金融危機影響租金 政策利好但商業(yè)地產不容樂觀

　　北京市地稅局昨天宣布，除分稅種計征外，個人住房出租可按5%綜合征收率計征稅費，個人非住房出租應征稅費則按7%或12%綜合征收率計征。
　　據(jù)市地稅局有關負責人介紹，按照《北京市地方稅務局關于個人非住房出租稅收管理工作的通知》的規(guī)定，個人非住房出租應征稅費，可以按分稅種計征或者按7%或12%綜合征收率計征兩種方式計算繳納。其中，個人非住房出租月租金收入在本市營業(yè)稅起征點(5000元/月)(含)以上的，綜合征收率為12%；月租金收入在起征點以下的，綜合征收率為7%。
　　對于個人房產證上房屋權屬性質明確是“商用”的房屋、門臉房，或者商鋪、寫字樓的房主來說，這是一大利好。據(jù)了解，北京市原規(guī)定個人出租房屋應征稅費可以按分稅種計征和按5%綜合征收率計征兩種方式計算繳納，但2008年財政部、國家稅務總局下發(fā)的《關于廉租住房經(jīng)濟適用住房和住房租賃有關稅收政策的通知》文件，明確了一系列鼓勵住房出租的稅收優(yōu)惠政策，北京市也據(jù)此出臺了《關于個人出租房屋稅收管理工作的補充通知》，明確了自2008年12月1日起，北京市商用等個人非住房在出租時，不再適用5%綜合征收率。
　　由于此前個人非住房出租已經(jīng)不適用5%綜合征收率，只能適用按分稅種計征稅款的方式。而按分稅種計征時，納稅人需要同時繳納六七種稅費，稅負約在20%以上。因此，7%或12%的綜合征收率，將使個人非住房出租者，省下不菲的一筆支出，也將有利于商鋪、寫字樓的發(fā)展，并適合當前下行的經(jīng)濟形勢。
　　月租萬元至少省800稅款
　　以個人非住房出租，月租金收入10000元/月為例，按過去納稅人需分稅種計征，每月稅款約為2000多元。實行新政后，他適用于12%的綜合征收率，每月稅款為1200元，每月可省800多元。
　　部分納稅人可申請退稅
　　地稅部門表示，新政的執(zhí)行日期是2008年12月1日起。對于自2008年12月1日至今，已按照分稅種計征方式繳納稅款的，如果存在多繳稅款情況，納稅人可以向稅務機關申請退還多繳納的稅款。納稅人申請退稅時要帶好以下資料:完稅憑證、與完稅證上納稅人姓名一致的銀行卡賬號或儲蓄賬戶原件、退稅申請人有效身份證原件、退稅申請表等資料。
　　開發(fā)商:政策要“放水養(yǎng)魚”
　　對于地稅局此次調整的非住房出租稅率，中國房地產職業(yè)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長、中國房地產業(yè)協(xié)會商業(yè)地產專業(yè)委員會常任理事陳云峰表示，政策是比去年12月1日開始執(zhí)行的商業(yè)用房出租稅率20%以上有所下降，商業(yè)地產投資人的負擔有所減輕，但是下降比例并不夠。
　　在當前金融危機的狀況下，為刺激經(jīng)濟，為廣大投資者減負是重中之重。整個房地產市場已經(jīng)比較蕭條，尤其是商業(yè)地產，空置率日漸增高。一直以來，商業(yè)地產本身就比住宅市場要困難。一般來講，住宅貸款比例基本可以達到房款的60%－80%，而商業(yè)地產首付都要50%，并且貸款年限在5年－10年之間，從金融方面來看，商業(yè)地產獲得的支持比較小。這也造成了現(xiàn)在開發(fā)商都不愿意開發(fā)商業(yè)地產。
　　如果在這樣的不利條件下，稅務部門在稅收上不能出臺合理政策，那對商業(yè)地產將是致命的打擊。出租者和承租者必須有一方要犧牲自己的利潤，如果雙方都不愿意的話，那商鋪或寫字樓只能閑置，顯然這對整個行業(yè)是非常不利的。商業(yè)地產是目前拉動內需的主要動力之一，對于繁榮經(jīng)濟來說起到重要的作用。因此，政策的制定一定要“放水養(yǎng)魚”，才能保證商業(yè)地產市場的健康發(fā)展。
　　投資者:稅率下降幅度還不夠
　　對于此次稅率調整，擁有一套商鋪的李先生說，原來聽說租金收入不再按5%綜合征收率納稅，擔心按分稅種計征稅負重，都想把商鋪出手了。這次調整的稅率確實下降了，但覺得幅度不夠大，因為現(xiàn)在經(jīng)濟形勢不好，商戶要求降租金。此外，商鋪出租低于5000元/月的租金已經(jīng)接近一些中高檔住宅的租金了，甚至一些高檔住宅租金比5000元/月還要高，但商鋪出租卻要征收更高的出租稅，租金5000元/月以上的收稅比住宅稅費高出一倍多，投資商鋪的利潤減少了。
　　新綜合征收率有利于公平稅負
　　對住房和非住房出租確定不同的征收率，地稅部門解釋說，這一方面是落實財稅【2008】24號鼓勵住房出租的文件精神；另一方面是不區(qū)分住房出租和非住房出租，統(tǒng)一按5%綜合征收率計征稅款，與相同條件下個體工商戶等其他類型納稅人相比，存在稅負不公平的問題，也產生了一些避稅現(xiàn)象。
　　次本著公平稅負原則，參照相同情況下其他類型納稅人經(jīng)營非住房出租的稅負水平，確定了個人非住房出租的最新綜合征收率，使同類型納稅人的稅負可以比較接近。
　　政策利好但商業(yè)地產不容樂觀
　　協(xié)成機構副總繆培丹指出，先前政府為了抑制房價虛高，以及過度過熱投資導致的高通脹而出臺的一系列抑制投資的政策確實打壓了一部分人的投資意愿，而寫字樓和商鋪又是典型的高投資行為，受到了直接影響，導致2008年以來寫字樓和商業(yè)市場的空置率一直呈上升趨勢。近期，由于全球性金融危機的波及，國內外企業(yè)都取消擴張計劃，進行了不同程度的收縮，寫字樓的需求量下降明顯，租金相應下滑，空置率增高。
　　同樣，由于經(jīng)濟下滑，失業(yè)率上升，國民消費意愿明顯收縮，許多商鋪招商和出租受到巨大影響，由于無法形成規(guī)模經(jīng)營，很多地方的商鋪租用者紛紛要求退租，租金急劇下滑，出現(xiàn)了大量閑置的現(xiàn)象。目前中國經(jīng)濟已經(jīng)進入下行通道，此次調整個人非住房出租稅率的政策可以拉動內需，這對于開發(fā)商和投資者來說都是一大利好，是政府鼓勵投資的又一個信號。從經(jīng)濟政策的角度考慮，此次以及之前出臺的相關房地產業(yè)眾多調整都有一個共同的目的，就是促進房地產市場回暖，從而帶動整體經(jīng)濟的增長。
　　繆培丹認為，盡管政策已經(jīng)發(fā)生轉變，但是多年來積壓的大量空置寫字樓和商業(yè)項目的消化還是需要很長的一段時間。而2009年還將有大批的寫字樓和商業(yè)項目的新增供應量進入市場，開發(fā)商仍然不容樂觀，尤其是商業(yè)地產，怎么解決好經(jīng)營和開發(fā)之間的關系，是值得開發(fā)商認真研究的課題。(記者　趙鵬　趙麗萍)