后期的經(jīng)營(yíng)力度。尤其是新開的商場(chǎng)，如果經(jīng)營(yíng)者管理不善，在整體商場(chǎng)不旺的情況下，商鋪空置成本不容小覷，而商鋪向來(lái)有“一沉百踩”之說(shuō)，即如果專業(yè)市場(chǎng)鋪無(wú)法在三五年里做旺，很容易就落魄蕭條了。

　　不過(guò)，對(duì)比其他類型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)商鋪，專業(yè)市場(chǎng)旺場(chǎng)鋪往往很少放盤，而新場(chǎng)鋪投資風(fēng)險(xiǎn)多，與投資其他類型的商鋪相比，投資專業(yè)市場(chǎng)鋪往往更考投資者的投資眼光，更要求投資者熟悉相關(guān)行業(yè)運(yùn)作，人脈、渠道資源等因素更影響到投資的成功與否，是否能為投資者賺取長(zhǎng)遠(yuǎn)穩(wěn)定收益的關(guān)鍵。

　　投資價(jià)值：

　　回報(bào)率普遍高過(guò)街鋪社區(qū)鋪

　　專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)鋪?zhàn)饨鸹貓?bào)率普遍高于街鋪和社區(qū)鋪，但要得到確切數(shù)據(jù)還要看商鋪的具體路段。

　　“商圈地段決定整個(gè)專業(yè)市場(chǎng)的商鋪價(jià)值，廣州不乏成熟專業(yè)市場(chǎng)商圈，比如中大布匹、站前路服飾、一德路海味、人民路眼鏡等，位于這些路段的專業(yè)市場(chǎng)鋪受整個(gè)商圈氛圍帶動(dòng)，"成行成市"的商業(yè)氛圍令商鋪價(jià)值不斷攀升�！� 據(jù)興業(yè)地產(chǎn)工商鋪經(jīng)理勞耀洪介紹，與普通街鋪不同的是，這部分商鋪不是單純依靠轉(zhuǎn)手價(jià)來(lái)體現(xiàn)投資價(jià)值，而是通過(guò)穩(wěn)健上升的租金回報(bào)來(lái)體現(xiàn)價(jià)值。

　　風(fēng)險(xiǎn)分析：

　　對(duì)行業(yè)依賴性較大 警惕“返租”

　　投資專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)鋪有幾點(diǎn)是值得投資者們注意的，首先要了解政策的因素，或者可以說(shuō)要了解專業(yè)市場(chǎng)“�！痹谑裁吹胤�，專業(yè)市場(chǎng)鋪與一般的商鋪相比，有一定特殊性，受政策或者政府規(guī)劃的影響較大，特別是一些新興的專業(yè)市場(chǎng)，如果當(dāng)?shù)卣�府�?duì)其產(chǎn)業(yè)有一定扶持，那么即便是新開發(fā)，將來(lái)前景也有一定保障。當(dāng)然，目前不少專業(yè)市場(chǎng)鋪是位于老城區(qū)，因此需要了解其未來(lái)運(yùn)營(yíng)是否會(huì)受到市政規(guī)劃的影響尤其重要。

　　現(xiàn)在有不少總價(jià)“很吸引”的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)鋪趁“商鋪大熱”而涌入專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)。需要投資者注意的是，如果這部分專業(yè)市場(chǎng)鋪是地處成熟專業(yè)商圈，那么投資風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相應(yīng)減少一些。如果這部分專業(yè)市場(chǎng)鋪是遠(yuǎn)離傳統(tǒng)商圈，甚至只是某些純住宅小區(qū)的商業(yè)裙樓改建，則要格外小心。

　　由于專業(yè)市場(chǎng)所服務(wù)的客戶通常比較單一，在這種情況下，如何能夠脫穎而出，通�？剂康闹笜�(biāo)就是它在市場(chǎng)上的知名度，通過(guò)品牌來(lái)吸引客源，這是目前很多專業(yè)市場(chǎng)走的方向，如果專業(yè)市場(chǎng)知名度有逐步提升的趨勢(shì)，里面的商鋪經(jīng)營(yíng)也會(huì)日益興旺。這往往與該項(xiàng)目的定位是否準(zhǔn)確、清晰有直接關(guān)系，而部分位于老城區(qū)內(nèi)的專業(yè)市場(chǎng)，盡管目前投資收益穩(wěn)定，但硬件配套陳舊、規(guī)模小、經(jīng)營(yíng)管理落后，這些弊端會(huì)影響其競(jìng)爭(zhēng)力和未來(lái)發(fā)展?jié)摿Φ某掷m(xù)釋放，投資者也應(yīng)該留意。

　　小區(qū)內(nèi)租商鋪能做啥？

　　最好開飲食、干洗、便利店

　　近日，荔灣某大型社區(qū)的業(yè)主在論壇上發(fā)帖稱，其自己開工廠的親戚同為該小區(qū)業(yè)主，收樓后發(fā)現(xiàn)小區(qū)的配套有不完善之處，而小區(qū)也有商鋪出租，便有興趣在小區(qū)開鋪，所以想了解一下小區(qū)業(yè)主們想要什么類型的店。記者在回帖中發(fā)現(xiàn)，其他業(yè)主最希望新開餐飲鋪，覺得附近都沒有什么好吃的，另外有人提議開便利店、理發(fā)店、婦嬰用品店、按摩店、文具店等。

　　做飲食最穩(wěn)陣

　　記者為此咨詢了專業(yè)人士。如果商鋪有飲食功能，肯定做餐飲是最受歡迎和最保險(xiǎn)的，比如適合大眾的粥粉面店。如果沒有飲食功能的話，則建議加盟開24小時(shí)便利店，特別是常住型社區(qū)，對(duì)便利店的需求肯定很大。另外，如果該小區(qū)是高檔社區(qū)的話，也可以考慮開按摩院或者美容院。如果想開婦嬰用品店，則要看小區(qū)的嬰幼兒群體是否夠龐大，否則大多數(shù)家長(zhǎng)往往還是會(huì)選擇在此類用品比較豐富集中的區(qū)域購(gòu)買，一方面貨量比較齊全，而且價(jià)格也會(huì)相對(duì)便宜。在風(fēng)險(xiǎn)方面，經(jīng)營(yíng)者還要清楚了解同一社區(qū)內(nèi)各行業(yè)的分布比例，避免太多同類經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品互相沖擊市場(chǎng)，造成惡性競(jìng)爭(zhēng)影響或超負(fù)荷消費(fèi)。

　　如果專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)商鋪沒有飲食功能，對(duì)于資金不是很充足，而且本身缺乏專業(yè)渠道或技能的小區(qū)業(yè)主來(lái)說(shuō)，不妨在小區(qū)做干洗店，“反正只用收單送到洗衣公司去洗，自己鋪內(nèi)并不需要購(gòu)買太多工具設(shè)備，投資門檻比較低。如果做便利店，除了加盟費(fèi)外，還要買冰柜和囤積大量商品，對(duì)于剛開始做的人來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相對(duì)大一些。”看來(lái)，雖然小區(qū)業(yè)主對(duì)很多類型的商鋪都會(huì)有興趣，但到底做哪些，還需看開鋪人自己擅長(zhǎng)的方面以及資金實(shí)力了。

　　專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)投資秘笈

　　勿貪便宜買“死角位”商鋪

　　俗語(yǔ)說(shuō)“眼見為實(shí)，耳聽為虛”，投資者應(yīng)實(shí)地考察商鋪的狀況，才能得出實(shí)際的價(jià)值評(píng)估，商鋪日常人流狀況、周邊商業(yè)氛圍、行業(yè)定位等都要多作對(duì)比分析，對(duì)摸準(zhǔn)該地段實(shí)際租金有幫助。同時(shí)，考量專業(yè)市場(chǎng)鋪經(jīng)營(yíng)的狀況及管理，專業(yè)市場(chǎng)的消費(fèi)群具有一定特殊性，經(jīng)營(yíng)管理是否專業(yè)將直接影響專業(yè)市場(chǎng)發(fā)展的穩(wěn)定性，而物業(yè)公司的管理水平也將直接影響到該專業(yè)市場(chǎng)日后的可持續(xù)發(fā)展。

　　林永健表示，買商鋪時(shí)盡可能選擇靠近電梯、扶手梯、門口位置的商鋪，“這部分商鋪客流量最大，當(dāng)然價(jià)格也會(huì)偏高一些”。對(duì)于進(jìn)駐新場(chǎng)的買家，尤其要避免買到“死角”位置的商鋪�！八澜恰鄙啼佋谝逊浅３墒斓摹袄蠄�(chǎng)”可能還會(huì)小賺一筆，新場(chǎng)的“死角”商鋪雖然價(jià)錢便宜，但很容易就成了商場(chǎng)其他商戶的陪跑者。合富置業(yè)商鋪專家則提醒，在選定要投資的專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)后，選鋪時(shí)要留意商場(chǎng)裝修是否夠檔次，門面是否醒目和夠?qū)掗煟�電梯口或轉(zhuǎn)角位“7字鋪”投資價(jià)值相對(duì)較高，而對(duì)比起其他樓層，樓層越低人氣往往越旺，因此選擇專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)首層、二層的鋪位對(duì)獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益相對(duì)更有利